3 дописи з тегом "Real Estate"

Успішне ведення іпотечного брокерства вимагає більшого, ніж просто підбір клієнтів до кредиторів і забезпечення конкурентних ставок. За кожним процвітаючим іпотечним бізнесом стоїть міцна основа фінансового управління, точного ведення бухгалтерського обліку та стратегічного податкового планування. Проте багато іпотечних брокерів відчувають себе перевантаженими фінансовою стороною свого бізнесу, намагаючись збалансувати роботу з клієнтами з адміністративними вимогами управління своєю бухгалтерією.

Якщо ви іпотечний брокер, який прагне оптимізувати свої фінансові операції та отримати кращий контроль над фінансами свого бізнесу, цей посібник ознайомить вас з основними елементами фінансового управління, адаптованими спеціально для вашої галузі.

Унікальні фінансові виклики, з якими стикаються іпотечні брокери​

Іпотечне брокерство представляє собою особливі фінансові складності, які відрізняють його від інших видів бізнесу. Розуміння цих викликів – це перший крок до ефективного управління ними.

Дохід на основі комісійних​

На відміну від підприємств зі стабільними, прогнозованими потоками доходів, іпотечні брокери працюють переважно на комісійних. Це створює кілька бухгалтерських міркувань:

• Терміни отримання доходу: Комісійні зазвичай визнаються, коли кредитні угоди стають юридично обов’язковими, а не коли отримуються гроші.
• Розриви в грошових потоках: Затримка між закриттям угоди та отриманням платежу може призвести до напруження оборотного капіталу.
• Змінний дохід: Щомісячний дохід коливається в залежності від ринкових умов, сезонності та активності конвеєра.

Регуляторна складність​

Іпотечна галузь працює під суворими федеральними та державними нормами, які безпосередньо впливають на ваше фінансове управління:

• Численні ліцензійні збори в різних штатах
• Витрати на дотримання вимог щодо безперервної освіти та сертифікації
• Специфічні для галузі вимоги щодо страхування
• Суворі зобов'язання щодо ведення обліку

Структури розподілу комісійних​

Багато іпотечних брокерів працюють з кількома кредиторами або в брокерських мережах, які передбачають розподіл комісійних. Точне відстеження цих домовленостей має важливе значення для:

• Розуміння справжньої прибутковості кожної транзакції
• Управління відносинами з партнерськими організаціями
• Планування податкових зобов’язань з чистого прибутку

Основні практики ведення бухгалтерського обліку для іпотечних брокерів​

Належне ведення бухгалтерського обліку є основою надійного фінансового управління. Ось ключові практики, які повинен впроваджувати кожен іпотечний брокер:

Розділення фінансів бізнесу та особистих фінансів​

Цей фундаментальний принцип неможливо переоцінити. Відкрийте окремі бізнес-рахунки для:

• Операційний поточний рахунок
• Бізнес-рахунок для податкових резервів
• Бізнес-кредитні картки для витрат

Розділення особистих і ділових фінансів спрощує ведення бухгалтерського обліку, зміцнює ваш професійний авторитет і надає чітку документацію в разі перевірки.

Відстежуйте кожну транзакцію​

В іпотечній галузі детальні записи про транзакції є обов’язковими. Впроваджуйте систему для фіксації:

• Усі отримані комісійні платежі
• Витрати на маркетинг і рекламу
• Підписка на технології та програмне забезпечення
• Офісні витрати та комунальні послуги
• Плата за професійні послуги
• Витрати на проїзд і пробіг для зустрічей з клієнтами

Сучасне хмарне бухгалтерське програмне забезпечення може автоматично імпортувати та класифікувати транзакції з ваших пов’язаних облікових записів, зменшуючи обсяг ручного введення даних і мінімізуючи помилки.

Використовуйте метод нарахування для обліку комісійних​

Хоча касовий метод обліку може здатися простішим, метод нарахування дає більш точну картину ефективності вашого бізнесу. Згідно з методом нарахування:

• Записуйте дохід від комісійних, коли підписано кредитну угоду
• Створіть запис дебіторської заборгованості для очікуваних комісійних платежів
• Відстежуйте, коли фактично отримано платежі

Цей підхід допомагає вам зрозуміти ваше справжнє фінансове становище, навіть коли грошовий потік тимчасово обмежений.

Ведіть організовану документацію​

Зберігайте цифрові копії всіх підтверджуючих документів:

• Виписки про комісійні від кредиторів
• Квитанції про ділові витрати
• Рахунки-фактури за надані послуги
• Контракти з клієнтами та кредиторами
• Журнали обліку пробігу для ділових поїздок

Організована документація полегшує підготовку до сплати податків і забезпечує захист у разі спорів або перевірок.

Максимізація податкових відрахувань​

Розуміння доступних податкових відрахувань може значно зменшити ваш податковий тягар. Ось найцінніші відрахування для іпотечних брокерів:

Відрахування на домашній офіс​

Якщо ви працюєте вдома, ви можете претендувати на відрахування на домашній офіс. Це дозволяє відрахувати частину:

• Орендної плати або відсотків за іпотекою
• Податків на майно
• Комунальних послуг
• Страхування житла
• Обслуговування та ремонту

Щоб мати право на відрахування, ви повинні використовувати виділений простір у своєму домі регулярно та виключно для бізнесу.

Витрати на транспортний засіб і пробіг​

Їздите на зустрічі з клієнтами, відвідуєте закриття угод або виконуєте ділові доручення? Ви можете відрахувати:

• Фактичні витрати на транспортний засіб (бензин, технічне обслуговування, страхування) пропорційно використанню для бізнесу
• Або використовуйте стандартну ставку за пробіг (67 центів за милю у 2025 році)

Ведіть детальні журнали із зазначенням дат, пунктів призначення, цілей і миль, пройдених у справах.

Професійний розвиток​

Інвестиції у ваш професійний розвиток підлягають відрахуванню з податку, включаючи:

• Курси підвищення кваліфікації
• Галузеві конференції та семінари
• Членство в професійних асоціаціях
• Ліцензійні та поновлювальні збори
• Книги та публікації, пов’язані з іпотечним брокерством

Технології та обладнання​

Інструменти, які ви використовуєте для ведення бізнесу, кваліфікуються як відрахування:

• Комп'ютерне обладнання та смартфони
• Іпотечне програмне забезпечення та CRM-системи
• Інструменти управління відносинами з клієнтами
• Хостинг і розробка веб-сайтів
• Офісні меблі та приладдя

Маркетинг і розвиток бізнесу​

Створення клієнтської бази вимагає інвестицій, і ці витрати підлягають відрахуванню:

• Кампанії цифрової реклами
• Друковані маркетингові матеріали
• Розробка та обслуговування веб-сайтів
• Відвідування мережевих заходів
• Подарунки клієнтам (у межах лімітів IRS)

Професійні послуги​

Не ігноруйте витрати на професійне ведення бізнесу:

• Послуги з бухгалтерського обліку та ведення бухгалтерського обліку
• Плата за юридичні консультації
• Страхові внески бізнесу
• Покриття професійної відповідальності

Управління грошовими потоками в комісійному бізнесі​

Управління грошовими потоками є одним із найбільших викликів для іпотечних брокерів. Ось як залишатися на крок попереду:

Створіть резервний фонд​

Намагайтеся підтримувати 3-6 місяців операційних витрат на бізнес-ощадному рахунку. Цей буфер допоможе вам пережити:

• Сезонні спади на ринку житла
• Непередбачені ділові витрати
• Розриви між закриттям угод і отриманням комісійних

Прогнозуйте свій конвеєр​

Розробіть систему відстеження конвеєра угод і прогнозування майбутніх грошових потоків:

• Відстежуйте угоди на кожному етапі (подання заявки, обробка, андеррайтинг, закриття)
• Оцініть очікувані суми комісійних і терміни
• Враховуйте потенційні коефіцієнти зриву

Ця перспективна видимість допомагає вам приймати обґрунтовані рішення щодо того, коли інвестувати в зростання, а коли економити гроші.

Враховуйте терміни витрат​

Коли грошовий потік обмежений, оптимізуйте терміни дискреційних витрат:

• Плануйте великі покупки, коли очікуються комісійні платежі
• Скористайтеся перевагами річних знижок на оплату, коли фінансове становище стабільне
• Обговорюйте умови оплати з постачальниками, коли це можливо

Відкладіть податкові резерви​

З комісійного доходу не утримуються податки, тому ви несете відповідальність за щоквартальні розрахункові платежі. Хороше емпіричне правило:

• Відкладайте 25-30% кожного комісійного платежу на федеральні та державні податки
• Здійснюйте щоквартальні розрахункові платежі, щоб уникнути штрафів
• Коригуйте суми утримання у міру коливання вашого доходу

Використання технологій для кращого фінансового управління​

Сучасні технології революціонізували фінансове управління для малого бізнесу. Ось як їх використовувати:

Хмарне бухгалтерське програмне забезпечення​

Хмарні платформи пропонують значні переваги:

• Отримуйте доступ до своїх фінансових даних будь-де та будь-коли
• Автоматичне підключення до банківських каналів зменшує обсяг ручного введення даних
• Фінансова звітність в режимі реального часу показує поточний стан бізнесу
• Безпечне хмарне зберігання захищає ваші дані
• Легка співпраця з бухгалтерами

Інтеграція з бізнес-інструментами​

Шукайте бухгалтерське програмне забезпечення, яке інтегрується з інструментами, які ви вже використовуєте:

• CRM-системи для відстеження відносин з клієнтами
• Платіжні процесори для комісійних платежів
• Програми для відстеження витрат для мобільного збору квитанцій
• Програмне забезпечення для підготовки податкової звітності для оптимізації подання

Автоматизована звітність​

Налаштуйте автоматизовані фінансові звіти, які доставляються за вашим графіком:

• Щомісячні звіти про прибутки та збитки
• Прогнози грошових потоків
• Звіти про старіння дебіторської заборгованості
• Відстеження витрат за категоріями

Регулярна фінансова звітність тримає вас в курсі та допомагає виявляти проблеми до того, як вони стануть проблемами.

Фінансове планування на кінець року​

Стратегічне планування на кінець року може оптимізувати ваше податкове становище та підготувати вас до успіху в наступному році.

Перегляньте структуру вашої бізнес-сутності​

У міру зростання вашого брокерства може мати сенс перейти від одноосібного підприємництва до LLC або S-Corporation. Врахуйте:

• Переваги захисту від відповідальності
• Потенційна економія податків
• Адміністративна складність і витрати

Проконсультуйтеся з податковим фахівцем, щоб визначити найкращу структуру для вашої ситуації.

Максимізуйте пенсійні внески​

Самозайняті особи мають доступ до щедрих варіантів пенсійних заощаджень:

• SEP IRA: Вносьте до 25% чистого доходу від самозайнятості
• Solo 401(k): Більш високі ліміти внесків як для працівника, так і для роботодавця
• Roth options: Розгляньте можливість безподаткового зростання для пенсійних заощаджень

Ці внески зменшують оподатковуваний дохід поточного року, одночасно зміцнюючи вашу пенсійну безпеку.

Прискорте або відкладіть доходи та витрати​

Залежно від вашої податкової ситуації, ви можете отримати вигоду від:

• Прискорення витрат у поточному році для зменшення оподатковуваного доходу
• Відкладення доходу на наступний рік, якщо ви очікуєте бути в нижчій категорії
• Здійснення запланованих закупівель обладнання до кінця року, щоб вимагати амортизацію

Очистіть свої книги​

Використовуйте період наприкінці року, щоб переконатися, що ваші книги точні:

• Узгодьте всі рахунки
• Спишіть безнадійну дебіторську заборгованість
• Перегляньте та виправте будь-які помилки класифікації
• Переконайтеся, що всі розподіли комісійних правильно зафіксовані

Співпраця з фінансовими професіоналами​

Хоча технології зробили самостійне ведення бухгалтерського обліку більш доступним, іпотечні брокери часто отримують вигоду від професійної підтримки:

Коли наймати бухгалтера​

Розгляньте можливість скористатися послугами професійного бухгалтерського обліку, коли:

• Ви витрачаєте понад 5-10 годин на місяць на ведення бухгалтерського обліку
• Вам незручно користуватися бухгалтерським програмним забезпеченням
• Ваш бізнес зростає, і кількість транзакцій збільшується
• Вам потрібно більше часу, щоб зосередитися на діяльності, що приносить дохід

Що шукати в бухгалтері​

Ідеальний бухгалтер для іпотечного брокерства повинен мати:

• Досвід роботи з комісійними підприємствами
• Розуміння норм іпотечної галузі
• Знання сучасного хмарного бухгалтерського програмного забезпечення
• Активне інформування про фінансові питання
• Здатність надавати дієві ідеї, а не просто введення даних

Роль податкового фахівця​

Кваліфікований податковий фахівець, знайомий з іпотечними брокерами, може:

• Визначити специфічні для галузі відрахування, які ви можете пропустити
• Забезпечити дотримання змін у податковому законодавстві
• Представляти вас у разі перевірки
• Надавати стратегічні поради з податкового планування
• Готувати та подавати точні декларації

Вартість професійних послуг зазвичай значно перевищує економію податків, яку вони виявляють, і душевний спокій, який вони забезпечують.

Поширені фінансові помилки, яких слід уникати​

Вчіться на помилках інших:

Змішування особистих і ділових витрат​

Це створює бухгалтерські кошмари та викликає червоні прапорці в IRS. Розділяйте фінанси з першого дня.

Неадекватне ведення обліку​

Відсутність документації для відрахувань означає, що ви залишаєте гроші на столі. Розробіть організовані системи та дотримуйтесь їх.

Ігнорування управління грошовими потоками​

Навіть прибуткові брокерські компанії можуть зазнати невдачі через проблеми з грошовими потоками. Активно контролюйте своє фінансове становище та плануйте наперед.

Несплата розрахункових податкових платежів​

Щоквартальні розрахункові платежі не є необов’язковими. Їх пропуск призводить до штрафів і потенційних фінансових криз у період сплати податків.

Не планування зростання бізнесу​

У міру зростання вашого брокерства ваші фінансові системи повинні масштабуватися відповідно. Інвестуйте у належну інфраструктуру, перш ніж вас захлесне.

Створення фінансової інформаційної панелі​

Створіть просту інформаційну панель для моніторингу ключових фінансових показників:

Метрики доходу​

• Щомісячний комісійний дохід
• Середня комісія за транзакцію
• Комісія за кредитором або типом кредиту
• Темпи зростання з року в рік

Метрики витрат​

• Загальні операційні витрати
• Витрати у відсотках від доходу
• Вартість маркетингу на залучення клієнта
• Витрати на технології

Метрики грошових потоків​

• Поточний залишок грошових коштів
• Старіння дебіторської заборгованості
• Середня кількість днів до отримання комісійного платежу
• Операційні витрати

Метрики прибутковості​

• Чиста рентабельність
• Точка беззбитковості
• Повернення інвестицій у маркетинг
• Прибуток на транзакцію

Переглядайте ці показники щомісяця, щоб виявляти тенденції та приймати рішення щодо свого бізнесу на основі даних.

Підсумок​

Ефективне фінансове управління – це не лише дотримання вимог і економія податків, це побудова сталого, прибуткового іпотечного брокерства, яке може витримати ринкові цикли та підтримувати ваші довгострокові цілі. Завдяки впровадженню надійних практик ведення бухгалтерського обліку, максимізації законних відрахувань, стратегічному управлінню грошовими потоками та використанню сучасних технологій, ви можете отримати фінансову ясність і контроль, необхідні для того, щоб зосередитися на тому, що ви робите найкраще: обслуговуванні своїх клієнтів і розвитку свого бізнесу.

Іпотечний ландшафт продовжуватиме розвиватися, але основи належного фінансового управління залишаються незмінними. Почніть з основ, удосконалюйте свої системи в міру зростання та не соромтеся звертатися за професійною підтримкою, коли це необхідно. Ваше майбутнє «я» — і ваш банківський рахунок — подякують вам.

Ця стаття містить загальні вказівки щодо фінансового управління для іпотечних брокерів. Податкові закони та правила різняться залежно від юрисдикції та часто змінюються. Завжди консультуйтеся з кваліфікованими фінансовими та податковими фахівцями для отримання порад, які стосуються вашої конкретної ситуації.

Ведення успішного бізнесу в сфері нерухомості вимагає більше, ніж просто укладання угод і пошук ідеальних об'єктів для ваших клієнтів. За кожним успішним ріелтором стоїть надійна система фінансового управління, яка забезпечує організованість доходів, відстеження витрат і контроль над податками. Якщо ви професіонал у сфері нерухомості, якому важко підтримувати порядок у своїх книгах, ви не самотні – і цей посібник тут, щоб допомогти.

Унікальні фінансові виклики, з якими стикаються ріелтори​

Професіонали у сфері нерухомості мають справу з фінансовими складнощами, з якими багато інших власників малого бізнесу не стикаються. Розуміння цих викликів є першим кроком до ефективного управління ними.

Коливання доходів і грошовий потік​

На відміну від найманих працівників, ріелтори відчувають значні коливання доходів протягом року. Ви можете закрити три угоди за один місяць, а потім тижнями обходитися без чека на комісійні. Ця нерегулярність робить складання бюджету та управління грошовим потоком особливо складним завданням. Вам потрібно планувати на важкі місяці, максимізуючи при цьому вигоди від періодів високого заробітку.

Сезонний характер нерухомості посилює цю проблему. Весна та літо, як правило, приносять більше активності, тоді як зимові місяці можуть бути значно повільнішими на багатьох ринках. Це означає, що ви повинні бути стратегічними щодо заощаджень у пікові сезони, щоб покрити як бізнес-витрати, так і особисті потреби в більш спокійні часи.

Відстеження доходів на основі комісійних​

Коли ви працюєте на комісійних, кожна транзакція передбачає участь кількох сторін і потенційні розділення. Ви можете ділити комісійні зі своєю брокерською компанією, іншими агентами або членами команди. Ведення точного обліку того, хто що отримує, і коли, є важливим як для податкових цілей, так і для бізнес-планування.

Крім того, структура комісійних може відрізнятися від угоди до угоди. Деякі транзакції можуть включати реферальні збори, інші можуть мати різні домовленості про розподіл, і вам потрібно точно відстежувати все це, щоб зрозуміти свій справжній заробіток.

Управління бізнес-витратами​

Професіонали у сфері нерухомості несуть численні витрати, які підлягають вирахуванню з податку, але відстеження їх усіх вимагає старанності. До загальних витрат, які підлягають вирахуванню, належать:

Маркетинг і реклама: професійна фотографія, віртуальні тури, рекламні оголошення, кампанії в соціальних мережах, пряма поштова розсилка та ваш веб-сайт – усе це швидко складається. Ці витрати повністю підлягають вирахуванню як законні бізнес-витрати.

Пробіг і транспорт: ви постійно їздите на покази, дні відкритих дверей, перевірки та зустрічі з клієнтами. IRS дозволяє вам вираховувати бізнес-пробіг за стандартною ставкою (наразі 67 центів за милю на 2025 рік), що може призвести до значної економії податків, якщо ви точно відстежуєте свої поїздки.

Безперервна освіта: ліцензії на нерухомість вимагають постійної освіти. Плата за курси, вартість іспитів і пов'язані з ними матеріали – усе це бізнес-витрати, які підлягають вирахуванню.

Професійні збори та членство: плата за MLS, внески в асоціацію ріелторів, брокерські збори та страхування професійної відповідальності – усе це кваліфікується як витрати, які підлягають вирахуванню.

Відрахування на домашній офіс: якщо ви підтримуєте виділене місце у своєму домі виключно для використання в бізнесі, ви можете мати право на відрахування на домашній офіс, яке покриває частину вашої орендної плати або іпотеки, комунальних послуг і витрат на утримання.

Постановка та підготовка нерухомості: витрати, пов'язані з постановкою нерухомості для продажу, часто можуть бути вирахувані як бізнес-витрати, хоча це залежить від вашої конкретної домовленості з клієнтами.

Складність податків і дотримання вимог​

Як самозайнятий професіонал у сфері нерухомості, ви несете відповідальність за сплату щоквартальних податків. Пропуск цих платежів може призвести до штрафів і нарахування відсотків. Вам також потрібно буде керувати своїм податком на самозайнятість, який покриває внески до соціального забезпечення та Medicare, які зазвичай діляться з роботодавцем.

Звітність за формою 1099-NEC додає ще один рівень складності. Ви отримаєте 1099 від своєї брокерської компанії, і якщо ви платите підрядникам (наприклад, фотографам або віртуальним помічникам), вам також потрібно буде видати їм 1099.

Закон про процедури врегулювання нерухомості (RESPA) вимагає дотримання конкретних фінансових практик для запобігання шахрайству та забезпечення прозорості операцій з нерухомістю. Хоча RESPA в основному регулює послуги врегулювання, ріелтори повинні розуміти, як це впливає на виплати комісійних і вимоги щодо розкриття інформації.

Основні практики фінансового управління​

Впровадження надійних фінансових звичок зараз заощадить вам стрес і гроші в довгостроковій перспективі.

Розділіть особисті та ділові фінанси​

Відкрийте спеціальний бізнес-рахунок і використовуйте його виключно для операцій, пов'язаних з нерухомістю. Це розділення спрощує ведення бухгалтерського обліку, полегшує підготовку податків і забезпечує юридичний захист, якщо ваш бізнес коли-небудь буде перевірено або залучено до судового процесу.

Подумайте про те, щоб отримати бізнес-кредитну картку для бізнес-витрат. Це створює чіткий слід документів і може забезпечити додаткові переваги, як-от бали винагороди за ваші бізнес-витрати.

Впровадьте надійну систему відстеження​

Виберіть метод відстеження доходів і витрат, який ви дійсно будете використовувати послідовно. Варіанти варіюються від простих електронних таблиць до комплексного бухгалтерського програмного забезпечення. Ключем є послідовність – відстежуйте кожну транзакцію, незалежно від того, наскільки вона мала.

Для відстеження пробігу використовуйте спеціальний додаток, який використовує GPS для автоматичного запису ваших поїздок. Ведення журналів пробігу вручну займає багато часу, і про це легко забути, але програми роблять цей процес безперебійним.

Ведіть детальну документацію​

Зберігайте квитанції, рахунки-фактури та документацію для кожної бізнес-витрати. IRS вимагає підтвердження для відрахувань, а хороші записи захищають вас у разі перевірки. Зберігайте документи в електронному вигляді з хмарним резервним копіюванням, щоб запобігти втраті.

Для великих покупок або незрозумілих категорій витрат робіть нотатки про ділову мету. Цей контекст допомагає пізніше, коли ви готуєте податки або переглядаєте свої фінанси.

Відкладайте гроші на податки​

Поширеною помилкою серед нових професіоналів у сфері нерухомості є витрачання всіх своїх чеків на комісійні, не відкладаючи гроші на податки. Як правило, резервуйте 25-30% свого доходу на податкові зобов'язання, включаючи як податок на прибуток, так і податок на самозайнятість.

Негайно перекажіть ці гроші на окремий ощадний рахунок, призначений для податків. Таким чином, у вас не буде спокуси витратити їх, і ви будете готові до сплати щоквартальних податків.

Сплачуйте щоквартальні розрахункові податки​

IRS вимагає від самозайнятих осіб сплачувати щоквартальні розрахункові податки, якщо вони очікують заборгованості понад 1000 доларів податків за рік. Ці платежі мають бути сплачені 15 квітня, 15 червня, 15 вересня та 15 січня.

Розрахуйте свої розрахункові податки на основі вашого очікуваного річного доходу або використовуйте податкові зобов'язання за попередній рік як безпечну гавань. Пропуск цих платежів призводить до штрафів, тому встановіть нагадування задовго до кожної дати.

Регулярно переглядайте свої фінанси​

Заплануйте щомісячні фінансові перевірки, щоб оцінити свої доходи, витрати та прогрес у досягненні своїх цілей. Ця регулярна увага допомагає вам виявляти проблеми на ранній стадії, визначати моделі витрат і приймати обґрунтовані бізнес-рішення.

Під час цих перевірок звіряйте виписки з банку, класифікуйте будь-які незрозумілі транзакції та переконайтеся, що всі доходи були належним чином зафіксовані.

Максимізація податкових відрахувань​

Розуміння доступних податкових пільг може значно зменшити ваш податковий тягар.

Відрахування кваліфікованого доходу бізнесу​

Багато самозайнятих професіоналів у сфері нерухомості мають право на відрахування кваліфікованого доходу бізнесу (QBI), що дозволяє вираховувати до 20% вашого кваліфікованого доходу бізнесу. Це відрахування може призвести до значної економії податків, але воно має обмеження щодо доходу та складні правила.

Проконсультуйтеся з податковим фахівцем, щоб визначити свою правомочність і переконатися, що ви правильно розраховуєте відрахування.

Статус професіонала з нерухомості​

Якщо ви відповідаєте певним критеріям IRS щодо часу, витраченого на участь у діяльності з нерухомості, ви можете претендувати на статус "професіонала з нерухомості" для податкових цілей. Це позначення може надати значні податкові переваги, особливо пов'язані з обмеженнями збитків від пасивної діяльності.

Вимоги є суворими: ви повинні витрачати понад 750 годин на рік на діяльність з нерухомості та більше половини свого робочого часу на нерухомість. Детальні журнали обліку часу мають важливе значення для підтвердження цього статусу.

Пенсійні внески​

Як самозайнята особа, ви можете скористатися пенсійними планами, розробленими для власників малого бізнесу, такими як SEP IRA або Solo 401(k). Ці плани дозволяють вносити значно більше, ніж традиційні IRA, зменшуючи при цьому ваш оподатковуваний дохід.

Наприклад, SEP IRA дозволяє вносити до 25% вашого чистого доходу від самозайнятості з максимумом 69 000 доларів США на 2025 рік. Ці внески підлягають вирахуванню з податків і зростають з відстроченням сплати податків.

Поширені фінансові помилки, яких слід уникати​

Вчіться на чужих помилках, щоб підтримувати свій бізнес з нерухомості фінансово здоровим.

Змішування особистих і ділових витрат​

Використання вашого особистого рахунку для ділових витрат (або навпаки) створює кошмар з ведення бухгалтерського обліку і може викликати тривогу під час перевірки. Підтримуйте суворе розділення між особистими та діловими фінансами.

Нехтування відстеженням дрібних витрат​

Ті 5 доларів за паркування та 10 доларів за харчування складаються протягом року. Дрібні витрати легко пропустити, але в сукупності вони становлять значні відрахування. Відстежуйте все.

Очікування податкового сезону​

Не чекайте до березня або квітня, щоб організувати свої фінансові записи. До того часу ви забудете важливі деталі та будете намагатися знайти квитанції. Залишайтеся в курсі свого бухгалтерського обліку протягом року.

Недооцінка податкових зобов'язань​

Багато ріелторів недооцінюють, скільки вони будуть винні у вигляді податків, особливо в перший прибутковий рік. Це може призвести до неприємних сюрпризів і фінансового стресу. Завжди помиляйтеся в бік відкладання більшої суми на податки, а не меншої.

Не звертатися за професійною допомогою​

Хоча ви можете самостійно керувати основним бухгалтерським обліком, податкові закони для професіоналів у сфері нерухомості є складними і часто змінюються. Вартість найму кваліфікованого податкового фахівця зазвичай компенсується додатковими відрахуваннями, які вони знаходять, і штрафами, яких вони допомагають вам уникнути.

Планування довгострокового успіху​

Фінансове управління – це не лише виживання в податковий сезон, це побудова сталого, прибуткового бізнесу.

Створіть фонд надзвичайних ситуацій​

Прагніть заощадити 3-6 місяців ділових та особистих витрат у легкодоступному фонді надзвичайних ситуацій. Ця подушка захищає вас у періоди спаду і дає вам спокій, щоб зосередитися на розвитку свого бізнесу, а не на стресі через гроші.

Інвестуйте в зростання свого бізнесу​

Відкладіть частину свого доходу на розвиток бізнесу. Це може включати оновлення ваших маркетингових матеріалів, інвестування в кращі технології, проходження курсів підвищення кваліфікації або наймання допоміжного персоналу. Стратегічні інвестиції у ваш бізнес можуть прискорити ваше зростання та потенціал доходу.

Відстежуйте ключові показники ефективності​

Відстежуйте показники, які мають значення для успіху вашого бізнесу, такі як середній розмір комісійних за транзакцію, коефіцієнти конверсії, витрати на залучення клієнтів і рентабельність маркетингових інвестицій. Ці цифри розповідають історію здоров'я вашого бізнесу та керують стратегічними рішеннями.

Плануйте вихід на пенсію​

Без внесків роботодавця на відповідність 401(k), ви несете виключну відповідальність за своє пенсійне планування. Зробіть пенсійні заощадження пріоритетом, автоматизувавши внески на свій пенсійний рахунок. Ваше майбутнє "я" подякує вам.

Висновок​

Фінансове управління може бути не найцікавішою частиною роботи ріелтором, але воно абсолютно необхідне для довгострокового успіху. Запроваджуючи надійні системи, старанно відстежуючи свої доходи та витрати, дотримуючись податкових зобов'язань і плануючи стратегічно, ви створите міцну фінансову основу для свого бізнесу з нерухомості.

Пам'ятайте, що час, який ви інвестуєте у фінансове управління, приносить дивіденди у вигляді зменшення стресу, нижчих податкових рахунків і кращих бізнес-рішень. Незалежно від того, чи керуєте ви своїми фінансами самостійно, чи працюєте з професіоналами, зробіть фінансове управління пріоритетом у своїй практиці нерухомості.

Найуспішніші ріелтори не просто чудово знаходять нерухомість – вони також вміють керувати бізнесом з нерухомості. Почніть впроваджувати ці практики вже сьогодні, і ви будете на шляху до побудови процвітаючого, фінансово здорового бізнесу з нерухомості.

Операції з нерухомістю можуть становити найбільшу фінансову активність у житті сім'ї. Ця стаття пояснює, як моделювати нерухомість у Beancount. Я розглядаю нерухомість як актив, а зростання вартості будинку — як нереалізований прибуток. Крім того, іпотека моделюється як зобов'язання, а відсотки вважаються витратами.

Припустимо, пан А придбав елітний будинок за адресою 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1 січня 2020 року за ціною 1 мільйон. Процентна ставка становить 3,0%, перший внесок — 20%, а сума кредиту — 800 000.

Створення рахунків​

По-перше, ми розглядаємо будинок як Актив. Оскільки будинок вказується як Актив, йому потрібно присвоїти одиницю виміру. У цьому випадку кількість одиниць становить лише одну, малоймовірно, що їх буде кілька, і навіть якщо це n-й будинок, ми хотіли б записати його в окремий Актив. Тобто, один будинок відповідає одному Активу, і цей Актив має особливу одиницю виміру, його значення може бути лише 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

У першому рядку ми визначили одиницю товару, що представляє будинок. У четвертому рядку ми визначили рахунок Активу, який містить одиницю товару, раніше визначену як будинок. У п'ятому рядку ми визначили рахунок для банку-кредитора. Оскільки це зобов'язання, воно належить до категорії Зобов'язань.

Купівля​

З налаштованими вище рахунками, акт купівлі будинку еквівалентний

позика грошей (борг) + витрата грошей (перший внесок) = 1 будинок в активі

Найважливішим документом при купівлі нерухомості, ймовірно, є Заява про розрахунок покупця (Buyer’s Settlement Statement), яка чітко описує рух коштів.

2020-01-01 * "Купівля будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тут ми деталізуємо операцію купівлі будинку, де гроші витікають з деяких банків (використовуються для першого внеску та інших витрат), береться кредит (додається до зобов'язань), і набувається будинок (додається до активів).

Погашення іпотеки​

На основі вищезгаданого запису про купівлю, ми наразі винні 800 000 USD. Через відсотки, і враховуючи, що всі кредити в США амортизуються рівномірно за основною сумою та відсотками, щомісячний платіж включає частину для відсотків і частину для основної суми боргу. На ранніх етапах відсотки становлять більшу частину.

Щоб записати погашення кредиту, все, що вам потрібно зробити, це перевірити виписку вашого банку-кредитора. Вам просто потрібно знати, яку частину основної суми боргу ви погашаєте щомісяця, а решта — це відсотки. Відсотки враховуються як Витрати.

2020-02-01 * "Іпотечний платіж"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Цей запис деталізує щомісячний іпотечний платіж, який віднімається з вашого спільного ощадного рахунку. Погашення основної суми зменшує зобов'язання, тоді як частина відсотків розглядається як витрати.

Зростання вартості​

Якщо ви хочете записати зростання вартості нерухомості, деякі люди створюють окремий рахунок, записуючи лише зростання вартості поточної нерухомості. Враховуючи, що вартість будинку може збільшуватися або зменшуватися, це зростання може бути негативним. Перевага цього полягає в тому, що у зведенні ваших загальних активів ці два рахунки будуть включені: один для вартості будинку на момент операції, а інший для поточного зростання вартості будинку, таким чином відображаючи реальну ціну будинку.

Я не прийняв цей метод, головним чином з наступних причин:

1. Поточна вартість будинку може бути лише оцінкою, лише для довідки, без практичної цінності. Зазвичай я можу отримати оцінку нерухомості лише на таких вебсайтах, як Redfin або Zillow, і особисто я не вважаю, що вона має високу довідкову цінність. Я також не розглядав можливість включення цих зростань вартості до загальних активів у реальному часі.
2. Особисто я вважаю, що до погашення іпотеки, якщо грошо