Моделирование сделок с недвижимостью в Beancount

Сделки с недвижимостью могут составлять крупнейшую финансовую активность в жизни семьи. Эта статья объясняет, как моделировать недвижимость в Beancount. Я рассматриваю недвижимость как актив, а удорожание дома — как нереализованную прибыль. Кроме того, ипотека моделируется как обязательство, а проценты считаются расходом.

Предположим, что г-н А приобрел элитный дом, расположенный по адресу 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345, 1 января 2020 года по цене 1 миллион. Процентная ставка составляет 3,0%, первоначальный взнос — 20%, а сумма кредита — 800 000.

Пункт	Сумма
Сумма ипотеки	800 000
Процентная ставка	3%
Срок ипотеки	30 лет
Общая стоимость ипотеки	1 478 219,62
Ежемесячные платежи	4 106,17
Страхование жилья	1 300 в год (всего 39 000)
Налог на недвижимость	7 500 в год (всего 225 000)
Погашение кредита	Декабрь 2049
Общая сумма выплаченных процентов	414 219,62

Создание счетов

Во-первых, мы рассматриваем дом как Актив. Поскольку дом учитывается как Актив, ему необходимо присвоить единицу измерения. В данном случае количество единиц равно одной, маловероятно, что их будет несколько, и даже если это n-й дом, мы захотим записать его в отдельный Актив. То есть, один дом соответствует одному Активу, и этот Актив имеет особую единицу измерения, его значение может быть только 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

В первой строке мы определили единицу учета (commodity), представляющую дом. В четвертой строке мы определили счет Актива, который содержит ранее определенную единицу учета дома. В пятой строке мы определили счет для банка-кредитора. Поскольку это обязательство, он относится к категории Обязательств.

Покупка

При настроенных выше счетах, акт покупки дома эквивалентен:

заимствование денег (долг) + трата денег (первоначальный взнос) = 1 дом в активе

Наиболее важным документом при покупке недвижимости, вероятно, является Расчетный лист покупателя, который четко описывает движение денежных средств.

2020-01-01 * "Buying the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Здесь мы подробно описываем сделку по покупке дома, где деньги уходят из некоторых банков (используются для первоначального взноса и других расходов), берется кредит (увеличивая обязательства), и приобретается дом (добавляется к активам).

Погашение ипотеки

Согласно записи о покупке выше, в настоящее