Grundsteuerabzug im Jahr 2026: Neue SALT-Obergrenze von 40.400 $, Regeln und Strategien

Wenn Sie sich seit 2024 nicht mehr mit Ihrem Grundsteuerabzug befasst haben, lassen Sie möglicherweise Tausende von Dollar ungenutzt. Die SALT-Obergrenze – dieselbe Deckelung von 10.000 $, die die Einzelaufstellung der Abzüge für die meisten Eigenheimbesitzer seit 2018 sinnlos erscheinen ließ – sprang im Jahr 2026 auf 40.400 $. Für jeden, der Wohneigentum in einem Bundesstaat mit hohen Steuern besitzt, kann diese eine Änderung die Rechnung von „den Standardabzug nehmen und weitermachen“ zu „Abzüge einzeln auflisten und kräftig sparen“ verschieben.

Doch die neuen Regeln sind an Bedingungen geknüpft: Einkommensabhängige Kürzungen, ein Auslaufdatum und eine Reihe häufiger Fehler, die Steuerpflichtige jedes Jahr Geld kosten. Hier erfahren Sie, was sich tatsächlich geändert hat, wer davon profitiert und wie Sie sicherstellen, dass Ihr Grundsteuerabzug Bestand hat, falls die IRS jemals genauer hinsieht.

Was ist der Grundsteuerabzug?

Der Grundsteuerabzug ermöglicht es Ihnen, bestimmte staatliche und lokale Grundsteuern von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen auf Bundesebene abzuziehen. Er ist ein Bestandteil des umfassenderen SALT-Abzugs (State and Local Tax), der Folgendes bündelt:

• Grundsteuern (Real estate taxes)
• Steuern auf persönliches Eigentum (wie jährliche Fahrzeugzulassungsgebühren basierend auf dem Wert)
• Entweder staatliche/lokale Einkommensteuern oder staatliche/lokale Umsatzsteuern (Sie wählen eines davon aus, nicht beides)

Für die meisten Eigenheimbesitzer sind die Grundsteuern der größte Teil dieses Pakets. Der Abzug ist nur verfügbar, wenn Sie die Einzelaufstellung (Itemizing) in Schedule A wählen. Wenn Sie den Standardabzug in Anspruch nehmen – 15.750 $für Alleinstehende und 31.500$ für zusammenveranlagte Ehepaare im Jahr 2026 – reduzieren Ihre Grundsteuern Ihre Bundesschuld überhaupt nicht.

Die SALT-Obergrenze 2026: Was hat sich tatsächlich geändert?

Von 2018 bis 2024 war die SALT-Obergrenze bei 10.000 $eingefroren (5.000$ bei getrennter Veranlagung von Ehegatten). Das machte die Einzelaufstellung für Millionen von Hausbesitzern in New York, New Jersey, Kalifornien, Illinois und anderen Hochsteuerstaaten zu einem schlechten Geschäft.

Im Jahr 2025 verabschiedete Gesetze hoben die Obergrenze drastisch an:

• **Obergrenze 2026: 40.400 $** (20.200$ bei getrennter Veranlagung von Ehegatten)
• Die Obergrenze steigt bis 2029 jährlich um etwa 1 %
• Im Jahr 2030 fällt sie auf 10.000 $ zurück, sofern der Kongress nicht erneut einschreitet

Es gibt jedoch einen entscheidenden Haken. Für Besserverdienende greift ein phasenweiser Wegfall (Phaseout):

• Die erweiterte Obergrenze gilt vollständig, wenn Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) im Jahr 2026 bei oder unter 505.000 $ liegt
• Oberhalb dieser Schwelle reduziert sich Ihre SALT-Obergrenze um 0,30 $für jeden 1$ Einkommen über dem Limit
• Unabhängig davon, wie hoch Ihr Einkommen ist, sinkt Ihre SALT-Obergrenze nie unter 10.000 $

Für einen Haushalt mit zwei Einkommen und 700.000 $in einem Hochsteuerstaat ist dieser Wegfall schmerzhaft. Aber für die überwiegende Mehrheit der Eigenheimbesitzer – einschließlich der meisten Haushalte in teuren Metropolregionen – steht die Obergrenze von 40.400$ voll zur Verfügung.

Wer profitiert tatsächlich von der höheren Obergrenze?

Rechnen Sie die Zahlen durch, bevor Sie davon ausgehen, dass Sie die Einzelaufstellung wählen. Sie profitieren vom Grundsteuerabzug nur dann, wenn Ihre gesamten einzeln aufgeführten Abzüge den Standardabzug übersteigen.

Typische einzeln aufgeführte Abzüge umfassen:

• Staatliche und lokale Steuern (begrenzt auf 40.400 $)
• Hypothekenzinsen (für bis zu 750.000 $ an Anschaffungsschulden bei Darlehen nach 2017)
• Spenden für wohltätige Zwecke
• Krankheitskosten, die 7,5 % des AGI übersteigen
• Unfallverluste aus staatlich erklärten Katastrophengebieten

Ein kurzes Beispiel: Ein verheiratetes Ehepaar in New Jersey zahlt 18.000 $an Grundsteuern und 12.000$ an staatlicher Einkommensteuer. Ihre gesamte SALT-Belastung beträgt 30.000 $– unter der neuen Obergrenze von 40.400$ ziehen sie den gesamten Betrag ab. Rechnet man 15.000 $an Hypothekenzinsen und 3.000$ an Spenden hinzu, belaufen sich ihre einzeln aufgeführten Abzüge auf insgesamt 48.000 $– weit über dem Standardabzug von 31.500$. Die Einzelaufstellung spart ihnen bei einem Grenzsteuersatz von 24 % etwa 4.100 $ an Bundessteuern.

Unter der alten 10.000 $-Grenze wäre dasselbe Paar bei 28.000$ an einzeln aufgeführten Abzügen gedeckelt gewesen und hätte stattdessen den Standardabzug gewählt. Die neuen Regeln machen die Einzelaufstellung wieder lohnenswert.

Welche Grundsteuern sind tatsächlich abzugsfähig?

Nicht jeder Posten auf Ihrem kommunalen Steuerbescheid ist qualifiziert. Die IRS zieht klare Grenzen, was als abzugsfähige Grundsteuer gilt.

Abzugsfähig

• Jährliche Grundsteuern auf Ihren Hauptwohnsitz basierend auf dem Schätzwert
• Grundsteuern auf einen Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus
• Grundsteuern auf Grundstücke, die Sie besitzen, auch wenn diese unbebaut sind
• Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gezahlte Grundsteuern (anteilig für die Tage, an denen Sie Eigentümer der Immobilie waren)

Nicht abzugsfähig

• HOA-Beiträge und Wohnungsgebühren – dies sind private Verbandsgebühren, keine Steuern
• Sonderumlagen für lokale Verbesserungen, die Ihren Immobilienwert steigern (neue Bürgersteige, Abwasserleitungen, Straßenlaternen). Diese müssen stattdessen der Kostenbasis Ihrer Immobilie hinzugerechnet werden.
• Gebühren für spezifische Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Wasser und Abwasser, selbst wenn diese auf Ihrem Grundsteuerbescheid aufgeführt sind
• Grunderwerbsteuern beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• Zinsen und Säumniszuschläge für verspätete Zahlungen
• Ausländische Grundsteuern (seit 2018 für privat genutzte Auslandsimmobilien nicht mehr abzugsfähig)

Bei der Regel für Sonderumlagen unterlaufen Hausbesitzern am häufigsten Fehler. Wenn Ihre Stadt Ihnen 2.000 $ für die Installation eines neuen Straßenlaternensystems in Rechnung stellt, handelt es sich um eine Kapitalverbesserung, nicht um eine Steuer. Dies erhöht die Kostenbasis Ihres Hauses – nützlich beim Verkauf –, mindert aber nicht Ihr Einkommensteueraufkommen im laufenden Jahr.

Miet- und Gewerbeimmobilien: Eine andere – und bessere – Geschichte

Hier ist der Teil, den viele Eigenheimbesitzer übersehen: Die SALT-Obergrenze gilt nur für privat genutztes Eigentum. Wenn Sie Miet- oder Gewerbeimmobilien besitzen, sind Grundsteuern Betriebsausgaben, die ohne jegliche Obergrenze voll abzugsfähig sind.

Mietobjekte (Schedule E)

Grundsteuern auf Mietimmobilien werden in Schedule E als gewöhnliche und notwendige Ausgaben aufgeführt. Keine 40.400-Dollar-Obergrenze. Keine Entscheidung zwischen Standardabzug und Einzelaufstellung. Sie setzen jeden Dollar ab.

Dies ist von Bedeutung, da ein Vermieter mit drei Mietobjekten, der 24.000 $an Grundsteuern zahlt, den vollen Abzug von 24.000$ in Schedule E erhält, unabhängig davon, was er in Schedule A angibt. Dieser Abzug verringert auch die Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit und kann passive Verluste erzeugen, die den üblichen Regeln für Mietverluste unterliegen.

Gewerbeimmobilien

Wenn Ihr Unternehmen Eigentümer seines Gebäudes ist, werden die Grundsteuern in der Steuererklärung der jeweiligen Unternehmenseinheit abgezogen:

• Einzelunternehmer: Schedule C
• Personengesellschaften (Partnerships): Form 1065
• S-Corporations: Form 1120-S
• C-Corporations: Form 1120

Es gilt das gleiche Prinzip wie bei Vermietungen – keine SALT-Obergrenze, keine Anforderung zur Einzelaufstellung (Itemization).

Gemischt genutzte Immobilien

Wenn Sie einen Teil Ihres Hauses vermieten (eine Kellerwohnung, eine Einliegerwohnung/ADU, ein Duplex, in dem Sie eine Einheit selbst bewohnen), teilen Sie die Grundsteuern basierend auf der Quadratmeterzahl oder einer anderen angemessenen Methode zwischen privater und vermieteter Nutzung auf. Der Mietanteil kommt in Schedule E; der private Anteil kommt in Schedule A, vorbehaltlich der Obergrenze.

Dokumentieren Sie diese Aufteilung sorgfältig. Wenn Sie 40 % Ihrer Immobilie zur Vermietung und 60 % als Hauptwohnsitz nutzen, muss sich diese Aufteilung konsistent in Ihren Unterlagen, Ihrem Abschreibungsplan und Ihren Nebenkostenabrechnungen widerspiegeln.

Häufige Fehler beim Abzug der Grundsteuer

Nach der Prüfung hunderter Steuererklärungen tauchen dieselben Fehler immer wieder auf.

1. HOA-Gebühren als Steuern absetzen. HOA-Gebühren (Hausbesitzervereinigung) sind keine Steuern, Punkt. Es handelt sich um private Vereinsgebühren, und der IRS betrachtet sie bei einem privaten Wohnsitz nicht als abzugsfähig. (Bei Mietobjekten sind sie als Betriebskosten abzugsfähig.)

2. Versäumnis der Basisanpassung bei Sonderumlagen. Wenn Sie eine Sonderumlage von 5.000 $für eine Kanalsanierung in der Nachbarschaft gezahlt haben, können Sie diese nicht absetzen – aber Sie sollten sie zu den Anschaffungskosten (Basis) Ihres Hauses hinzurechnen. Wenn Sie verkaufen, reduziert diese 5.000$ Ihren steuerpflichtigen Gewinn.

3. Geltendmachung der Steuern im falschen Jahr. Grundsteuern sind in dem Jahr abzugsfähig, in dem Sie sie zahlen, nicht in dem Jahr, in dem sie festgesetzt werden. Eine Rechnung vom Dezember 2026, die Sie im Januar 2027 bezahlen, gehört in Ihre Steuererklärung für 2027.

4. Vergessen der anteiligen Steuern beim Abschluss (Closing). Ihr HUD-1 oder Ihr Closing Disclosure zeigt die Anpassungen der Grundsteuer zwischen Käufer und Verkäufer. Diese anteiligen Beträge sind abzugsfähig, werden aber leicht übersehen, wenn Sie nur Ihren Jahresendbeleg der Hypothek heranziehen.

5. Doppelte Zählung von Escrow-Zahlungen. Wenn Ihr Hypothekenservicer Grundsteuern auf einem Treuhandkonto (Escrow) hält, ziehen Sie nur das ab, was im Laufe des Jahres tatsächlich an die Steuerbehörde gezahlt wurde – nicht das, was Sie auf das Treuhandkonto eingezahlt haben. Überprüfen Sie Ihr Formular 1098 oder den Jahresendbeleg Ihres Servicers auf den tatsächlichen Auszahlungsbetrag.

6. Einzelaufstellung (Itemizing), wenn der Standardabzug höher ist. Rechnen Sie nach. Selbst mit der höheren SALT-Obergrenze hilft die Einzelaufstellung nur, wenn Ihre gesamten abzugsfähigen Kosten die Schwelle von 15.750 $bzw. 31.500$ überschreiten.

Optionen für Mieter

Mieter zahlen die Grundsteuer nicht direkt, daher gilt der Bundesabzug nicht. Viele Bundesstaaten bieten jedoch mieterspezifische Gutschriften oder Abzüge an, die die in Ihrer Miete enthaltenen Grundsteuern teilweise ausgleichen:

• Kalifornien — Nicht erstattungsfähige Steuergutschrift für Mieter
• New York — Grundsteuergutschrift für Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen
• Indiana, Maryland, Michigan, Minnesota und andere — Bundesstaatsspezifische Grundsteuererstattungen oder -gutschriften

Informieren Sie sich auf der Website des Finanzministeriums Ihres Bundesstaates oder in Ihrer Steuersoftware. Diese Gutschriften werden oft übersehen, da sie nur in den Steuererklärungen der Bundesstaaten geltend gemacht werden.

Strategische Planung: Bunching und Timing

Da die SALT-Obergrenze angehoben wurde und der Standardabzug weiterhin beträchtlich ist, kann eine Strategie namens Bunching (Konzentration) Grenzfällen bei der Einzelaufstellung helfen.

Die Idee: Wechseln Sie die Jahre ab, in denen Sie Abzüge konzentrieren. Zahlen Sie die Grundsteuerrechnung für Januar bereits im Dezember voraus, leisten Sie wohltätige Spenden für zwei Jahre in einem Kalenderjahr, legen Sie elektive medizinische Eingriffe zusammen. Im "konzentrierten" Jahr nutzen Sie die Einzelaufstellung. Im darauffolgenden Jahr nutzen Sie den Standardabzug.

Für ein Paar mit 20.000 $jährlicher Grundsteuer, 10.000$ staatlicher Einkommensteuer und 8.000 $ an Spenden:

• Jedes Jahr Einzelaufstellung: 38.000 $× 2 Jahre = 76.000$ Gesamtabzüge
• Bunched: Jahr 1 zahlt 2 Jahre Grundsteuer und leistet 2 Jahre Spenden für ca. 58.000 $; Jahr 2 nutzt 31.500$ Standardabzug = 89.500 $ Gesamtabzüge

Das sind zusätzliche 13.500 $ an Abzügen über zwei Jahre, allein durch das Timing.

Warnung zur Vorauszahlung der Grundsteuer: Der IRS erlaubt Vorauszahlungsabzüge nur für Steuern, die bereits festgesetzt wurden, nicht nur für erwartete. Wenn Ihr County Ihnen noch keine Rechnung gestellt hat, schafft die Vorauszahlung keinen Abzug im laufenden Jahr.

Buchführung, die einer Prüfung standhält

Der SALT-Abzug ist einer der am häufigsten korrigierten Posten bei IRS-Korrespondenzprüfungen, da die Belege an verschiedenen Stellen liegen:

• Formular 1098 von Ihrem Hypothekenservicer, das die aus dem Escrow gezahlten Grundsteuern ausweist
• Grundsteuerbescheide des Countys, die Festsetzungen und Beträge zeigen
• Entwertete Schecks oder Kontoauszüge, die Direktzahlungen bestätigen
• Closing-Abrechnungen für anteilige Steuern beim Kauf oder Verkauf
• Mitteilungen der HOA und über Sonderumlagen, damit Sie nicht abzugsfähige Posten korrekt ausschließen können

Ein häufiger Auslöser für Prüfungen ist eine Diskrepanz zwischen dem von Ihrem Kreditgeber gemeldeten Formular 1098 und dem Betrag in Ihrem Schedule A. Nehmen Sie das Formular 1098 zur Hand, überprüfen Sie die Zeile für die Grundsteuer und verwenden Sie genau diese Zahl in Ihrer Erklärung, es sei denn, Sie haben Unterlagen, die belegen, dass Sie zusätzliche Beträge direkt gezahlt haben.

Eine gute Buchführung von Jahresbeginn an – insbesondere für jeden mit Mietobjekten – macht diesen Abgleich schmerzlos. Bis zum April zu warten, um sich durch einen Schuhkarton voller Quittungen zu wühlen, führt dazu, dass legitime Abzüge übersehen werden.

Halten Sie Ihre Immobilienunterlagen das ganze Jahr über prüfungssicher

Steuerliche Absetzbarkeit bei Immobilien belohnt die Organisierten: Saubere Aufzeichnungen bedeuten, dass Sie jeden Betrag geltend machen können, der Ihnen zusteht, und diese Zahlen belegen können, falls das Finanzamt jemals nachfragt. Unabhängig davon, ob Sie ein Eigenheim oder ein Portfolio von Mietobjekten besitzen, benötigen Sie ein System, das Zahlungen nachverfolgt, privates von geschäftlichem Eigentum trennt und eine Verbindung zu den Originalbelegen herstellt.

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