Перейти к основному содержимому
Beancount.io Logo

#real-estate

Недвижимость

Бухгалтерский учет недвижимости, отслеживание объектов и управление инвестициями

159 постовПосмотреть все тегиВернуться ко всем записям

Передача дома детям без завещания: как работают передача в случае смерти и документы Lady Bird

Документ о передаче в случае смерти назначает бенефициара для вашего дома так же, как вы бы сделали для банковского счета — записывается сейчас, может быть отменен в любое время, вступает в силу только после смерти. Более 30 штатов плюс округ Колумбия разрешают его; Флорида и Мичиган вместо этого используют документ Lady Bird (расширенное пожизненное владение). Вот что делает каждый из них, как правильно его оформить и какие ошибки при подаче отправляют семьи обратно в процесс наследования на 9–18 месяцев.

mike

estate-planningreal-estatehome-ownership

Раздел 1234A и платежи за расторжение: почему потерянный задаток или аннулированный опцион на покупку облагается налогом как доход от прироста капитала, а не как обычный доход

Раздел 1234A трактует доход или убыток от отмены, истечения срока или прекращения права на имущество, являющееся капитальным активом, как доход от прироста капитала — поэтому потерянный задаток обычно является краткосрочным убытком от прироста капитала, премия за истекший опцион — краткосрочным доходом от прироста капитала, а комиссия за расторжение сделки по слиянию — убытком от прироста капитала, ограниченным для физических лиц 3000 долларами обычного дохода в год. Контракты на услуги, деловое имущество по разделу 1231 и погашение долгов не подпадают под действие статута и остаются обычными.

mike

taxcapital-gainscontracts

Новые правила Остина по краткосрочной аренде ставят ваш листинг на 10-дневные часы: руководство для хостов по соблюдению требований и ведению бухгалтерии

С 1 июля 2026 года Airbnb и Vrbo должны проверять номера лицензий STR в Остине, отказывать в бронировании без лицензии и удалять отмеченные объявления в течение 10 дней с момента уведомления города, со штрафами до 500 долларов в день. Вот стоимость лицензий ($836.30 за новую, $385.30 за продление, срок два года), ставка налога на проживание в 17%, ежеквартальные отчеты, которые не покрывает сбор платформ, и бухгалтерия по каждому объекту, которая делает это доказуемым.

mike

real-estateproperty-managementtax-compliance

Сертификаты эстоппеля и SNDA: два документа арендатора, которые подтверждают арендный реестр до закрытия сделки

Сертификат эстоппеля — это подписанное арендатором заявление о размере арендной платы, сроке, депозитах, опциях и нарушениях, которое юридически лишает арендатора права впоследствии оспаривать его; SNDA — это трёхстороннее соглашение, сохраняющее аренду в силе при обращении взыскания на залог. В этом руководстве рассматривается, что покупатель должен требовать в каждом из документов, тревожные сигналы, оправдывающие пересмотр цены сделки, и как подтверждённые депозиты и предоплаченная аренда отражаются во вступительном балансе.

mike

real-estateproperty-managementleases

Аренда жилья участникам программы Section 8: как работают контракты HAP, проверки NSPIRE и раздельные арендные платежи

Пошаговое руководство для небольшого арендодателя по программе Housing Choice Voucher — последовательность заключения договора аренды, контракт HAP, который вы подписываете с PHA, проверки NSPIRE по принципу «сдал/не сдал», как стандарт платежа и доля арендатора примерно в 30 процентов от дохода разделяют одну арендную плату на два платежа, а также что по-прежнему разрешают законы о скрининге и источнике дохода.

mike

real-estateproperty-managementleases

Налоги при хаус-хаке: как разделить дуплекс между Приложением E и домом (и сохранить исключение по Разделу 121 при продаже)

Хаус-хак — это два налоговых объекта под одной крышей: аренда по Приложению E и дом по Приложению A. Разделяйте общие расходы по задокументированному проценту, амортизируйте только арендную половину в течение 27,5 лет, используйте до 25 000 долларов арендных убытков против зарплаты при скорректированном валовом доходе ниже 100 000 долларов и ожидайте нереализованный доход по Разделу 1250 по ставке до 25% на ранее начисленную амортизацию при продаже.

mike

real-estatetax-planningdepreciation

Налог Дэлавэра 4,5% на краткосрочную аренду жилья: руководство для хоста по лицензии и ежемесячной отчётности

Дэлавэр облагает налогом краткосрочную аренду жилья по ставке 4,5% от арендной платы за соглашения, заключённые с 1 января 2025 года. Кто собирает налог, зависит от канала бронирования: платформы перечисляют налог за бронирования через платформы, но хостам с прямыми бронированиями нужна лицензия посредника по размещению за 25 долларов, и они должны подавать ежемесячную декларацию до 15 числа, даже за периоды с нулевым доходом. Плата за уборку, бельё и депозиты исключаются из налоговой базы.

mike

tax-compliancereal-estateproperty-management

Как реально выплачиваются водопады в синдикациях недвижимости: привилегированная доходность, дополнительные взносы капитала и чтение формы K-1

Водопад в синдикации недвижимости выплачивает ограниченным партнерам средства в четыре этапа — возврат капитала, привилегированная доходность 6–10%, кэтч-ап спонсора, затем разделение остатка 70/30 или 80/20. Это руководство объясняет расчеты на примере инвестиции в $100 000, разъясняет размытие доли при дополнительных взносах, почему K-1 может показывать убыток при получении денег, и приводит десять вопросов для проверки перед переводом средств.

mike

real-estatepartnershipscarried-interest

Города Калифорнии теперь могут запрашивать ваши данные с Airbnb: руководство для хоста краткосрочной аренды по SB 346 и соблюдению налога на временное проживание

С 1 января 2026 года калифорнийский закон SB 346 позволяет любому городу или округу с соответствующим постановлением требовать от Airbnb, Vrbo и других платформ отчетность по каждому объекту краткосрочной аренды — адрес, кадастровый номер участка и URL объявления — вплоть до ежемесячной, под угрозой штрафов до $10,000 в день. Рассказываем, какие города уже применяют закон (Лос-Анджелес, Санта-Моника, Сан-Диего), как работает налог на временное проживание и кто его должен платить, как выглядят доначисления со штрафами 10–25%, и как настроить учет в формате plain-text: проводить TOT на счет обязательств, отражать налог, перечисленный платформой, и сверять данные по каждому каналу.

mike

airbnbreal-estateproperty-management

Wall Street не может больше купить этот дом: что означает запрет на крупных инвесторов по Закону ROAD to Housing Act для небольших арендодателей и управляющих недвижимостью

Закон 21st Century ROAD to Housing Act (Public Law 119-101, принят 11 июля 2026 года) запрещает институциональным инвесторам, контролирующим 350+ односемейных домов, покупать их, за исключением программ строящейся аренды, реноваций стоимостью не менее 15% от цены покупки и аренды с правом выкупа. Вот как пороговые значения, исключения и двухлетний льготный период повлияют на небольших арендодателей и управляющих недвижимостью, а также о том, как вести учет количества домов и затрат на работы.

mike

real-estateproperty-managementcompliance

Закон Флориды о серийных LLC вступает в силу 1 июля 2026 года: руководство для малого бизнеса по защищённым сериям, ограничению ответственности и бухгалтерии по каждой серии

Законопроект Сената Флориды 316 разрешает защищённые серии LLC начиная с 1 июля 2026 года — одна материнская LLC может содержать несколько юридически обособленных серий. Это руководство объясняет создание и наименование, что обеспечивает целостность защиты от ответственности, как IRS рассматривает каждую серию как отдельного налогоплательщика, и бухгалтерию по каждой серии, благодаря которой структура работает.

mike

llcsmall-businessreal-estate

Бухгалтерия соведущего краткосрочной аренды: как согласовать дважды задекларированные 1099-K без завышения дохода

Airbnb сообщает полную сумму валовой брони владельцу в форме 1099-K и вашу долю соведущего — вам в вашей форме, поэтому реальные $80 000 бронирований могут отображаться как $96 000 для IRS. Это руководство объясняет изменения OBBBA 2026 года ($20 000 и 200 транзакций для 1099-K, $2 000 для 1099-NEC), какой формуляр вы должны получить, и метод плана счетов для сверки валовых и чистых сумм без завышения дохода.

mike

airbnbreal-estatebookkeeping
Начать бесплатно→Документация