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Immobilientransaktionen können die grösste finanzielle Aktivität im Leben einer Familie darstellen. Dieser Artikel erklärt, wie man Immobilien in Beancount modelliert. Ich behandle Immobilien als Vermögenswert und die Wertsteigerung des Hauses als unrealisierten Gewinn. Zusätzlich wird die Hypothek als Verbindlichkeit modelliert und die Zinsen werden als Aufwand betrachtet.

Nehmen wir an, Herr A hat am 1. Januar 2020 ein Luxushaus in der ABC-Strasse 123, XYZ City, CA, 12345 zu einem Preis von 1 Million gekauft. Der Zinssatz beträgt 3,0 %, die Anzahlung 20 % und der Darlehensbetrag 800.000.

Konten erstellen​

Erstens behandeln wir das Haus als Vermögenswert (Asset). Da das Haus als Vermögenswert geführt wird, muss ihm eine Einheit gegeben werden. In diesem Fall ist die Mengeneinheit nur eins, es ist unwahrscheinlich, dass es mehrere geben wird, und selbst wenn es das n-te Haus ist, würden wir es in einem separaten Vermögenswert erfassen wollen. Das heisst, ein Haus entspricht einem Vermögenswert, und dieser Vermögenswert hat eine spezielle Einheit, deren Wert höchstens 1 sein kann.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

In der ersten Zeile haben wir hier eine Währungseinheit definiert, die das Haus repräsentiert. In der vierten Zeile haben wir ein Anlagekonto definiert, das die zuvor als Haus definierte Währungseinheit enthält. In der fünften Zeile haben wir ein Konto für die kreditgebende Bank definiert. Da es sich um eine Verbindlichkeit handelt, fällt es unter die Kategorie Verbindlichkeiten.

Kauf​

Nachdem die Konten wie oben eingerichtet wurden, entspricht der Kauf eines Hauses

Geld leihen (Schulden) + Geld ausgeben (Anzahlung) = 1 Haus im Vermögen

Die wichtigste Referenz beim Kauf einer Immobilie ist wahrscheinlich die Buyer's Settlement Statement (Käuferabrechnung), die den Geldfluss übersichtlich darstellt.

2020-01-01 * "Hauskauf"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1.000.000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100.000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101.000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800.000,00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1.000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Hier beschreiben wir die Transaktion des Hauskaufs im Detail, bei der Geld von einigen Banken abfliesst (für Anzahlung und andere Ausgaben), ein Kredit aufgenommen wird (der die Schulden erhöht) und ein Haus erworben wird (das dem Vermögen hinzugefügt wird).

Hypotheken zurückzahlen​

Basierend auf der obigen Kaufaufzeichnung schulden wir derzeit 800.000 USD. Aufgrund der Zinsen und der Tatsache, dass alle Kredite in den USA in Bezug auf Kapital und Zinsen gleich amortisiert werden, beinhaltet die monatliche Zahlung einen Teil für Zinsen und einen Teil für Kapital. In der Anfangsphase machen die Zinsen den grössten Teil aus.

Um die Darlehensrückzahlung zu erfassen, müssen Sie lediglich den Kontoauszug Ihrer Darlehensbank überprüfen. Sie müssen nur wissen, wie viel des Kapitals Sie jeden Monat zurückzahlen, und der Rest sind Zinsen. Die Zinsen werden als Aufwand gezählt.

2020-02-01 * "Hypothekenzahlung"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3.372,83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1.376,26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Dieser Eintrag beschreibt die monatliche Hypothekenzahlung, die von Ihrem gemeinsamen Sparkonto abgezogen wird. Die Rückzahlung des Kapitals reduziert die Verbindlichkeiten, während der Zinsanteil als Aufwand behandelt wird.

Wertsteigerung​

Wenn Sie die Wertsteigerung der Immobilie erfassen möchten, erstellen einige Leute ein separates Konto[, das nur die Wertsteigerung der aktuellen Immobilie erfasst. Da der Wert des Hauses steigen oder fallen kann, kann diese Wertsteigerung negativ sein. Der Vorteil dabei ist, dass in der Zusammenfassung Ihres Gesamtvermögens diese beiden Konten enthalten sind, eines für den Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Transaktion und das andere für die aktuelle Wertsteigerung des Hauses, wodurch der Echtzeitpreis des Hauses widergespiegelt wird.

Ich habe diese Methode nicht angewendet, hauptsächlich aus folgenden Gründen:

1. Der aktuelle Wert des Hauses kann nur eine Schätzung sein, die nur als Referenz dient und keinen praktischen Wert hat. Normalerweise kann ich die Bewertung der Immobilie nur auf Websites wie Redfin oder Zillow erhalten, und ich persönlich glaube nicht, dass sie einen hohen Referenzwert hat. Ich habe auch nicht in Erwägung gezogen, diese Wertsteigerungen in Echtzeit in das Gesamtvermögen einzubeziehen.
2. Persönlich denke ich, dass die Immobilie bis zur Tilgung der Hypothek in gewissem Umfang noch eine Verbindlichkeit darstellt, wenn der Cashflow des Hauses negativ ist. Daher vermittelt die vorzeitige Einbeziehung in das Vermögen die Illusion von angereichertem Vermögen und Wertsteigerung, und ich persönlich möchte diese Illusion vermeiden.

Die Methode, die ich verwende, um die Wertsteigerung von Immobilien zu erfassen, die später auch bei der Modellierung von RSUs behandelt wird. Diese Methode verwendet eine virtuelle Währungseinheit. Angenommen, Ihre Basiswährung ist USD, können wir USD.UNVEST verwenden (es scheint, dass es nicht notwendig ist, eine neue Ware dafür zu erstellen), um anzuzeigen, dass dieser Vermögenswert in einer speziellen Währung berechnet wird. Das Wachstum oder die Reduzierung dieses Vermögenswerts wird nicht in USD erfasst. Auf diese Weise kann ich mein ursprüngliches Ziel erreichen, nämlich die Wertsteigerung des Hauses zu erfassen, und diese Wertsteigerung wird nicht in die endgültige Bilanz (Balance Sheet) aufgenommen.

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1.000.000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1.400.000 USD.UNVEST

Sie müssen Ihre Immobilie nur regelmässig in USD.UNVEST bewerten.

So können Sie auf der Commodity-Seite von Fava den Trend des Referenzpreises des Hauses verfolgen. Auf der Bilanzseite ist der Preis des Hauses jedoch immer noch der Preis des Hauses zum Zeitpunkt der Transaktion. Das heisst, Ihr Gesamtvermögen ist immer noch Ihr Anzahlungsgeld zu diesem Zeitpunkt, zuzüglich des Kapitals, das Sie weiter abzahlen. Die endgültige Änderung dieses Vermögenswerts sollte nur beim Kauf eines Hauses erfolgen.

Verkauf​

Da noch keine Immobilie verkauft wurde und die verschiedenen Nebenkosten in der Mitte unklar sind, ist dies ein hypothetisches Szenario.

Angenommen, am 1. Januar 2025 hat sich die Immobilie auf 1.400.000 $ verteuert, und einige Referenzdaten lauten wie folgt:

Person A beschliesst, die Immobilie zu verkaufen, und der endgültige Verkaufspreis des Hauses beträgt 1.300.000 $.

2025-01-01 * "Hausverkauf"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1.300.000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709.656,20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72.000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10.000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90.000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Hier wird davon ausgegangen, dass 2 von 5 Jahren selbst bewohnt sind, sodass die Wertsteigerung von 500.000 nicht versteuert werden muss. Ich habe hier zufällig eine Zahl berechnet. Am Ende beträgt das Geld, das auf das Konto von Person A eingeht, 418.343,8 $, von denen 200.000 die Anzahlung zu diesem Zeitpunkt sind und etwa 100.000 an Zinsen gezahlt wurden. Am Ende beträgt der Buchgewinn für Person A also etwa 100.000. Es ist erwähnenswert, dass meine Berechnung nicht fair ist, schliesslich hat Person A für diese 5 Jahre Miete gespart, und es können andere Ausgaben für das Haus anfallen, wie z. B. Wartung, Dekoration usw.

Um dies in der Bilanz widerzuspiegeln, können Sie diese Preisgestaltung hinzufügen.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1.300.000 USD