Modelado de Transacciones de Bienes Raíces en Beancount

Las transacciones de bienes raíces pueden constituir la mayor actividad financiera en la vida de una familia. Este artículo explica cómo modelar bienes raíces en Beancount. Trato los bienes raíces como un activo y la apreciación de la casa como una ganancia no realizada. Además, la hipoteca se modela como un pasivo y el interés se considera un gasto.

Supongamos que el Sr. A compró una casa de lujo ubicada en 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345, el 1 de enero de 2020, por un precio de 1 millón. La tasa de interés es del 3.0%, el pago inicial es del 20% y el monto del préstamo es de 800,000.

Crear Cuentas​

En primer lugar, tratamos la casa como un Activo. Dado que la casa se enumera como un Activo, necesita tener una unidad. En este caso, la cantidad de unidades es solo una; es poco probable que haya múltiples, e incluso si fuera la enésima casa, querríamos registrarla en un Activo separado. Es decir, una casa corresponde a un Activo, y este Activo tiene una unidad especial, cuyo valor solo puede ser 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
 
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

En la primera línea aquí, definimos una unidad de producto básico que representa la casa. En la cuarta línea, definimos una cuenta de Activo que contiene la unidad de producto básico previamente definida como la casa. En la quinta línea, definimos una cuenta para el banco prestamista. Como es un pasivo, cae bajo la categoría de Pasivos.

Compra​

Con las cuentas configuradas como arriba, el acto de comprar una casa es equivalente a

tomar prestado dinero (deuda) + gastar dinero (pago inicial) = 1 casa en activos

La referencia más importante al comprar una propiedad es probablemente la Declaración de Liquidación del Comprador, que describe claramente el flujo de dinero.

2020-01-01 * "Comprando la casa"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Aquí, estamos detallando la transacción de compra de la casa, donde el dinero sale de algunos bancos (utilizado para el pago inicial y otros gastos), se toma un préstamo (agregando a los pasivos) y se obtiene una casa (agregada a los activos).

Pagar Hipotecas​

Basado en el registro de compra anterior, actualmente debemos 800,000 USD. Debido al interés, y considerando que todos los préstamos en los EE. UU. se amortizan igualmente en capital e interés, el pago mensual incluye una porción para el interés y una porción para el capital. En las primeras etapas, el interés constituye la mayoría.

Para registrar el pago del préstamo, todo lo que necesita hacer es revisar el estado de cuenta de su banco del préstamo. Solo necesita saber cuánto del capital está pagando cada mes; el resto es interés. El interés se cuenta como un Gasto.

2020-02-01 * "Pago de hipoteca"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Esta entrada detalla el pago mensual de la hipoteca que se resta de su cuenta de ahorros conjunta. El reembolso del capital reduce el pasivo, mientras que la parte de intereses se trata como un gasto.

Apreciación​

Si desea registrar la apreciación de la propiedad, algunas personas crean una cuenta separada que solo registra la apreciación de la propiedad actual. Considerando que el valor de la casa puede aumentar o disminuir, esta apreciación puede ser negativa. La ventaja de esto es que en el resumen de sus activos totales, estas dos cuentas se incluirán: una para el valor de la casa al momento de la transacción y la otra para la apreciación actual de la casa, reflejando así el precio en tiempo real de la casa.

No adopté este método, principalmente por las siguientes razones:

1. El valor actual de la casa solo puede ser una estimación, solo para referencia, sin valor práctico. Por lo general, solo puedo obtener la evaluación de la propiedad en sitios web como Redfin o Zillow, y personalmente no creo que tenga un alto valor de referencia. Tampoco consideré incorporar estas apreciaciones en los activos totales en tiempo real.
2. Personalmente, creo que antes de que se pague la hipoteca, si el flujo de caja de la casa es negativo, hasta cierto punto, la propiedad sigue siendo un pasivo. Por lo tanto, incorporarla prematuramente a los activos le dará una ilusión de activos enriquecidos y apreciación, y personalmente quiero evitar esa ilusión.

El método que uso para registrar la apreciación de la propiedad, que también se discutirá más adelante sobre cómo modelar RSU, es utilizar una unidad de moneda virtual. Suponiendo que su moneda base es USD, podemos usar USD.UNVEST (parece que no es necesario crear un nuevo producto básico para esto) para indicar que este activo se calcula en una moneda especial. El crecimiento o la reducción de este activo no se registrará en USD. De esta manera, puedo lograr mi objetivo original, que es registrar la apreciación de la casa, y esta apreciación no se incluirá en el balance final.

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Solo necesita fijar el precio de su propiedad en USD.UNVEST regularmente.

Entonces, en la página de Productos Básicos de Fava, puede realizar un seguimiento de la tendencia del precio de referencia de la casa. Pero en la página del Balance General, el precio de la casa sigue siendo el precio al momento de la transacción. Es decir, sus activos totales siguen siendo su pago inicial en ese momento, más el capital que continúa pagando. El cambio final de este activo solo debería ocurrir cuando compre una casa.

Venta​

Debido a que aún no se ha vendido ninguna propiedad y los diversos cargos diversos en el medio no están claros, este es un escenario hipotético.

Supongamos que, el 1 de enero de 2025, la propiedad se ha apreciado a $1,400,000, y algunos datos de referencia son los siguientes:

La Persona A decide vender la propiedad, y el precio de venta final de la casa es de $1,300,000.

2025-01-01 * "Vendiendo la casa"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Aquí se asume que 2 de cada 5 años son de ocupación propia, por lo que la apreciación de 500,000 no necesita ser gravada. Calculé un número al azar aquí. Al final, el dinero que entra en la cuenta de la Persona A es de $418,343.8, de los cuales 200,000 es el pago inicial en ese momento, y se han pagado alrededor de 100,000 en intereses. Entonces, al final, la ganancia contable para la Persona A es de alrededor de 100,000. Vale la pena señalar que mi cálculo no es justo, después de todo, la Persona A ha ahorrado alquiler durante estos 5 años, y puede haber otros gastos en la casa, como mantenimiento, decoración, etc.

Para reflejar esto en el balance general, puede agregar este precio.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD

Pruébelo Usted Mismo​

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