Один допис з тегом "Home Ownership"

Операції з нерухомістю можуть бути наймасштабнішою фінансовою операцією в житті сім'ї. У цій статті пояснюється, як моделювати нерухомість у Beancount. Я розглядаю нерухомість як актив, а зростання вартості будинку — як нереалізований прибуток. Крім того, іпотека моделюється як зобов'язання, а відсотки вважаються витратами.

Припустімо, що пан А придбав розкішний будинок за адресою 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1 січня 2020 року за ціною 1 мільйон. Відсоткова ставка становить 3,0 %, початковий внесок — 20 %, а сума кредиту — 800 000.

Створення рахунків​

По-перше, ми розглядаємо будинок як актив (Asset). Оскільки будинок обліковується як актив, йому потрібно присвоїти одиницю виміру. У цьому випадку кількість одиниць дорівнює одиниці, оскільки малоймовірно, що їх буде декілька, і навіть якщо це n-ний будинок, ми захочемо записати його в окремий актив. Тобто одному будинку відповідає один актив, і цей актив має спеціальну одиницю виміру, значення якої може бути лише 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

У першому рядку ми визначили товарну одиницю (commodity), що представляє будинок. У четвертому рядку ми визначили рахунок активу, який містить цю одиницю. У п'ятому рядку ми визначили рахунок для банку-позикодавця. Оскільки це заборгованість, він відноситься до категорії зобов'язань (Liabilities).

Купівля​

Після налаштування рахунків, як зазначено вище, акт купівлі будинку еквівалентний формулі:

позичені гроші (борг) + витрачені гроші (початковий внесок) = 1 будинок в активах

Найважливішим документом при купівлі нерухомості, ймовірно, є Розрахункова відомість покупця (Buyer’s Settlement Statement), яка чітко відображає рух коштів.

2020-01-01 * "Купівля будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тут ми детально описуємо операцію купівлі будинку, де гроші виходять з деяких банків (використовуються для початкового внеску та інших витрат), береться кредит (додається до зобов'язань) і отримується будинок (додається до активів).

Погашення іпотеки​

Згідно з вищенаведеним записом про купівлю, наразі ми винні 800 000 USD. Через відсотки, і враховуючи, що всі кредити в США амортизуються рівними частинами (основна сума та відсотки), щомісячний платіж включає частину відсотків і частину основної суми. На ранніх стадіях відсотки становлять більшу частину.

Щоб записати погашення кредиту, все, що вам потрібно зробити, це перевірити виписку з вашого банку. Вам просто потрібно знати, яку частину основної суми ви сплачуєте щомісяця, а решта — це відсотки. Відсотки обліковуються як витрати (Expense).

2020-02-01 * "Іпотечний платіж"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Цей запис деталізує щомісячний іпотечний платіж, який списується з вашого спільного ощадного рахунку. Погашення основної суми зменшує зобов'язання, тоді як відсоткова частина розглядається як витрати.

Зростання вартості​

Якщо ви хочете зафіксувати зростання вартості нерухомості, деякі люди створюють окремий рахунок, де записують лише зміну вартості поточного об'єкта. Враховуючи, що вартість будинку може як зростати, так і зменшуватися, це значення може бути від'ємним. Перевага цього методу полягає в тому, що в підсумку ваших загальних активів будуть враховані обидва рахунки: один для вартості будинку на момент транзакції, а інший — для поточного подорожчання, що відображає ціну будинку в реальному часі.

Я не обрав цей метод переважно з наступних причин:

1. Поточна вартість будинку може бути лише оціночною, вона призначена лише для довідки і не має практичного значення. Зазвичай я можу отримати оцінку лише на таких сайтах, як Redfin або Zillow, і особисто я не вважаю, що вона має високу довідкову цінність. Я також не розглядав можливість включення цього зростання вартості до загальних активів у режимі реального часу.
2. Особисто я вважаю, що поки іпотека не виплачена, якщо грошовий потік по будинку від'ємний, певною мірою нерухомість все ще є пасивом. Тому передчасне включення її до активів створить ілюзію збільшення капіталу та прибутку, і я особисто хочу уникнути цієї ілюзії.

Метод, який я використовую для запису зростання вартості нерухомості (який також буде обговорено пізніше в контексті моделювання RSU), полягає у використанні одиниці віртуальної валюти. Припускаючи, що вашою базовою валютою є USD, ми можемо використовувати USD.UNVEST (схоже, що для цього не потрібно створювати нову Commodity), щоб вказати, що цей актив розраховується в спеціальній валюті. Зростання або зменшення цього активу не буде реєструватися в USD. Таким чином, я можу досягти своєї початкової мети: зафіксувати зростання вартості будинку так, щоб це зростання не включалося до кінцевого балансового звіту (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Вам потрібно лише регулярно вказувати ціну вашої нерухомості в USD.UNVEST.

Таким чином, на сторінці Commodity у Fava ви можете відстежувати тренд довідкової ціни будинку. Але на сторінці Балансового звіту ціна будинку все ще залишатиметься такою, якою вона була на момент транзакції. Тобто ваші загальні активи — це все ще ваші кошти початкового внеску на той час плюс основна сума боргу, яку ви продовжуєте виплачувати. Остаточна зміна цього активу має відбуватися лише тоді, коли ви купуєте будинок.

Продаж​

Оскільки жодної нерухомості ще не було продано, а різні додаткові збори в процесі залишаються незрозумілими, це гіпотетичний сценарій.

Припустимо, на 1 січня 2025 року вартість нерухомості зросла до 1 400 000 $, а деякі довідкові дані є такими:

Особа А вирішує продати нерухомість, і кінцева ціна продажу будинку становить 1 300 000 $.

2025-01-01 * "Продаж будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Тут припускається, що протягом 2 років із 5 будинок використовувався для власного проживання, тому приріст вартості у 500 000 не підлягає оподаткуванню. Я розрахував це число довільно. Зрештою, сума, яка надходить на рахунок Особи А, становить 418 343,8 $, з яких 200 000 — це початковий внесок на той момент, а близько 100 000 було сплачено у вигляді відсотків. Таким чином, у підсумку бухгалтерський прибуток Особи А становить близько 100 000. Варто зауважити, що мій розрахунок не є вичерпним, адже Особа А заощадила на оренді за ці 5 років, а також могли бути інші витрати на будинок, такі як обслуговування, ремонт тощо.

Щоб відобразити це в балансі, ви можете додати це ціноутворення.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD