مدل‌سازی معاملات املاک و مستغلات در Beancount

معاملات املاک و مستغلات ممکن است بزرگ‌ترین فعالیت مالی در طول عمر یک خانواده باشد. این مقاله نحوه مدل‌سازی املاک و مستغلات در Beancount را توضیح می‌دهد. من املاک را به‌عنوان یک دارایی و افزایش ارزش خانه را به‌عنوان سود تحقق‌نیافته در نظر می‌گیرم. علاوه بر این، وام مسکن به‌عنوان یک بدهی مدل‌سازی می‌شود و بهره به‌عنوان هزینه در نظر گرفته می‌شود.

فرض کنید آقای A یک خانه لوکس واقع در خیابان ABC شماره 123، شهر XYZ، کالیفرنیا، 12345 را در تاریخ 1 ژانویه 2020 به قیمت 1 میلیون خریداری کرده است. نرخ بهره 3.0٪، پیش‌پرداخت 20٪ و مبلغ وام 800,000 است.

ایجاد حساب‌ها​

اولاً، ما خانه را به‌عنوان یک دارایی در نظر می‌گیریم. از آنجایی که خانه به‌عنوان یک دارایی ثبت می‌شود، باید به آن یک واحد داده شود. در این مورد، مقدار واحد فقط یک است، بعید است چندتایی باشد، و حتی اگر خانه nام باشد، می‌خواهیم آن را در یک دارایی جداگانه ثبت کنیم. یعنی یک خانه معادل یک دارایی است و این دارایی یک واحد خاص دارد که ارزش آن فقط می‌تواند 1 باشد.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
 
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

در خط اول اینجا، ما یک واحد کالا تعریف کردیم که نمایانگر خانه است. در خط چهارم، یک حساب دارایی تعریف کردیم که واحد کالای تعریف‌شده قبلی به‌عنوان خانه را نگه می‌دارد. در خط پنجم، یک حساب برای بانک وام‌دهنده تعریف کردیم. از آنجایی که این یک بدهی است، در دسته بدهی‌ها قرار می‌گیرد.

خرید​

با تنظیم حساب‌ها به‌صورت بالا، عمل خرید خانه معادل است با

قرض گرفتن پول (بدهی) + خرج کردن پول (پیش‌پرداخت) = 1 خانه در دارایی

مهم‌ترین مرجع هنگام خرید ملک احتمالاً صورت‌تسویه خریدار است که جریان پول را به‌وضوح مشخص می‌کند.

2020-01-01 * "خریدن خانه"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

در اینجا، ما معامله خرید خانه را جزئیات می‌دهیم، جایی که پول از برخی بانک‌ها خارج می‌شود (برای پیش‌پرداخت و سایر هزینه‌ها)، یک وام گرفته می‌شود (به بدهی‌ها اضافه می‌شود)، و یک خانه به دست می‌آید (به دارایی‌ها اضافه می‌شود).

پرداخت وام مسکن​

بر اساس سوابق خرید فوق، ما در حال حاضر 800,000 دلار بدهکار هستیم. به دلیل بهره، و با در نظر گرفتن اینکه همه وام‌ها در ایالات متحده به‌طور مساوی از نظر اصل و بهره مستهلک می‌شوند، پرداخت ماهانه شامل بخشی برای بهره و بخشی برای اصل است. در مراحل اولیه، بهره اکثریت را تشکیل می‌دهد.

برای ثبت بازپرداخت وام، فقط باید صورت‌حساب بانک وام‌دهنده خود را بررسی کنید. فقط باید بدانید که چه مقدار از اصل را هر ماه بازپرداخت می‌کنید و بقیه بهره است. بهره به‌عنوان یک هزینه محاسبه می‌شود.

2020-02-01 * "پرداخت وام مسکن"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

این ورودی پرداخت ماهانه وام مسکن را که از حساب پس‌انداز مشترک شما کسر می‌شود، جزئیات می‌دهد. بازپرداخت اصل، بدهی را کاهش می‌دهد، در حالی که بخش بهره به‌عنوان هزینه در نظر گرفته می‌شود.

افزایش ارزش​

اگر می‌خواهید افزایش ارزش ملک را ثبت کنید، برخی افراد یک حساب جداگانه ایجاد می‌کنند که فقط افزایش ارزش فعلی ملک را ثبت می‌کند. با توجه به اینکه ارزش خانه ممکن است افزایش یا کاهش یابد، این افزایش ارزش ممکن است منفی باشد. مزیت این کار این است که در خلاصه کل دارایی‌های شما، این دو حساب لحاظ می‌شوند، یکی برای ارزش خانه در زمان معامله و دیگری برای افزایش ارزش فعلی خانه، بنابراین قیمت لحظه‌ای خانه را منعکس می‌کند.

من این روش را به دلایل زیر اتخاذ نکردم:

1. ارزش فعلی خانه فقط می‌تواند یک تخمین باشد، فقط برای مرجع، بدون ارزش عملی. معمولاً فقط می‌توانم ارزیابی ملک را از وب‌سایت‌هایی مانند Redfin یا Zillow دریافت کنم و شخصاً فکر نمی‌کنم ارزش مرجع بالایی داشته باشد. همچنین در نظر نگرفتم که این افزایش ارزش‌ها را در زمان واقعی در کل دارایی‌ها بگنجانم.
2. شخصاً فکر می‌کنم قبل از تسویه کامل وام مسکن، اگر جریان نقدی خانه منفی باشد، تا حدودی ملک هنوز یک بدهی است. بنابراین، گنجاندن آن به‌موقع در دارایی‌ها به شما توهم دارایی‌های غنی‌شده و افزایش ارزش می‌دهد و شخصاً می‌خواهم از این توهم اجتناب کنم.

روشی که من برای ثبت افزایش ارزش ملک استفاده می‌کنم، که بعداً در مورد نحوه مدل‌سازی RSUها نیز بحث خواهد شد، استفاده از یک واحد ارز مجازی است. با فرض اینکه ارز پایه شما USD است، می‌توانیم از USD.UNVEST استفاده کنیم (به نظر می‌رسد نیازی به ایجاد یک کالای جدید برای این کار نیست) تا نشان دهیم این دارایی با یک ارز خاص محاسبه می‌شود. رشد یا کاهش این دارایی در USD ثبت نخواهد شد. به این ترتیب، می‌توانم به هدف اصلی خود برسم، یعنی ثبت افزایش ارزش خانه، و این افزایش ارزش در ترازنامه نهایی (Balance Sheet) لحاظ نخواهد شد.

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

فقط کافی است ملک خود را به‌طور منظم به USD.UNVEST قیمت‌گذاری کنید.

بنابراین، در صفحه کالا (Commodity) فاوا، می‌توانید روند قیمت مرجع خانه را پیگیری کنید. اما در صفحه ترازنامه، قیمت خانه همچنان قیمت خانه در زمان معامله است. یعنی کل دارایی‌های شما همچنان پول پیش‌پرداخت شما در آن زمان، به‌علاوه اصلی است که به پرداخت آن ادامه می‌دهید. تغییر نهایی این دارایی باید فقط زمانی رخ دهد که خانه می‌خرید.

فروش​

از آنجایی که هنوز هیچ ملکی فروخته نشده و هزینه‌های متفرقه مختلف در وسط مشخص نیست، این یک سناریوی فرضی است.

فرض کنید، در تاریخ 1 ژانویه 2025، ملک به 1,400,000 دلار افزایش یافته است و برخی داده‌های مرجع به شرح زیر است:

شخص A تصمیم به فروش ملک می‌گیرد و قیمت نهایی فروش خانه 1,300,000 دلار است.

2025-01-01 * "فروش خانه"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

در اینجا فرض می‌شود که 2 سال از 5 سال به‌صورت خودمصرفی بوده است، بنابراین افزایش ارزش 500,000 نیازی به مالیات ندارد. من یک عدد تصادفی در اینجا محاسبه کردم. در نهایت، پولی که وارد حساب شخص A می‌شود 418,343.8 دلار است که 200,000 آن پیش‌پرداخت در آن زمان و حدود 100,000 بهره پرداخت‌شده است. بنابراین، در نهایت، سود دفتری برای شخص A حدود 100,000 است. شایان ذکر است که محاسبه من منصفانه نیست، بالاخره شخص A در این 5 سال اجاره پس‌انداز کرده است و ممکن است هزینه‌های دیگری برای خانه وجود داشته باشد، مانند نگهداری، دکوراسیون و غیره.

برای انعکاس این موضوع در ترازنامه، می‌توانید این قیمت‌گذاری را اضافه کنید.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD

خودتان امتحان کنید​

یک دفتر کل نمونه زنده املاک و مستغلات را با ردیابی وام مسکن، استهلاک و معاملات فروش ملک کاوش کنید: