Моделювання операцій з нерухомістю в Beancount

Операції з нерухомістю можуть становити найбільшу фінансову активність у житті родини. Ця стаття пояснює, як моделювати нерухомість у Beancount. Я розглядаю нерухомість як актив, а подорожчання будинку — як нереалізований прибуток. Крім того, іпотека моделюється як зобов’язання, а відсотки вважаються витратою.

Припустімо, що пан А придбав розкішний будинок, розташований за адресою 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345, 1 січня 2020 року за ціною 1 мільйон. Відсоткова ставка становить 3,0%, початковий внесок — 20%, а сума позики — 800 000.

Створення рахунків​

По-перше, ми розглядаємо будинок як актив. Оскільки будинок вказується як актив, йому потрібно надати одиницю виміру. У цьому випадку кількість одиниць дорівнює лише одній, малоймовірно, що їх буде більше, і навіть якщо це n-й будинок, ми захочемо записати його в окремий актив. Тобто один будинок відповідає одному активу, і цей актив має особливу одиницю виміру, його вартість може бути лише 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
 
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

У першому рядку тут ми визначили одиницю товару, що представляє будинок. У четвертому рядку ми визначили рахунок активу, який містить одиницю товару, визначену раніше як будинок. У п’ятому рядку ми визначили рахунок для банку-кредитора. Оскільки це зобов’язання, воно підпадає під категорію «Зобов’язання».

Купівля​

З рахунками, налаштованими як зазначено вище, акт купівлі будинку еквівалентний

запозичення грошей (борг) + витрачання грошей (початковий внесок) = 1 будинок в активах

Найважливішим документом при купівлі нерухомості, імовірно, є розрахунковий лист покупця, у якому чітко зазначено рух грошей.

2020-01-01 * "Купівля будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тут ми детально описуємо операцію купівлі будинку, де гроші надходять з деяких банків (використовуються для початкового внеску та інших витрат), береться позика (що додає до зобов’язань), і набувається будинок (що додається до активів).

Погашення іпотеки​

На основі вищезазначеного запису про купівлю ми зараз винні 800 000 USD. Через відсотки та враховуючи, що всі кредити в США амортизуються однаково з точки зору основної суми та відсотків, щомісячний платіж включає частину на відсотки та частину на основну суму. На ранніх етапах відсотки становлять більшість.

Щоб записати погашення позики, вам лише потрібно перевірити виписку вашого банку-кредитора. Вам потрібно знати лише, яку частину основної суми ви погашаєте щомісяця, а решта — це відсотки. Відсотки враховуються як витрата.

2020-02-01 * "Іпотечний платіж"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Цей запис детально описує щомісячний іпотечний платіж, який списується з вашого спільного ощадного рахунку. Погашення основної суми зменшує зобов’язання, тоді як частина відсотків розглядається як витрата.

Подорожчання​

Якщо ви хочете записати подорожчання нерухомості, деякі люди створюють окремий рахунок, на якому записують лише подорожчання поточної нерухомості. Враховуючи, що вартість будинку може зростати або зменшуватися, це подорожчання може бути від’ємним. Перевага цього полягає в тому, що в підсумку ваших загальних активів ці два рахунки будуть включені: один — для вартості будинку на момент операції, а інший — для поточного подорожчання будинку, таким чином відображаючи реальну ціну будинку в реальному часі.

Я не прийняв цей метод, головним чином з таких причин:

1. Поточна вартість будинку може бути лише оцінкою, призначеною лише для довідки, без практичної цінності. Зазвичай я можу отримати оцінку нерухомості лише на таких сайтах, як Redfin або Zillow, і особисто я не вважаю, що вона має високу довідкову цінність. Я також не розглядав включення цього подорожчання в загальні активи в реальному часі.
2. Особисто я вважаю, що до погашення іпотеки, якщо грошовий потік від будинку є від’ємним, то певною мірою нерухомість все ще є зобов’язанням. Тому передчасне включення її в активи створить ілюзію збагачених активів і зростання вартості, і я особисто хочу уникнути цієї ілюзії.

Метод, який я використовую для запису подорожчання нерухомості, також буде розглянуто пізніше для моделювання RSU. Цей метод полягає у використанні віртуальної одиниці валюти. Припускаючи, що ваша базова валюта — USD, ми можемо використовувати USD.UNVEST (здається, немає потреби створювати новий товар для цього), щоб вказати, що цей актив розраховується в спеціальній валюті. Зростання або зменшення цього активу не буде записано в USD. Таким чином, я можу досягти своєї початкової мети, тобто записати подорожчання будинку, і це подорожчання не буде включено до остаточного балансового звіту (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Вам лише потрібно регулярно встановлювати ціну вашої нерухомості в USD.UNVEST.

Отже, на сторінці «Товари» у Fava ви можете відстежувати тенденцію довідкової ціни будинку. Але на сторінці балансового звіту ціна будинку все ще є ціною на момент операції. Тобто ваші загальні активи — це все ще ваш початковий внесок на той час плюс основна сума, яку ви постійно погашаєте. Кінцева зміна цього активу має відбуватися лише тоді, коли ви купуєте будинок.

Продаж​

Оскільки жодна нерухомість ще не була продана, а різні додаткові комісії в процесі незрозумілі, це гіпотетичний сценарій.

Припустімо, 1 січня 2025 року нерухомість подорожчала до $1 400 000, і деякі довідкові дані такі:

Особа А вирішує продати нерухомість, і остаточна ціна продажу будинку становить $1 300 000.

2025-01-01 * "Продаж будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Тут припускається, що 2 з 5 років будинок був у власному користуванні, тому подорожчання на 500 000 не оподатковується. Я приблизно порахував число тут. Зрештою, на рахунок особи А надходить $418 343,8, з яких 200 000 — це початковий внесок на той час, а приблизно 100 000 відсотків було сплачено. Отже, у кінцевому підсумку бухгалтерський прибуток особи А становить близько 100 000. Варто зазначити, що мій розрахунок не є справедливим, адже особа А за ці 5 років заощадила на оренді, і можуть бути інші витрати на будинок, такі як обслуговування, оздоблення тощо.

Щоб відобразити це в балансовому звіті, ви можете додати таку ціну.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD

Спробуйте самі​

Дослідіть живий приклад журналу нерухомості з відстеженням іпотеки, амортизації та операцій з продажу майна: