Les transaccions immobiliàries poden constituir l'activitat financera més gran en la vida d'una família. Aquest article explica com modelar béns immobles a Beancount. Tracto els béns immobles com un actiu i l'apreciació de la casa com un guany no realitzat. A més, la hipoteca es modela com un passiu, i els interessos es consideren una despesa.
Suposem que el Sr. A va comprar una casa de luxe situada al 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 l'1 de gener de 2020, per un preu d'1 milió. El tipus d'interès és del 3,0%, el pagament inicial és del 20% i l'import del préstec és de 800.000.
| Element | Import |
|---|---|
| Import de la hipoteca | 800.000 |
| Tipus d'interès | 3% |
| Període de la hipoteca | 30 anys |
| Cost total de la hipoteca | 1.478.219,62 |
| Pagaments mensuals | 4.106,17 |
| Assegurança de la llar | 1.300 per any (39.000 total) |
| Impost sobre la propietat | 7.500 per any (225.000 total) |
| Amortització del préstec | Des 2049 |
| Total d'interessos pagats | 414.219,62 |
Crear Comptes
En primer lloc, tractem la casa com un Actiu. Com que la casa es llista com un Actiu, se li ha de donar una unitat. En aquest cas, la quantitat de la unitat és només una, és poc probable que n'hi hagi múltiples, i fins i tot si és l'enèsima casa, voldríem registrar-la en un Actiu separat. És a dir, una casa correspon a un Actiu, i aquest Actiu té una unitat especial, el seu valor només pot ser possiblement 1.
2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan USDA la primera línia, hem definit una unitat de mercaderia que representa la casa. A la quarta línia, hem definit un compte d'Actiu, que conté la unitat de mercaderia definida anteriorment com la casa. A la cinquena línia, hem definit un compte per al banc prestador. Com que és un passiu, cau sota la categoria de Passius.
Compra
Amb els comptes configurats com a dalt, l'acte de comprar una casa equival a
demanar diners prestat (deute) + gastar diners (pagament inicial) = 1 casa en actiusLa referència més important en comprar una propietat és probablement el Comptes de Liquidació del Comprador, que descriu clarament el flux de diners.
2020-01-01 * "Comprant la casa"
Assets:Property:US:CA:123ABC 1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
Assets:Bank:US:SomeBankA -100,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankB -101,000 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan -800,000.00 USD
Expenses:Home:Insurance 1,000 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCostAquí, estem detallant la transacció de comprar la casa, on els diners surten d'alguns bancs (utilitzats per al pagament inicial i altres despeses), es pren un préstec (afegint als passius), i s'obté una casa (afegida als actius).
Pagar les hipoteques
Basant-nos en el registre de compra anterior, actualment devem 800.000 USD. A causa dels interessos, i considerant que tots els préstecs als EUA s'amortitzen igualment en termes de principal i interessos, el pagament mensual inclou una part per a interessos i una part per al principal. En les primeres etapes, els interessos constitueixen la majoria.
Per registrar el reemborsament del préstec, tot el que has de fer és consultar l'extracte del teu banc del préstec. Només has de saber quant del principal estàs reemborsant cada mes, i la resta són interessos. Els interessos es comptabilitzen com una Despesa.
2020-02-01 * "Pagament de la hipoteca"
Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint -3,372.83 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 1,376.26 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:InterestAquesta entrada detalla el pagament mensual de la hipoteca que es resta del vostre compte d'estalvi conjunt. El reemborsament del principal redueix el passiu, mentre que la part d'interessos es tracta com una despesa.
Apreciació
Si vols registrar l'apreciació de la propietat, algunes persones creen un compte separat, registrar només l'apreciació de la propietat actual. Considerant que el valor de la casa pot augmentar o disminuir, aquesta apreciació pot ser negativa. L'avantatge d'això és que en el resum dels teus actius totals, aquests dos comptes s'inclouran, un per al valor de la casa en el moment de la transacció, i l'altre per a l'apreciació actual de la casa, reflectint així el preu de la casa en temps real.
No vaig adoptar aquest mètode, principalment per les següents raons:
- El valor actual de la casa només pot ser una estimació, només per a referència, sense valor pràctic. Normalment, només puc obtenir l'avaluació de la propietat en llocs web com Redfin o Zillow, i personalment no crec que tingui un alt valor de referència. Tampoc vaig considerar incorporar aquestes apreciacions en els actius totals en temps real.
- Personalment, crec que abans que la hipoteca estigui pagada, si el flux de caixa de la casa és negatiu, fins a cert punt, la propietat encara és un passiu. Per tant, incorporar-la als actius prematurament et donarà una il·lusió d'enriquiment d'actius i apreciació, i personalment vull evitar aquesta il·lusió.
El mètode que faig servir per registrar l'apreciació de la propietat, que també es discutirà més endavant sobre com modelar RSUs. Aquest mètode és utilitzar una unitat de moneda virtual. Assumint que la teva moneda base és USD, podem utilitzar USD.UNVEST (sembla que no cal crear una nova Mercaderia per a això) per indicar que aquest actiu es calcula en una moneda especial. El creixement o reducció d'aquest actiu no es registrarà en USD. D'aquesta manera, puc aconseguir el meu objectiu original, és a dir, registrar l'apreciació de la casa, i aquesta apreciació no s'inclourà en el balanç final (Balanç de Situació).
2020-01-01 price HOUSE.ABC 1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,400,000 USD.UNVESTNomés cal que valoris la teva propietat en USD.UNVEST regularment.
Així, a la pàgina de Mercaderies de Fava, pots fer un seguiment de la tendència del preu de referència de la casa. Però a la pàgina del Balanç de Situació, el preu de la casa és encara el preu de la casa en el moment de la transacció. És a dir, els teus actius totals són encara els teus diners de pagament inicial en aquell moment, més el principal que continues amortitzant. El canvi final d'aquest actiu només hauria de passar quan compres una casa.
Venda
Com que cap propietat s'ha venut encara i les diverses despeses diverses enmig no són clares, aquest és un escenari hipotètic.
Suposem que l'1 de gener de 2025, la propietat s'ha apreciat a $1.400.000, i algunes dades de referència són les següents:
| Element | Import |
|---|---|
| Balanç | 709.656,20 |
| Comissió d'agent (6%) | 72.000 |
| Altres despeses de tancament | 10.000 |
La persona A decideix vendre la propietat, i el preu final de venda de la casa és $1.300.000.
2025-01-01 * "Vent la casa"
Assets:Property:US:CA:123ABC -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 709,656.20 USD
Expenses:Home:Agent:Fee 72,000 USD
Expenses:Home:ClosingCost 10,000 USD
Expenses:Home:Tax 90,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankAAquí se suposa que 2 de cada 5 anys són d'ocupació pròpia, per tant, l'apreciació de 500.000 no ha de tributar. Vaig calcular aleatòriament un número aquí. Al final, els diners que entren al compte de la persona A són $418.343,8, dels quals 200.000 són el pagament inicial en aquell moment, i uns 100.000 en interessos s'han pagat. Així, al final, el benefici comptable per a la persona A és d'uns 100.000. Val la pena assenyalar que el meu càlcul no és just, després de tot, la persona A ha estalviat lloguer durant aquests 5 anys, i hi pot haver altres despeses a la casa, com ara manteniment, decoració, etc.
Per reflectir això en el balanç, pots afegir aquesta valoració.
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,300,000 USDProva-ho Tu Mateix
Explora un llibre major d'exemple de béns immobles en viu amb seguiment d'hipoteca, depreciació i transaccions de venda de propietats: