Modelovanie transakcií s nehnuteľnosťami v Beancount

Transakcie s nehnuteľnosťami môžu predstavovať najväčšiu finančnú aktivitu v živote rodiny. Tento článok vysvetľuje, ako modelovať nehnuteľnosti v Beancount. Nehnuteľnosť považujem za aktívum a zhodnotenie domu za nerealizovaný zisk. Navyše, hypotéka je modelovaná ako záväzok a úrok sa považuje za výdavok.

Predpokladajme, že pán A kúpil luxusný dom na adrese 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1. januára 2020 za cenu 1 milión. Úroková sadzba je 3,0 %, akontácia je 20 % a výška úveru je 800 000.

Vytvorenie účtov​

Najprv považujeme dom za aktívum. Keďže je dom uvedený ako aktívum, musí mu byť priradená jednotka. V tomto prípade je množstvo jednotky iba jedna; je nepravdepodobné, že by ich bolo viac, a aj keby to bol n-tý dom, chceli by sme ho zaznamenať v samostatnom aktíve. To znamená, že jeden dom zodpovedá jednému aktívu a toto aktívum má špeciálnu jednotku, ktorej hodnota môže byť iba 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
 
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

V prvom riadku sme definovali komoditnú jednotku predstavujúcu dom. Vo štvrtom riadku sme definovali účet aktív, ktorý drží vyššie definovanú komoditnú jednotku ako dom. V piatom riadku sme definovali účet pre poskytujúcu banku. Keďže ide o záväzok, spadá pod kategóriu Záväzky.

Kúpa​

S účtami nastavenými ako vyššie, akt kúpy domu je ekvivalentný

požičanie peňazí (dlh) + minúť peniaze (akontácia) = 1 dom v aktívach

Najdôležitejším referenčným dokumentom pri kúpe nehnuteľnosti je pravdepodobne Záverečný výpis kupujúceho (Buyer's Settlement Statement), ktorý jasne načrtáva tok peňazí.

2020-01-01 * "Kúpa domu"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Tu podrobne opisujeme transakciu kúpy domu, kde peniaze odchádzajú z niektorých bánk (použité na akontáciu a iné výdavky), je prijatý úver (pridanie do záväzkov) a je získaný dom (pridanie do aktív).

Splácanie hypotéky​

Na základe vyššie uvedeného záznamu o kúpe momentálne dlhujeme 800 000 USD. Kvôli úroku a vzhľadom na to, že všetky úvery v USA sú amortizované rovnomerne z hľadiska istiny a úroku, mesačná splátka zahŕňa časť na úrok a časť na istinu. V počiatočných fázach tvorí úrok väčšinu.

Na zaznamenanie splátky úveru stačí skontrolovať výpis z vášho úverového účtu v banke. Potrebujete vedieť, koľko z istiny splácate každý mesiac, a zvyšok je úrok. Úrok sa počíta ako výdavok.

2020-02-01 * "Splátka hypotéky"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Tento zápis podrobne opisuje mesačnú splátku hypotéky, ktorá sa odpočítava z vášho spoločného sporiaceho účtu. Splácanie istiny znižuje záväzok, zatiaľ čo časť úroku sa považuje za výdavok.

Zhodnotenie​

Ak chcete zaznamenať zhodnotenie nehnuteľnosti, niektorí ľudia vytvárajú samostatný účet, ktorý zaznamenáva iba zhodnotenie aktuálnej nehnuteľnosti. Vzhľadom na to, že hodnota domu sa môže zvyšovať alebo znižovať, toto zhodnotenie môže byť negatívne. Výhodou je, že v súhrne vašich celkových aktív budú zahrnuté tieto dva účty – jeden pre hodnotu domu v čase transakcie a druhý pre aktuálne zhodnotenie domu – čím sa zohľadní aktuálna cena domu v reálnom čase.

Túto metódu som neprijal, hlavne z nasledujúcich dôvodov:

1. Aktuálna hodnota domu môže byť len odhadom, iba na informačné účely, bez praktickej hodnoty. Zvyčajne môžem získať hodnotenie nehnuteľnosti iba na webových stránkach ako Redfin alebo Zillow, a osobne si nemyslím, že má vysokú referenčnú hodnotu. Taktiež som nezvažoval zahrnutie týchto zhodnotení do celkových aktív v reálnom čase.
2. Osobne si myslím, že kým nie je hypotéka splatená, ak je peňažný tok domu negatívny, do určitej miery je nehnuteľnosť stále záväzkom. Preto jej predčasné zahrnutie do aktív vám dá ilúziu obohatených aktív a zhodnotenia, a tejto ilúzii sa chcem osobne vyhnúť.

Metóda, ktorú používam na zaznamenávanie zhodnotenia nehnuteľnosti, bude tiež diskutovaná neskôr pri modelovaní RSU. Táto metóda spočíva v použití virtuálnej menovej jednotky. Ak predpokladáme, že vaša základná mena je USD, môžeme použiť USD.UNVEST (zdá sa, že nie je potrebné vytvárať novú komoditu) na označenie, že toto aktívum sa počíta v špeciálnej mene. Rast alebo pokles tohto aktíva nebude zaznamenaný v USD. Týmto spôsobom môžem dosiahnuť svoj pôvodný cieľ, teda zaznamenať zhodnotenie domu, a toto zhodnotenie nebude zahrnuté v konečnej súvahe (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Stačí pravidelne oceňovať svoju nehnuteľnosť na USD.UNVEST.

Takže na stránke Komodity vo Fava môžete sledovať trend referenčnej ceny domu. Ale na stránke Súvaha je cena domu stále cenou domu v čase transakcie. To znamená, že vaše celkové aktíva sú stále vaša vtedajšia akontácia plus istina, ktorú priebežne splácate. Konečná zmena tohto aktíva by mala nastať iba pri kúpe domu.

Predaj​

Keďže zatiaľ nebola predaná žiadna nehnuteľnosť a rôzne poplatky v medziobdobí sú nejasné, toto je hypotetický scenár.

Predpokladajme, že 1. januára 2025 sa nehnuteľnosť zhodnotila na 1 400 000 USD a niektoré referenčné údaje sú nasledovné:

Osoba A sa rozhodne predať nehnuteľnosť a konečná predajná cena domu je 1 300 000 USD.

2025-01-01 * "Predaj domu"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Tu sa predpokladá, že 2 z 5 rokov bol dom vo vlastníctve (self-occupied), takže zhodnotenie 500 000 nemusí byť zdanené. Náhodne som tu vypočítal číslo. Nakoniec suma, ktorá vstúpi na účet osoby A, je 418 343,80 USD, z čoho 200 000 je vtedajšia akontácia a približne 100 000 bolo zaplatených na úrokoch. Takže na konci je účtovný zisk osoby A okolo 100 000. Stojí za zmienku, že môj výpočet nie je spravodlivý, pretože osoba A si za týchto 5 rokov ušetrila náklady na nájomné a môžu existovať aj iné výdavky na dom, ako údržba, rekonštrukcia atď.

Aby sa to prejavilo v súvahe, môžete pridať toto ocenenie.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD

Vyskúšajte si to sami​

Preskúmajte živý príklad účtovnej knihy nehnuteľností so sledovaním hypotéky, odpisov a transakcií predaja nehnuteľnosti: