Одна запись с тегом "Home Ownership"

title: Моделирование сделок с недвижимостью в Beancount description: Узнайте, как учитывать покупку недвижимости, ипотечные платежи и изменение рыночной стоимости в системе текстового учета Beancount. keywords:

• Beancount
• недвижимость
• ипотека
• бухгалтерия
• личные финансы image: "https://opengraph-image.blockeden.xyz/api/og-beancount-io?title=Моделирование%20сделок%20с%20недвижимостью%20в%20Beancount"

Сделки с недвижимостью могут стать крупнейшей финансовой операцией в жизни семьи. Эта статья объясняет, как моделировать недвижимость в Beancount. Я рассматриваю недвижимость как актив, а рост её стоимости — как нереализованную прибыль. Кроме того, ипотека моделируется как обязательство, а проценты — как расходы.

Предположим, что господин А купил роскошный дом по адресу 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1 января 2020 года по цене 1 000 000. Процентная ставка составляет 3,0 %, первоначальный взнос — 20 %, а сумма кредита — 800 000.

Создание счетов​

Во-первых, мы рассматриваем дом как Актив (Asset). Поскольку дом числится как Актив, ему необходимо присвоить единицу измерения. В данном случае количество единиц — одна, так как маловероятно наличие нескольких одинаковых объектов, и даже если это n-й дом, мы захотим записать его в отдельный Актив. То есть одному дому соответствует один Актив, и этот Актив имеет специальную единицу измерения, значение которой может быть только 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

В первой строке мы определили единицу товара (commodity), представляющую дом. В четвертой строке мы определили счет Актива, который содержит единицу товара, ранее определенную как дом. В пятой строке мы определили счет для банка-кредитора. Поскольку это обязательство, оно относится к категории Liabilities.

Покупка​

С настроенными выше счетами акт покупки дома эквивалентен формуле:

заем денег (долг) + трата денег (первоначальный взнос) = 1 дом в активах

Самым важным справочным документом при покупке недвижимости, скорее всего, является Settlement Statement (расчетный лист покупателя), в котором четко прописано движение денежных средств.

2020-01-01 * "Buying the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Здесь мы подробно описываем операцию покупки дома, где деньги уходят из некоторых банков (используются для первоначального взноса и других расходов), берется кредит (увеличиваются обязательства) и приобретается дом (добавляется в активы).

Выплата ипотеки​

Исходя из вышеуказанной записи о покупке, в настоящее время мы должны 800 000 USD. Из-за процентов и с учетом того, что все кредиты в США амортизируются равными долями (аннуитетные платежи), ежемесячный платеж включает часть процентов и часть основного долга. На ранних этапах проценты составляют большую часть.

Чтобы записать погашение кредита, вам достаточно проверить выписку из вашего банка. Нужно лишь знать, какую часть основного долга вы выплачиваете каждый месяц, а остальное — это проценты. Проценты учитываются как расходы (Expenses).

2020-02-01 * "Mortgage payment"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Эта запись детализирует ежемесячный ипотечный платеж, который списывается с вашего совместного сберегательного счета. Погашение основного долга уменьшает обязательство, а процентная часть рассматривается как расход.

Рост стоимости​

Если вы хотите зафиксировать рост стоимости недвижимости, некоторые люди создают отдельный счет, записывая только прирост стоимости текущего объекта. Учитывая, что стоимость дома может как расти, так и падать, этот прирост может быть отрицательным. Преимущество этого метода в том, что в сводке ваших общих активов будут включены эти два счета: один для стоимости дома на момент сделки, а другой — для текущего прироста стоимости, что отражает рыночную цену дома в реальном времени.

Я не стал использовать этот метод по следующим причинам:

1. Текущая рыночная стоимость дома может быть только оценочной, она предназначена только для справки и не имеет практической ценности. Обычно я могу получить оценку недвижимости только на таких сайтах, как Redfin или Zillow, и лично я не считаю, что она имеет высокую справочную ценность. Я также не рассматривал возможность включения этого прироста в общие активы в режиме реального времени.
2. Лично я считаю, что пока ипотека не выплачена, если денежный поток по дому отрицательный, в определенной степени недвижимость все еще является обязательством. Поэтому преждевременное включение её в активы создаст иллюзию богатства и роста капитала, и я лично хочу избежать этой иллюзии.

Метод, который я использую для записи прироста стоимости недвижимости, также будет обсуждаться позже в контексте моделирования RSU. Этот метод заключается в использовании виртуальной валютной единицы. Предполагая, что вашей базовой валютой является USD, мы можем использовать USD.UNVEST (кажется, для этого нет необходимости создавать новый Commodity), чтобы указать, что этот актив рассчитывается в специальной валюте. Рост или уменьшение этого актива не будут фиксироваться в USD. Таким образом, я могу достичь своей первоначальной цели — зафиксировать рост стоимости дома, и этот рост не будет включен в итоговый балансовый отчет (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Вам нужно лишь регулярно указывать цену вашей недвижимости в USD.UNVEST.

Таким образом, на странице Commodity в Fava вы сможете отслеживать динамику справочной цены дома. Но на странице Balance Sheet цена дома останется ценой на момент совершения сделки. То есть вашими общими активами по-прежнему будут ваши первоначальные вложения плюс основной долг, который вы продолжаете выплачивать. Окончательное изменение этого актива должно произойти только при продаже дома.

Продажа​

Поскольку недвижимость еще не была продана, а различные сопутствующие расходы пока точно не определены, это гипотетический сценарий.

Предположим, что к 1 января 2025 года стоимость недвижимости выросла до 1 400 000 $, а некоторые справочные данные выглядят следующим образом:

Лицо А решает продать недвижимость, и итоговая цена продажи дома составляет 1 300 000 $.

2025-01-01 * "Продажа дома"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Здесь предполагается, что в течение 2 из 5 лет владелец проживал в доме самостоятельно, поэтому прирост стоимости в 500 000 не подлежит налогообложению. Я привел здесь произвольное число. В итоге сумма, поступающая на счет Лица А, составляет 418 343,8 \, из которых 200 000 $— это первоначальный взнос на тот момент, и около 100 000$ было выплачено в качестве процентов. Таким образом, в конечном счете бухгалтерская прибыль Лица А составляет около 100 000 $. Стоит отметить, что мой расчет не является исчерпывающим, так как Лицо А экономило на аренде в течение этих 5 лет, а также могли быть другие расходы на дом, такие как техническое обслуживание, ремонт и так далее.

Чтобы отразить это в балансе, вы можете добавить следующую котировку цены:

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD