مدل‌سازی تراکنش‌های املاک و مستغلات در Beancount

معاملات املاک و مستغلات ممکن است بزرگترین فعالیت مالی در طول عمر یک خانواده باشد. این مقاله توضیح می‌دهد که چگونه املاک را در Beancount مدل‌سازی کنید. من با ملک به عنوان یک دارایی (Asset) و با افزایش ارزش خانه به عنوان سود تحقق‌نیافته (Unrealized Gain) برخورد می‌کنم. علاوه بر این، وام مسکن به عنوان یک بدهی (Liability) و بهره آن به عنوان یک هزینه (Expense) در نظر گرفته می‌شود.

بیایید فرض کنیم آقای A یک خانه لوکس واقع در خیابان 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 را در تاریخ ۱ ژانویه ۲۰۲۰ به قیمت ۱ میلیون خریداری کرده است. نرخ بهره ۳.۰٪، پیش‌پرداخت ۲۰٪ و مبلغ وام ۸۰۰,۰۰۰ است.

مورد	مقدار
مبلغ وام مسکن	800,000
نرخ بهره	3%
دوره وام مسکن	30 سال
کل هزینه وام	1,478,219.62
اقساط ماهیانه	4,106.17
بیمه خانه	1,300 در سال (39,000 در کل)
مالیات بر ملک	7,500 در سال (225,000 در کل)
تسویه وام	دسامبر 2049
کل بهره پرداختی	414,219.62

ایجاد حساب‌ها

ابتدا، ما خانه را به عنوان یک دارایی (Asset) در نظر می‌گیریم. از آنجایی که خانه به عنوان یک دارایی فهرست می‌شود، باید به آن یک واحد (Unit) اختصاص داد. در این مورد، مقدار واحد فقط یک است؛ بعید است که چندین مورد وجود داشته باشد، و حتی اگر خانه n-ام باشد، می‌خواهیم آن را در یک حساب دارایی مجزا ثبت کنیم. به عبارت دیگر، یک خانه با یک حساب دارایی مطابقت دارد و این دارایی دارای یک واحد خاص است که مقدار آن فقط می‌تواند ۱ باشد.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

در خط اول، ما یک واحد کالا (Commodity) تعریف کردیم که معرف خانه است. در خط چهارم، یک حساب دارایی تعریف کردیم که واحد کالای تعریف شده برای خانه را نگه می‌دارد. در خط پنجم، حسابی برای بانک وام‌دهنده تعریف کردیم. از آنجایی که این یک بدهی است، در دسته Liabilities قرار می‌گیرد.

خرید

با تنظیم حساب‌ها به صورت بالا، عمل خرید خانه معادل است با:

قرض گرفتن پول (بدهی) + خرج کردن پول (پیش‌پرداخت) = ۱ خانه در دارایی

مهم‌ترین مرجع هنگام خرید ملک احتمالاً "صورت‌حساب تسویه خریدار" (Buyer’s Settlement Statement) است که به وضوح جریان پول را نشان می‌دهد.

2020-01-01 * "خرید خانه"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

در اینجا، ما جزئیات تراکنش خرید خانه را ثبت می‌کنیم؛ جایی که پول از برخی حساب‌های بانکی خارج شده (برای پیش‌پرداخت و سایر هزینه‌ها)، یک وام گرفته شده (افزایش بدهی‌ها) و یک خانه به دست آمده است (افزوده شده به دارایی‌ها).

بازپرداخت وام‌های مسکن

بر اساس سابقه خرید فوق، ما در حال حاضر ۸۰۰,۰۰۰ دلار بدهکار هستیم. با توجه به بهره و با در نظر گرفتن اینکه تمام وام‌ها در ایالات متحده به روش اقساط مساوی (اصل و بهره) پرداخت می‌شوند، هر قسط ماهیانه شامل بخشی برای بهره و بخشی برای اصل وام است. در مراحل اولیه، بهره بخش عمده را تشکیل می‌دهد.

برای ثبت بازپرداخت وام، تنها کاری که باید انجام دهید این است که صورت‌حساب بانک وام‌دهنده خود را بررسی کنید. فقط باید بدانید که هر ماه چه مقدار از اصل وام را بازپرداخت می‌کنید و مابقی آن بهره است. بهره به عنوان هزینه (Expense) محاسبه می‌شود.

2020-02-01 * "پرداخت اقساط وام مسکن"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

این ورودی جزئیات پرداخت ماهانه وام را نشان می‌دهد که از حساب پس‌انداز مشترک شما کسر می‌شود. بازپرداخت اصل وام باعث کاهش بدهی شده و بخش بهره به عنوان هزینه در نظر گرفته می‌شود.

افزایش ارزش (Appreciation)

اگر می‌خواهید افزایش ارزش ملک را ثبت کنید، برخی افراد یک حساب جداگانه ایجاد می‌کنند که فقط تغییرات ارزش ملک فعلی را ثبت می‌کند. با توجه به اینکه ارزش خانه ممکن است افزایش یا کاهش یابد، این افزایش ارزش ممکن است منفی باشد. مزیت این کار این است که در خلاصه کل دارایی‌های شما، این دو حساب گنجانده می‌شوند: یکی برای ارزش خانه در زمان معامله و دیگری برای افزایش ارزش فعلی، که بدین ترتیب قیمت لحظه‌ای خانه منعکس می‌شود.

من این روش را به دلایل زیر نپذیرفتم:

۱. ارزش فعلی خانه فقط می‌تواند یک تخمین باشد و صرفاً جهت اطلاع است و ارزش عملی ندارد. معمولاً من فقط می‌توانم ارزیابی ملک را از وب‌سایت‌هایی مثل Redfin یا Zillow به دست آورم که شخصاً فکر نمی‌کنم ارزش مرجع بالایی داشته باشند. همچنین قصد نداشتم این افزایش ارزش‌ها را به صورت لحظه‌ای در کل دارایی‌هایم لحاظ کنم. ۲. شخصاً فکر می‌کنم تا زمانی که وام مسکن تسویه نشده است، اگر جریان نقدی خانه منفی باشد، ملک تا حدی هنوز یک بدهی محسوب می‌شود. بنابراین، گنجاندن زودهنگام آن در دارایی‌ها توهم ثروتمند شدن ایجاد می‌کند و من می‌خواهم از این توهم دوری کنم.

روشی که من برای ثبت افزایش ارزش ملک استفاده می‌کنم (که مشابه مدل‌سازی RSUها است)، استفاده از یک واحد پول مجازی است. با فرض اینکه ارز پایه شما USD است، می‌توانیم از USD.UNVEST (نیازی به ایجاد یک کالا یا Commodity جدید برای این کار نیست) استفاده کنیم تا نشان دهیم این دارایی با یک واحد پول خاص محاسبه می‌شود. رشد یا کاهش این دارایی در USD ثبت نخواهد شد. به این ترتیب، می‌توانم به هدفم یعنی ثبت افزایش ارزش خانه برسم، بدون اینکه این مبلغ در ترازنامه نهایی (Balance Sheet) لحاظ شود.

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

شما فقط کافی است قیمت ملک خود را به طور منظم بر اساس USD.UNVEST ثبت کنید.

به این ترتیب، در صفحه Commodity در Fava، می‌توانید روند قیمت مرجع خانه را دنبال کنید. اما در صفحه ترازنامه (Balance Sheet)، قیمت خانه همچنان همان قیمت زمان معامله باقی می‌ماند. یعنی کل دارایی‌های شما همچنان شامل مبلغ پیش‌پرداخت اولیه به علاوه اصل وامی است که به مرور پرداخت کرده‌اید. تغییر نهایی این دارایی تنها زمانی باید رخ دهد که خانه را می‌فروشید.

فروش

از آنجایی که هنوز هیچ ملکی فروخته نشده است و هزینه‌های متفرقه مختلف در این میان مشخص نیست، این یک سناریوی فرضی است.

فرض کنید در تاریخ ۱ ژانویه ۲۰۲۵، ارزش ملک به ۱,۴۰۰,۰۰۰ دلار افزایش یافته است و برخی از داده‌های مرجع به شرح زیر است:

مورد	مبلغ
مانده بدهی	709,656.20
کمیسیون املاک (۶٪)	72,000
سایر هزینه‌های نهایی	10,000

شخص A تصمیم به فروش ملک می‌گیرد و قیمت نهایی فروش خانه ۱,۳۰۰,۰۰۰ دلار است.

2025-01-01 * "فروش خانه"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

در اینجا فرض بر این است که ۲ سال از ۵ سال ملک مورد استفاده شخصی بوده است، بنابراین نیازی به پرداخت مالیات برای افزایش ارزش ۵۰۰,۰۰۰ دلاری نیست. من در اینجا یک عدد را به صورت تصادفی محاسبه کرده‌ام. در نهایت، پولی که به حساب شخص A وارد می‌شود ۴۱۸,۳۴۳.۸ دلار است که ۲۰۰,۰۰۰ دلار آن مربوط به پیش‌پرداخت در آن زمان بوده و حدود ۱۰۰,۰۰۰ دلار بابت بهره پرداخت شده است. بنابراین، در نهایت سود دفتری برای شخص A حدود ۱۰۰,۰۰۰ دلار است. شایان ذکر است که محاسبه من دقیق نیست؛ چرا که شخص A در طول این ۵ سال در هزینه اجاره صرفه‌جویی کرده است و ممکن است هزینه‌های دیگری مانند نگهداری، دکوراسیون و غیره برای خانه وجود داشته باشد.

برای انعکاس این موضوع در ترازنامه، می‌توانید این قیمت‌گذاری را اضافه کنید.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD