Modelització de transaccions immobiliàries a Beancount
Les transaccions immobiliàries poden constituir l'activitat financera més important en la vida d'una família. Aquest article explica com modelar els béns immobles a Beancount. Tracto els béns immobles com un actiu i la revalorització de la casa com un guany no realitzat. A més, la hipoteca es modela com un passiu i els interessos es consideren una despesa.
Suposem que el Sr. A va comprar una casa de luxe situada al 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 l'1 de gener de 2020, per un preu d'1 milió. El tipus d'interès és del 3,0 %, la paga i senyal és del 20 % i l'import del préstec és de 800.000.
| Concepte | Import |
|---|---|
| Import de la hipoteca | 800.000 |
| Tipus d'interès | 3 % |
| Període de la hipoteca | 30 anys |
| Cost total de la hipoteca | 1.478.219,62 |
| Pagaments mensuals | 4.106,17 |
| Assegurança de la llar | 1.300 per any (39.000 total) |
| Impost sobre béns immobles (IBI) | 7.500 per any (225.000 total) |
| Amortització total del préstec | Des. 2049 |
| Total d'interessos pagats | 414.219,62 |
Crear comptes
En primer lloc, tractem la casa com un Actiu (Asset). Atès que la casa es llista com un Actiu, cal assignar-li una unitat. En aquest cas, la quantitat de la unitat és només una, ja que és poc probable que n'hi hagi diverses i, fins i tot si es tractés de la n-èsima casa, voldríem registrar-la en un Actiu separat. És a dir, una casa correspon a un Actiu, i aquest Actiu té una unitat especial; el seu valor només pot ser possiblement 1.
2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan USD
En la primera línia hem definit una unitat de mercaderia (commodity) que representa la casa. En la quarta línia, hem definit un compte d'Actiu, que conté la unitat de mercaderia definida anteriorment com la casa. En la cinquena línia, hem definit un compte per al banc prestador. Com que és un deute, entra dins de la categoria de Passius (Liabilities).
Compra
Amb els comptes configurats com s'ha indicat anteriorment, l'acte de comprar una casa equival a:
demanar diners prestats (deute) + gastar diners (paga i senyal) = 1 casa en actiu
La referència més important a l'hora de comprar una propietat és probablement la Declaració de Liquidació del Comprador (Buyer’s Settlement Statement), que detalla clarament el flux de diners.
2020-01-01 * "Compra de la casa"
Assets:Property:US:CA:123ABC 1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
Assets:Bank:US:SomeBankA -100,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankB -101,000 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan -800,000.00 USD
Expenses:Home:Insurance 1,000 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost
Aquí detallem la transacció de compra de la casa, on els diners surten d'alguns bancs (utilitzats per a la paga i senyal i altres despeses), es contracta un préstec (augmentant els passius) i s'obté una casa (afegida als actius).
Amortització de la hipoteca
D'acord amb el registre de compra anterior, actualment devem 800.000 USD. A causa dels interessos, i considerant que tots els préstecs als EUA s'amortitzen de manera constant pel que fa a capital i interessos, el pagament mensual inclou una part d'interessos i una part de capital (principal). En les primeres etapes, els interessos constitueixen la major part.
Per registrar el reemborsament del préstec, només cal que comproveu l'extracte del vostre banc hipotecari. Només cal saber quina part del capital esteu tornant cada mes, i la resta són interessos. L'interès es comptabilitza com una Despesa (Expense).
2020-02-01 * "Pagament de la hipoteca"
Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint -3,372.83 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 1,376.26 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest
Aquesta entrada detalla el pagament mensual de la hipoteca que es resta del vostre compte d'estalvi conjunt. El reemborsament del capital redueix el passiu, mentre que la part dels interessos es tracta com una despesa.
Revalorització
Si voleu registrar la revalorització de la propietat, algunes persones creen un compte separat on només registren la revalorització de la propietat actual. Tenint en compte que el valor de la casa pot augmentar o disminuir, aquesta revalorització pot ser negativa. L'avantatge d'això és que en el resum dels vostres actius totals, s'inclouran aquests dos comptes, un pel valor de la casa en el moment de la transacció i l'altre per la revalorització actual, reflectint així el preu de la casa en temps real.
Jo no he adoptat aquest mètode, principalment pels motius següents:
- El valor actual de la casa només pot ser una estimació, només a títol de referència, sense valor pràctic. Normalment, només puc obtenir l'avaluació de la propietat en llocs web com Redfin o Zillow, i personalment no crec que tingui un valor de referència alt. Tampoc he considerat incorporar aquestes revaloritzacions als actius totals en temps real.
- Personalment, crec que abans que es pagui la hipoteca, si el flux de caixa de la casa és negatiu, fins a cert punt, la propietat continua sent un passiu. Per tant, incorporar-la als actius prematurament donarà una il·lusió d'actius enriquits i revaloritzats, i personalment vull evitar aquesta il·lusió.
El mètode que utilitzo per registrar la revalorització de la propietat —que també es comentarà més endavant sobre com modelar les RSU— consisteix a utilitzar una unitat de moneda virtual. Suposant que la vostra moneda base és el USD, podem utilitzar USD.UNVEST (sembla que no cal crear una nova Commodity per a això) per indicar que aquest actiu es calcula en una moneda especial. El creixement o la reducció d'aquest actiu no es registrarà en USD. D'aquesta manera, puc aconseguir el meu objectiu original, que és registrar la revalorització de la casa, i aquesta revalorització no s'inclourà en el balanç de situació final (Balance Sheet).
2020-01-01 price HOUSE.ABC 1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,400,000 USD.UNVEST
Només cal que poseu preu a la vostra propietat en USD.UNVEST periòdicament.
Així, a la pàgina de mercaderies (Commodity) de Fava, podeu fer el seguiment de la tendència del preu de referència de la casa. Però a la pàgina del balanç de situació (Balance Sheet), el preu de la casa continua sent el preu de la casa en el moment de la transacció. És a dir, els vostres actius totals continuen sent els diners de la paga i senyal d'aquell moment, més el capital que aneu amortitzant. El canvi final d'aquest actiu només s'hauria de produir quan vengueu la casa.
Venda
Com que encara no s'ha venut cap propietat i les diverses despeses vàries pel mig no estan clares, aquest és un escenari hipotètic.
Suposem que, l'1 de gener de 2025, la propietat s'ha revaloritzat fins als 1.400.000 $, i algunes dades de referència són les següents:
| Concepte | Import |
|---|---|
| Saldo | 709.656,20 |
| Comissió de l'agent (6 %) | 72.000 |
| Altres despeses de tancament | 10.000 |
La Persona A decideix vendre la propietat, i el preu final de venda de la casa és d'1.300.000 $.
2025-01-01 * "Venda de la casa"
Assets:Property:US:CA:123ABC -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 709,656.20 USD
Expenses:Home:Agent:Fee 72,000 USD
Expenses:Home:ClosingCost 10,000 USD
Expenses:Home:Tax 90,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankA
Aquí se suposa que 2 de cada 5 anys han estat d'ús propi (residència habitual), per la qual cosa la plusvàlua de 500.000 no ha de tributar. He calculat una xifra a l'atzar aquí. Al final, els diners que entren al compte de la Persona A són 418.343,8 $, dels quals 200.000 corresponen a l'entrada d'aquell moment, i s'han pagat uns 100.000 en interessos. Per tant, al final, el benefici comptable per a la Persona A és d'uns 100.000. Val la pena assenyalar que el meu càlcul no és del tot precís; al cap i a la fi, la Persona A s'ha estalviat el lloguer durant aquests 5 anys, i pot haver-hi altres despeses en la casa, com ara manteniment, reformes, etcètera.
Per reflectir això en el balanç de situació, podeu afegir aquesta valoració.
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,300,000 USD
