Зворотний обмін за розділом 1031 дозволяє інвестору в нерухомість закрити угоду на об’єкт заміни до продажу відчужуваного майна шляхом депонування титулу власності у розпорядника (Exchange Accommodation Titleholder) відповідно до положень «безпечної гавані» Податкової процедури 2000-37. Платник податків повинен визначити майно, що відчужується, протягом 45 днів і завершити обмін протягом 180 днів без права продовження. Комісії EAT зазвичай на 5 000 – 15 000 доларів вищі, ніж за прямий обмін, тому відстрочений прибуток має бути достатньо великим, щоб виправдати витрати.
Як Розділ 121 дозволяє домовласникам у США виключати до $250 000 ($500 000 для подружжя) приросту капіталу при продажу основного житла — охоплює 24-місячні тести на володіння та використання, правило дворічної частоти, часткові виключення, повернення амортизації та розподіл нецільового використання.
Розділ 199A дозволяє інвесторам вираховувати 20% кваліфікованих дивідендів REIT з оподатковуваного доходу, що знижує максимальну федеральну ставку з 37% до приблизно 29,6%. Цей посібник охоплює графу 5 форми 1099-DIV, правило 45-денного періоду володіння, форму 8995 та те, як OBBBA зробила це вирахування постійним.
Як короткострокова оренда виходить за межі правил пасивних збитків Статті 469, що насправді вимагають тести на середню тривалість у сім днів та суттєву участь, і як власник шестизначного доходу W-2 може використовувати сегрегацію витрат і 100% б онусну амортизацію для законної компенсації заробітної плати.
Практичний посібник із самостійно керованих IRA (SDIRA) — що можна зберігати, правила щодо дискваліфікованих осіб згідно з IRC §4975, податки UBIT та UDFI на нерухомість із кредитним плечем, попередження Макналті щодо контролю чекової книжки та дисципліна ведення записів, що запобігає умовному розподілу активів.
Податок на чистий інвестиційний дохід у розмірі 3,8% починає діяти, коли MAGI перевищує 200 000 доларів США для неодружених осіб або 250 000 доларів США для подружжя — ці пороги заморожені з 2013 року. Цей посібник пояснює, хто сплачує NIIT, як він розраховується за формою 8960, які види доходів враховуються (відсотки, дивіденди, приріст капіталу, пасивна оренда), а які ні (заробітна плата, виплати з IRA, муніципальні відсотки), а також інструменти планування для зменшення податкового навантаження.
Як кваліфіковані фонди можливостей дозволяють відстрочити податок на приріст капіталу, забезпечують зростання вартості без податків після 10-річного володіння та які зміни чекають на нові інвестиції згідно з постійними правилами Зон можливостей 2.0 у межах OBBBA з січня 2027 року.
Розділ 1014 Кодексу внутрішніх доходів США перераховує базу вартості успадкованого активу до його справедливої ринкової вартості на дату смерті, виключаючи накопичений за життя покійного приріст вартості з бази оподаткування — положення, яке, за оцінками Об’єднаного комітету з питань оподаткування, коштуватиме федеральному уряду 72,5 мільярда доларів у 2026 році.
Розділ 469 за замовчуванням визначає збитки від оренди як пасивні, тому більшість із них не можуть компенсувати дохід за формою W-2. У цьому посібнику розглядаються спеціальна пільга в розмірі $25 000 та її поступове скасування при MAGI від $100 000 до $150 000, тести на 750 годин і 50% для професіоналів у сфері нерухомості, вибір агрегації за 1.469-9(g), перевірені аудитом практики ведення журналу обліку часу, а також те, як відстрочені збитки розблоковуються при відчуженні майна.
Стаття 1031 дозволяє інвесторам у нерухомість відстрочити податок на приріст капіталу та повернення амортизації шляхом обміну інвестиційної нерухомості, але лише за умови точного дотримання 45-денного вікна ідентифікації, 180-денного терміну закриття угоди, правил кваліфікованого посередника та вимог щодо подібних активів після прийняття TCJA.
