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title: Modelado de transacciones inmobiliarias en Beancount keywords:

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• activos
• pasivos description: Este artículo explica cómo modelar transacciones de bienes raíces en Beancount, tratando la propiedad como un activo, la hipoteca como un pasivo y la plusvalía como una ganancia no realizada. tags: [real-estate, finance, tutorial] authors: [Yishan He] image: "https://opengraph-image.blockeden.xyz/api/og-beancount-io?title=Modelado%20de%20transacciones%20inmobiliarias%20en%20Beancount"

Las transacciones inmobiliarias pueden constituir la actividad financiera más importante en la vida de una familia. Este artículo explica cómo modelar bienes raíces en Beancount. Trato los bienes raíces como un activo y la plusvalía de la casa como una ganancia no realizada. Además, la hipoteca se modela como un pasivo y los intereses se consideran un gasto.

Supongamos que el Sr. A compró una casa de lujo ubicada en 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 el 1 de enero de 2020, por un precio de 1 millón. La tasa de interés es del 3,0 %, el pago inicial es del 20 % y el monto del préstamo es de 800.000.

Crear cuentas​

En primer lugar, tratamos la casa como un Activo (Asset). Dado que la casa se registra como un Activo, se le debe asignar una unidad. En este caso, la cantidad de la unidad es solo uno; es poco probable que haya varias e, incluso si fuera la enésima casa, querríamos registrarla en un Activo separado. Es decir, una casa corresponde a un Activo, y este Activo tiene una unidad especial cuyo valor solo puede ser 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

En la primera línea, definimos una unidad de commodity que representa la casa. En la cuarta línea, definimos una cuenta de Activo, que contiene la unidad de commodity definida anteriormente como la casa. En la quinta línea, definimos una cuenta para el banco prestamista. Al ser una obligación, entra en la categoría de Pasivos (Liabilities).

Compra​

Con las cuentas configuradas como se indicó anteriormente, el acto de comprar una casa equivale a:

préstamo de dinero (deuda) + gasto de dinero (pago inicial) = 1 casa en activos

La referencia más importante al comprar una propiedad es probablemente el Estado de Liquidación del Comprador (Buyer’s Settlement Statement), que describe claramente el flujo de dinero.

2020-01-01 * "Compra de la casa"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Aquí detallamos la transacción de compra de la casa, donde el dinero sale de algunos bancos (utilizado para el pago inicial y otros gastos), se toma un préstamo (aumentando los pasivos) y se adquiere una casa (añadiéndola a los activos).

Pago de hipotecas​

Basándonos en el registro de compra anterior, actualmente debemos 800.000 USD. Debido a los intereses, y considerando que todos los préstamos en los EE. UU. se amortizan equitativamente en términos de capital e intereses, el pago mensual incluye una parte de intereses y otra de capital. En las etapas iniciales, el interés constituye la mayor parte.

Para registrar el pago del préstamo, todo lo que necesita hacer es revisar el estado de cuenta de su banco prestamista. Solo necesita saber cuánto del capital está pagando cada mes, y el resto es interés. El interés se contabiliza como un Gasto (Expense).

2020-02-01 * "Pago de hipoteca"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Este asiento detalla el pago mensual de la hipoteca que se resta de su cuenta de ahorros conjunta. El reembolso del capital reduce el pasivo, mientras que la parte de los intereses se trata como un gasto.

Plusvalía​

Si desea registrar la plusvalía de la propiedad, algunas personas crean una cuenta separada, registrando únicamente la valorización de la propiedad actual. Teniendo en cuenta que el valor de la casa puede aumentar o disminuir, esta plusvalía puede ser negativa. La ventaja de esto es que en el resumen de sus activos totales se incluirán estas dos cuentas: una para el valor de la casa en el momento de la transacción y la otra para la plusvalía actual, reflejando así el precio de la casa en tiempo real.

Yo no adopté este método, principalmente por las siguientes razones:

1. El valor actual de la casa solo puede ser una estimación, solo como referencia, sin valor práctico. Por lo general, solo puedo obtener la evaluación de la propiedad en sitios web como Redfin o Zillow, y personalmente no creo que tenga un alto valor de referencia. Tampoco consideré incorporar estas plusvalías en los activos totales en tiempo real.
2. Personalmente, creo que antes de que se liquide la hipoteca, si el flujo de caja de la casa es negativo, en cierta medida la propiedad sigue siendo un pasivo. Por lo tanto, incorporarla a los activos prematuramente dará una ilusión de activos enriquecidos y valorización, y personalmente quiero evitar esta ilusión.

El método que utilizo para registrar la plusvalía de la propiedad es el mismo que se discutirá más adelante sobre cómo modelar las RSUs. Este método consiste en utilizar una unidad de moneda virtual. Suponiendo que su moneda base es USD, podemos usar USD.UNVEST (parece que no es necesario crear un nuevo Commodity para esto) para indicar que este activo se calcula en una moneda especial. El crecimiento o reducción de este activo no se registrará en USD. De esta manera, puedo lograr mi objetivo original: registrar la plusvalía de la casa sin que esta se incluya en el Balance General (Balance Sheet) final.

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Solo necesita asignar un precio a su propiedad en USD.UNVEST periódicamente.

De esta forma, en la página de Commodity de Fava, puede seguir la tendencia del precio de referencia de la casa. Pero en la página del Balance General, el precio de la casa sigue siendo el precio de la transacción. Es decir, sus activos totales siguen siendo el dinero de su pago inicial en ese momento, más el capital que sigue pagando. El cambio final de este activo solo debería ocurrir cuando venda la casa.

Venta​

Dado que aún no se ha vendido ninguna propiedad y las diversas comisiones misceláneas de por medio no están claras, este es un escenario hipotético.

Supongamos que, el 1 de enero de 2025, la propiedad se ha revalorizado a $ 1.400.000 y algunos datos de referencia son los siguientes:

La Persona A decide vender la propiedad y el precio de venta final de la casa es de $ 1.300.000.

2025-01-01 * "Venta de la casa"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Aquí se asume que la vivienda fue ocupada por el propietario durante 2 de los 5 años, por lo que la revalorización de 500.000 no necesita tributar. He calculado una cifra al azar aquí. Al final, el dinero que ingresa en la cuenta de la Persona A es de $ 418.343,8, de los cuales 200.000 corresponden al pago inicial en ese momento, y se han pagado unos 100.000 en intereses. Por lo tanto, al final, el beneficio contable para la Persona A es de unos 100.000. Cabe destacar que mi cálculo no es exacto; después de todo, la Persona A ha ahorrado el alquiler durante estos 5 años, y puede haber otros gastos en la casa, como mantenimiento, decoración, etc.

Para reflejar esto en el balance, puede añadir este precio.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD