Обратный обмен по разделу 1031 позволяет инвестору в недвижимость закрыть сделку по покупке замещающего объекта до продажи отчуждаемого имущества, передав титул титулодержателю (EAT) в рамках «безопасной гавани» Налоговой процедуры 2000-37. Налогоплательщик должен определить отчуждаемое имущество в течение 45 дней и завершить обмен в течение 180 дней без возможности продления. Комиссии EAT обычно на 5 000 – 15 000 долларов выше, чем при прямом обмене, поэтому отложенная прибыль должна быть достаточно велика, чтобы оправдать расходы.
Узнайте, как Раздел 121 позволяет домовладельцам в США исключать до $250 000 (до $500 000 при совместной подаче декларации) прироста капитала при продаже основного жилья — включая 24-месячные тесты на владение и использование, правило периодичности раз в два года, частичные исключения, восстановление амортизации и распределение нецелевого использования.
Раздел 199A позволяет инвесторам вычитать 20% квалифицированных дивидендов REIT из налогооблагаемого дохода, снижая максимальную федеральную ставку с 37% до примерно 29,6%. В этом руководстве рассматриваются графа 5 формы 1099-DIV, правило 45-дневного периода владения, форма 8995 и то, как закон OBBBA сделал этот вычет постоянным.
Как краткосрочная аренда выходит за рамки правил пассивных убытков Раздела 469, что на самом деле требуют тесты на средний срок в семь дней и существенное участие, и как высокооплачиваемый сотрудник с доходом W-2 может использовать сегментацию затрат и 100% бонусную амортизацию для законного снижения налогооблагаемого дохода.
Практическое руководство по пенсионным счетам с самостоятельным управлением (SDIRA) — разрешенные активы, правила о дисквалифицированных лицах согласно IRC §4975, налоги UBIT и UDFI при инвестировании в недвижимость с использованием заемных средств, предупреждение по делу Макналти о контроле чековой книжки и дисциплина ведения учета для предотвращения принудительного распределения средств.
Налог на чистый инвестиционный доход (NIIT) в размере 3,8% взимается, когда MAGI превышает 200 000 долларов США для одиночных плательщиков или 250 000 долларов США при совместной подаче — эти пороги заморожены с 2013 года. Это руководство объясняет, кто платит NIIT, как Форма 8960 рассчитывает его, какие виды доходов учитываются (проценты, дивиденды, прирост капитала, пассивная аренда), а какие нет (заработная плата, выплаты из IRA, проценты по муниципальным облигациям), а также рычаги планирования для снижения налоговой нагрузки.
Как квалифицированные фонды возможностей позволяют отсрочить налог на прирост капитала, обеспечивают безналоговый рост после 10-летнего владения и какие изменения ждут новые инвестиции согласно постоянным правилам «Зон возможностей 2.0» в рамках OBBBA с января 2027 года.
Раздел 1014 Налогового кодекса сбрасывает базисную стоимость унаследованного актива до его справедливой рыночной стоимости на дату смерти, исключая накопленный при жизни наследодателя доход из налогооблагаемой базы — положение, которое, по оценкам Объединенного комитета по налогообложению, обойдется федеральному правительству в 72,5 миллиарда долларов в 2026 году.
Раздел 469 по умолчанию классифицирует убытки от аренды как пассивные, поэтому большинство из них не могут быть использованы для уменьшения дохода W-2. В этом руководстве рассматриваются специальная льгота в размере $25,000 и ее постепенная отмена при доходе MAGI от $100,000 до $150,000, тесты на 750 часов и 50% для получения статуса профессионала в сфере недвижимости, выбор агрегации 1.469-9(g), практика ведения журналов учета времени для аудита и способы разблокировки отложенных убытков при выбытии актива.
Раздел 1031 позволяет инвесторам в недвижимость отложить уплату налога на прирост капитала и восстановление амортизации путем обмена инвестиционной собственности, но только при условии строгого соблюдения 45-дневного окна идентификации, 180-дневного срока закрытия сделки, правил квалифицированного посредника и требований к подобному имуществу после вступления в силу закона TCJA.
