Моделирование операций с недвижимостью в Beancount

Операции с недвижимостью могут составлять самую крупную финансовую деятельность в жизни семьи. Эта статья объясняет, как моделировать недвижимость в Beancount. Я рассматриваю недвижимость как актив, а удорожание дома как нереализованную прибыль. Кроме того, ипотека моделируется как обязательство, а проценты считаются расходом.

Предположим, что господин А купил роскошный дом, расположенный по адресу 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345, 1 января 2020 года по цене 1 миллион. Процентная ставка составляет 3,0%, первоначальный взнос — 20%, а сумма кредита — 800 000.

Создание счетов​

Во-первых, мы рассматриваем дом как Актив. Поскольку дом указан как Актив, ему необходимо присвоить единицу. В данном случае количество единиц равно только одному, маловероятно, что их будет несколько, и даже если это n-й дом, мы бы хотели записать его в отдельный Актив. То есть один дом соответствует одному Активу, и этот Актив имеет особую единицу, его стоимость может быть только 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
 
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

В первой строке мы определили товарную единицу, представляющую дом. В четвертой строке мы определили счет Активов, который содержит ранее определенную товарную единицу дома. В пятой строке мы определили счет для банка-кредитора. Поскольку это обязательство, он относится к категории Обязательств.

Покупка​

При настроенных выше счетах акт покупки дома эквивалентен

заимствование денег (долг) + трата денег (первоначальный взнос) = 1 дом в активах

Наиболее важным справочным документом при покупке недвижимости, вероятно, является Заключительный отчет покупателя, в котором четко указаны потоки денежных средств.

2020-01-01 * "Покупка дома"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Здесь мы детализируем сделку по покупке дома, где деньги уходят из некоторых банков (используются для первоначального взноса и других расходов), берется кредит (добавляется к обязательствам), и приобретается дом (добавляется к активам).

Погашение ипотеки​

Основываясь на приведенной выше записи о покупке, мы в настоящее время должны 800 000 USD. Из-за процентов и учитывая, что все кредиты в США амортизируются равными частями в отношении основной суммы и процентов, ежемесячный платеж включает часть процентов и часть основной суммы. На ранних этапах проценты составляют большую часть.

Чтобы записать погашение кредита, все, что вам нужно сделать, это проверить выписку вашего банка по кредиту. Вам просто нужно знать, какую часть основной суммы вы погашаете каждый месяц, а остальное — проценты. Проценты считаются Расходом.

2020-02-01 * "Ипотечный платеж"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Эта запись детализирует ежемесячный ипотечный платеж, который списывается с вашего общего сберегательного счета. Погашение основной суммы уменьшает обязательство, в то время как часть процентов рассматривается как расход.

Удорожание​

Если вы хотите записывать удорожание недвижимости, некоторые люди создают отдельный счет, на котором учитывается только удорожание текущей недвижимости. Учитывая, что стоимость дома может увеличиваться или уменьшаться, это удорожание может быть отрицательным. Преимущество этого заключается в том, что в сводке ваших общих активов эти два счета будут включены: один — стоимость дома на момент сделки, а другой — текущее удорожание дома, что отражает реальную цену дома в реальном времени.

Я не применял этот метод, в основном по следующим причинам:

1. Текущая стоимость дома может быть только оценкой, для справки, без практической ценности. Обычно я могу получить оценку недвижимости только на таких сайтах, как Redfin или Zillow, и лично я не считаю, что она имеет высокую справочную ценность. Я также не рассматривал возможность включения этих удорожаний в общие активы в реальном времени.
2. Лично я считаю, что до погашения ипотеки, если денежный поток дома отрицательный, в некоторой степени недвижимость все еще является обязательством. Поэтому преждевременное включение ее в активы создаст у вас иллюзию обогащения активов и удорожания, и лично я хочу избежать этой иллюзии.

Метод, который я использую для записи удорожания недвижимости, также будет обсуждаться позже в контексте моделирования RSU. Этот метод заключается в использовании виртуальной валютной единицы. Предполагая, что ваша базовая валюта — USD, мы можем использовать USD.UNVEST (похоже, нет необходимости создавать новый Commodity для этого), чтобы указать, что этот актив рассчитывается в специальной валюте. Рост или уменьшение этого актива не будет записываться в USD. Таким образом, я могу достичь своей первоначальной цели, а именно записать удорожание дома, и это удорожание не будет включено в итоговый балансовый отчет (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Вам нужно только регулярно устанавливать цену вашей недвижимости в USD.UNVEST.

Таким образом, на странице Commodity в Fava вы можете отслеживать тенденцию справочной цены дома. Но на странице Balance Sheet цена дома по-прежнему остается ценой дома на момент сделки. То есть ваши общие активы — это по-прежнему ваш первоначальный взнос на тот момент плюс основная сумма, которую вы продолжаете погашать. Окончательное изменение этого актива должно происходить только при покупке дома.

Продажа​

Поскольку еще ни одна недвижимость не была продана и различные дополнительные сборы в процессе неясны, это гипотетический сценарий.

Предположим, 1 января 2025 года недвижимость подорожала до $1 400 000, и некоторые справочные данные следующие:

Господин А решает продать недвижимость, и окончательная цена продажи дома составляет $1 300 000.

2025-01-01 * "Продажа дома"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Здесь предполагается, что 2 из 5 лет дом был в собственности и проживании, поэтому удорожание в размере 500 000 не облагается налогом. Я наугад рассчитал здесь цифру. В конечном итоге деньги, поступающие на счет господина А, составляют $418 343,8, из которых 200 000 — это первоначальный взнос на тот момент, и около 100 000 процентов было выплачено. Таким образом, в итоге балансовая прибыль господина А составляет около 100 000. Стоит отметить, что мой расчет не совсем справедлив, ведь господин А сэкономил на аренде за эти 5 лет, и могут быть другие расходы на дом, такие как техническое обслуживание, отделка и так далее.

Чтобы отразить это в балансовом отчете, вы можете добавить эту цену.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD

Попробуйте сами​

Изучите живой пример реестра недвижимости с отслеживанием ипотеки, амортизацией и операциями по продаже недвижимости: