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成功运营一家按揭经纪公司，需要的不仅仅是将客户与贷款人匹配并获得有竞争力的利率。每个蓬勃发展的按揭业务背后，都有坚实的财务管理、准确的簿记和战略性的税务规划。然而，许多按揭经纪人发现自己被业务的财务方面压得喘不过气，在客户工作和管理账簿的行政需求之间挣扎。

如果你是一名希望简化财务运营并更好地控制业务财务的按揭经纪人，本指南将引导你了解专门为你的行业量身定制的财务管理要素。

按揭经纪人面临的独特财务挑战​

按揭经纪行业呈现出独特的财务复杂性，使其与其他业务区分开来。了解这些挑战是有效管理它们的第一步。

基于佣金的收入​

与拥有稳定、可预测收入来源的企业不同，按揭经纪人主要依靠佣金运营。这会产生几个会计方面的考虑因素：

• 收入时机: 佣金通常在贷款协议具有法律约束力时确认，而不是在收到现金时
• 现金流缺口: 完成交易和收到付款之间的延迟可能会给营运资金带来压力
• 可变收入: 月收入根据市场情况、季节性和业务流程活动而波动

监管复杂性​

按揭行业在严格的联邦和州法规下运营，这些法规直接影响你的财务管理：

• 跨不同州的多个许可费
• 持续教育和认证的合规成本
• 行业特定的保险要求
• 严格的记录保存义务

分成佣金结构​

许多按揭经纪人与多个贷款人合作，或在涉及佣金分成的经纪网络中运营。准确跟踪这些安排对于以下方面至关重要：

• 了解每笔交易的真实盈利能力
• 管理与合作组织的关系
• 规划净收入的纳税义务

按揭经纪人的基本簿记实务​

适当的簿记是健全财务管理的基础。以下是每个按揭经纪人都应实施的关键实践：

分离业务和个人财务​

这个基本原则怎么强调都不为过。为以下项目开设专门的业务账户：

• 运营支票账户
• 税务储备的商业储蓄
• 费用业务信用卡

将个人和业务财务分开可以简化簿记，增强你的专业信誉，并在你面临审计时提供清晰的文件。

跟踪每笔交易​

在按揭行业中，详细的交易记录是不可协商的。实施一个系统来捕获：

• 收到的所有佣金付款
• 营销和广告支出
• 技术和软件订阅
• 办公费用和水电费
• 专业服务费
• 客户会议的差旅费和里程费

现代的基于云的会计软件可以自动导入和分类来自你链接账户的交易，从而减少手动数据录入并最大限度地减少错误。

对佣金使用权责发生制会计​

虽然现金制会计可能看起来更简单，但权责发生制会计可以更准确地反映你的业务绩效。在权责发生制会计下：

• 在签署贷款协议时记录佣金收入
• 为未决的佣金付款创建一个应收账款条目
• 跟踪何时实际收到付款

这种方法可以帮助你了解你的真实财务状况，即使现金流暂时紧张。

维护有组织的文档​

保留所有支持文件的数字副本：

• 来自贷款人的佣金报表
• 业务费用的收据
• 提供的服务的发票
• 与客户和贷款人的合同
• 商务旅行的里程记录

有组织的文档使税务准备更加顺畅，并在发生争议或审计时提供保护。

最大化税务减免​

了解可用的税务减免可以显著减轻你的税务负担。以下是按揭经纪人最有价值的减免：

家庭办公室减免​

如果你在家工作，你可能有资格获得家庭办公室减免。这允许你扣除以下部分：

• 租金或按揭利息
• 财产税
• 水电费
• 房屋保险
• 维护和维修

要获得资格，你必须定期且专门地将房屋中的专用空间用于商业用途。

车辆和里程费用​

出差会见客户、参加结算或进行商务差事？你可以扣除：

• 与业务使用成比例的实际车辆费用（汽油、维护、保险）
• 或使用标准里程费率（2025 年为每英里 67 美分）

维护详细的日志，显示日期、目的地、目的和业务行驶里程。

专业发展​

对你的专业发展的投资可以免税，包括：

• 继续教育课程
• 行业会议和研讨会
• 专业协会会员资格
• 许可和续展费
• 与按揭经纪相关的书籍和出版物

技术和设备​

你用于运营业务的工具符合减免条件：

• 计算机设备和智能手机
• 按揭软件和 CRM 系统
• 客户关系管理工具
• 网站托管和开发
• 办公家具和用品

营销和业务发展​

建立你的客户群需要投资，这些费用可以扣除：

• 数字广告活动
• 印刷营销材料
• 网站开发和维护
• 参加社交活动
• 客户感谢礼品（在 IRS 限制范围内）

专业服务​

不要忽视运营业务的专业费用：

• 会计和簿记服务
• 法律咨询费
• 商业保险费
• 职业责任保险

管理基于佣金的业务中的现金流​

现金流管理是按揭经纪人面临的最大挑战之一。以下是如何保持领先地位：

建立紧急基金​

目标是在商业储蓄账户中维持 3-6 个月的运营费用。此缓冲区可帮助你应对：

• 房地产市场中的季节性放缓
• 意外的业务费用
• 完成交易和收到佣金之间的差距

预测你的业务流程​

开发一个系统来跟踪你的交易流程并预测未来的现金流：

• 监控每个阶段的交易（申请、处理、承销、结算）
• 估算预期的佣金金额和时间
• 考虑潜在的失败率

这种前瞻性可见性可帮助你就何时投资增长以及何时节约现金做出明智的决策。

考虑费用时机​

当现金流紧张时，优化可自由支配费用的时机：

• 在预计收到佣金付款时安排重大购买
• 在现金状况良好时利用年度付款折扣
• 尽可能与供应商协商付款条件

预留税务储备金​

佣金收入不扣缴税款，因此你有责任按季度支付预估税款。一个好的经验法则：

• 为联邦和州税预留每笔佣金付款的 25-30%
• 按季度支付预估税款以避免罚款
• 根据你的收入波动调整预扣金额

利用技术实现更好的财务管理​

现代技术彻底改变了小型企业的财务管理。以下是如何利用它：

基于云的会计软件​

基于云的平台具有显著的优势：

• 随时随地访问你的财务数据
• 自动银行馈送连接减少了手动录入
• 实时财务报告显示当前的业务状况
• 安全的云存储保护你的数据
• 易于与会计师或簿记员协作

与业务工具集成​

寻找与你已使用的工具集成的会计软件：

• 用于跟踪客户关系的 CRM 系统
• 用于佣金付款的支付处理器
• 用于移动收据捕获的费用跟踪应用程序
• 用于简化申报的税务准备软件

自动报告​

设置按计划交付的自动财务报告：

• 月度损益表
• 现金流预测
• 应收账款账龄报告
• 按类别划分的费用跟踪

定期的财务报告让你随时了解情况，并有助于在问题出现之前发现问题。

年终财务规划​

战略性的年终规划可以优化你的税务状况，并为来年的成功做好准备。

审查你的业务实体结构​

随着你的经纪业务增长，从个体经营者过渡到有限责任公司或 S 型公司可能是有意义的。考虑：

• 责任保护优势
• 潜在的税务节省
• 行政复杂性和成本

咨询税务专业人士以确定适合你情况的最佳结构。

最大化退休缴款​

个体经营者可以使用慷慨的退休储蓄选项：

• SEP IRA：缴款高达净个体经营收入的 25%
• Solo 401(k)：更高的缴款限额，包括员工和雇主缴款
• Roth 选项：考虑退休储蓄的免税增长

这些缴款减少了当年的应纳税收入，同时建立了你的退休保障。

加速或递延收入和支出​

根据你的税务状况，你可能会受益于：

• 将费用加速到当年以减少应纳税收入
• 如果你预计处于较低的税级，则将收入递延到下一年
• 在年底前进行计划的设备购买以申报折旧

清理你的账簿​

利用年终期间确保你的账簿准确无误：

• 核对所有账户
• 注销无法收回的应收账款
• 审查并更正任何分类错误
• 确保所有佣金分成都已正确记录

与财务专业人士合作​

虽然技术使 DIY 簿记变得更容易，但按揭经纪人通常可以从专业支持中受益：

何时聘请簿记员​

在以下情况下考虑专业的簿记服务：

• 你每月花费超过 5-10 小时进行簿记
• 你不熟悉会计软件
• 你的业务正在增长，交易量正在增加
• 你需要更多时间专注于创收活动

在簿记员中寻找什么​

按揭经纪的理想簿记员应具备：

• 基于佣金的业务经验
• 了解按揭行业法规
• 精通现代云会计软件
• 主动沟通财务问题
• 能够提供可操作的见解，而不仅仅是数据录入

税务专业人士的角色​

一位熟悉按揭经纪人的合格税务专业人士可以：

• 识别你可能错过的行业特定减免
• 确保符合不断变化的税法
• 在发生审计时代表你
• 提供战略性税务规划建议
• 准备和提交准确的申报表

专业服务的成本通常远远超过他们识别的税务节省和他们提供的安心感。

要避免的常见财务错误​

从其他人犯的错误中吸取教训：

混合个人和业务费用​

这会造成会计噩梦，并引起 IRS 的注意。从第一天起就将财务分开。

记录保存不足​

缺少扣除的文件意味着将钱留在桌面上。开发有组织的系统并坚持下去。

忽略现金流管理​

即使是盈利的经纪业务也可能因现金流问题而失败。积极监控你的现金状况并提前计划。

未能进行预估税款支付​

季度预估付款不是可选的。跳过它们会导致罚款和纳税时潜在的现金短缺。

未规划业务增长​

随着你的经纪业务增长，你的财务系统必须相应扩展。在不堪重负之前投资适当的基础设施。

构建财务仪表板​

创建一个简单的仪表板来监控关键财务指标：

收入指标​

• 月度佣金收入
• 每笔交易的平均佣金
• 按贷款人或贷款类型划分的佣金
• 同比增长率

费用指标​

• 总运营费用
• 费用占收入的百分比
• 每次获取的营销成本
• 技术成本

现金流指标​

• 当前现金余额
• 应收账款账龄
• 收到佣金付款的平均天数
• 运营费用续航时间

盈利能力指标​

• 净利润率
• 盈亏平衡点
• 营销投资回报率
• 每笔交易的利润

每月审查这些指标以识别趋势并就你的业务做出数据驱动的决策。

底线​

有效的财务管理不仅仅是合规和税务节省，而是建立一个可持续的、盈利的按揭经纪公司，它可以应对市场周期并支持你的长期目标。通过实施健全的簿记实务、最大化合法的扣除、战略性地管理现金流以及利用现代技术，你可以获得财务清晰度和控制力，从而专注于你最擅长的事情：为你的客户服务并发展你的业务。

按揭经纪格局将继续发展，但良好的财务管理基础仍然不变。从基础知识开始，随着你的成长完善你的系统，并在需要时毫不犹豫地寻求专业支持。你未来的自己和你的银行账户会感谢你。

本文提供了按揭经纪人财务管理的一般指导。税法和法规因司法管辖区而异，并且经常变化。始终咨询合格的财务和税务专业人士，以获取针对你具体情况的建议。

经营成功的房地产业务需要的不仅仅是完成交易并为你的客户找到完美的房产。每位成功的房地产经纪人背后都有一个健全的财务管理系统，该系统可以保持收入的井井有条，跟踪费用并控制税收。如果你是一位正在努力整理账目的房地产专业人士，那么你并不孤单——本指南将为你提供帮助。

房地产经纪人面临的独特财务挑战​

房地产专业人士面临着许多其他小型企业主不会遇到的财务复杂性。了解这些挑战是有效管理它们的第一步。

收入波动和现金流​

与领薪员工不同，房地产经纪人全年的收入波动剧烈。你可能在一个月内完成三笔交易，然后几周都没有佣金支票。这种不规律性使得预算和现金流管理特别具有挑战性。你需要为淡季做好计划，同时最大限度地提高高收入期的收益。

房地产的季节性加剧了这个问题。春季和夏季通常会带来更多的活动，而冬季在许多市场中可能会明显放缓。这意味着你必须在旺季期间有策略地进行储蓄，以支付淡季期间的业务费用和个人需求。

基于佣金的收入追踪​

当你按佣金工作时，每笔交易都涉及多个参与方和潜在的分成。你可能会与你的经纪公司、其他经纪人或团队成员分成佣金。准确记录谁获得什么报酬以及何时获得报酬对于税务目的和业务规划至关重要。

此外，佣金结构可能因交易而异。有些交易可能涉及推荐费，有些交易可能具有不同的分成安排，你需要准确跟踪所有这些信息，以了解你的真实收入。

业务费用管理​

房地产专业人士会产生许多可抵税的费用，但跟踪所有这些费用需要勤奋。常见的可扣除费用包括：

营销和广告: 专业摄影、虚拟游览、房源广告、社交媒体活动、直邮和你的网站都在迅速增加。这些费用作为合法的业务费用可以完全扣除。

里程和交通: 你不断开车去看房、开放日、检查和客户会议。美国国税局允许你按标准费率扣除业务里程（2025 年目前为每英里 67 美分），如果你准确跟踪你的行程，这可以节省大量的税款。

继续教育: 房地产执照需要持续的教育。课程费用、考试费用和相关材料都是可扣除的业务费用。

专业费用和会员资格: MLS 费用、房地产经纪人协会会费、经纪人费用和专业责任保险都符合可扣除费用的条件。

家庭办公室扣除: 如果你在家中维护一个专门用于商业用途的空间，你可能有资格获得家庭办公室扣除，该扣除涵盖你租金或抵押贷款、水电费和维护费用的一部分。

房屋布置和房产准备: 与出售房产的房屋布置相关的费用通常可以作为业务费用扣除，但这取决于你与客户的特定安排。

税务复杂性和合规性​

作为一名自雇房地产专业人士，你有责任按季度缴纳预估税款。错过这些付款可能会导致罚款和利息费用。你还需要管理你的自雇税，该税涵盖通常与雇主分摊的社会保障和医疗保险缴款。

1099-NEC 表格报告增加了另一层复杂性。你将从你的经纪公司收到 1099 表格，如果你向承包商（如摄影师或虚拟助理）付款，你还需要向他们发布 1099 表格。

《房地产结算程序法》(RESPA) 要求遵守特定的财务惯例，以防止欺诈并确保房地产交易的透明度。虽然 RESPA 主要管理结算服务，但房地产经纪人应了解它如何影响佣金支付和披露要求。

必要的财务管理实践​

现在养成良好的财务习惯将在长期内为你节省压力和金钱。

分离个人和企业财务​

开设一个专门的商业支票账户，并仅将其用于与房地产相关的交易。这种分离简化了簿记，使税务准备更容易，并为你的企业在受到审计或涉及诉讼时提供法律保护。

考虑为企业费用申请一张商业信用卡。这创建了一个清晰的纸质记录，并且可以提供额外的福利，例如你的企业消费的奖励积分。

实施可靠的跟踪系统​

选择一种跟踪收入和支出的方法，你实际上会始终如一地使用该方法。选项范围从简单的电子表格到全面的会计软件。关键在于一致性——跟踪每笔交易，无论多么小。

对于里程跟踪，请使用一款专门的应用程序，该应用程序利用 GPS 自动记录你的行程。手动里程记录既费时又容易忘记，但应用程序使该过程无缝衔接。

维护详细的记录​

保留每笔业务费用的收据、发票和证明文件。美国国税局要求对扣除额进行证实，良好的记录可以在审计时保护你。使用云备份以电子方式存储文档以防止丢失。

对于较大的购买或不明确的费用类别，请记录业务目的。当你准备税务或审查你的财务状况时，此上下文稍后会有所帮助。

预留资金用于缴税​

新的房地产专业人士常犯的一个错误是花光他们所有的佣金支票，而没有预留资金用于缴税。作为一般规则，请将你收入的 25-30% 用于纳税义务，包括所得税和自雇税。

立即将这笔钱转入一个指定的单独储蓄账户用于缴税。这样，你就不会想花这笔钱，并且你将在季度预估税款到期时做好准备。

按季度缴纳预估税款​

美国国税局要求自雇人士按季度缴纳预估税款，如果他们预计当年欠税超过 1,000 美元。这些款项应于 4 月 15 日、6 月 15 日、9 月 15 日和 1 月 15 日到期。

根据你预计的年收入计算你的预估税款，或使用上一年的纳税义务作为安全港。错过这些付款会导致罚款，因此请在每个截止日期前提前设置提醒。

定期审查你的财务状况​

安排每月财务审查，以评估你的收入、支出以及实现目标的进展情况。这种定期的关注可以帮助你及早发现问题，识别消费模式，并做出明智的商业决策。

在这些审查期间，核对你的银行对账单，对任何不明确的交易进行分类，并确保所有收入都已正确记录。

最大化税收减免​

了解可用的税收优惠可以显著减少你的税收负担。

合格商业收入扣除额​

许多自雇房地产专业人士有资格获得合格商业收入 (QBI) 扣除额，该扣除额允许你扣除高达 20% 的合格商业收入。此扣除额可以节省大量税款，但它带有收入限制和复杂的规则。

咨询税务专业人士以确定你的资格，并确保你正确计算扣除额。

房地产专业人士身份​

如果你符合美国国税局关于在房地产活动中花费的时间和参与度的某些标准，你可能有资格作为税务目的的“房地产专业人士”。这种称号可以提供显著的税收优势，尤其是在与被动活动损失限制相关的方面。

要求很严格：你必须每年在房地产活动中花费超过 750 小时，并且超过一半的工作时间用于房地产。详细的时间记录对于证实此身份至关重要。

退休金​

作为一名自雇人士，你可以利用专为小型企业主设计的退休计划，例如 SEP IRA 或 Solo 401(k)。这些计划允许你贡献的金额远高于传统的 IRA，同时减少你的应纳税收入。

例如，SEP IRA 允许你贡献高达净自雇收入的 25%，2025 年的最高限额为 69,000 美元。这些缴款可以免税，并且可以延期纳税。

要避免的常见财务错误​

从他人的错误中吸取教训，以保持你的房地产业务财务健康。

混合个人和企业费用​

将你的个人账户用于企业费用（反之亦然）会造成簿记噩梦，并且可能会在审计期间引起注意。严格区分个人和企业财务。

忽略跟踪小额费用​

那些 5 美元的停车费和 10 美元的餐费在一年中会累积起来。小额费用很容易被忽视，但总的来说，它们代表了显著的扣除额。跟踪一切。

等待纳税季节​

不要等到三月或四月才整理你的财务记录。到那时，你会忘记重要的细节，并会争先恐后地找到收据。全年保持你簿记的最新状态。

低估纳税义务​

许多房地产经纪人低估了他们欠的税款，尤其是在他们第一个盈利的年份。这可能会导致不愉快的意外和财务压力。始终宁愿多预留一些钱用于缴税，而不是少预留。

不寻求专业帮助​

虽然你可以自己管理基本的簿记，但房地产专业人士的税法复杂且变化频繁。聘请合格的税务专业人士的成本通常会被他们发现的额外扣除额和他们帮助你避免的罚款所抵消。

规划长期成功​

财务管理不仅仅是为了在纳税季节生存下来——它是为了建立一个可持续的、盈利的业务。

建立应急基金​

目标是在一个容易访问的应急基金中节省 3-6 个月的企业和个人费用。这种缓冲可以在缓慢时期保护你，并让你安心地专注于发展你的业务，而不是担心钱的问题。

投资于你的业务增长​

预留一部分收入用于业务发展。这可能包括升级你的营销材料、投资于更好的技术、参加高级培训课程或雇用支持人员。对你的业务进行战略性投资可以加速你的增长和收入潜力。

监控关键绩效指标​

跟踪对你的业务成功至关重要的指标，例如每笔交易的平均佣金、转化率、客户获取成本和营销投资回报率。这些数字讲述了你的业务健康状况，并指导战略决策。

规划退休​

如果没有雇主匹配的 401(k) 缴款，你将全权负责你的退休计划。通过自动向你的退休账户缴款，将退休储蓄作为优先事项。你未来的自己会感谢你。

结论​

财务管理可能不是成为房地产经纪人最令人兴奋的部分，但对于长期成功来说绝对至关重要。通过实施强大的系统、勤奋地跟踪你的收入和支出、遵守纳税义务以及进行战略性规划，你将为你的房地产业务奠定坚实的财务基础。

请记住，你在财务管理方面投入的时间将在减少压力、降低税单和做出更好的商业决策方面获得回报。无论你自己处理你的财务状况还是与专业人士合作，都要将财务管理作为你房地产实践中的优先事项。

最成功的房地产经纪人不仅仅擅长寻找房产——他们还擅长管理房地产的业务方面。立即开始实施这些实践，你将顺利地建立一个蓬勃发展的、财务健康的房地产业务。

房地产交易可能构成一个家庭一生中最大的金融活动。本文解释了如何在 Beancount 中建模房地产。我将房地产视为一项资产，房屋的增值视为未实现收益。此外，抵押贷款被建模为负债，利息被视为费用。

假设 A 先生于 2020 年 1 月 1 日购买了一套位于 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 的豪宅，价格为 100 万。利率为 3.0%，首付为 20%，贷款金额为 80 万。

创建账户​

首先，我们将房屋视为一项资产。由于房屋被列为资产，它需要被赋予一个单位。在这种情况下，单位数量只有一个，不太可能出现多个，即使是第 N 套房屋，我们也会希望将其记录在单独的资产中。也就是说，一套房屋对应一项资产，并且这项资产有一个特殊的单位，其值只能是 1。

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

在这里的第一行，我们定义了一个代表房屋的商品单位。在第四行，我们定义了一个资产账户，它持有之前定义为房屋的商品单位。在第五行，我们定义了一个贷款银行的账户。由于它是一项负债，因此属于负债类别。

购买​

按照上述账户设置，购买房屋的行为等同于

借款（债务）+ 支出（首付）= 1 套房屋资产

购买房产时最重要的参考可能是买方结算声明，它清楚地列出了资金流向。

2020-01-01 * "Buying the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

在这里，我们详细说明了购房交易，其中资金从某些银行流出（用于首付和其他费用），获得贷款（增加负债），并获得一套房屋（增加资产）。

偿还抵押贷款​

根据上述购买记录，我们目前欠款 80 万美元。由于利息的存在，并且考虑到美国所有贷款都是本金和利息均等摊销的，因此每月还款额包括一部分利息和一部分本金。在早期阶段，利息占大部分。

要记录贷款还款，你只需查看你的贷款银行对账单。你只需要知道每月偿还了多少本金，其余部分就是利息。利息被计为费用。

2020-02-01 * "Mortgage payment"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

此分录详细说明了每月抵押贷款还款，该款项从你的联名储蓄账户中扣除。本金的偿还减少了负债，而利息部分则被视为费用。

增值​

如果你想记录房产的增值，有些人会创建一个单独的账户，只记录当前房产的增值。考虑到房屋的价值可能会增加或减少，这种增值也可能是负的。这样做的好处是，在你的总资产汇总中，这两个账户都会被包含在内，一个用于记录交易时的房屋价值，另一个用于记录房屋当前的增值，从而反映房屋的实时价格。

我没有采用这种方法，主要原因如下：

1. 房屋的当前价值只能是一个估算值，仅供参考，没有实际价值。通常，我只能在 Redfin 或 Zillow 等网站上获得房产估值，我个人认为其参考价值不高。我也没有考虑将这些增值实时纳入总资产。
2. 我个人认为，在抵押贷款还清之前，如果房屋的现金流为负，某种程度上，该房产仍然是一项负债。因此，过早地将其纳入资产会给你一种资产丰富和增值的错觉，我个人希望避免这种错觉。

我用来记录房产增值的方法，稍后也将讨论如何建模 RSU。这种方法是使用一个虚拟货币单位。假设你的基础货币是美元，我们可以使用 USD.UNVEST（似乎没有必要为此创建一个新的商品）来表示该资产以特殊货币计算。该资产的增长或减少将不会以美元记录。通过这种方式，我可以实现我的最初目标，即记录房屋的增值，并且这种增值不会包含在最终的资产负债表（Balance Sheet）中。

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

你只需要定期将你的房产定价为 USD.UNVEST。

因此，在 Fava 的商品页面上，你可以追踪房屋参考价格的趋势。但在资产负债表页面上，房屋的价格仍然是交易时的房屋价格。也就是说，你的总资产仍然是你当时的首付款，加上你不断偿还的本金。这项资产的最终变动只应发生在你购买房屋时。

出售​

由于尚未出售任何房产，且中间的各种杂费不明确，这是一个假设情景。

假设，在 2025 年 1 月 1 日，房产已增值至 1,400,000 美元，一些参考数据如下：

A 先生决定出售该房产，最终房屋售价为 1,300,000 美元。

2025-01-01 * "Selling the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

这里假设 5 年中有 2 年是自住的，因此 50 万的增值无需纳税。我在这里随机计算了一个数字。最终，进入 A 先生账户的资金是 418,343.8 美元，其中 20 万是当时的首付款，大约 10 万是已支付的利息。因此，最终 A 先生的账面利润约为 10 万。值得注意的是，我的计算不尽公平，毕竟 A 先生在这 5 年中节省了租金，而且房屋可能还有其他开销，例如维护、装修等。

为了在资产负债表中反映这一点，你可以添加此定价。

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD