Modélisation des transactions immobilières dans Beancount

Les transactions immobilières peuvent constituer l'activité financière la plus importante de la vie d'une famille. Cet article explique comment modéliser l'immobilier dans Beancount. Je traite l'immobilier comme un actif et l'appréciation de la maison comme un gain non réalisé. De plus, le prêt hypothécaire est modélisé comme un passif, et les intérêts sont considérés comme une dépense.

Supposons que M. A ait acheté une maison de luxe située au 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 le 1er janvier 2020, pour un prix de 1 million. Le taux d'intérêt est de 3,0 %, l'apport personnel est de 20 % et le montant du prêt est de 800 000.

Élément	Montant
Montant du prêt hypothécaire	800 000
Taux d'intérêt	3 %
Durée du prêt	30 ans
Coût total du prêt	1 478 219,62
Mensualités	4 106,17
Assurance habitation	1 300 par an (39 000 au total)
Taxe foncière	7 500 par an (225 000 au total)
Remboursement final du prêt	Déc. 2049
Total des intérêts payés	414 219,62

Créer les comptes

Premièrement, nous traitons la maison comme un Actif (Asset). Puisque la maison est répertoriée comme un Actif, elle doit recevoir une unité. Dans ce cas, la quantité unitaire est de un ; il est peu probable qu'il y en ait plusieurs, et même s'il s'agit de la nième maison, nous voudrions l'enregistrer dans un Actif séparé. C'est-à-dire qu'une maison correspond à un Actif, et cet Actif possède une unité spéciale dont la valeur ne peut être que 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

Dans la première ligne ici, nous avons défini une unité de commodité représentant la maison. À la quatrième ligne, nous avons défini un compte d'actif, qui détient l'unité de commodité précédemment définie comme la maison. À la cinquième ligne, nous avons défini un compte pour la banque prêteuse. Comme il s'agit d'une dette, elle relève de la catégorie des Passifs (Liabilities).

Achat

Avec les comptes configurés comme ci-dessus, l'acte d'acheter une maison équivaut à :

emprunter de l'argent (dette) + dépenser de l'argent (apport personnel) = 1 maison à l'actif

La référence la plus importante lors de l'achat d'un bien immobilier est probablement le décompte de règlement de l'acheteur (Buyer’s Settlement Statement), qui détaille clairement les flux financiers.

2020-01-01 * "Achat de la maison"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Ici, nous détaillons la transaction d'achat de la maison, où l'argent sort de certaines banques (utilisé pour l'apport et d'autres frais), un prêt est contracté (s'ajoutant au passif), et une maison est acquise (ajoutée à l'actif).

Remboursement du prêt hypothécaire

Sur la base du record d'achat ci-dessus, nous devons actuellement 800 000 USD. En raison des intérêts, et considérant que tous les prêts aux États-Unis sont amortis de manière égale en termes de principal et d'intérêts, le paiement mensuel comprend une partie pour les intérêts et une partie pour le principal. Au début, les intérêts constituent la majorité.

Pour enregistrer le remboursement du prêt, il vous suffit de consulter le relevé de votre banque prêteuse. Vous devez simplement savoir quelle part du capital vous remboursez chaque mois, le reste étant les intérêts. Les intérêts sont comptabilisés comme une Dépense (Expense).

2020-02-01 * "Paiement de la mensualité"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Cette écriture détaille le paiement mensuel de l'hypothèque qui est soustrait de votre compte d'épargne joint. Le remboursement du capital réduit le passif, tandis que la partie intérêts est traitée comme une dépense.

Valorisation

Si vous souhaitez enregistrer la plus-value du bien, certaines personnes créent un compte séparé, enregistrant uniquement l'appréciation du bien actuel. Étant donné que la valeur de la maison peut augmenter ou diminuer, cette appréciation peut être négative. L'avantage est que dans le résumé de vos actifs totaux, ces deux comptes seront inclus : l'un pour la valeur de la maison au moment de la transaction, et l'autre pour la plus-value actuelle, reflétant ainsi le prix du marché en temps réel.

Je n'ai pas adopté cette méthode, principalement pour les raisons suivantes :

1. La valeur actuelle de la maison ne peut être qu'une estimation, à titre indicatif seulement, sans valeur pratique. Généralement, je ne peux obtenir l'évaluation du bien que sur des sites comme Redfin ou Zillow, et je ne pense pas personnellement qu'elle ait une grande valeur de référence. Je n'ai pas non plus envisagé d'intégrer ces plus-values dans les actifs totaux en temps réel.
2. Personnellement, je pense qu'avant que le prêt ne soit remboursé, si le flux de trésorerie de la maison est négatif, dans une certaine mesure, la propriété est toujours un passif. Par conséquent, l'intégrer prématurément aux actifs donnerait une illusion d'enrichissement et de plus-value, et je souhaite personnellement éviter cette illusion.

La méthode que j'utilise pour enregistrer l'appréciation de la propriété est celle qui sera également discutée plus tard pour la modélisation des RSU. Cette méthode consiste à utiliser une unité de monnaie virtuelle. En supposant que votre devise de base soit l'USD, nous pouvons utiliser USD.UNVEST (il semble inutile de créer une nouvelle Commodity pour cela) pour indiquer que cet actif est calculé dans une devise spéciale. La croissance ou la réduction de cet actif ne sera pas enregistrée en USD. De cette façon, je peux atteindre mon objectif initial, à savoir enregistrer la plus-value de la maison, sans que cette plus-value ne soit incluse dans le bilan final (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Il vous suffit d'évaluer votre propriété en USD.UNVEST régulièrement.

Ainsi, sur la page Commodity de Fava, vous pouvez suivre la tendance du prix de référence de la maison. Mais sur la page du Bilan (Balance Sheet), le prix de la maison reste celui au moment de la transaction. C'est-à-dire que vos actifs totaux correspondent toujours à votre apport de l'époque, plus le capital que vous continuez à rembourser. Le changement final de cet actif ne devrait se produire qu'au moment de la vente ou du rachat.

Vente

Comme aucun bien n'a encore été vendu et que les divers frais annexes intermédiaires ne sont pas clairs, il s'agit d'un scénario hypothétique.

Supposons qu'au 1er janvier 2025, la propriété ait pris de la valeur pour atteindre 1 400 000 $, et que certaines données de référence soient les suivantes :

Poste	Montant
Solde	709 656,20
Frais d'agence (6 %)	72 000
Autres frais de clôture	10 000

La personne A décide de vendre la propriété, et le prix de vente final de la maison est de 1 300 000 $.

2025-01-01 * "Vente de la maison"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Ici, on suppose que le bien a été occupé par son propriétaire pendant 2 années sur 5, de sorte que la plus-value de 500 000 n'a pas besoin d'être imposée. J'ai calculé un chiffre au hasard ici. Au final, la somme qui arrive sur le compte de la personne A est de 418 343,8 $, dont 200 000 correspondent à l'apport initial de l'époque, et environ 100 000 d'intérêts ont été payés. Ainsi, au final, le bénéfice comptable pour la personne A est d'environ 100 000. Il convient de noter que mon calcul n'est pas exhaustif ; après tout, la personne A a économisé un loyer pendant ces 5 ans, et il peut y avoir d'autres dépenses liées à la maison, comme l'entretien, la décoration, et ainsi de suite.

Pour refléter cela dans le bilan, vous pouvez ajouter cette évaluation de prix.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD