"Real Estate" 태그로 연결된 3개 게시물개의 게시물이 있습니다.

성공적인 모기지 중개업을 운영하려면 고객과 대출 기관을 연결하고 경쟁력 있는 금리를 확보하는 것 이상이 필요합니다. 번성하는 모든 모기지 비즈니스의 배후에는 건전한 재무 관리, 정확한 부기, 전략적 세금 계획이 있습니다. 그러나 많은 모기지 브로커는 비즈니스의 재정적인 측면에 압도당하고 고객 업무와 장부 관리의 행정적 요구 사이에서 균형을 맞추는 데 어려움을 겪고 있습니다.

재무 운영을 간소화하고 비즈니스 재정을 더 잘 관리하려는 모기지 브로커라면 이 가이드에서 업계에 특화된 재무 관리의 필수 요소를 안내합니다.

모기지 브로커가 직면하는 고유한 재무 문제​

모기지 중개 산업은 다른 비즈니스와 차별화되는 뚜렷한 재무 복잡성을 제시합니다. 이러한 문제를 이해하는 것이 효과적으로 관리하기 위한 첫 번째 단계입니다.

수수료 기반 수익​

안정적이고 예측 가능한 수입 흐름을 가진 비즈니스와 달리 모기지 브로커는 주로 수수료로 운영됩니다. 이로 인해 다음과 같은 여러 회계 고려 사항이 발생합니다.

• 수익 타이밍: 수수료는 일반적으로 현금을 받았을 때가 아니라 대출 계약이 법적 구속력을 갖게 될 때 인식됩니다.
• 현금 흐름 격차: 거래를 마감하고 지불금을 받는 사이의 지연은 운전 자본에 부담을 줄 수 있습니다.
• 변동 수입: 월별 수입은 시장 상황, 계절성 및 파이프라인 활동에 따라 변동합니다.

규제 복잡성​

모기지 산업은 재무 관리에 직접적인 영향을 미치는 엄격한 연방 및 주 규정에 따라 운영됩니다.

• 여러 주에 걸친 다중 라이선스 수수료
• 지속적인 교육 및 인증에 대한 규정 준수 비용
• 산업별 보험 요구 사항
• 엄격한 기록 유지 의무

분할 수수료 구조​

많은 모기지 브로커는 여러 대출 기관과 협력하거나 수수료 분할을 포함하는 중개 네트워크 내에서 운영합니다. 이러한 계약을 정확하게 추적하는 것은 다음 사항에 필수적입니다.

• 거래당 진정한 수익성 이해
• 파트너 조직과의 관계 관리
• 순이익에 대한 세금 의무 계획

모기지 브로커를 위한 필수 부기 사례​

적절한 부기는 건전한 재무 관리의 근간을 형성합니다. 모든 모기지 브로커가 구현해야 하는 주요 사례는 다음과 같습니다.

비즈니스 및 개인 재정 분리​

이 기본 원칙은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 다음을 위해 전용 비즈니스 계정을 개설하십시오.

• 운영 확인 계정
• 세금 준비금을 위한 비즈니스 저축
• 비용을 위한 비즈니스 신용 카드

개인 및 비즈니스 재정을 분리하면 부기가 간소화되고 전문적인 신뢰도가 강화되며 감사를 받게 될 경우 명확한 문서를 제공합니다.

모든 거래 추적​

모기지 산업에서는 자세한 거래 기록이 필수적입니다. 다음 사항을 캡처하는 시스템을 구현하십시오.

• 수령한 모든 수수료 지불금
• 마케팅 및 광고 지출
• 기술 및 소프트웨어 구독
• 사무실 비용 및 유틸리티
• 전문 서비스 수수료
• 고객 미팅을 위한 출장 및 마일리지

최신 클라우드 기반 회계 소프트웨어는 연결된 계정에서 거래를 자동으로 가져오고 분류하여 수동 데이터 입력을 줄이고 오류를 최소화합니다.

수수료에 대한 발생주의 회계 사용​

현금 기준 회계가 더 간단해 보일 수 있지만 발생주의 회계는 비즈니스 성과에 대한 더 정확한 그림을 제공합니다. 발생주의 회계에서는 다음과 같습니다.

• 대출 계약이 체결되면 수수료 수익을 기록하십시오.
• 보류 중인 수수료 지불에 대한 매출 채권 항목을 만드십시오.
• 지불금이 실제로 수령될 때 추적하십시오.

이 접근 방식을 사용하면 현금 흐름이 일시적으로 부족하더라도 실제 재정 상황을 이해하는 데 도움이 됩니다.

체계적인 문서 유지​

모든 지원 문서의 디지털 사본을 보관하십시오.

• 대출 기관의 수수료 명세서
• 비즈니스 비용에 대한 영수증
• 제공된 서비스에 대한 송장
• 고객 및 대출 기관과의 계약
• 출장 마일리지 로그

체계적인 문서는 세금 준비를 더 원활하게 하고 분쟁 또는 감사 시 보호를 제공합니다.

세금 공제 극대화​

사용 가능한 세금 공제를 이해하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 다음은 모기지 브로커를 위한 가장 가치 있는 공제입니다.

자택 근무 공제​

집에서 일하는 경우 자택 근무 공제를 받을 수 있습니다. 이를 통해 다음의 일부를 공제할 수 있습니다.

• 임대료 또는 모기지 이자
• 재산세
• 유틸리티
• 주택 보험
• 유지 보수 및 수리

자격을 얻으려면 집에서 전용 공간을 정기적이고 독점적으로 비즈니스에 사용해야 합니다.

차량 및 마일리지 비용​

고객을 만나거나, 마감에 참석하거나, 비즈니스 심부름을 위해 이동하십니까? 다음을 공제할 수 있습니다.

• 비즈니스 사용에 비례하는 실제 차량 비용(가스, 유지 보수, 보험)
• 또는 표준 마일리지 요율(2025년 마일당 67센트)을 사용하십시오.

날짜, 목적지, 목적 및 비즈니스를 위해 운전한 마일을 보여주는 자세한 로그를 유지하십시오.

전문성 개발​

전문성 성장에 대한 투자는 세금 공제 대상입니다.

• 계속 교육 과정
• 산업 컨퍼런스 및 세미나
• 전문 협회 회원
• 라이선스 및 갱신 수수료
• 모기지 중개와 관련된 서적 및 출판물

기술 및 장비​

비즈니스를 운영하는 데 사용하는 도구는 공제 자격이 있습니다.

• 컴퓨터 장비 및 스마트폰
• 모기지 소프트웨어 및 CRM 시스템
• 고객 관계 관리 도구
• 웹사이트 호스팅 및 개발
• 사무용 가구 및 용품

마케팅 및 비즈니스 개발​

클라이언트 기반을 구축하려면 투자가 필요하며 이러한 비용은 공제 대상입니다.

• 디지털 광고 캠페인
• 인쇄 마케팅 자료
• 웹사이트 개발 및 유지 관리
• 네트워킹 이벤트 참석
• 고객 감사 선물(IRS 제한 내)

전문 서비스​

비즈니스를 전문적으로 운영하는 데 드는 비용을 간과하지 마십시오.

• 회계 및 부기 서비스
• 법률 자문 수수료
• 비즈니스 보험료
• 전문 책임 보험

수수료 기반 비즈니스에서 현금 흐름 관리​

현금 흐름 관리는 모기지 브로커에게 가장 큰 문제 중 하나입니다. 다음은 앞서 나가는 방법입니다.

비상 자금 구축​

비즈니스 저축 계좌에 3~6개월의 운영 비용을 유지하는 것을 목표로 하십시오. 이 버퍼는 다음을 극복하는 데 도움이 됩니다.

• 주택 시장의 계절적 침체
• 예상치 못한 사업 비용
• 거래 마감과 수수료 수령 사이의 격차

파이프라인 예측​

딜 파이프라인을 추적하고 미래 현금 흐름을 예측하는 시스템을 개발하십시오.

• 각 단계(신청, 처리, 인수, 마감)에서 거래를 모니터링하십시오.
• 예상 수수료 금액 및 시기 추정
• 잠재적인 실패율 고려

이러한 전방 가시성은 성장에 투자할 시기와 현금을 보존할 시기에 대한 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.

비용 타이밍 고려​

현금 흐름이 부족할 때 재량 비용의 타이밍을 최적화하십시오.

• 수수료 지불이 예상될 때 주요 구매를 예약하십시오.
• 현금 포지션이 강할 때 연간 지불 할인을 활용하십시오.
• 가능한 경우 공급업체와 지불 조건 협상

세금 준비금 설정​

수수료 수입에는 세금이 원천 징수되지 않으므로 분기별 예상 지불에 대한 책임이 있습니다. 좋은 경험 법칙:

• 연방 및 주 세금으로 각 수수료 지불액의 25-30%를 설정하십시오.
• 벌금을 피하기 위해 분기별 예상 지불을하십시오.
• 소득 변동에 따라 원천 징수 금액을 조정하십시오.

더 나은 재무 관리를 위한 기술 활용​

최신 기술은 중소기업의 재무 관리에 혁명을 일으켰습니다. 이를 활용하는 방법은 다음과 같습니다.

클라우드 기반 회계 소프트웨어​

클라우드 기반 플랫폼은 다음과 같은 중요한 이점을 제공합니다.

• 언제 어디서나 재무 데이터에 액세스하십시오.
• 자동 은행 피드 연결은 수동 입력을 줄입니다.
• 실시간 재무 보고서는 현재 비즈니스 상태를 보여줍니다.
• 안전한 클라우드 스토리지는 데이터를 보호합니다.
• 회계사 또는 부기 담당자와의 쉬운 협업

비즈니스 도구와의 통합​

이미 사용하고 있는 도구와 통합되는 회계 소프트웨어를 찾으십시오.

• 고객 관계 추적을 위한 CRM 시스템
• 수수료 지불을 위한 지불 프로세서
• 모바일 영수증 캡처를 위한 비용 추적 앱
• 간소화된 제출을 위한 세금 준비 소프트웨어

자동 보고​

일정에 따라 제공되는 자동화된 재무 보고서를 설정하십시오.

• 월별 손익 계산서
• 현금 흐름 예측
• 매출 채권 노령 보고서
• 범주별 비용 추적

정기적인 재무 보고는 정보를 제공하고 문제가 발생하기 전에 식별하는 데 도움이 됩니다.

연말 재무 계획​

전략적인 연말 계획은 세금 포지션을 최적화하고 내년에 성공할 수 있도록 준비할 수 있습니다.

비즈니스 엔티티 구조 검토​

중개업이 성장함에 따라 개인 사업체에서 LLC 또는 S-Corporation으로 전환하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다음을 고려하십시오.

• 책임 보호 혜택
• 잠재적인 세금 절감
• 행정적 복잡성 및 비용

세금 전문가와 상담하여 귀하의 상황에 가장 적합한 구조를 결정하십시오.

퇴직 기여 극대화​

자영업자는 관대한 퇴직 저축 옵션에 액세스할 수 있습니다.

• SEP IRA: 순자영업 소득의 최대 25% 기여
• Solo 401(k): 직원 및 고용주 기여 모두와 함께 더 높은 기여 한도
• Roth 옵션: 퇴직 저축에 대한 세금 면제 성장 고려

이러한 기여는 현재 연도의 과세 소득을 줄이면서 퇴직 보안을 구축합니다.

소득 및 비용 가속화 또는 이연​

세금 상황에 따라 다음과 같은 이점을 얻을 수 있습니다.

• 과세 소득을 줄이기 위해 현재 연도로 비용 가속화
• 더 낮은 세율이 예상되는 경우 다음 연도로 소득 이연
• 연말 전에 계획된 장비 구매를 통해 감가상각 청구

장부 정리​

연말 기간을 사용하여 장부가 정확한지 확인하십시오.

• 모든 계정 조정
• 회수 불가능한 매출 채권 상각
• 모든 분류 오류 검토 및 수정
• 모든 수수료 분할이 올바르게 기록되었는지 확인

재무 전문가와 협력​

기술 덕분에 DIY 부기가 더 쉬워졌지만 모기지 브로커는 종종 전문적인 지원을 받습니다.

부기 담당자를 고용해야 할 때​

다음과 같은 경우 전문 부기 서비스를 고려하십시오.

• 부기에 한 달에 5-10시간 이상을 소비하고 있습니다.
• 회계 소프트웨어가 불편합니다.
• 비즈니스가 성장하고 거래가 증가하고 있습니다.
• 소득 창출 활동에 집중할 시간이 더 필요합니다.

부기 담당자에게서 찾아야 할 사항​

모기지 중개업을 위한 이상적인 부기 담당자는 다음과 같아야 합니다.

• 수수료 기반 비즈니스 경험
• 모기지 산업 규정 이해
• 최신 클라우드 회계 소프트웨어에 대한 능숙함
• 재무 문제에 대한 사전 예방적 커뮤니케이션
• 단순히 데이터 입력이 아닌 실행 가능한 통찰력을 제공하는 능력

세금 전문가의 역할​

모기지 브로커에 익숙한 자격을 갖춘 세금 전문가는 다음과 같습니다.

• 놓칠 수 있는 산업별 공제를 식별하십시오.
• 변화하는 세법 준수 보장
• 감사 시 귀하를 대리하십시오.
• 전략적 세금 계획 조언 제공
• 정확한 신고서 준비 및 제출

전문 서비스 비용은 일반적으로 식별하는 세금 절감액과 제공하는 마음의 평화보다 훨씬 큽니다.

피해야 할 일반적인 재정적 실수​

다른 사람들이 저지른 실수로부터 배우십시오.

개인 및 비즈니스 비용 혼합​

이로 인해 회계 악몽이 발생하고 IRS에 경고 신호가 발생합니다. 처음부터 재정을 분리하십시오.

부적절한 기록 유지​

공제에 대한 누락된 문서는 돈을 남기는 것을 의미합니다. 체계적인 시스템을 개발하고 준수하십시오.

현금 흐름 관리 무시​

수익성 있는 중개업도 현금 흐름 문제로 인해 실패할 수 있습니다. 현금 포지션을 적극적으로 모니터링하고 미리 계획하십시오.

예상 세금 지불 실패​

분기별 예상 지불은 선택 사항이 아닙니다. 이를 건너뛰면 세금 시점에 벌금이 부과되고 잠재적인 현금 부족이 발생합니다.

비즈니스 성장 계획을 세우지 않음​

중개업이 성장함에 따라 재무 시스템도 그에 따라 확장되어야 합니다. 압도되기 전에 적절한 인프라에 투자하십시오.

재무 대시보드 구축​

주요 재무 지표를 모니터링하는 간단한 대시보드를 만드십시오.

수익 지표​

• 월별 수수료 수입
• 거래당 평균 수수료
• 대출 기관 또는 대출 유형별 수수료
• 연간 성장률

비용 지표​

• 총 운영 비용
• 수익의 백분율로 표시되는 비용
• 획득당 마케팅 비용
• 기술 비용

현금 흐름 지표​

• 현재 현금 잔액
• 매출 채권 노령화
• 수수료 지불을 받는 데 걸리는 평균 일수
• 운영 비용 활주로

수익성 지표​

• 순이익 마진
• 손익분기점
• 마케팅 투자 수익률
• 거래당 이익

이러한 지표를 매월 검토하여 추세를 파악하고 비즈니스에 대한 데이터 기반 결정을 내리십시오.

결론​

효과적인 재무 관리는 단순히 규정 준수 및 세금 절감에 관한 것이 아니라 시장 주기를 극복하고 장기 목표를 지원할 수 있는 지속 가능하고 수익성 있는 모기지 중개업을 구축하는 것입니다. 건전한 부기 사례를 구현하고, 합법적인 공제를 극대화하고, 전략적으로 현금 흐름을 관리하고, 최신 기술을 활용함으로써 고객에게 서비스를 제공하고 비즈니스를 성장시키는 데 필요한 재정적 명확성과 통제력을 얻을 수 있습니다.

모기지 중개 환경은 계속 진화할 것이지만 건전한 재무 관리의 기본은 변함없이 유지됩니다. 기본 사항부터 시작하고, 성장하면서 시스템을 개선하고, 필요할 때 전문적인 지원을 받는 것을 주저하지 마십시오. 미래의 자신과 은행 계좌가 감사할 것입니다.

이 기사는 모기지 브로커를 위한 재무 관리에 대한 일반적인 지침을 제공합니다. 세법 및 규정은 관할 구역에 따라 다르며 자주 변경됩니다. 귀하의 상황에 맞는 조언은 항상 자격을 갖춘 재무 및 세금 전문가와 상담하십시오.

성공적인 부동산 사업을 운영하려면 단순히 거래를 성사시키고 고객에게 완벽한 부동산을 찾는 것 이상이 필요합니다. 성공적인 부동산 중개인 뒤에는 소득을 체계화하고, 비용을 추적하고, 세금을 관리하는 견고한 재무 관리 시스템이 있습니다. 만약 당신이 장부를 정리하는 데 어려움을 겪고 있는 부동산 전문가라면, 당신은 혼자가 아닙니다. 이 가이드가 당신을 도울 것입니다.

부동산 중개인이 직면하는 고유한 재무적 문제​

부동산 전문가는 다른 많은 소규모 사업주들이 겪지 않는 재무적 복잡성을 다룹니다. 이러한 문제를 이해하는 것이 효과적으로 관리하는 첫 번째 단계입니다.

소득 변동 및 현금 흐름​

급여를 받는 직원과는 달리, 부동산 중개인은 연중 소득 변동이 심합니다. 한 달에 세 건의 거래를 성사시킬 수도 있지만, 몇 주 동안 수수료를 받지 못할 수도 있습니다. 이러한 불규칙성으로 인해 예산 책정 및 현금 흐름 관리가 특히 어려워집니다. 수입이 적은 달을 대비하는 동시에 수입이 많은 기간의 이점을 극대화해야 합니다.

부동산의 계절적 특성도 이 문제를 더욱 심화시킵니다. 봄과 여름에는 일반적으로 활동이 더 많지만, 겨울철은 많은 시장에서 상당히 느릴 수 있습니다. 즉, 조용한 시기에 사업 비용과 개인적인 필요를 모두 충당하기 위해 성수기 동안 저축하는 데 전략적이어야 합니다.

수수료 기반 소득 추적​

수수료로 일할 때 모든 거래에는 여러 당사자와 잠재적인 분할이 포함됩니다. 중개업체, 다른 에이전트 또는 팀원과 수수료를 분할할 수 있습니다. 누가 언제 얼마를 받는지 정확하게 기록하는 것은 세금 목적과 사업 계획 모두에 필수적입니다.

또한 수수료 구조는 거래마다 다를 수 있습니다. 일부 거래에는 추천 수수료가 포함될 수 있고, 다른 거래에는 다른 분할 약정이 있을 수 있으며, 진정한 수입을 이해하려면 이 모든 것을 정확하게 추적해야 합니다.

사업 비용 관리​

부동산 전문가는 많은 세금 공제 대상 비용을 부담하지만, 이 모든 것을 추적하려면 성실함이 필요합니다. 일반적인 공제 대상 비용은 다음과 같습니다.

마케팅 및 광고: 전문 사진 촬영, 가상 투어, 리스팅 광고, 소셜 미디어 캠페인, 직접 우편 및 웹사이트는 모두 빠르게 합산됩니다. 이러한 비용은 합법적인 사업 비용으로 전액 공제됩니다.

주행 거리 및 교통: 쇼잉, 오픈 하우스, 검사 및 고객 미팅에 끊임없이 이동합니다. IRS는 사업 주행 거리를 표준 요율(현재 2025년의 경우 마일당 67센트)로 공제할 수 있도록 허용하며, 이는 여행을 정확하게 추적하면 상당한 세금 절감 효과를 가져올 수 있습니다.

지속적인 교육: 부동산 면허를 유지하려면 지속적인 교육이 필요합니다. 강좌 비용, 시험 비용 및 관련 자료는 모두 공제 가능한 사업 비용입니다.

전문 수수료 및 멤버십: MLS 수수료, 부동산 중개인 협회 회비, 중개 수수료 및 전문 배상 책임 보험은 모두 공제 가능한 비용으로 간주됩니다.

홈 오피스 공제: 집에서 사업 용도로만 전용 공간을 유지하는 경우 임대료 또는 모기지, 공과금 및 유지 보수 비용의 일부를 충당하는 홈 오피스 공제를 받을 수 있습니다.

스테이징 및 부동산 준비: 판매용 부동산을 스테이징하는 데 드는 비용은 종종 사업 비용으로 공제될 수 있지만, 이는 고객과의 특정 계약에 따라 다릅니다.

세금 복잡성 및 준수​

자영업 부동산 전문가로서 분기별 추정 세금을 납부할 책임이 있습니다. 이러한 납부를 누락하면 벌금 및 이자 부과금이 발생할 수 있습니다. 또한 일반적으로 고용주와 분담하는 사회 보장 및 메디케어 기여금을 포함하는 자영업 세금을 관리해야 합니다.

양식 1099-NEC 보고는 또 다른 복잡성을 더합니다. 중개업체에서 1099를 받고, 사진 작가 또는 가상 비서와 같은 계약자를 고용하는 경우 이들에게도 1099를 발행해야 합니다.

부동산 결제 절차법(RESPA)은 사기를 방지하고 부동산 거래의 투명성을 보장하기 위해 특정 금융 관행을 준수하도록 요구합니다. RESPA는 주로 결제 서비스를 규제하지만 부동산 중개인은 수수료 지급 및 공개 요구 사항에 미치는 영향을 이해해야 합니다.

필수적인 재무 관리 관행​

지금 강력한 재무 습관을 구현하면 장기적으로 스트레스와 비용을 절약할 수 있습니다.

개인 및 사업 자금 분리​

전용 사업 수표 계좌를 개설하고 부동산 관련 거래에만 사용하십시오. 이러한 분리는 장부 정리를 간소화하고, 세금 준비를 더 쉽게 하고, 사업이 감사 또는 소송에 연루된 경우 법적 보호를 제공합니다.

사업 비용에 대한 사업 신용 카드를 받는 것을 고려하십시오. 이렇게 하면 명확한 기록이 생성되고 사업 지출에 대한 보상 포인트와 같은 추가 혜택을 제공할 수 있습니다.

안정적인 추적 시스템 구현​

일관성 있게 사용할 소득 및 비용 추적 방법을 선택하십시오. 옵션은 간단한 스프레드시트에서 포괄적인 회계 소프트웨어에 이르기까지 다양합니다. 핵심은 일관성입니다. 아무리 작더라도 모든 거래를 추적하십시오.

주행 거리 추적의 경우 GPS를 활용하여 여행을 자동으로 기록하는 전용 앱을 사용하십시오. 수동 주행 거리 로그는 시간이 많이 걸리고 잊어버리기 쉽지만 앱은 프로세스를 원활하게 만듭니다.

자세한 기록 유지​

모든 사업 비용에 대한 영수증, 송장 및 문서를 보관하십시오. IRS는 공제에 대한 입증을 요구하며, 좋은 기록은 감사 시 귀하를 보호합니다. 손실을 방지하기 위해 클라우드 백업을 사용하여 문서를 전자적으로 저장하십시오.

더 큰 구매 또는 불분명한 비용 범주의 경우 사업 목적에 대한 메모를 작성하십시오. 이 컨텍스트는 나중에 세금을 준비하거나 재정을 검토할 때 도움이 됩니다.

세금을 위해 돈을 따로 보관​

새로운 부동산 전문가들 사이에서 흔히 저지르는 실수는 세금을 위해 돈을 따로 보관하지 않고 모든 수수료 수표를 사용하는 것입니다. 일반적인 규칙으로 소득세와 자영업 세금을 포함하여 소득의 25-30%를 세금 의무에 대비하십시오.

이 돈을 즉시 세금으로 지정된 별도의 저축 계좌로 이체하십시오. 이렇게 하면 돈을 쓰고 싶은 유혹을 받지 않고 분기별 추정 세금 납부 기한이 되면 준비할 수 있습니다.

분기별 추정 세금 납부​

IRS는 연간 세금이 $1,000 이상일 것으로 예상되는 경우 자영업자가 분기별 추정 세금 납부를 하도록 요구합니다. 이러한 납부는 4월 15일, 6월 15일, 9월 15일 및 1월 15일에 납부해야 합니다.

예상 연간 소득을 기준으로 추정 세금을 계산하거나 이전 연도의 세금 부채를 안전한 항구로 사용하십시오. 이러한 납부를 누락하면 벌금이 부과되므로 각 마감일 전에 미리 알림을 설정하십시오.

정기적으로 재정 검토​

월별 재정 검토를 예약하여 소득, 비용 및 목표 진행 상황을 평가하십시오. 이러한 정기적인 관심은 문제를 조기에 발견하고, 지출 패턴을 식별하고, 정보에 입각한 사업 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.

이러한 검토 중에 은행 명세서를 조정하고, 불분명한 거래를 분류하고, 모든 소득이 적절하게 기록되었는지 확인하십시오.

세금 공제 극대화​

이용 가능한 세금 혜택을 이해하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

적격 사업 소득 공제​

많은 자영업 부동산 전문가가 적격 사업 소득(QBI) 공제를 받을 수 있으며, 이를 통해 적격 사업 소득의 최대 20%를 공제할 수 있습니다. 이 공제는 상당한 세금 절감 효과를 가져올 수 있지만 소득 제한 및 복잡한 규칙이 따릅니다.

세무 전문가와 상담하여 자격 여부를 확인하고 공제를 올바르게 계산하고 있는지 확인하십시오.

부동산 전문가 자격​

부동산 활동에 소비한 시간과 참여에 대한 특정 IRS 기준을 충족하는 경우 세금 목적으로 "부동산 전문가"로 자격을 얻을 수 있습니다. 이 지정은 특히 수동적 활동 손실 제한과 관련하여 상당한 세금 이점을 제공할 수 있습니다.

요구 사항은 엄격합니다. 부동산 활동에 연간 750시간 이상을 소비하고 근무 시간의 절반 이상을 부동산에 소비해야 합니다. 이 자격을 입증하려면 자세한 시간 로그가 필수적입니다.

퇴직 연금 기여금​

자영업자로서 SEP IRA 또는 Solo 401(k)와 같은 중소기업 소유자를 위해 설계된 퇴직 연금 제도를 활용할 수 있습니다. 이러한 제도를 통해 과세 대상 소득을 줄이면서 기존 IRA보다 훨씬 더 많은 기여를 할 수 있습니다.

예를 들어 SEP IRA는 순 자영업 소득의 최대 25%를 기여할 수 있으며, 2025년에는 최대 $69,000입니다. 이러한 기여금은 세금 공제 대상이며 세금 유예 성장을 합니다.

피해야 할 일반적인 재무 실수​

다른 사람의 실수로부터 배워 부동산 사업을 재정적으로 건강하게 유지하십시오.

개인 및 사업 비용 혼합​

개인 계좌를 사업 비용에 사용하는 것(또는 그 반대)은 장부 정리의 악몽을 만들고 감사 중에 위험 신호를 발생시킬 수 있습니다. 개인 및 사업 자금 간의 엄격한 분리를 유지하십시오.

작은 비용 추적을 소홀히 함​

그 5달러 주차 요금과 10달러 식사가 1년 동안 합산됩니다. 작은 비용은 간과하기 쉽지만 총체적으로 상당한 공제를 나타냅니다. 모든 것을 추적하십시오.

세금 신고 기간까지 기다림​

3월 또는 4월까지 재무 기록을 정리하지 마십시오. 그때쯤이면 중요한 세부 사항을 잊어버리고 영수증을 찾는 데 어려움을 겪을 것입니다. 일년 내내 장부 정리를 최신 상태로 유지하십시오.

세금 의무 과소 평가​

많은 부동산 중개인은 특히 첫 번째 수익성 있는 해에 세금으로 얼마나 낼지 과소 평가합니다. 이는 불쾌한 놀라움과 재정적 스트레스로 이어질 수 있습니다. 항상 더 적은 것보다 세금을 위해 더 많은 것을 따로 보관하는 것이 좋습니다.

전문가의 도움을 구하지 않음​

기본 장부 정리를 직접 관리할 수 있지만 부동산 전문가를 위한 세법은 복잡하고 자주 변경됩니다. 자격을 갖춘 세무 전문가를 고용하는 데 드는 비용은 일반적으로 그들이 찾는 추가 공제 및 피하도록 돕는 벌금으로 상쇄됩니다.

장기적인 성공을 위한 계획​

재무 관리는 단순히 세금 신고 기간을 극복하는 것이 아니라 지속 가능하고 수익성 있는 사업을 구축하는 것입니다.

비상 자금 구축​

쉽게 접근할 수 있는 비상 자금에 3-6개월의 사업 및 개인 비용을 절약하는 것을 목표로 하십시오. 이 쿠션은 어려운 시기에 귀하를 보호하고 돈에 대한 스트레스 대신 사업 성장에 집중할 수 있는 마음의 평화를 제공합니다.

사업 성장에 투자​

사업 개발을 위해 소득의 일부를 따로 보관하십시오. 여기에는 마케팅 자료 업그레이드, 더 나은 기술 투자, 고급 교육 과정 수강 또는 지원 직원 고용이 포함될 수 있습니다. 귀하의 사업에 대한 전략적 투자는 귀하의 성장과 소득 잠재력을 가속화할 수 있습니다.

핵심 성과 지표 모니터링​

거래당 평균 수수료, 전환율, 고객 확보 비용 및 마케팅 투자 수익률과 같이 귀하의 사업 성공에 중요한 지표를 추적하십시오. 이러한 숫자는 귀하의 사업 건강에 대한 이야기를 알려주고 전략적 결정을 안내합니다.

퇴직 계획​

고용주가 401(k) 기여금을 일치시키지 않으면 귀하는 퇴직 계획에 대한 전적인 책임이 있습니다. 퇴직 계좌에 대한 기여금을 자동화하여 퇴직 저축을 우선 순위로 지정하십시오. 미래의 당신은 당신에게 감사할 것입니다.

결론​

재무 관리는 부동산 중개인이 되는 것의 가장 흥미로운 부분이 아닐 수 있지만 장기적인 성공에 절대적으로 필수적입니다. 강력한 시스템을 구현하고, 소득과 비용을 부지런히 추적하고, 세금 의무를 준수하고, 전략적으로 계획함으로써 부동산 사업을 위한 견고한 재무 기반을 구축할 수 있습니다.

재무 관리에 투자하는 시간은 스트레스 감소, 세금 고지서 감소 및 더 나은 사업 결정에 대한 배당금을 지불한다는 것을 기억하십시오. 재정을 직접 관리하든 전문가와 협력하든 재무 관리를 부동산 사업의 우선 순위로 만드십시오.

가장 성공적인 부동산 중개인은 단순히 부동산을 찾는 데 능숙한 것이 아니라 부동산 사업 측면을 관리하는 데도 능숙합니다. 오늘 이러한 관행을 구현하기 시작하면 번성하고 재정적으로 건강한 부동산 사업을 구축하는 데 도움이 될 것입니다.

부동산 거래는 한 가정의 평생 동안 가장 큰 재무 활동이 될 수 있습니다. 이 글에서는 Beancount에서 부동산을 모델링하는 방법을 설명합니다. 저는 부동산을 자산으로 보고, 주택의 가치 상승을 실현되지 않은 이익으로 처리합니다. 또한 모기지는 부채로 모델링하고, 이자를 비용으로 간주합니다.

예를 들어, A씨가 2020년 1월 1일에 캘리포니아 주 XYZ 시 123 ABC 스트리트에 위치한 고급 주택을 100만 달러에 구매했다고 가정해 보겠습니다. 금리는 3.0%, 계약금은 20%, 대출금액은 800,000 달러입니다.

계정 생성​

먼저 주택을 자산(Asset)으로 취급합니다. 자산으로 등록되므로 단위를 지정해야 합니다. 여기서는 단위 수량을 1로 두며, 여러 채가 있을 경우 각각 별도의 자산 계정을 만들게 됩니다. 즉, 한 채는 하나의 자산이며, 이 자산의 특별한 단위는 값이 1일 수밖에 없습니다.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

첫 번째 줄에서 주택을 나타내는 상품 단위를 정의했습니다. 네 번째 줄에서는 앞서 정의한 상품 단위를 보유하는 자산 계정을 만들었고, 다섯 번째 줄에서는 대출 은행을 위한 부채 계정을 정의했습니다. 부채이므로 Liabilities 카테고리에 속합니다.

구매​

위와 같이 계정을 만든 뒤 주택을 구매하는 행위는 다음과 같습니다.

borrowing money (debt) + spending money (down payment) = 1 house in asset

부동산을 구매할 때 가장 중요한 참고 자료는 구매자 정산서(Buyer’s Settlement Statement)이며, 여기에는 자금 흐름이 명확히 표시됩니다.

2020-01-01 * "Buying the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

위 거래는 주택을 구매하면서 은행에서 돈을 인출(계약금 및 기타 비용)하고, 대출을 받아 부채를 증가시키며, 주택을 자산으로 추가하는 과정을 보여줍니다.

모기지 상환​

위 구매 기록에 따르면 현재 800,000 달러를 빚지고 있습니다. 이자는 매월 상환액에 포함되며, 초기에는 이자 비중이 높습니다.

대출 상환을 기록하려면 은행 명세서에서 매월 원금 상환액을 확인하고, 나머지는 이자로 처리하면 됩니다.

2020-02-01 * "Mortgage payment"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

이 항목은 공동 저축 계좌에서 월 상환액을 차감하고, 원금 상환은 부채를 감소시키며, 이자 부분은 비용으로 기록합니다.

가치 상승​

부동산의 가치 상승을 기록하고 싶다면 별도의 계정을 만들 수도 있습니다. 하지만 저는 다음과 같은 이유로 이 방법을 사용하지 않습니다.

1. 현재 주택 가치는 추정치에 불과하며, Redfin이나 Zillow와 같은 사이트에서 얻는 평가액은 실질적인 가치를 반영하지 못합니다. 따라서 실시간으로 총 자산에 반영하는 것은 의미가 적습니다.
2. 모기지를 모두 상환하기 전까지 현금 흐름이 마이너스라면, 주택은 여전히 부채 성격을 가지고 있습니다. 따라서 자산에 미리 포함시키면 실제보다 부가된 것처럼 보일 수 있어 이를 피하고자 합니다.

제가 사용하는 방법은 가상 통화 단위(virtual currency)인 USD.UNVEST를 활용하는 것입니다. 기본 통화가 USD라면, USD.UNVEST는 새로운 Commodity을 만들 필요 없이 특별 통화로 자산 가치를 표시합니다. 이렇게 하면 주택 가치 상승은 별도 통화에 기록되어 재무제표에는 반영되지 않습니다.

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

정기적으로 USD.UNVEST 가격을 업데이트하면 Fava의 Commodity 페이지에서 주택 가격 추이를 확인할 수 있습니다. 하지만 대차대조표에서는 여전히 최초 거래 시점의 가격이 표시됩니다. 즉, 총 자산은 계약금과 현재까지 상환한 원금만을 포함하며, 주택을 실제로 매입했을 때만 변동됩니다.

판매​

아직 실제 매각 사례가 없고 중간에 발생하는 다양한 비용이 명확하지 않으므로 가상의 시나리오를 제시합니다.

2025년 1월 1일에 주택 가치가 1,400,000 달러로 상승했고, 다음과 같은 참고 데이터가 있다고 가정합니다.

A씨가 주택을 1,300,000 달러에 매각한다고 하면 다음과 같이 기록합니다.

2025-01-01 * "Selling the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

여기서는 5년 중 2년을 자가 거주했으므로 500,000 달러의 가치 상승에 대해 세금을 부과하지 않았다고 가정했습니다. 최종적으로 A씨의 계좌에 입금되는 금액은 418,343.8 달러이며, 이 중 200,000 달러는 계약금, 약 100,000 달러는 이미 지급한 이자입니다. 따라서 순수익은 약 100,000 달러 정도가 됩니다. 실제로는 임대료 절감, 유지보수 비용 등 다양한 요소가 추가로 고려되어야 합니다.

대차대조표에 이를 반영하려면 다음과 같이 가격을 업데이트합니다.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD