Modellering van Onroerendgoedtransacties in Beancount

Onroerendgoedtransacties kunnen de grootste financiële activiteit in het leven van een gezin vormen. Dit artikel legt uit hoe u onroerend goed in Beancount kunt modelleren. Ik behandel onroerend goed als een actief en de waardestijging van het huis als een ongerealiseerde winst. Daarnaast wordt de hypotheek gemodelleerd als een verplichting, en wordt de rente beschouwd als een uitgave.

Laten we aannemen dat meneer A op 1 januari 2020 een luxe woning heeft gekocht gelegen aan 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345, voor een prijs van 1 miljoen. Het rentepercentage is 3,0%, de aanbetaling is 20%, en het leningbedrag is 800.000.

Accounts Aanmaken​

Ten eerste behandelen we het huis als een Actief. Omdat het huis als een Actief wordt vermeld, moet het een eenheid krijgen. In dit geval is de eenheidshoeveelheid slechts één; het is onwaarschijnlijk dat er meerdere zullen zijn, en zelfs als het het zoveelste huis is, zouden we het in een apart Actief willen registreren. Dat wil zeggen, één huis komt overeen met één Actief, en dit Actief heeft een speciale eenheid; de waarde kan alleen maar 1 zijn.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
 
2019-12-31 open Activa:OnroerendGoed:VS:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Verplichtingen:Bank:VS:EenBank:Hypotheek:Lening          USD

In de eerste regel hier hebben we een commodity-eenheid gedefinieerd die het huis vertegenwoordigt. In de vierde regel hebben we een Activa-account gedefinieerd dat de eerder gedefinieerde commodity-eenheid als huis bevat. In de vijfde regel hebben we een account gedefinieerd voor de verstrekkende bank. Omdat het een verplichting is, valt het onder de categorie Verplichtingen.

Aankoop​

Met de accounts zoals hierboven ingesteld, is de handeling van het kopen van een huis gelijk aan

geld lenen (schuld) + geld uitgeven (aanbetaling) = 1 huis in activa

De belangrijkste referentie bij het kopen van een woning is waarschijnlijk de Afrekening van de Koper, die de geldstroom duidelijk uiteenzet.

2020-01-01 * "Het huis kopen"
    Activa:OnroerendGoed:VS:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Activa:Bank:VS:EenBankA                           -100,000 USD
    Activa:Bank:VS:EenBankB                           -101,000 USD
    Verplichtingen:Bank:VS:EenBank:Hypotheek:Lening    -800,000.00 USD
    Uitgaven:Thuis:Verzekering                        1,000 USD
    Uitgaven:Thuis:Hypotheek:Lening:Afsluitkosten

Hier beschrijven we de transactie van het kopen van het huis, waarbij geld wegvloeit van sommige banken (gebruikt voor de aanbetaling en andere uitgaven), een lening wordt afgesloten (toegevoegd aan verplichtingen), en een huis wordt verkregen (toegevoegd aan activa).

Hypotheek Aflossen​

Volgens de bovenstaande aankoopregistratie zijn we momenteel 800.000 USD verschuldigd. Vanwege de rente, en aangezien alle leningen in de VS gelijkmatig worden afgeschreven wat betreft hoofdsom en rente, bevat de maandelijkse betaling een deel voor rente en een deel voor hoofdsom. In de vroege stadia vormt de rente het grootste deel.

Om de leningaflossing te registreren, hoeft u alleen maar de verklaring van uw hypotheekbank te controleren. U hoeft alleen te weten hoeveel van de hoofdsom u elke maand aflost; de rest is rente. De rente wordt als een Uitgave geteld.

2020-02-01 * "Hypotheekbetaling"
    Activa:Bank:VS:EenBank:Spaar:Gezamenlijk           -3,372.83 USD
    Verplichtingen:Bank:VS:EenBank:Hypotheek:Lening     1,376.26 USD
    Uitgaven:Thuis:Hypotheek:Lening:Rente

Deze boeking beschrijft de maandelijkse hypotheekbetaling die wordt afgeschreven van uw gezamenlijke spaarrekening. De aflossing van de hoofdsom vermindert de verplichting, terwijl het rentegedeelte als een uitgave wordt behandeld.

Waardestijging​

Als u de waardestijging van het onroerend goed wilt registreren, maken sommige mensen een apart account aan dat alleen de waardestijging van het huidige eigendom registreert. Aangezien de waarde van het huis kan stijgen of dalen, kan deze waardestijging negatief zijn. Het voordeel hiervan is dat in de samenvatting van uw totale activa deze twee accounts worden opgenomen: één voor de waarde van het huis op het moment van de transactie, en de andere voor de huidige waardestijging van het huis, waardoor de realtime prijs van het huis wordt weerspiegeld.

Ik heb deze methode niet overgenomen, voornamelijk om de volgende redenen:

1. De huidige waarde van het huis kan slechts een schatting zijn, alleen ter referentie, zonder praktische waarde. Gewoonlijk kan ik alleen de taxatie van het eigendom krijgen op websites zoals Redfin of Zillow, en ik denk persoonlijk niet dat dit een hoge referentiewaarde heeft. Ik heb ook niet overwogen om deze waardestijgingen in realtime op te nemen in de totale activa.
2. Persoonlijk denk ik dat voordat de hypotheek is afgelost, als de cashflow van het huis negatief is, het eigendom tot op zekere hoogte nog steeds een verplichting is. Daarom zal het voortijdig opnemen in activa u een illusie geven van verrijkte activa en waardestijging, en ik wil deze illusie persoonlijk vermijden.

De methode die ik gebruik om waardestijging van onroerend goed te registreren, zal later ook worden besproken bij het modelleren van RSU's. Deze methode is om een virtuele valuta-eenheid te gebruiken. Stel dat uw basisvaluta USD is, dan kunnen we USD.UNVEST gebruiken (het lijkt erop dat hiervoor geen nieuwe Commodity hoeft te worden aangemaakt) om aan te geven dat dit actief in een speciale valuta wordt berekend. De groei of daling van dit actief wordt niet in USD geregistreerd. Op deze manier kan ik mijn oorspronkelijke doel bereiken, namelijk het registreren van de waardestijging van het huis, en deze waardestijging wordt niet opgenomen in de uiteindelijke balans (Balans).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

U hoeft alleen uw eigendom regelmatig te prijzen in USD.UNVEST.

Dus op de Commodity-pagina van Fava kunt u de trend van de referentieprijs van het huis volgen. Maar op de Balanspagina is de prijs van het huis nog steeds de prijs van het huis op het moment van de transactie. Dat wil zeggen, uw totale activa zijn nog steeds uw aanbetaling op dat moment, plus de hoofdsom die u blijft aflossen. De uiteindelijke verandering van dit actief zou alleen moeten plaatsvinden wanneer u een huis koopt.

Verkoop​

Omdat er nog geen eigendom is verkocht en de verschillende bijkomende kosten in het midden onduidelijk zijn, is dit een hypothetisch scenario.

Stel dat op 1 januari 2025 het eigendom is gewaardeerd tot $1.400.000, en enkele referentiegegevens zijn als volgt:

Persoon A besluit het eigendom te verkopen, en de uiteindelijke verkoopprijs van het huis is $1.300.000.

2025-01-01 * "Het huis verkopen"
    Activa:OnroerendGoed:VS:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Verplichtingen:Bank:VS:EenBank:Hypotheek:Lening    709,656.20 USD
    Uitgaven:Thuis:Makelaar:Honorarium                72,000 USD
    Uitgaven:Thuis:Afsluitkosten                      10,000 USD
    Uitgaven:Thuis:Belasting                          90,000 USD
    Activa:Bank:VS:EenBankA

Hier wordt aangenomen dat 2 van de 5 jaar zelfbewoond zijn, dus de waardestijging van 500.000 hoeft niet te worden belast. Ik heb hier willekeurig een getal berekend. Uiteindelijk komt er $418.343,8 op de rekening van Persoon A binnen, waarvan 200.000 de aanbetaling op dat moment is, en ongeveer 100.000 aan rente is betaald. Dus uiteindelijk is de boekwinst voor Persoon A rond de 100.000. Het is vermeldenswaard dat mijn berekening niet eerlijk is; Persoon A heeft tenslotte gedurende deze 5 jaar huur bespaard, en er kunnen andere uitgaven aan het huis zijn, zoals onderhoud, verbouwing, enzovoort.

Om dit in de balans weer te geven, kunt u deze prijs toevoegen.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD

Probeer Het Zelf​

Verken een live voorbeeld van een onroerendgoedgrootboek met hypotheekbijhouden, afschrijvingen en verkooptransacties van eigendommen: