역 1031 교환은 부동산 투자자가 세무 절차 2000-37의 세이프 하버에 따라 교환 편의 타이틀 소유자(EAT)에게 타이틀을 파킹함으로써, 양도 자산을 매각하기 전에 대체 자산의 거래를 종결할 수 있게 해줍니다. 납세자는 45일 이내에 양도 자산을 식별해야 하며, 연장 없이 180일 이내에 교환을 완료해야 합니다. EAT 수수료는 일반적으로 일반 교환보다 5,000달러에서 15,000달러 정도 더 높으므로, 이연된 이익이 비용을 정당화할 만큼 충분히 커야 합니다.
미국 세법 제121조에 따라 주택 소유자가 주거주지 매각 시 자본 이득 중 최대 $250,000(부부 공동 신고 시 $500,000)를 공제받는 방법에 대해 설명합니다. 24개월 소유 및 거주 요건, 2년 주기 규칙, 부분 공제, 감가상각 환수 및 비적격 사용 배분 규칙을 다룹니다.
섹션 199A를 통해 투자자는 과세 소득에서 적격 REIT 배당금의 20%를 공제할 수 있으며, 이를 통해 최고 연방 세율을 37%에서 약 29.6%로 낮출 수 있습니다. 이 가이드에서는 Form 1099-DIV의 5번 항목, 45일 보유 기간 규칙, Form 8995, 그리고 OBBBA가 어떻게 이 공제를 영구화했는지 다룹니다.
단기 임대가 Section 469 수동적 손실 규칙에서 제외되는 방식, 7일 평균 및 실질적 참여 테스트의 실제 요건, 그리고 고액의 W-2 근로 소득자가 비용 분리와 100% 보너스 감가상각을 사용하여 근로 소득을 합법적으로 공제하는 방법.
자기주도형 IRA(SDIRA)에 대한 실무 가이드 — 보유 가능 자산, IRC §4975에 따른 결격 사유자 규칙, 레버리지 부동산에 대한 UBIT 및 UDFI, McNulty 판례의 체크북 통제 경고, 그리고 간주 분배를 방지하는 기록 관리 원칙을 다룹니다.
3.8%의 순투자소득세(NIIT)는 수정가산총소득(MAGI)이 미혼 20만 달러 또는 부부 합산 25만 달러를 초과할 때 적용되며, 이 기준선은 2013년 이후 동결되었습니다. 본 가이드는 NIIT 납세 대상자, Form 8960을 이용한 계산 방식, 포함되는 소득 항목(이자, 배당, 자본 이득, 수동적 임대 소득) 및 제외 항목(임금, IRA 인출금, 지방채 이자), 그리고 세금 부담을 줄이기 위한 계획 전략에 대해 설명합니다.
적격 오퍼튜니티 펀드(QOF)가 자본 이득을 이연하고 10년 보유 후 비과세 시세 차익을 제공하는 방법과, 2027년 1월부터 시작되는 OBBBA의 영구적인 오퍼튜니티 존 2.0 규정에 따른 신규 투자 변경 사항에 대해 알아봅니다.
미국 국세법(Internal Revenue Code) 1014조는 상속 자산의 취득가액을 사망 당시의 공정 시장 가치로 재설정하여 피상속인이 보유 기간 동안 얻은 평가 이익을 과세 대상에서 제외합니다. 조세공동위원회(Joint Committee on Taxation)는 이 조항으로 인해 2026년 연방 정부 세수가 약 725억 달러 감소할 것으로 추산합니다.
섹션 469에 따라 임대 손실은 기본적으로 수동적으로 간주되어 대부분의 경우 W-2 소득을 상쇄할 수 없습니다. 이 가이드는 $25,000 특별 공제 및 $100k–$150k MAGI 단계적 축소, 750시간 및 50% 부동산 전문가 테스트, 1.469-9(g) 합산 선택, 세무 조사에 대비한 시간 기록 관행, 그리고 자산 처분 시 이월 손실이 해제되는 방법을 다룹니다.
제1031조는 부동산 투자자가 투자용 부동산을 교환함으로써 자본 이득세와 감가상각비 환수를 이연할 수 있게 해줍니다. 단, 45일 식별 기간, 180일 마감 기한, 적격 중개인 규칙 및 TCJA 이후의 동종 자산 요건을 엄격히 준수해야 합니다.
