3 поста с тегом "Real Estate"

Успешное ипотечное брокерство требует больше, чем просто подбора клиентов с кредиторами и обеспечения конкурентоспособных ставок. За каждым процветающим ипотечным бизнесом стоит прочный фундамент финансового управления, точного бухгалтерского учета и стратегического налогового планирования. Тем не менее, многие ипотечные брокеры оказываются перегружены финансовой стороной своего бизнеса, изо всех сил пытаясь сбалансировать работу с клиентами с административными требованиями по управлению своими книгами.

Если вы ипотечный брокер, стремящийся оптимизировать свои финансовые операции и получить лучший контроль над финансами своего бизнеса, это руководство проведет вас через основные элементы финансового управления, разработанные специально для вашей отрасли.

Уникальные финансовые проблемы, с которыми сталкиваются ипотечные брокеры​

Ипотечное брокерство представляет собой особые финансовые сложности, которые отличают его от других видов бизнеса. Понимание этих проблем - первый шаг к эффективному управлению ими.

Доход на основе комиссии​

В отличие от предприятий со стабильными, предсказуемыми потоками доходов, ипотечные брокеры работают в основном на комиссионных. Это создает несколько бухгалтерских соображений:

• Сроки признания выручки: Комиссионные обычно признаются, когда кредитные соглашения становятся юридически обязательными, а не когда получены денежные средства
• Разрывы в денежном потоке: Задержка между закрытием сделки и получением платежа может напрячь оборотный капитал
• Переменный доход: Ежемесячный доход колеблется в зависимости от рыночных условий, сезонности и активности в пайплайне

Нормативная сложность​

Ипотечная индустрия работает в соответствии со строгими федеральными и государственными нормами, которые напрямую влияют на ваше финансовое управление:

• Многочисленные лицензионные сборы в разных штатах
• Затраты на соблюдение требований для непрерывного образования и сертификации
• Специфические для отрасли требования к страхованию
• Строгие обязательства по ведению учета

Структуры разделения комиссий​

Многие ипотечные брокеры работают с несколькими кредиторами или работают в брокерских сетях, которые включают разделение комиссионных. Точное отслеживание этих договоренностей необходимо для:

• Понимания истинной прибыльности каждой транзакции
• Управления отношениями с партнерскими организациями
• Планирования налоговых обязательств по чистому доходу

Основные методы ведения бухгалтерского учета для ипотечных брокеров​

Правильный бухгалтерский учет является основой надежного финансового управления. Вот ключевые практики, которые должен внедрить каждый ипотечный брокер:

Разделение бизнес- и личных финансов​

Этот фундаментальный принцип невозможно переоценить. Откройте специальные бизнес-счета для:

• Операционный расчетный счет
• Бизнес-сбережения для налоговых резервов
• Бизнес-кредитные карты для расходов

Разделение личных и бизнес-финансов упрощает бухгалтерский учет, укрепляет ваш профессиональный авторитет и предоставляет четкую документацию в случае проверки.

Отслеживание каждой транзакции​

В ипотечной индустрии подробные записи о транзакциях являются обязательными. Внедрите систему для регистрации:

• Все полученные комиссионные платежи
• Маркетинговые и рекламные расходы
• Подписки на технологии и программное обеспечение
• Офисные расходы и коммунальные услуги
• Плата за профессиональные услуги
• Поездки и пробег для встреч с клиентами

Современное облачное бухгалтерское программное обеспечение может автоматически импортировать и классифицировать транзакции из ваших связанных учетных записей, уменьшая ручной ввод данных и минимизируя ошибки.

Использование метода начисления для учета комиссионных​

В то время как кассовый метод учета может показаться более простым, метод начисления обеспечивает более точную картину эффективности вашего бизнеса. В соответствии с методом начисления:

• Регистрируйте комиссионный доход при подписании кредитного соглашения
• Создайте запись дебиторской задолженности для ожидающих комиссионных платежей
• Отслеживайте, когда платежи фактически получены

Этот подход помогает вам понять ваше истинное финансовое положение, даже когда денежный поток временно ограничен.

Ведение организованной документации​

Храните цифровые копии всех подтверждающих документов:

• Комиссионные выписки от кредиторов
• Квитанции об операционных расходах
• Счета-фактуры за оказанные услуги
• Контракты с клиентами и кредиторами
• Журналы учета пробега для деловых поездок

Организованная документация упрощает подготовку налоговой декларации и обеспечивает защиту в случае споров или проверок.

Максимизация налоговых вычетов​

Понимание доступных налоговых вычетов может значительно снизить ваше налоговое бремя. Вот наиболее ценные вычеты для ипотечных брокеров:

Вычет за домашний офис​

Если вы работаете из дома, вы можете претендовать на вычет за домашний офис. Это позволяет вам вычесть часть:

• Арендная плата или проценты по ипотеке
• Налоги на имущество
• Коммунальные услуги
• Страхование дома
• Техническое обслуживание и ремонт

Чтобы претендовать на вычет, вы должны использовать выделенное пространство в своем доме регулярно и исключительно для бизнеса.

Расходы на транспортное средство и пробег​

Поездки на встречи с клиентами, посещение закрытий или выполнение деловых поручений? Вы можете вычесть:

• Фактические расходы на транспортное средство (бензин, техническое обслуживание, страхование) пропорционально использованию в бизнесе
• Или использовать стандартную ставку пробега (67 центов за милю в 2025 году)

Ведите подробные журналы, показывающие даты, пункты назначения, цели и мили, пройденные в деловых целях.

Профессиональное развитие​

Инвестиции в ваш профессиональный рост подлежат вычету из налогооблагаемой базы, включая:

• Курсы повышения квалификации
• Отраслевые конференции и семинары
• Членство в профессиональных ассоциациях
• Лицензионные и регистрационные сборы
• Книги и публикации, связанные с ипотечным брокерством

Технологии и оборудование​

Инструменты, которые вы используете для ведения своего бизнеса, соответствуют требованиям для вычета:

• Компьютерное оборудование и смартфоны
• Ипотечное программное обеспечение и CRM-системы
• Инструменты управления взаимоотношениями с клиентами
• Хостинг и разработка веб-сайтов
• Офисная мебель и расходные материалы

Маркетинг и развитие бизнеса​

Создание вашей клиентской базы требует инвестиций, и эти затраты подлежат вычету:

• Цифровые рекламные кампании
• Печатные маркетинговые материалы
• Разработка и обслуживание веб-сайтов
• Посещение сетевых мероприятий
• Подарки для выражения признательности клиентам (в пределах лимитов IRS)

Профессиональные услуги​

Не упускайте из виду затраты на ведение своего бизнеса на профессиональном уровне:

• Услуги бухгалтерского учета
• Плата за юридические консультации
• Страховые премии бизнеса
• Профессиональное страхование ответственности

Управление денежными потоками в комиссионном бизнесе​

Управление денежными потоками представляет собой одну из самых больших проблем для ипотечных брокеров. Вот как оставаться впереди:

Создание резервного фонда​

Стремитесь поддерживать 3-6 месяцев операционных расходов на бизнес-сберегательном счете. Этот буфер помогает вам пережить:

• Сезонные замедления на рынке жилья
• Неожиданные операционные расходы
• Разрывы между закрытием сделок и получением комиссионных

Прогнозирование пайплайна​

Разработайте систему для отслеживания вашего пайплайна сделок и прогнозирования будущего денежного потока:

• Мониторинг сделок на каждом этапе (заявка, обработка, андеррайтинг, закрытие)
• Оценка ожидаемых сумм комиссионных и сроков
• Учет потенциальных показателей срыва сделок

Эта прямая видимость помогает вам принимать обоснованные решения о том, когда инвестировать в рост, а когда сохранять денежные средства.

Рассмотрите сроки расходов​

Когда денежный поток ограничен, оптимизируйте сроки дискреционных расходов:

• Планируйте крупные покупки, когда ожидаются комиссионные платежи
• Воспользуйтесь скидками на ежегодные платежи, когда денежная позиция сильна
• Договоритесь об условиях оплаты с поставщиками, когда это возможно

Отложите налоговые резервы​

С комиссионного дохода налоги не удерживаются, поэтому вы несете ответственность за ежеквартальные оценочные платежи. Хорошее эмпирическое правило:

• Отложите 25-30% каждого комиссионного платежа на федеральные и государственные налоги
• Производите ежеквартальные оценочные платежи, чтобы избежать штрафов
• Корректируйте суммы удержания по мере колебания вашего дохода

Использование технологий для улучшения финансового управления​

Современные технологии произвели революцию в финансовом управлении для малого бизнеса. Вот как их использовать:

Облачное бухгалтерское программное обеспечение​

Облачные платформы предлагают значительные преимущества:

• Доступ к вашим финансовым данным в любом месте и в любое время
• Автоматическое подключение банковских каналов сокращает ручной ввод данных
• Финансовая отчетность в режиме реального времени показывает текущее состояние бизнеса
• Безопасное облачное хранилище защищает ваши данные
• Простое сотрудничество с бухгалтерами

Интеграция с бизнес-инструментами​

Ищите бухгалтерское программное обеспечение, которое интегрируется с инструментами, которые вы уже используете:

• CRM-системы для отслеживания взаимоотношений с клиентами
• Платежные процессоры для комиссионных платежей
• Приложения для отслеживания расходов для мобильного захвата квитанций
• Программное обеспечение для подготовки налоговых деклараций для упрощенной подачи

Автоматизированная отчетность​

Настройте автоматизированные финансовые отчеты, которые будут доставляться по вашему графику:

• Ежемесячные отчеты о прибылях и убытках
• Прогнозы денежных потоков
• Отчеты о старении дебиторской задолженности
• Отслеживание расходов по категориям

Регулярная финансовая отчетность держит вас в курсе и помогает выявлять проблемы до того, как они станут проблемами.

Финансовое планирование на конец года​

Стратегическое планирование на конец года может оптимизировать вашу налоговую позицию и подготовить вас к успеху в наступающем году.

Обзор структуры вашего бизнес-образования​

По мере роста вашего брокерского бизнеса может иметь смысл перейти от индивидуального предпринимателя к LLC или S-Corporation. Учитывайте:

• Преимущества защиты ответственности
• Потенциальная экономия на налогах
• Административная сложность и затраты

Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы определить наилучшую структуру для вашей ситуации.

Максимизируйте пенсионные взносы​

Самозанятые лица имеют доступ к щедрым вариантам пенсионных сбережений:

• SEP IRA: Вносите до 25% чистого дохода от самозанятости
• Solo 401(k): Более высокие лимиты взносов как для сотрудников, так и для работодателей
• Roth варианты: Рассмотрите возможность безналогового роста пенсионных сбережений

Эти взносы снижают налогооблагаемый доход в текущем году, одновременно укрепляя вашу пенсионную безопасность.

Ускорение или отсрочка доходов и расходов​

В зависимости от вашей налоговой ситуации вы можете получить выгоду от:

• Ускорения расходов в текущем году для снижения налогооблагаемого дохода
• Отсрочки дохода на следующий год, если вы ожидаете, что будете в более низкой категории
• Планирования покупок оборудования до конца года, чтобы претендовать на амортизацию

Приведите в порядок свои книги​

Используйте период конца года, чтобы убедиться, что ваши книги точны:

• Выверьте все счета
• Спишите невозможную к взысканию дебиторскую задолженность
• Просмотрите и исправьте любые ошибки классификации
• Убедитесь, что все разделения комиссионных правильно записаны

Работа с финансовыми специалистами​

В то время как технологии сделали ведение бухгалтерского учета своими руками более доступным, ипотечные брокеры часто получают выгоду от профессиональной поддержки:

Когда нанимать бухгалтера​

Рассмотрите профессиональные услуги бухгалтера, когда:

• Вы тратите более 5-10 часов в месяц на ведение бухгалтерского учета
• Вам неудобно работать с бухгалтерским программным обеспечением
• Ваш бизнес растет, и количество транзакций увеличивается
• Вам нужно больше времени, чтобы сосредоточиться на деятельности, приносящей доход

Что искать в бухгалтере​

Идеальный бухгалтер для ипотечного брокера должен иметь:

• Опыт работы с комиссионным бизнесом
• Понимание правил ипотечной индустрии
• Владение современным облачным бухгалтерским программным обеспечением
• Активное общение по финансовым вопросам
• Способность предоставлять действенные идеи, а не просто вводить данные

Роль налогового специалиста​

Квалифицированный налоговый специалист, знакомый с ипотечными брокерами, может:

• Выявить специфические для отрасли вычеты, которые вы можете пропустить
• Обеспечить соблюдение меняющихся налоговых законов
• Представлять вас в случае проверки
• Предоставлять стратегические консультации по налоговому планированию
• Подготавливать и подавать точные декларации

Стоимость профессиональных услуг обычно намного перевешивается налоговой экономией, которую они выявляют, и душевным спокойствием, которое они обеспечивают.

Распространенные финансовые ошибки, которых следует избегать​

Учитесь на ошибках, которые совершили другие:

Смешивание личных и бизнес-расходов​

Это создает бухгалтерские кошмары и вызывает тревожные сигналы у IRS. Разделяйте финансы с первого дня.

Неадекватное ведение учета​

Отсутствие документации для вычетов означает оставление денег на столе. Разработайте организованные системы и придерживайтесь их.

Игнорирование управления денежными потоками​

Даже прибыльные брокерские фирмы могут потерпеть неудачу из-за проблем с денежными потоками. Активно отслеживайте свое денежное положение и планируйте заранее.

Невыполнение оценочных налоговых платежей​

Ежеквартальные оценочные платежи не являются обязательными. Их пропуск приводит к штрафам и потенциальному кризису денежных средств во время уплаты налогов.

Отсутствие планирования для роста бизнеса​

По мере роста вашего брокерского бизнеса ваши финансовые системы должны масштабироваться соответствующим образом. Инвестируйте в надлежащую инфраструктуру, прежде чем вы будете перегружены.

Создание финансовой панели​

Создайте простую панель для мониторинга ключевых финансовых показателей:

Показатели выручки​

• Ежемесячный комиссионный доход
• Средняя комиссия за транзакцию
• Комиссия по кредитору или типу кредита
• Годовые темпы роста

Показатели расходов​

• Общие операционные расходы
• Расходы в процентах от выручки
• Маркетинговые затраты на привлечение
• Технологические затраты

Показатели денежного потока​

• Текущий остаток денежных средств
• Старение дебиторской задолженности
• Среднее количество дней для получения комиссионного платежа
• Операционные расходы

Показатели прибыльности​

• Чистая рентабельность
• Точка безубыточности
• Возврат инвестиций в маркетинг
• Прибыль за транзакцию

Просматривайте эти показатели ежемесячно, чтобы выявлять тенденции и принимать решения о своем бизнесе на основе данных.

Итог​

Эффективное финансовое управление - это не только соблюдение нормативных требований и экономия на налогах, но и создание устойчивого, прибыльного ипотечного брокерского бизнеса, который может выдерживать рыночные циклы и поддерживать ваши долгосрочные цели. Внедряя надежные методы ведения бухгалтерского учета, максимизируя законные вычеты, стратегически управляя денежными потоками и используя современные технологии, вы можете получить финансовую ясность и контроль, необходимые для того, чтобы сосредоточиться на том, что вы делаете лучше всего: обслуживать своих клиентов и развивать свой бизнес.

Ипотечное брокерство будет продолжать развиваться, но основы хорошего финансового управления остаются неизменными. Начните с основ, совершенствуйте свои системы по мере роста и не стесняйтесь обращаться за профессиональной поддержкой, когда это необходимо. Ваше будущее "я" - и ваш банковский счет - скажут вам спасибо.

В этой статье представлены общие рекомендации по финансовому управлению для ипотечных брокеров. Налоговые законы и правила различаются в зависимости от юрисдикции и часто меняются. Всегда консультируйтесь с квалифицированными финансовыми и налоговыми специалистами для получения консультаций, касающихся вашей конкретной ситуации.

Успешное ведение бизнеса в сфере недвижимости требует больше, чем просто заключения сделок и поиска идеальной недвижимости для ваших клиентов. За каждым успешным риелтором стоит надежная система финансового управления, которая обеспечивает организованный учет доходов, отслеживание расходов и контроль над налогами. Если вы профессионал в сфере недвижимости, которому трудно держать свои книги в порядке, вы не одиноки — и это руководство здесь, чтобы помочь.

Уникальные финансовые проблемы, с которыми сталкиваются риелторы​

Профессионалы в сфере недвижимости сталкиваются с финансовыми сложностями, с которыми не сталкиваются многие другие владельцы малого бизнеса. Понимание этих проблем — первый шаг к эффективному управлению ими.

Колебания доходов и денежный поток​

В отличие от наемных работников, риелторы испытывают резкие колебания доходов в течение года. Вы можете заключить три сделки за один месяц, а затем несколько недель обходиться без комиссионных. Эта нерегулярность делает составление бюджета и управление денежным потоком особенно сложной задачей. Вам нужно планировать периоды спада, максимально используя преимущества периодов высоких доходов.

Сезонный характер рынка недвижимости усугубляет эту проблему. Весна и лето обычно приносят больше активности, в то время как зимние месяцы могут быть значительно медленнее на многих рынках. Это означает, что вы должны стратегически подходить к сбережениям в пиковые сезоны, чтобы покрыть как бизнес-расходы, так и личные потребности в более спокойные времена.

Отслеживание доходов на основе комиссионных​

Когда вы работаете за комиссионные, каждая транзакция включает в себя несколько сторон и потенциальные разделения. Вы можете делить комиссионные со своим брокером, другими агентами или членами команды. Ведение точного учета того, кому, что и когда выплачивается, имеет важное значение как для налоговых целей, так и для бизнес-планирования.

Кроме того, структура комиссионных может варьироваться от сделки к сделке. Некоторые транзакции могут включать реферальные сборы, другие могут иметь разные схемы разделения, и вам необходимо точно отслеживать все это, чтобы понимать свой истинный доход.

Управление бизнес-расходами​

Профессионалы в сфере недвижимости несут многочисленные расходы, подлежащие вычету из налогооблагаемой базы, но для отслеживания их всех требуется усердие. К общим вычитаемым расходам относятся:

Маркетинг и реклама: Профессиональная фотосъемка, виртуальные туры, объявления о листинге, кампании в социальных сетях, прямая почтовая рассылка и ваш веб-сайт — все это быстро складывается в значительную сумму. Эти затраты полностью вычитаются как законные бизнес-расходы.

Пробег и транспорт: Вы постоянно ездите на показы, дни открытых дверей, проверки и встречи с клиентами. Налоговая служба (IRS) позволяет вам вычитать бизнес-пробег по стандартной ставке (в настоящее время 67 центов за милю в 2025 году), что может привести к существенной экономии на налогах, если вы точно отслеживаете свои поездки.

Непрерывное образование: Лицензии на недвижимость требуют постоянного обучения. Плата за курсы, стоимость экзаменов и сопутствующие материалы являются вычитаемыми бизнес-расходами.

Профессиональные сборы и членство: Плата за MLS, взносы в ассоциацию риелторов, брокерские сборы и страхование профессиональной ответственности — все это квалифицируется как вычитаемые расходы.

Вычет за домашний офис: Если вы поддерживаете выделенное пространство в своем доме исключительно для делового использования, вы можете претендовать на вычет за домашний офис, который покрывает часть вашей арендной платы или ипотеки, коммунальные услуги и расходы на техническое обслуживание.

Подготовка и обустройство недвижимости: Затраты, связанные с подготовкой недвижимости к продаже, часто могут быть вычтены как бизнес-расходы, хотя это зависит от вашей конкретной договоренности с клиентами.

Налоговая сложность и соблюдение нормативных требований​

Будучи самозанятым профессионалом в сфере недвижимости, вы несете ответственность за уплату ежеквартальных расчетных налогов. Пропуск этих платежей может привести к штрафам и начислению процентов. Вам также необходимо управлять налогом на самозанятость, который покрывает взносы в фонд социального страхования и Medicare, которые обычно делятся с работодателем.

Отчетность по форме 1099-NEC добавляет еще один уровень сложности. Вы будете получать 1099 от своего брокера, и если вы платите подрядчикам (например, фотографам или виртуальным помощникам), вам также необходимо будет выдать им 1099.

Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью (RESPA) требует соблюдения определенных финансовых методов для предотвращения мошенничества и обеспечения прозрачности сделок с недвижимостью. Хотя RESPA в первую очередь регулирует услуги по урегулированию, риелторы должны понимать, как это влияет на выплаты комиссионных и требования к раскрытию информации.

Основные методы финансового управления​

Внедрение надежных финансовых привычек сейчас сэкономит вам стресс и деньги в долгосрочной перспективе.

Разделите личные и бизнес-финансы​

Откройте специальный бизнес-расчетный счет и используйте его исключительно для операций, связанных с недвижимостью. Это разделение упрощает ведение бухгалтерского учета, облегчает подготовку налоговой отчетности и обеспечивает юридическую защиту, если ваш бизнес когда-либо будет подвергнут аудиту или вовлечен в судебный процесс.

Рассмотрите возможность получения бизнес-кредитной карты для бизнес-расходов. Это создает четкий бумажный след и может предоставить дополнительные преимущества, такие как бонусные баллы за ваши бизнес-расходы.

Внедрите надежную систему отслеживания​

Выберите метод отслеживания доходов и расходов, который вы будете использовать постоянно. Варианты варьируются от простых электронных таблиц до комплексного бухгалтерского программного обеспечения. Ключ к успеху — последовательность: отслеживайте каждую транзакцию, какой бы маленькой она ни была.

Для отслеживания пробега используйте специальное приложение, которое использует GPS для автоматической регистрации ваших поездок. Ручные журналы пробега отнимают много времени и их легко забыть, но приложения делают этот процесс простым.

Ведите подробные записи​

Храните квитанции, счета-фактуры и документацию по каждому бизнес-расходу. Налоговая служба (IRS) требует подтверждения вычетов, а хорошие записи защищают вас в случае проверки. Храните документы в электронном виде с облачным резервным копированием, чтобы предотвратить потерю данных.

Для крупных покупок или неясных категорий расходов делайте заметки о деловой цели. Этот контекст поможет позже, когда вы будете готовить налоги или пересматривать свои финансы.

Откладывайте деньги на налоги​

Распространенная ошибка среди новых профессионалов в сфере недвижимости — тратить все свои комиссионные, не откладывая деньги на налоги. Как правило, резервируйте 25-30% своего дохода на налоговые обязательства, включая как подоходный налог, так и налог на самозанятость.

Немедленно переведите эти деньги на отдельный сберегательный счет, предназначенный для налогов. Таким образом, у вас не будет соблазна потратить их, и вы будете готовы, когда придет время ежеквартальных расчетных налоговых платежей.

Платите ежеквартальные расчетные налоги​

Налоговая служба (IRS) требует, чтобы самозанятые лица производили ежеквартальные расчетные налоговые платежи, если они ожидают задолжать более 1000 долларов налогов за год. Эти платежи должны быть произведены 15 апреля, 15 июня, 15 сентября и 15 января.

Рассчитайте свои расчетные налоги на основе вашего ожидаемого годового дохода или используйте налоговое обязательство за предыдущий год в качестве безопасной гавани. Пропуск этих платежей приводит к штрафам, поэтому установите напоминания задолго до каждого срока.

Регулярно проверяйте свои финансы​

Планируйте ежемесячные финансовые обзоры, чтобы оценить свои доходы, расходы и прогресс в достижении своих целей. Это регулярное внимание помогает вам выявлять проблемы на ранней стадии, определять модели расходов и принимать обоснованные бизнес-решения.

Во время этих обзоров сверьте свои банковские выписки, классифицируйте все неясные транзакции и убедитесь, что все доходы были должным образом зарегистрированы.

Максимизация налоговых вычетов​

Понимание доступных налоговых льгот может значительно снизить ваше налоговое бремя.

Вычет квалифицированного дохода бизнеса​

Многие самозанятые профессионалы в сфере недвижимости имеют право на вычет квалифицированного дохода бизнеса (QBI), который позволяет вам вычитать до 20% вашего квалифицированного дохода бизнеса. Этот вычет может привести к существенной экономии на налогах, но он сопряжен с ограничениями по доходам и сложными правилами.

Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы определить ваше право на участие и убедиться, что вы правильно рассчитываете вычет.

Статус профессионала в сфере недвижимости​

Если вы соответствуете определенным критериям Налоговой службы (IRS) по времени, затраченному на участие в деятельности, связанной с недвижимостью, вы можете претендовать на статус "профессионала в сфере недвижимости" для целей налогообложения. Это обозначение может предоставить значительные налоговые преимущества, особенно в отношении ограничений на убытки от пассивной деятельности.

Требования строгие: вы должны тратить более 750 часов в год на деятельность, связанную с недвижимостью, и более половины своего рабочего времени на недвижимость. Подробные журналы времени необходимы для подтверждения этого статуса.

Пенсионные взносы​

Будучи самозанятым лицом, вы можете воспользоваться пенсионными планами, разработанными для владельцев малого бизнеса, такими как SEP IRA или Solo 401(k). Эти планы позволяют вам вносить значительно больше, чем традиционные IRA, одновременно снижая ваш налогооблагаемый доход.

Например, SEP IRA позволяет вносить взносы в размере до 25% вашего чистого дохода от самозанятости с максимумом в 69 000 долларов США на 2025 год. Эти взносы вычитаются из налогооблагаемой базы и растут с отложенным налогом.

Распространенные финансовые ошибки, которых следует избегать​

Учитесь на чужих ошибках, чтобы поддерживать финансовое здоровье своего бизнеса в сфере недвижимости.

Смешивание личных и бизнес-расходов​

Использование вашей личной учетной записи для бизнес-расходов (или наоборот) создает кошмар с ведением бухгалтерского учета и может вызвать тревожные сигналы во время проверки. Поддерживайте строгое разделение между личными и бизнес-финансами.

Пренебрежение отслеживанием небольших расходов​

Эти 5 долларов за парковку и 10 долларов за еду складываются в течение года. Небольшие расходы легко упустить из виду, но в совокупности они представляют собой значительные вычеты. Отслеживайте все.

Ожидание до налогового сезона​

Не ждите марта или апреля, чтобы организовать свои финансовые записи. К тому времени вы забудете важные детали и будете изо всех сил пытаться найти квитанции. Будьте в курсе своего бухгалтерского учета в течение всего года.

Занижение налоговых обязательств​

Многие риелторы недооценивают, сколько они будут должны по налогам, особенно в первый прибыльный год. Это может привести к неприятным сюрпризам и финансовому стрессу. Всегда ошибайтесь в сторону откладывания большего количества денег на налоги, а не меньшего.

Отсутствие профессиональной помощи​

Хотя вы можете самостоятельно управлять основным бухгалтерским учетом, налоговое законодательство для профессионалов в сфере недвижимости является сложным и часто меняется. Стоимость найма квалифицированного налогового специалиста обычно компенсируется дополнительными вычетами, которые они находят, и штрафами, которых они помогают вам избежать.

Планирование долгосрочного успеха​

Финансовое управление — это не просто выживание в налоговый сезон, это построение устойчивого и прибыльного бизнеса.

Создайте резервный фонд​

Стремитесь сэкономить 3-6 месяцев бизнес- и личных расходов в легкодоступном резервном фонде. Эта подушка безопасности защищает вас в периоды спада и дает вам душевное спокойствие, чтобы сосредоточиться на развитии своего бизнеса, а не беспокоиться о деньгах.

Инвестируйте в развитие своего бизнеса​

Отложите часть своего дохода на развитие бизнеса. Это может включать в себя обновление ваших маркетинговых материалов, инвестирование в более качественные технологии, прохождение курсов повышения квалификации или наем вспомогательного персонала. Стратегические инвестиции в ваш бизнес могут ускорить ваш рост и потенциал дохода.

Отслеживайте ключевые показатели эффективности​

Отслеживайте показатели, которые важны для успеха вашего бизнеса, такие как средняя комиссия за транзакцию, коэффициенты конверсии, затраты на привлечение клиентов и рентабельность инвестиций в маркетинг. Эти цифры рассказывают историю здоровья вашего бизнеса и направляют стратегические решения.

Планируйте выход на пенсию​

Без сопоставимых взносов работодателя в 401(k) вы несете единоличную ответственность за свое пенсионное планирование. Сделайте пенсионные сбережения приоритетом, автоматизировав взносы на свой пенсионный счет. Ваше будущее "я" скажет вам спасибо.

Заключение​

Финансовое управление может быть не самой захватывающей частью работы риелтором, но оно абсолютно необходимо для долгосрочного успеха. Внедряя надежные системы, усердно отслеживая свои доходы и расходы, соблюдая налоговые обязательства и планируя стратегически, вы создадите прочную финансовую основу для своего бизнеса в сфере недвижимости.

Помните, что время, которое вы инвестируете в финансовое управление, окупается в виде снижения стресса, снижения налоговых счетов и улучшения бизнес-решений. Независимо от того, занимаетесь ли вы своими финансами самостоятельно или работаете с профессионалами, сделайте финансовое управление приоритетом в своей практике в сфере недвижимости.

Самые успешные риелторы не просто отлично находят недвижимость — они также умеют управлять деловой стороной недвижимости. Начните внедрять эти методы сегодня, и вы будете на пути к построению процветающего и финансово здорового бизнеса в сфере недвижимости.

Сделки с недвижимостью могут стать крупнейшей финансовой операцией в жизни семьи. Эта статья объясняет, как моделировать недвижимость в Beancount. Я рассматриваю недвижимость как актив, а рост её стоимости — как нереализованную прибыль. Кроме того, ипотека моделируется как обязательство, а проценты — как расходы.

Предположим, что господин А купил роскошный дом по адресу 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1 января 2020 года по цене 1 000 000. Процентная ставка составляет 3,0 %, первоначальный взнос — 20 %, а сумма кредита — 800 000.

Создание счетов​

Во-первых, мы рассматриваем дом как Актив (Asset). Поскольку дом числится как Актив, ему необходимо присвоить единицу измерения. В данном случае количество единиц — одна, так как маловероятно наличие нескольких одинаковых объектов, и даже если это n-й дом, мы захотим записать его в отдельный Актив. То есть одному дому соответствует один Актив, и этот Актив имеет специальную единицу измерения, значение которой может быть только 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

В первой строке мы определили единицу товара (commodity), представляющую дом. В четвертой строке мы определили счет Актива, который содержит единицу товара, ранее определенную как дом. В пятой строке мы определили счет для банка-кредитора. Поскольку это обязательство, оно относится к категории Liabilities.

Покупка​

С настроенными выше счетами акт покупки дома эквивалентен формуле:

заем денег (долг) + трата денег (первоначальный взнос) = 1 дом в активах

Самым важным справочным документом при покупке недвижимости, скорее всего, является Settlement Statement (расчетный лист покупателя), в котором четко прописано движение денежных средств.

2020-01-01 * "Buying the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Здесь мы подробно описываем операцию покупки дома, где деньги уходят из некоторых банков (используются для первоначального взноса и других расходов), берется кредит (увеличиваются обязательства) и приобретается дом (добавляется в активы).

Выплата ипотеки​

Исходя из вышеуказанной записи о покупке, в настоящее время мы должны 800 000 USD. Из-за процентов и с учетом того, что все кредиты в США амортизируются равными долями (аннуитетные платежи), ежемесячный платеж включает часть процентов и часть основного долга. На ранних этапах проценты составляют большую часть.

Чтобы записать погашение кредита, вам достаточно проверить выписку из вашего банка. Нужно лишь знать, какую часть основного долга вы выплачиваете каждый месяц, а остальное — это проценты. Проценты учитываются как расходы (Expenses).

2020-02-01 * "Mortgage payment"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Эта запись детализирует ежемесячный ипотечный платеж, который списывается с вашего совместного сберегательного счета. Погашение основного долга уменьшает обязательство, а процентная часть рассматривается как расход.

Рост стоимости​

Если вы хотите зафиксировать рост стоимости недвижимости, некоторые люди создают отдельный счет, записывая только прирост стоимости текущего объекта. Учитывая, что стоимость дома может как расти, так и падать, этот прирост может быть отрицательным. Преимущество этого метода в том, что в сводке ваших общих активов будут включены эти два счета: один для стоимости дома на момент сделки, а другой — для текущего прироста стоимости, что отражает рыночную цену дома в реальном времени.

Я не стал использовать этот метод по следующим причинам:

1. Текущая рыночная стоимость дома может быть только оценочной, она предназначена только для справки и не имеет практической ценности. Обычно я могу получить оценку недвижимости только на таких сайтах, как Redfin или Zillow, и лично я не считаю, что она имеет высокую справочную ценность. Я также не рассматривал возможность включения этого прироста в общие активы в режиме реального времени.
2. Лично я считаю, что пока ипотека не выплачена, если денежный поток по дому отрицательный, в определенной степени недвижимость все еще является обязательством. Поэтому преждевременное включение её в активы создаст иллюзию богатства и роста капитала, и я лично хочу избежать этой иллюзии.

Метод, который я использую для записи прироста стоимости недвижимости, также будет обсуждаться позже в контексте моделирования RSU. Этот метод заключается в использовании виртуальной валютной единицы. Предполагая, что вашей базовой валютой является USD, мы можем использовать USD.UNVEST (кажется, для этого нет необходимости создавать новый Commodity), чтобы указать, что этот актив рассчитывается в специальной валюте. Рост или уменьшение этого актива не будут фиксироваться в USD. Таким образом, я могу достичь своей первоначальной цели — зафиксировать рост стоимости дома, и этот рост не будет включен в итоговый балансовый отчет (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Вам нужно лишь регулярно указывать цену вашей недвижимости в USD.UNVEST.

Таким образом, на странице Commodity в Fava вы сможете отслеживать динамику справочной цены дома. Но на странице Balance Sheet цена дома останется ценой на момент совершения сделки. То есть вашими общими активами по-прежнему будут ваши первоначальные вложения плюс основной долг, который вы продолжаете выплачивать. Окончательное изменение этого актива должно произойти только при продаже дома.

Продажа​

Поскольку недвижимость еще не была продана, а различные сопутствующие расходы пока точно не определены, это гипотетический сценарий.

Предположим, что к 1 января 2025 года стоимость недвижимости выросла до 1 400 000 $, а некоторые справочные данные выглядят следующим образом:

Лицо А решает продать недвижимость, и итоговая цена продажи дома составляет 1 300 000 $.

2025-01-01 * "Продажа дома"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Здесь предполагается, что в течение 2 из 5 лет владелец проживал в доме самостоятельно, поэтому прирост стоимости в 500 000 не подлежит налогообложению. Я привел здесь произвольное число. В итоге сумма, поступающая на счет Лица А, составляет 418 343,8 \, из которых 200 000 $— это первоначальный взнос на тот момент, и около 100 000$ было выплачено в качестве процентов. Таким образом, в конечном счете бухгалтерская прибыль Лица А составляет около 100 000 $. Стоит отметить, что мой расчет не является исчерпывающим, так как Лицо А экономило на аренде в течение этих 5 лет, а также могли быть другие расходы на дом, такие как техническое обслуживание, ремонт и так далее.

Чтобы отразить это в балансе, вы можете добавить следующую котировку цены:

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD