Моделиране на сделки с недвижими имоти в Beancount

Сделките с недвижими имоти могат да представляват най-голямата финансова дейност в живота на едно семейство. Тази статия обяснява как да моделирате недвижими имоти в Beancount. Аз третирам недвижимия имот като актив, а поскъпването на къщата като нереализирана печалба. Освен това, ипотеката е моделирана като пасив, а лихвата се счита за разход.

Да приемем, че г-н А е закупил луксозен дом, намиращ се на адрес 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 на 1 януари 2020 г. на цена от 1 милион. Лихвеният процент е 3.0%, първоначалната вноска е 20%, а сумата на заема е 800 000.

Елемент	Сума
Сума на ипотеката	800 000
Лихвен процент	3%
Период на ипотеката	30 години
Обща цена на ипотеката	1 478 219.62
Месечни плащания	4 106.17
Застраховка на жилището	1 300 на година (39 000 общо)
Данък върху имота	7 500 на година (225 000 общо)
Изплащане на заема	2049 декември
Общо платени лихви	414 219.62

Създаване на сметки

Първо, третираме къщата като Актив. Тъй като къщата се посочва като Актив, тя трябва да има единица. В този случай количеството на единицата е само едно, малко вероятно е да има няколко, и дори ако е n-тата къща, бихме искали да я запишем в отделен Актив. Тоест, една къща съответства на един Актив, и този Актив има специална единица, чиято стойност може да бъде само 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

В първия ред тук дефинирахме стокова единица, представляваща къщата. В четвъртия ред дефинирахме сметка за Актив, която държи стоковата единица, дефинирана по-рано като къща. В петия ред дефинирахме сметка за банката кредитор. Тъй като това е пасив, тя попада в категорията Пасиви.

Покупка

При така настроените сметки, актът на закупуване на къща е еквивалентен на

заемане на пари (дълг) + изразходване на пари (първоначална вноска) = 1 къща като актив

Най-важната справка при закупуване на имот вероятно е Удостоверението за уреждане на сделката на купувача, което ясно описва паричния поток.

2020-01-01 * "Покупка на къщата"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тук описваме подробно сделката по закупуване на къщата, при която пари излизат от някои банки (използвани за първоначална вноска и други разходи), тегли се заем (добавяйки към пасивите) и се придобива къща (добавена към активите).

Погасяване на ипотеки

Въз основа на горния запис за покупка, в момента дължим 800 000 USD. Поради лихвата и като се има предвид, че всички заеми в САЩ се амортизират равномерно по отношение на главницата и лихвата, месечното плащане включва част за лихва и част за главница. В ранните етапи лихвата съставлява по-голямата част.

За да запишете погасяването на заема, всичко, което трябва да направите, е да проверите извлечението от вашата банка кредитор. Просто трябва да знаете колко от главницата погасявате всеки месец, а останалото е лихва. Лихвата се отчита като Разход.

2020-02-01 * "Ипотечно плащане"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Този запис описва месечното ипотечно плащане, което се приспада от вашата съвместна спестовна сметка. Погасяването на главницата намалява задължението, докато лихвената част се третира като разход.

Поскъпване

Ако искате да запишете поскъпването на имота, някои хора създават отделна сметка, записвайки само поскъпването на текущия имот. Като се има предвид, че стойността на къщата може да се увеличи или намали, това поскъпване може да бъде отрицателно. Предимството на това е, че в обобщението на вашите общи активи, тези две сметки ще бъдат включени – едната за стойността на къщата към момента на сделката, а другата за текущото поскъпване на къщата, като по този начин отразяват реалната цена на къщата.

Аз не възприех този метод, главно поради следните причини:

1. Текущата стойност на къщата може да бъде само приблизителна оценка, само за справка, без практическа стойност. Обикновено мога да получа оценка на имота само от уебсайтове като Redfin или Zillow, и лично аз не смятам, че тя има висока референтна стойност. Също така не съм обмислял включването на тези поскъпвания в общите активи в реално време.
2. Лично аз смятам, че преди изплащането на ипотеката, ако паричният поток от къщата е отрицателен, до известна степен имотът все още е пасив. Следователно, преждевременното му включване в активите ще ви даде илюзия за обогатени активи и поскъпване, и аз лично искам да избегна тази илюзия.

Методът, който използвам за записване на поскъпването на имота, който ще бъде обсъден по-късно и за моделиране на RSUs. Този метод е да се използва виртуална валутна единица. Ако приемем, че вашата базова валута е USD, можем да използваме USD.UNVEST (изглежда, че няма нужда да се създава нова Стока за това), за да покажем, че този актив се изчислява в специална валута. Нарастването или намаляването на този актив няма да бъде записано в USD. По този начин мога да постигна първоначалната си цел, а именно да запиша поскъпването на къщата, и това поскъпване няма да бъде включено в крайния баланс (Баланс).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Трябва само редовно да оценявате имота си в USD.UNVEST.

Така, на страницата "Стоки" на Fava, можете да проследявате тенденцията на референтната цена на къщата. Но на страницата "Баланс", цената на къщата все още е цената на къщата към момента на сделката. Тоест, вашите общи активи все още са парите от първоначалната ви вноска