Vastgoedtransacties Modelleren in Beancount

Vastgoedtransacties kunnen de grootste financiële activiteit in het leven van een gezin vormen. Dit artikel legt uit hoe u vastgoed in Beancount modelleert. Ik behandel vastgoed als een activa en de waardestijging van het huis als ongerealiseerde winst. Bovendien wordt de hypotheek gemodelleerd als een passiva en de rente als een uitgave.

Laten we aannemen dat de heer A op 1 januari 2020 een luxe woning heeft gekocht, gelegen aan 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345, voor een prijs van 1 miljoen. De rentevoet is 3,0%, de aanbetaling is 20%, en het leningbedrag is 800.000.

Post	Bedrag
Hypotheekbedrag	800.000
Rentevoet	3%
Hypotheekperiode	30 jaar
Totale kosten hypotheek	1.478.219,62
Maandelijkse betalingen	4.106,17
Woonverzekering	1.300 per jaar (39.000 totaal)
Onroerendezaakbelasting	7.500 per jaar (225.000 totaal)
Lening afbetaald	2049 Dec
Totaal betaalde rente	414.219,62

Rekeningen aanmaken

Ten eerste behandelen we het huis als een activa. Aangezien het huis als een activa wordt vermeld, moet het een eenheid krijgen. In dit geval is de eenheidsaantal slechts één; het is onwaarschijnlijk dat er meerdere zullen zijn, en zelfs als het het zoveelste huis is, zouden we het in een afzonderlijke activa willen vastleggen. Dat wil zeggen, één huis komt overeen met één activa, en deze activa heeft een speciale eenheid, de waarde ervan kan alleen 1 zijn.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

In de eerste regel hier hebben we een goedereneenheid gedefinieerd die het huis vertegenwoordigt. In de vierde regel hebben we een activa-rekening gedefinieerd, die de eerder gedefinieerde goedereneenheid van het huis bevat. In de vijfde regel hebben we een rekening gedefinieerd voor de kredietverstrekkende bank. Aangezien het een verplichting is, valt het onder de categorie Passiva.

Aankoop

Met de hierboven ingestelde rekeningen is de aankoop van een huis gelijk aan

geld lenen (schuld) + geld uitgeven (aanbetaling) = 1 huis als activa

De belangrijkste referentie bij het kopen van een woning is waarschijnlijk de afrekening van de koper, die de geldstroom duidelijk uiteenzet.

2020-01-01 * "Buying the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Hier beschrijven we de transactie van de huisaankoop, waarbij geld van enkele banken wegvloeit (gebruikt voor aanbetaling en andere uitgaven), een lening wordt afgesloten (wat de passiva verhoogt), en een huis wordt verkregen (toegevoegd aan de activa).

Hypotheek aflossen

Op basis van de bovenstaande aankoopregistratie zijn we momenteel 800.000 USD verschuldigd. Vanwege de rente, en gezien het feit dat alle leningen in de VS gelijkmatig worden geamortiseerd in termen van hoofdsom en rente, omvat de maandelijkse betaling een deel voor rente en een deel voor aflossing. In de beginfase vormt de rente het grootste deel.

Om de leningterugbetaling vast te leggen, hoeft u alleen maar de afschriften van uw bank te controleren. U hoeft alleen te weten hoeveel van de hoofdsom u elke maand aflost, en de rest is rente. De rente wordt als een uitgave beschouwd.

2020-02-01 * "Mortgage payment"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Deze boeking beschrijft de maandelijkse hypotheekbetaling die van uw gezamenlijke spaarrekening wordt afgeschreven. De aflossing van de hoofdsom vermindert de verplichting, terwijl het rentedeel als een uitgave wordt behandeld.

Waardestijging

Als u de waardestijging van het vastgoed wilt vastleggen, maken sommige mensen een aparte rekening aan[, die alleen de waardestijging van het huidige vastgoed registreert. Gezien het feit dat de waarde van het huis kan stijgen of dalen, kan deze waardestijging negatief zijn. Het voordeel hiervan is dat in het overzicht van uw totale activa deze twee rekeningen worden opgenomen: één voor de waarde van het huis op het moment van de transactie, en de andere voor de huidige waardestijging van het huis, waardoor de realtime prijs van het huis wordt weergegeven.

Ik heb deze methode niet overgenomen, voornamelijk om de volgende redenen:

1. De huidige waarde van het huis kan slechts een schatting zijn, uitsluitend ter referentie, zonder praktische waarde. Meestal kan ik de waardebepaling van het vastgoed alleen verkrijgen via websites zoals Redfin of Zillow, en ik persoonlijk vind dat dit geen hoge referentiewaarde heeft. Ik heb er ook niet aan gedacht om deze waardestijgingen in realtime in de totale activa op te nemen.
2. Persoonlijk denk ik dat voordat de hypotheek is afbetaald, als de kasstroom van het huis negatief is, het vastgoed tot op zekere hoogte nog steeds een verplichting is. Daarom zal het voortijdig opnemen ervan in de activa u een illusie geven van verrijkte activa en waardestijging, en ik persoonlijk wil deze illusie vermijden.

De methode die ik gebruik om waardestijging van vastgoed vast te leggen, zal later ook worden besproken over hoe RSU's te modelleren. Deze methode is om een virtuele valuta-eenheid te gebruiken. Ervan uitgaande dat uw basisvaluta USD is, kunnen we USD.UNVEST gebruiken (het lijkt erop dat hiervoor geen nieuwe Commodity hoeft te worden aangemaakt) om aan te geven dat deze activa in een speciale valuta wordt berekend. De groei of afname van deze activa zal niet in USD worden vastgelegd. Op deze manier kan ik mijn oorspronkelijke doel bereiken, namelijk het vastleggen van de waardestijging van het huis, en deze waardestijging zal niet worden opgenomen in de uiteindelijke balans (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

U hoeft uw vastgoed alleen regelmatig te prijzen in USD.UNVEST.

Dus, op de Commodity-pagina van Fava kunt u de trend van de referentieprijs van het huis volgen. Maar op de Balans-pagina is de prijs van het huis nog steeds de prijs van het huis op het moment van de transactie. Dat wil zeggen, uw totale activa zijn nog steeds uw aanbetaling van destijds, plus de hoofdsom die u blijft aflossen. De uiteindelijke wijziging van deze activa zou alleen moeten plaatsvinden wanneer u een huis koopt.

Verkoop

Omdat er nog geen vastgoed is verkocht en de verschillende bijkomende kosten onduidelijk zijn, is dit een hypothetisch scenario.

Stel, op 1 januari 2025 is het vastgoed in waarde gestegen tot $1.400.000, en enkele referentiegegevens zijn als volgt:

Post	Bedrag
Saldo