Un intercambio 1031 inverso permite que un inversor inmobiliario cierre la compra de una propiedad de reemplazo antes de vender la propiedad cedida, mediante el estacionamiento del título con un Titular de Acomodación de Intercambio bajo el puerto seguro del Procedimiento de Ingresos 2000-37. El contribuyente debe identificar la propiedad cedida en un plazo de 45 días y completar el intercambio en un plazo de 180 días, sin prórrogas. Las tarifas del EAT suelen oscilar entre 5.000 y 15.000 dólares por encima de un intercambio directo, por lo que la ganancia diferida debe ser lo suficientemente grande como para justificar el coste.
Cómo la Sección 121 permite a los propietarios en EE. UU. excluir hasta $250,000 ($500,000 para declaraciones conjuntas) de ganancias de capital en la venta de una vivienda principal, cubriendo las pruebas de propiedad y uso de 24 meses, la regla de frecuencia de dos años, exclusiones parciales, recuperación de depreciación y la asignación por uso no calificado.
La Sección 199A permite a los inversores deducir el 20% de los dividendos REIT cualificados de los ingresos imponibles, reduciendo la tasa federal máxima del 37% a aproximadamente el 29,6%. Esta guía cubre la casilla 5 del Formulario 1099-DIV, la regla del periodo de mantenimiento de 45 días, el Formulario 8995 y cómo la OBBBA hizo que la deducción fuera permanente.
Cómo los alquileres a corto plazo se sitúan fuera de las reglas de pérdidas pasivas de la Sección 469, qué requieren realmente las pruebas de promedio de siete días y de participación material, y cómo alguien con ingresos W-2 de seis cifras puede usar la segregación de costos y la depreciación adicional del 100% para compensar legalmente los ingresos salariales.
Una guía práctica sobre las IRAs autodirigidas (SDIRAs): qué activos puede mantener, las reglas de personas descalificadas bajo la sección 4975 del IRC, el UBIT y el UDFI en bienes raíces apalancados, la advertencia McNulty sobre el control de chequeras y las disciplinas de registro que previenen una distribución presunta.
El Impuesto sobre el Ingreso Neto de Inversiones del 3.8% se aplica cuando el MAGI supera los $200,000 para solteros o los $250,000 para declaraciones conjuntas, umbrales congelados desde 2013. Esta guía explica quién paga el NIIT, cómo lo calcula el Formulario 8960, qué tipos de ingresos cuentan (intereses, dividendos, ganancias de capital, alquileres pasivos) y cuáles no (salarios, distribuciones de IRA, intereses municipales), además de estrategias de planificación para reducir la exposición.
Cómo los Fondos de Oportunidad Cualificados difieren las ganancias de capital, ofrecen una apreciación libre de impuestos tras una retención de 10 años y qué cambios habrá para las nuevas inversiones bajo las reglas permanentes de las Zonas de Oportunidad 2.0 de la OBBBA a partir de enero de 2027.
La Sección 1014 del Código de Rentas Internas restablece la base de costos de un activo heredado a su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, eliminando la revalorización de por vida del difunto de la base imponible — una disposición que el Comité Conjunto de Tributación estima que le costará al gobierno federal $72.5 mil millones en 2026.
La Sección 469 hace que las pérdidas por alquiler sean pasivas por defecto, por lo que la mayoría no pueden compensar los ingresos W-2. Esta guía cubre la asignación especial de $25,000 y su eliminación gradual según el MAGI de $100k–$150k, las pruebas de 750 horas y del 50% para profesionales inmobiliarios, la elección de agregación 1.469-9(g), prácticas de registro de tiempo probadas en auditorías y cómo se liberan las pérdidas suspendidas en la disposición.
El Artículo 1031 permite a los inversores inmobiliarios diferir las ganancias de capital y la recuperación de depreciación al intercambiar propiedades de inversión, siempre que se cumplan estrictamente el plazo de identificación de 45 días, el límite de cierre de 180 días, las reglas del intermediario cualificado y los requisitos de la TCJA posteriores al intercambio de bienes de la misma especie.
