Modelovanie realitných transakcií v Beancount

Transakcie s nehnuteľnosťami môžu predstavovať najväčšiu finančnú aktivitu v živote rodiny. Tento článok vysvetľuje, ako modelovať nehnuteľnosti v systéme Beancount. K nehnuteľnosti pristupujem ako k aktívu a k zhodnoteniu domu ako k nerealizovanému zisku. Okrem toho je hypotéka modelovaná ako záväzok a úrok sa považuje za výdavok.

Predpokladajme, že pán A kúpil 1. januára 2020 luxusný dom na adrese 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 za cenu 1 000 000. Úroková sadzba je 3,0 %, akontácia je 20 % a suma úveru je 800 000.

Položka	Suma
Výška hypotéky	800 000
Úroková sadzba	3 %
Doba splácania	30 rokov
Celkové náklady na hypotéku	1 478 219,62
Mesačné splátky	4 106,17
Poistenie nehnuteľnosti	1 300 ročne (celkovo 39 000)
Daň z nehnuteľnosti	7 500 ročne (celkovo 225 000)
Splatenie úveru	december 2049
Celkové zaplatené úroky	414 219,62

Vytvorenie účtov

Po prvé, dom považujeme za aktívum (Asset). Keďže je dom uvedený ako aktívum, musí mu byť priradená jednotka. V tomto prípade je množstvo jednotiek iba jedna, je nepravdepodobné, že by ich bolo viac, a aj keby išlo o n-tý dom, chceli by sme ho zaznamenať v samostatnom aktíve. To znamená, že jeden dom zodpovedá jednému aktívu a toto aktívum má špeciálnu jednotku, ktorej hodnota môže byť iba 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

Na prvom riadku sme definovali komoditnú jednotku predstavujúcu dom. Na štvrtom riadku sme definovali účet aktív, ktorý drží komoditnú jednotku predtým definovanú ako dom. Na piatom riadku sme definovali účet pre veriteľskú banku. Keďže ide o záväzok, patrí do kategórie Liabilities.

Kúpa

S účtami nastavenými vyššie je akt kúpy domu ekvivalentný vzorcu:

pôžička peňazí (dlh) + minutie peňazí (akontácia) = 1 dom v aktívach

Najdôležitejším referenčným dokumentom pri kúpe nehnuteľnosti je pravdepodobne vyúčtovanie kúpy (Buyer’s Settlement Statement), ktoré jasne popisuje tok peňazí.

2020-01-01 * "Kúpa domu"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Tu podrobne zapisujeme transakciu kúpy domu, kde peniaze odchádzajú z niektorých bánk (použité na akontáciu a iné výdavky), berie sa úver (zvyšuje sa záväzok) a získava sa dom (pridáva sa do aktív).

Splácanie hypotéky

Na základe vyššie uvedeného záznamu o kúpe momentálne dlhujeme 800 000 USD. Kvôli úrokom a vzhľadom na to, že všetky pôžičky v USA sú amortizované rovnomerne z hľadiska istiny a úroku (anuitné splácanie), mesačná splátka zahŕňa časť na úrok a časť na istinu. V počiatočných fázach tvoria úroky väčšinu.

Ak chcete zaznamenať splátku úveru, stačí skontrolovať výpis z vašej banky. Potrebujete vedieť, akú časť istiny každý mesiac splácate, a zvyšok je úrok. Úrok sa započítava ako výdavok (Expense).

2020-02-01 * "Splátka hypotéky"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Tento zápis detailne popisuje mesačnú splátku hypotéky, ktorá sa odpočíta z vášho spoločného sporiaceho účtu. Splátka istiny znižuje záväzok, zatiaľ čo úroková časť sa považuje za výdavok.

Zhodnotenie

Ak chcete zaznamenať zhodnotenie nehnuteľnosti, niektorí ľudia si vytvárajú samostatný účet, na ktorom evidujú iba nárast hodnoty aktuálnej nehnuteľnosti. Vzhľadom na to, že hodnota domu môže stúpať alebo klesať, toto zhodnotenie môže byť aj záporné. Výhodou je, že v súhrne vašich celkových aktív budú zahrnuté tieto dva účty: jeden pre hodnotu domu v čase transakcie a druhý pre aktuálne zhodnotenie domu, čo odráža aktuálnu cenu domu.

Ja som túto metódu neprijal, a to hlavne z nasledujúcich dôvodov:

1. Aktuálna hodnota domu môže byť len odhadom, slúži len na informáciu a nemá praktickú hodnotu. Zvyčajne môžem získať ohodnotenie nehnuteľnosti len na webových stránkach ako Redfin alebo Zillow a osobne si nemyslím, že majú vysokú výpovednú hodnotu. Taktiež som neuvažoval o začlenení týchto zhodnotení do celkových aktív v reálnom čase.
2. Osobne si myslím, že kým nie je hypotéka splatená, ak je cash flow domu záporný, do istej miery je nehnuteľnosť stále záväzkom. Preto jej predčasné začlenenie do aktív vyvolá ilúziu zbohatnutia a zhodnotenia, čomu sa chcem vyhnúť.

Metóda, ktorú používam na zaznamenávanie zhodnotenia nehnuteľnosti, je rovnaká, ako budem neskôr diskutovať pri modelovaní RSU. Touto metódou je použitie virtuálnej meny. Za predpokladu, že vašou základnou menou je USD, môžeme použiť USD.UNVEST (zdá sa, že pre toto nie je potrebné vytvárať novú komoditu), aby sme naznačili, že toto aktívum sa vypočítava v špeciálnej mene. Nárast alebo pokles tohto aktíva sa nebude zaznamenávať v USD. Takto môžem dosiahnuť svoj pôvodný cieľ, teda zaznamenať zhodnotenie domu, pričom toto zhodnotenie nebude zahrnuté v konečnej súvahe (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Svoju nehnuteľnosť stačí pravidelne oceňovať v USD.UNVEST.

Takto môžete na stránke Commodity vo Fava sledovať trend referenčnej ceny domu. Na stránke Súvaha (Balance Sheet) však bude cena domu stále tá, ktorú mal v čase transakcie. To znamená, že vaše celkové aktíva sú stále tvorené vašou vtedajšou akontáciou plus istinou, ktorú priebežne splácate. K finálnej zmene tohto aktíva by malo dôjsť až vtedy, keď dom predáte.

Predaj

Keďže doteraz nebola predaná žiadna nehnuteľnosť a rôzne sprievodné poplatky sú nejasné, ide o hypotetický scenár.

Predpokladajme, že k 1. januáru 2025 sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila na 1 400 000 USD a niektoré referenčné údaje sú nasledovné:

Položka	Suma
Zostatok	709 656,20
Provízia maklérovi (6 %)	72 000
Ostatné poplatky pri uzatvorení	10 000

Osoba A sa rozhodne nehnuteľnosť predať a konečná predajná cena domu je 1 300 000 USD.

2025-01-01 * "Predaj domu"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Tu sa predpokladá, že nehnuteľnosť bola využívaná na vlastné bývanie 2 z 5 rokov, takže zhodnotenie o 500 000 nepodlieha zdaneniu. Sem som doplnil náhodné číslo. Nakoniec suma, ktorá príde na účet osoby A, je 418 343,80 USD, z čoho 200 000 bola vtedajšia akontácia a bolo zaplatených približne 100 000 na úrokoch. Takže v konečnom dôsledku je účtovný zisk osoby A približne 100 000. Stojí za zmienku, že môj výpočet nie je úplne presný, napokon osoba A ušetrila za nájomné počas týchto 5 rokov a s domom môžu byť spojené ďalšie výdavky, ako je údržba, renovácia a podobne.

Na vyjadrenie tohto v súvahe môžete pridať toto ocenenie.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD