Transações imobiliárias podem constituir a maior atividade financeira na vida de uma família. Este artigo explica como modelar imóveis no Beancount. Trato imóveis como ativos e a valorização da casa como ganho não realizado. Além disso, a hipoteca é modelada como um passivo, e os juros são considerados uma despesa.
Vamos supor que o Sr. A comprou uma casa de luxo localizada na Rua ABC, 123, Cidade XYZ, CA, 12345, em 1º de janeiro de 2020, por 1 milhão. A taxa de juros é de 3,0%, a entrada é de 20% e o valor do empréstimo é de 800.000.
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor da Hipoteca | 800.000 |
| Taxa de Juros | 3% |
| Período da Hipoteca | 30 anos |
| Custo Total da Hipoteca | 1.478.219,62 |
| Pagamentos Mensais | 4.106,17 |
| Seguro Residencial | 1.300 por ano (39.000 total) |
| Imposto Predial | 7.500 por ano (225.000 total) |
| Quitação do Empréstimo | Dez 2049 |
| Total de Juros Pagos | 414.219,62 |
Criando Contas
Primeiramente, tratamos a casa como um Ativo. Como a casa está listada como um Ativo, ela precisa receber uma unidade. Neste caso, a quantidade unitária é apenas uma, é improvável que haja múltiplas, e mesmo se for a enésima casa, queremos registrá-la em um Ativo separado. Ou seja, uma casa corresponde a um Ativo, e este Ativo tem uma unidade especial, seu valor só pode ser 1.
2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
name: "Rua ABC, 123, Cidade XYZ, CA, 12345"
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan USDNa primeira linha aqui, definimos uma unidade de commodity que representa a casa. Na quarta linha, definimos uma conta de Ativo, que mantém a unidade de commodity definida anteriormente como a casa. Na quinta linha, definimos uma conta para o banco credor. Como é um passivo, ela se enquadra na categoria Passivos.
Compra
Com as contas configuradas como acima, o ato de comprar uma casa é equivalente a
pedir dinheiro emprestado (dívida) + gastar dinheiro (entrada) = 1 casa em ativosA referência mais importante ao comprar uma propriedade é provavelmente a Declaração de Liquidação do Comprador, que descreve claramente o fluxo de dinheiro.
2020-01-01 * "Compra da casa"
Assets:Property:US:CA:123ABC 1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
Assets:Bank:US:SomeBankA -100,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankB -101,000 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan -800,000.00 USD
Expenses:Home:Insurance 1,000 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCostAqui, estamos detalhando a transação de compra da casa, onde o dinheiro sai de alguns bancos (usado para a entrada e outras despesas), um empréstimo é contraído (adicionando aos passivos) e uma casa é adquirida (adicionada aos ativos).
Pagando a Hipoteca
Com base no registro de compra acima, atualmente devemos 800.000 USD. Devido aos juros, e considerando que todos os empréstimos nos EUA são amortizados igualmente em termos de principal e juros, o pagamento mensal inclui uma parte para juros e uma parte para o principal. Nos estágios iniciais, os juros constituem a maior parte.
Para registrar o pagamento do empréstimo, tudo o que você precisa fazer é verificar o extrato do seu banco de hipoteca. Você só precisa saber quanto do principal está pagando a cada mês, e o restante são juros. Os juros são contados como uma Despesa.
2020-02-01 * "Pagamento da hipoteca"
Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint -3,372.83 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 1,376.26 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:InterestEste lançamento detalha o pagamento mensal da hipoteca, que é subtraído da sua conta poupança conjunta. O reembolso do principal reduz o passivo, enquanto a parte dos juros é tratada como uma despesa.
Valorização
Se você quiser registrar a valorização da propriedade, algumas pessoas criam uma conta separada, registrando apenas a valorização da propriedade atual. Considerando que o valor da casa pode aumentar ou diminuir, essa valorização pode ser negativa. A vantagem disso é que, no resumo dos seus ativos totais, essas duas contas serão incluídas: uma para o valor da casa no momento da transação e a outra para a valorização atual da casa, refletindo assim o preço em tempo real da casa.
Eu não adotei esse método, principalmente pelas seguintes razões:
- O valor atual da casa só pode ser uma estimativa, apenas para referência, sem valor prático. Normalmente, só consigo obter a avaliação da propriedade em sites como Redfin ou Zillow, e pessoalmente não acho que tenha alto valor de referência. Também não considerei incorporar essas valorizações nos ativos totais em tempo real.
- Pessoalmente, acho que antes de a hipoteca ser quitada, se o fluxo de caixa da casa for negativo, até certo ponto, a propriedade ainda é um passivo. Portanto, incorporá-la prematuramente aos ativos lhe dará uma ilusão de ativos e valorização enriquecidos, e pessoalmente quero evitar essa ilusão.
O método que uso para registrar a valorização da propriedade, que também será discutido mais adiante sobre como modelar RSUs, é usar uma unidade de moeda virtual. Supondo que sua moeda base seja USD, podemos usar USD.UNVEST (parece que não há necessidade de criar uma nova commodity para isso) para indicar que esse ativo é calculado em uma moeda especial. O crescimento ou redução desse ativo não será registrado em USD. Dessa forma, posso alcançar meu objetivo original, que é registrar a valorização da casa, e essa valorização não será incluída no balanço patrimonial final.
2020-01-01 price HOUSE.ABC 1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,400,000 USD.UNVESTVocê só precisa precificar sua propriedade em USD.UNVEST regularmente.
Assim, na página de Commodities do Fava, você pode acompanhar a tendência do preço de referência da casa. Mas na página do Balanço Patrimonial, o preço da casa ainda é o preço da casa no momento da transação. Ou seja, seus ativos totais ainda são o dinheiro da entrada naquele momento, mais o principal que você continua pagando. A mudança final desse ativo só deve ocorrer quando você comprar uma casa.
Venda
Como nenhuma propriedade foi vendida ainda e as várias taxas diversas no meio não são claras, este é um cenário hipotético.
Suponha que, em 1º de janeiro de 2025, a propriedade tenha valorizado para $1.400.000, e alguns dados de referência são os seguintes:
| Item | Valor |
|---|---|
| Saldo | 709.656,20 |
| Taxa do corretor (6%) | 72.000 |
| Outras taxas de fechamento | 10.000 |
A Pessoa A decide vender a propriedade, e o preço final de venda da casa é $1.300.000.
2025-01-01 * "Venda da casa"
Assets:Property:US:CA:123ABC -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 709,656.20 USD
Expenses:Home:Agent:Fee 72,000 USD
Expenses:Home:ClosingCost 10,000 USD
Expenses:Home:Tax 90,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankAAqui, assume-se que 2 dos 5 anos são de ocupação própria, então a valorização de 500.000 não precisa ser tributada. Calculei um número aleatoriamente aqui. No final, o dinheiro que entra na conta da Pessoa A é $418.343,8, dos quais 200.000 é a entrada na época e cerca de 100.000 em juros já foram pagos. Portanto, no final, o lucro contábil para a Pessoa A é em torno de 100.000. Vale a pena notar que meu cálculo não é justo, afinal, a Pessoa A economizou aluguel durante esses 5 anos, e pode haver outras despesas na casa, como manutenção, decoração e assim por diante.
Para refletir isso no balanço patrimonial, você pode adicionar essa precificação.
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,300,000 USDExperimente Você Mesmo
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