Моделювання операцій з нерухомістю в Beancount

Операції з нерухомістю можуть бути наймасштабнішою фінансовою операцією в житті сім'ї. У цій статті пояснюється, як моделювати нерухомість у Beancount. Я розглядаю нерухомість як актив, а зростання вартості будинку — як нереалізований прибуток. Крім того, іпотека моделюється як зобов'язання, а відсотки вважаються витратами.

Припустімо, що пан А придбав розкішний будинок за адресою 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1 січня 2020 року за ціною 1 мільйон. Відсоткова ставка становить 3,0 %, початковий внесок — 20 %, а сума кредиту — 800 000.

Пункт	Сума
Сума іпотеки	800 000
Відсоткова ставка	3 %
Термін іпотеки	30 років
Загальна вартість іпотеки	1 478 219,62
Щомісячні платежі	4 106,17
Страхування житла	1 300 на рік (39 000 загалом)
Податок на нерухомість	7 500 на рік (225 000 загалом)
Погашення кредиту	грудень 2049
Загальна сума сплачених відсотків	414 219,62

Створення рахунків

По-перше, ми розглядаємо будинок як актив (Asset). Оскільки будинок обліковується як актив, йому потрібно присвоїти одиницю виміру. У цьому випадку кількість одиниць дорівнює одиниці, оскільки малоймовірно, що їх буде декілька, і навіть якщо це n-ний будинок, ми захочемо записати його в окремий актив. Тобто одному будинку відповідає один актив, і цей актив має спеціальну одиницю виміру, значення якої може бути лише 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

У першому рядку ми визначили товарну одиницю (commodity), що представляє будинок. У четвертому рядку ми визначили рахунок активу, який містить цю одиницю. У п'ятому рядку ми визначили рахунок для банку-позикодавця. Оскільки це заборгованість, він відноситься до категорії зобов'язань (Liabilities).

Купівля

Після налаштування рахунків, як зазначено вище, акт купівлі будинку еквівалентний формулі:

позичені гроші (борг) + витрачені гроші (початковий внесок) = 1 будинок в активах

Найважливішим документом при купівлі нерухомості, ймовірно, є Розрахункова відомість покупця (Buyer’s Settlement Statement), яка чітко відображає рух коштів.

2020-01-01 * "Купівля будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тут ми детально описуємо операцію купівлі будинку, де гроші виходять з деяких банків (використовуються для початкового внеску та інших витрат), береться кредит (додається до зобов'язань) і отримується будинок (додається до активів).

Погашення іпотеки

Згідно з вищенаведеним записом про купівлю, наразі ми винні 800 000 USD. Через відсотки, і враховуючи, що всі кредити в США амортизуються рівними частинами (основна сума та відсотки), щомісячний платіж включає частину відсотків і частину основної суми. На ранніх стадіях відсотки становлять більшу частину.

Щоб записати погашення кредиту, все, що вам потрібно зробити, це перевірити виписку з вашого банку. Вам просто потрібно знати, яку частину основної суми ви сплачуєте щомісяця, а решта — це відсотки. Відсотки обліковуються як витрати (Expense).

2020-02-01 * "Іпотечний платіж"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Цей запис деталізує щомісячний іпотечний платіж, який списується з вашого спільного ощадного рахунку. Погашення основної суми зменшує зобов'язання, тоді як відсоткова частина розглядається як витрати.

Зростання вартості

Якщо ви хочете зафіксувати зростання вартості нерухомості, деякі люди створюють окремий рахунок, де записують лише зміну вартості поточного об'єкта. Враховуючи, що вартість будинку може як зростати, так і зменшуватися, це значення може бути від'ємним. Перевага цього методу полягає в тому, що в підсумку ваших загальних активів будуть враховані обидва рахунки: один для вартості будинку на момент транзакції, а інший — для поточного подорожчання, що відображає ціну будинку в реальному часі.

Я не обрав цей метод переважно з наступних причин:

1. Поточна вартість будинку може бути лише оціночною, вона призначена лише для довідки і не має практичного значення. Зазвичай я можу отримати оцінку лише на таких сайтах, як Redfin або Zillow, і особисто я не вважаю, що вона має високу довідкову цінність. Я також не розглядав можливість включення цього зростання вартості до загальних активів у режимі реального часу.
2. Особисто я вважаю, що поки іпотека не виплачена, якщо грошовий потік по будинку від'ємний, певною мірою нерухомість все ще є пасивом. Тому передчасне включення її до активів створить ілюзію збільшення капіталу та прибутку, і я особисто хочу уникнути цієї ілюзії.

Метод, який я використовую для запису зростання вартості нерухомості (який також буде обговорено пізніше в контексті моделювання RSU), полягає у використанні одиниці віртуальної валюти. Припускаючи, що вашою базовою валютою є USD, ми можемо використовувати USD.UNVEST (схоже, що для цього не потрібно створювати нову Commodity), щоб вказати, що цей актив розраховується в спеціальній валюті. Зростання або зменшення цього активу не буде реєструватися в USD. Таким чином, я можу досягти своєї початкової мети: зафіксувати зростання вартості будинку так, щоб це зростання не включалося до кінцевого балансового звіту (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Вам потрібно лише регулярно вказувати ціну вашої нерухомості в USD.UNVEST.

Таким чином, на сторінці Commodity у Fava ви можете відстежувати тренд довідкової ціни будинку. Але на сторінці Балансового звіту ціна будинку все ще залишатиметься такою, якою вона була на момент транзакції. Тобто ваші загальні активи — це все ще ваші кошти початкового внеску на той час плюс основна сума боргу, яку ви продовжуєте виплачувати. Остаточна зміна цього активу має відбуватися лише тоді, коли ви купуєте будинок.

Продаж

Оскільки жодної нерухомості ще не було продано, а різні додаткові збори в процесі залишаються незрозумілими, це гіпотетичний сценарій.

Припустимо, на 1 січня 2025 року вартість нерухомості зросла до 1 400 000 $, а деякі довідкові дані є такими:

Стаття	Сума
Залишок	709 656,20
Комісія агента (6%)	72 000
Інші витрати на закриття угоди	10 000

Особа А вирішує продати нерухомість, і кінцева ціна продажу будинку становить 1 300 000 $.

2025-01-01 * "Продаж будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Тут припускається, що протягом 2 років із 5 будинок використовувався для власного проживання, тому приріст вартості у 500 000 не підлягає оподаткуванню. Я розрахував це число довільно. Зрештою, сума, яка надходить на рахунок Особи А, становить 418 343,8 $, з яких 200 000 — це початковий внесок на той момент, а близько 100 000 було сплачено у вигляді відсотків. Таким чином, у підсумку бухгалтерський прибуток Особи А становить близько 100 000. Варто зауважити, що мій розрахунок не є вичерпним, адже Особа А заощадила на оренді за ці 5 років, а також могли бути інші витрати на будинок, такі як обслуговування, ремонт тощо.

Щоб відобразити це в балансі, ви можете додати це ціноутворення.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD