不動産取引は、家族の生涯で最大の財務活動となることがあります。この記事では、Beancountで不動産をモデリングする方法を説明します。私は不動産を資産として扱い、住宅の値上がりを未実現利益として扱います。さらに、住宅ローンは負債としてモデリングし、利息は費用として考慮します。
Aさんが2020年1月1日に、123 ABCストリート、XYZシティ、CA、12345にある高級住宅を100万ドルで購入したと仮定します。金利は3.0%、頭金は20%、ローン金額は80万ドルです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| ローン金額 | 800,000 |
| 金利 | 3% |
| ローン期間 | 30年 |
| ローン総費用 | 1,478,219.62 |
| 月々の支払い | 4,106.17 |
| 住宅保険 | 年間1,300 (合計39,000) |
| 固定資産税 | 年間7,500 (合計225,000) |
| ローン完済 | 2049年12月 |
| 支払利息合計 | 414,219.62 |
勘定科目の作成
まず、住宅を資産として扱います。住宅が資産としてリストされるため、単位を割り当てる必要があります。この場合、数量は1つだけです。複数ある可能性は低く、たとえ複数の家がある場合でも、それぞれを別々の資産勘定で記録したいでしょう。つまり、1つの住宅は1つの資産に対応し、この資産には特別な単位があり、その価値は1つだけです。
2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
name: "123 ABCストリート、XYZシティ、CA、12345"
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan USDここで最初の行では、住宅を表す商品単位を定義しています。4行目では、前に定義した商品単位を保持する資産勘定を定義しています。5行目では、貸し出し銀行の勘定を定義しています。これは負債であるため、負債カテゴリに分類されます。
購入
上記のように勘定科目を設定すると、住宅の購入は次のように表現できます。
借入（負債）+ 頭金（支出）= 住宅1軒（資産）住宅購入で最も重要な参考書類は、おそらく買主決済明細書であり、お金の流れが明確に示されています。
2020-01-01 * "住宅を購入"
Assets:Property:US:CA:123ABC 1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
Assets:Bank:US:SomeBankA -100,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankB -101,000 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan -800,000.00 USD
Expenses:Home:Insurance 1,000 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCostここでは、住宅購入取引を詳細に説明しています。いくつかの銀行口座からお金が出て行き（頭金やその他の費用に使用）、ローンが発生し（負債が増加）、そして住宅が資産として追加されます。
住宅ローンの返済
上記の購入記録に基づくと、現在の負債は80万ドルです。米国の住宅ローンの多くは、元利均等返済方式を採用しています。つまり、毎月の支払いには利息分と元金分が含まれています。返済初期の段階では、支払いの大部分が利息に充てられます。
住宅ローンの返済を記録するには、銀行の明細書を確認するだけです。毎月、元金の返済額と利息の支払い額がわかります。利息は費用として計上されます。
2020-02-01 * "住宅ローン返済"
Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint -3,372.83 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 1,376.26 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interestこの取引は、毎月の住宅ローン返済を詳細に示しています。あなたの共同普通預金口座からお金が引き落とされ、その一部がローン元金の返済に充てられ（負債が減少）、残りが利息として費用計上されます。
値上がり
住宅の値上がりを記録したい場合、一部の人々は別の勘定科目を作成し、現在の物件の値上がりだけを記録します。住宅の価値は上がることも下がることもあるため、この値上がりはマイナスになることもあります。この方法の利点は、資産の要約において、購入時の価格と現在の値上がりの2つの勘定科目が含まれ、住宅のリアルタイムの価格を反映できることです。
私はこの方法を採用しませんでした。主な理由は以下の通りです：
- 住宅の現在の価値は推定に過ぎず、参考程度のもので、実際の価値はありません。通常、RedfinやZillowなどのウェブサイトで物件の評価額を確認できますが、個人的にはその参考価値は高くないと考えています。また、資産合計にこれらの値をリアルタイムで組み込むことも考慮しませんでした。
- 個人的には、住宅ローンが完済される前は、住宅のキャッシュフローがマイナス（ローン返済、固定資産税、維持費など）であるため、ある意味ではまだ負債であると考えます。したがって、資産に早期に組み込むと、資産が豊かになり値上がりしたかのような錯覚を与える可能性があり、私はこの錯覚を避けたいと考えています。
私が住宅の値上がりを記録するために使用する方法は、後でRSU（制限付き株式単位）をモデリングする方法とも関連します。この方法は、仮想通貨単位を使用することです。あなたの基本通貨がUSDであれば、USD.UNVEST（未確定）のような単位を使用できます。この資産の増減はUSDでは記録されません。このようにして、私の本来の目的を達成できます。つまり、住宅の値上がりを記録しつつ、この値上がりが最終的な貸借対照表（バランスシート）には含まれないようにすることです。
2020-01-01 price HOUSE.ABC 1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,400,000 USD.UNVEST住宅に価格を定期的に設定するだけで、Favaのコモディティページで住宅の参考価格の推移を追跡できます。しかし、貸借対照表（バランスシート）では、住宅の価格は購入時の価格のままです。つまり、あなたの総資産は、当時の頭金と、返済し続けている元金の合計です。この資産の最終的な変動は、住宅を売却したときにのみ発生します。
売却
まだ物件を売却した経験がなく、売却時にかかる様々な諸費用が不明確なため、これは仮定のシナリオです。
2025年1月1日に、物件が140万ドルに値上がりし、いくつかの参考データは以下の通りだと仮定します：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| ローン残高 | 709,656.20 |
| 仲介手数料（6%） | 72,000 |
| その他の決済手数料 | 10,000 |
Aさんが物件を売却することを決め、最終的な売却価格は130万ドルです。
2025-01-01 * "住宅を売却"
Assets:Property:US:CA:123ABC -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 709,656.20 USD
Expenses:Home:Agent:Fee 72,000 USD
Expenses:Home:ClosingCost 10,000 USD
Expenses:Home:Tax 90,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankAここでは、5年間のうち2年間は自己居住であると仮定しているため、50万ドルの値上がりに対する税金はかからないとしています。ここでは適当な数字を計算しました。最終的にAさんの口座に入るお金は418,343.8ドルで、そのうち20万ドルは当時の頭金、約10万ドルは支払った利息です。したがって、最終的なAさんの帳簿上の利益は約10万ドルです。なお、私の計算は公正ではないことに注意してください。結局、Aさんはこの5年間、家賃を節約できたわけですし、メンテナンスやリフォームなど、住宅に関するその他の費用があるかもしれません。
これを貸借対照表に反映するには、この価格設定を追加できます。
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,300,000 USD自分で試す
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