Една публикация маркиран с/със "Home Ownership"

Сделките с недвижими имоти могат да представляват най-голямата финансова дейност в живота на едно семейство. Тази статия обяснява как да моделирате недвижими имоти в Beancount. Разглеждам недвижимия имот като актив, а поскъпването на къщата като нереализирана печалба. Освен това ипотеката се моделира като пасив, а лихвата се счита за разход.

Да приемем, че г-н А е закупил луксозен дом, намиращ се на 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 на 1 януари 2020 г. за цена от 1 милион. Лихвеният процент е 3,0 %, първоначалната вноска е 20 %, а сумата на заема е 800 000.

Създаване на сметки​

Първо, разглеждаме къщата като актив (Asset). Тъй като къщата е вписана като актив, тя трябва да има мерна единица. В този случай количеството е само едно – малко вероятно е да има няколко, и дори да е n-тата къща, бихме искали да я запишем в отделен актив (Asset). Тоест, една къща съответства на един актив и този актив има специална единица, чиято стойност може да бъде само 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

На първия ред тук дефинирахме единица (commodity), представляваща къщата. На четвъртия ред дефинирахме сметка за активи (Asset), която държи единицата, предварително дефинирана като къщата. На петия ред дефинирахме сметка за банката заемодател. Тъй като това е задължение, тя попада в категорията пасиви (Liabilities).

Покупка​

При наличието на сметки, настроени по-горе, актът на закупуване на къща е еквивалентен на:

заемане на пари (дълг) + харчене на пари (първоначална вноска) = 1 къща в активи

Най-важната справка при покупка на имот вероятно е Settlement Statement на купувача, който ясно очертава потока на парите.

2020-01-01 * "Покупка на къщата"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тук описваме подробно транзакцията по закупуване на къщата, при която парите изтичат от някои банки (използвани за първоначална вноска и други разходи), взема се заем (добавяне към пасивите) и се придобива къща (добавяне към активите).

Погасяване на ипотеки​

Въз основа на горния запис за покупка, в момента дължим 800 000 USD. Поради лихвата и като се има предвид, че всички заеми в САЩ се амортизират с равни вноски от главница и лихва, месечното плащане включва част за лихва и част за главница. В ранните етапи лихвата съставлява по-голямата част.

За да запишете погасяването на заема, всичко, което трябва да направите, е да проверите извлечението от вашата обслужваща банка. Трябва само да знаете каква част от главницата изплащате всеки месец, а останалото е лихва. Лихвата се отчита като разход (Expense).

2020-02-01 * "Ипотечна вноска"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Този запис детайлизира месечната ипотечна вноска, която се изважда от вашата съвместна спестовна сметка. Погасяването на главницата намалява пасива, докато лихвената част се третира като разход.

Поскъпване​

Ако искате да запишете поскъпването на имота, някои хора създават отделна сметка, записвайки само поскъпването на текущия имот. Като се има предвид, че стойността на къщата може да се увеличи или намали, това поскъпване може да бъде отрицателно. Предимството на това е, че в обобщението на вашите общи активи тези две сметки ще бъдат включени – една за стойността на къщата в момента на сделката и друга за текущото поскъпване, като по този начин се отразява пазарната цена на къщата в реално време.

Аз не възприех този метод главно поради следните причини:

1. Текущата стойност на къщата може да бъде само приблизителна оценка, предоставена само за справка, без практическа стойност. Обикновено мога да получа оценка на имота само в уебсайтове като Redfin или Zillow и лично аз не мисля, че тя има висока справочна стойност. Също така не обмислях включването на тези поскъпвания в общите активи в реално време.
2. Лично аз смятам, че докато ипотеката не бъде изплатена, ако паричният поток от къщата е отрицателен, до известна степен имотът все още е пасив. Следователно преждевременното му включване в активите ще създаде илюзия за увеличени активи и поскъпване, а аз лично искам да избегна тази илюзия.

Методът, който използвам за записване на поскъпването на имота, ще бъде обсъден и по-късно при моделирането на RSU (ограничени акции). Този метод включва използването на виртуална валутна единица. Да приемем, че вашата основна валута е USD, можем да използваме USD.UNVEST (изглежда, че няма нужда да създавате нова стока за това), за да укажем, че този актив се изчислява в специална валута. Ръстът или намаляването на този актив няма да бъдат записвани в USD. По този начин мога да постигна първоначалната си цел, а именно да запиша поскъпването на къщата, без това поскъпване да бъде включено в окончателния счетоводен баланс (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Трябва само редовно да оценявате имота си в USD.UNVEST.

И така, на страницата Commodity във Fava можете да проследите тенденцията на референтната цена на къщата. Но на страницата Balance Sheet цената на къщата все още е тази от момента на сделката. Тоест вашите общи активи са все още сумата на първоначалната вноска в онзи момент, плюс главницата, която продължавате да изплащате. Окончателната промяна на този актив трябва да се случи само когато закупите къща.

Продажба​

Тъй като все още не е извършена продажба на имот и различните съпътстващи такси в процеса са неясни, това е хипотетичен сценарий.

Да приемем, че на 1 януари 2025 г. стойността на имота се е повишила до $ 1,400,000, като някои референтни данни са следните:

Лицето А решава да продаде имота, а крайната продажна цена на къщата е $ 1,300,000.

2025-01-01 * "Продажба на къщата"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Тук се приема, че през 2 от тези 5 години имотът е бил ползван като собствено жилище, така че поскъпването от 500,000 не подлежи на облагане с данък. Тук изчислих произволно число. В крайна сметка сумата, която постъпва в сметката на Лицето А, е $ 418,343.8, от които 200,000 са първоначалната вноска към онзи момент, а около 100,000 са платени като лихви. Така в крайна сметка счетоводната печалба за Лицето А е около 100,000. Струва си да се отбележи, че моето изчисление не е напълно прецизно – в крайна сметка Лицето А е спестило разходи за наем за тези 5 години, а може да е имало и други разходи по къщата, като поддръжка, ремонт и т.н.

За да отразите това в баланса, можете да добавите това остойностяване.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD