Перейти до основного вмісту
Beancount.io Logo

#real-estate

Недвижимость

Облік нерухомості, відстеження майна та управління інвестиціями

159 записівПереглянути всі тегиНазад до всіх публікацій

Передача будинку вашим дітям без заповіту: як працюють deeds Transfer-on-Death і Lady Bird

Deed Transfer-on-Death признає бенефициара для вашого будинку так, як ви б це зробили для банківського рахунку — записується зараз, скасовується будь-коли, діє тільки після смерті. Більш ніж 30 штатів плюс округ Колумбія авторизують такий deed; Флорида і Мічиган використують deed Lady Bird (enhanced life estate deed) замість нього. Ось що кожний з них робить, як правильно зареєструвати, і які помилки при подачі відправляють сім'ї назад в 9-18-місячний probate.

mike

estate-planningreal-estatehome-ownership

Секція 1234A та платежі за припинення: чому втрачений депозит або скасована опція на купівлю отримує капітальний, а не звичайний режим оподаткування

Секція 1234A трактує прибуток або збиток від скасування, закінчення строку або припинення права на майно, що є капітальним активом, як капітальний — тому втрачений гарантійний депозит зазвичай є короткостроковим збитком від приросту капіталу, нереалізована опційна премія є короткостроковим прибутком від приросту капіталу, а комісія за зрив злиття є капітальним збитком, обмеженим для фізичних осіб 3000 доларів звичайного доходу на рік. Контракти на послуги, бізнес-майно секції 1231 та погашення боргу не підпадають під дію статуту і залишаються звичайними.

mike

taxcapital-gainscontracts

Нові правила STR в Остіні ставлять ваш лістинг під загрозу видалення за 10 днів: посібник хостів із дотримання вимог та бухгалтерії

Починаючи з 1 липня 2026 року, Airbnb і Vrbo мають перевіряти ліцензійні номери STR в Остіні, відмовляти в бронюванні без ліцензії та видаляти позначені лістинги протягом 10 днів після повідомлення міста, зі штрафами до 500 доларів на день. Ось витрати на ліцензію ($836.30 нова, $385.30 поновлення, дворічний термін дії), 17% готельного податку, квартальні звіти, які не покриває збір платформ, та бухгалтерія для кожного об'єкта, яка робить це доказовим.

mike

real-estateproperty-managementtax-compliance

Сертифікати естоппель та SNDA: два документи від орендарів, які підтверджують реєстр орендної плати перед закриттям угоди

Сертифікат естоппель — це підписана орендарем заява про орендну плату, строк, депозити, опціони та дефолти, яка юридично позбавляє орендаря права згодом суперечити їй; SNDA — це тристороння угода, яка зберігає оренду під час процедури стягнення за іпотекою. Цей посібник пояснює, що покупець має вимагати в кожному документі, які "червоні прапорці" виправдовують перегляд ціни угоди, та як підтверджені депозити й передоплачена оренда відображаються у вступному балансі.

mike

real-estateproperty-managementleases

Оренда житла орендаторам Section 8: як працюють HAP-контракти, інспекції NSPIRE і розщеплені орендні платежі

Покрокове пояснення для малого орендодателя програми Housing Choice Voucher — послідовність оформлення оренди, HAP-контракт, що ви підписуєте з PHA, інспекції NSPIRE за принципом "пройшов/не пройшов", як стандарт оплати і приблизно 30-відсоткова частка доходу орендатора розщепляють одну орендну плату на два платежі, а також що законодавство про скринінг і джерело доходу все ще дозволяє.

mike

real-estateproperty-managementleases

Податки при House Hacking: Як розподілити дуплекс між Schedule E та домом (і зберегти виключення за Section 121 при продажу)

House hack — це дві податкові одиниці під одним дахом — оренда за Schedule E та дім за Schedule A. Розподіліть спільні витрати за задокументованим відсотком, амортизуйте лише орендну половину протягом 27,5 років, використовуйте до $25,000 орендних збитків проти заробітної плати за MAGI нижче $100,000, і очікуйте невідшкодований прибуток за Section 1250 до 25% на попередню амортизацію при продажу.

mike

real-estatetax-planningdepreciation

Податок на короткострокову оренду житла в Делавері 4,5%: путівник для власника щодо ліцензії та щомісячної звітності

Делавер оподатковує короткострокову оренду житла за ставкою 4,5% від орендної плати для договорів, укладених 1 січня 2025 року або пізніше. Хто збирає податок, залежить від каналу бронювання — платформи перераховують податок за бронювання через платформу, але власникам, які приймають прямі бронювання, потрібна ліцензія посередника з розміщення вартістю $25, і вони повинні подавати щомісячну звітність до 15 числа, навіть за періоди з нульовим доходом. Плата за прибирання, постільна білизна та застави виключаються з бази оподаткування.

mike

tax-compliancereal-estateproperty-management

Як насправді виплачують водоспад реальних інвестиційних синдикацій: пріоритетна дохідність, запити капіталу та читання K-1

Водоспад синдикації нерухомості виплачує обмеженим партнерам у чотири рівні — повернення капіталу, пріоритетна дохідність 6–10%, наздоганяння спонсора, а потім залишковий розподіл 70/30 або 80/20. Цей посібник розраховує математику для інвестиції у $100 000, пояснює розмивання через запити капіталу, чому K-1 може показувати збиток, коли ви отримали готівку, і наводить десять питань для підтвердження перед переказом грошей.

mike

real-estatepartnershipscarried-interest

Каліфорнійські міста тепер можуть отримувати ваші дані з Airbnb: посібник для хостів короткострокової оренди щодо SB 346 та дотримання податку на тимчасове проживання

З 1 січня 2026 року каліфорнійський закон SB 346 дозволяє будь-якому місту чи округу з відповідною постановою вимагати від Airbnb, Vrbo та інших платформ звітувати про адресу кожного об'єкта короткострокової оренди, номер земельної ділянки за реєстром оцінювача та URL оголошення — аж до щомісячної періодичності, під загрозою штрафів до $10,000 на день. Розглядаємо, які міста вже застосовують закон (Лос-Анджелес, Санта-Моніка, Сан-Дієго), як працює податок на тимчасове проживання і хто його сплачує, як виглядають донарахування зі штрафами 10–25%, а також систему обліку у форматі простого тексту, яка проводить TOT на рахунок зобов'язань, фіксує податок, перерахований платформою, і звіряє дані за кожним каналом.

mike

airbnbreal-estateproperty-management

Уолл-стріт більше не зможе купити цей будинок: що заборона великим інвесторам за Законом ROAD to Housing означає для малих орендодавців і керуючих нерухомістю

Закон ROAD to Housing 21-го століття (Публічний закон 119-101, прийнятий 11 липня 2026 року) забороняє великим інституційним інвесторам, які контролюють 350+ односімейних будинків, купувати більше, з винятками для будівництва під оренду, ремонту під оренду вартістю не менше 15% від ціни придбання та програм оренди з викупом. Ось як порогові значення, винятки та дворічний пільговий період впливають на малих орендодавців і керуючих нерухомістю — та які записи про кількість об'єктів і витрати на роботи варто вести вже зараз.

mike

real-estateproperty-managementcompliance

Закон Флориди про Series LLC набуває чинності 1 липня 2026 року: Путівник для малого бізнесу щодо захищених серій, захисту від відповідальності та обліку за серіями

Сенатський законопроєкт 316 Флориди дозволяє створювати protected series LLC з 1 липня 2026 року — один материнський LLC може містити кілька юридично відокремлених серій. Цей путівник пояснює створення та найменування, що зберігає захист від відповідальності, як IRS розглядає кожну серію як окремого платника податків, та облік за серіями, який робить цю структуру дієвою.

mike

llcsmall-businessreal-estate

Бухгалтеріја для співгосподаря короткостроковой оренды: как звести двойные звіты 1099-K без завищення доходу

Airbnb отправляет звіт на повний гоcпадерскі дохід на господарский 1099-K и вашу частину спів-господаря знову на ваш — так что $80,000 реальных бронирований могут выглядеть как $96,000 для IRS. Целое руководство объясняет изменения OBBBA 2026 року ($20,000 и 200 транзакций для 1099-K, $2,000 для 1099-NEC), какая форма должна вам приходить, и способ reconcilція в chart of accounts, чтобы привести gross vs net без завышения доходу.

mike

airbnbreal-estatebookkeeping
Почати безкоштовно→Документація