Формуляр 1098 на IRS: Пълно ръководство за вашето извлечение за лихви по ипотека

Повечето собственици на жилища хвърлят своя формуляр 1098 в купчината данъчни документи, без наистина да разбират какво означава той за техния бюджет. Това е скъпоструваща грешка — за много собственици на жилища лихвата по ипотеката е най-голямото налично детайлизирано приспадане (itemized deduction), което потенциално спестява хиляди долари през всеки данъчен сезон.

Това ръководство разяснява всичко, което трябва да знаете за формуляр 1098 на IRS: какво представлява той, какво означава всяко поле, как да го използвате в данъчната си декларация и какво се е променило през 2026 г., което прави този формуляр по-ценен от всякога.

Какво представлява формуляр 1098 на IRS?

Формуляр 1098, официално наречен Извлечение за лихви по ипотека (Mortgage Interest Statement), е данъчен формуляр, който вашият ипотечен кредитор ви изпраща всеки януари. Той отчита колко лихви по ипотека, ипотечни застрахователни премии (MIP) и точки (points) сте платили през предходната данъчна година.

Формулярът служи за две цели:

1. За вас (заемополучателя): Той предоставя информацията, която ви е необходима, за да поискате приспадане на ипотечната лихва във вашата федерална данъчна декларация.
2. За кредитора: Той документира получената от тях лихва, която те трябва да отчетат като доход пред IRS.

Ако сте платили 600 долара или повече лихви по ипотека през календарната година, вашият кредитор е законово задължен да ви изпрати формуляр 1098 до 31 януари.

Кой получава формуляр 1098?

Ще получите формуляр 1098, ако:

• Имате ипотека върху вашето основно или второ жилище
• Сте платили 600 долара или повече лихви през годината
• Вашият кредитор е финансова институция, кредитен съюз, спестовна и заемна каса или всеки бизнес, който редовно получава лихви по ипотеки

Няма да получите формуляр 1098, ако имате ипотека от частен кредитор (например член на семейството) или ако имотът е под наем или инвестиционен имот — въпреки че лихвите по тези заеми все още могат да бъдат приспадани съгласно различни правила.

Разбиране на всяко поле във формуляр 1098

Формулярът има 11 полета, но няколко са по-важни от останалите за вашата данъчна декларация:

Поле 1: Получена лихва по ипотека

Това е най-важното поле. То показва общата лихва по ипотеката, която сте платили през годината. Това е основната цифра, която ще прехвърлите в данъчната си декларация, за да поискате приспадане на лихвата по ипотеката.

Поле 2: Неизплатена главница по ипотеката

Салдото по вашия неизплатен заем към 1 януари от отчетната година (или датата на сключване, ако ипотеката е нова). IRS използва това, за да провери дали вашето приспадане попада в разрешените лимити на дълга.

Поле 3: Дата на сключване на ипотеката

Датата, на която е започнал вашият ипотечен заем. Тази дата е важна за определяне на това кой лимит за приспадане се прилага за вашия заем (повече за това по-долу).

Поле 4: Възстановяване на надплатена лихва

Ако вашият кредитор е възстановил лихва, която сте надплатили през предходна година, тази сума се появява тук. Технически това е облагаем доход, ако сте приспаднали първоначалното плащане.

Поле 5: Застрахователни премии по ипотека (MIP)

Ако плащате частна ипотечна застраховка (PMI) или ипотечни застрахователни премии на FHA, тези плащания се появяват в поле 5. За данъчната 2026 г. ипотечните застрахователни премии остават приспадаеми като ипотечна лихва в Приложение A (Schedule A).

Поле 6: Точки, платени при покупка на основно жилище

Точки (наричани още такси за сключване на заем или дисконтни точки), които сте платили, когато първоначално сте купили дома си. Те обикновено се приспадат изцяло в годината, в която сте ги платили, ако отговарят на изискванията на IRS, въпреки че точките при рефинансирани ипотеки обикновено трябва да се приспадат за периода на заема.

Полета 7–9: Информация за имота

Тези полета идентифицират адреса на имота, дали имате няколко имота, обезпечаващи ипотеката, и дали имотът е основното жилище на заемополучателя.

Поле 10: Друга информация

Кредиторите могат да използват това поле, за да предоставят допълнителна информация, свързана с вашето приспадане.

Поле 11: Дата на придобиване на ипотеката

За ипотеки, придобити след 2016 г., това поле показва кога кредиторът е придобил ипотеката. Използва се основно за институционално отчитане.

Приспадане на лихви по ипотека: Какво трябва да знаете

Лимити за приспадане

Не всички лихви по ипотеки се приспадат изцяло. Законът за данъчните облекчения и работните места (TCJA) от 2017 г. установи настоящите лимити:

Дата на сключване на заема	Лимит на дедуктивен дълг	Лимит за MFS
След 15 декември 2017 г.	$750,000	$375,000
На или преди 15 декември 2017 г.	$1,000,000	$500,000

Ако остатъкът по вашата ипотека надвишава тези лимити, можете да приспаднете само пропорционален дял от лихвата. Например, ако имате заем от 1 милион долара, сключен през 2022 г., можете да приспаднете 75% от лихвата, отчетена в поле 1.

Квалифицирани жилища

Приспадането се прилага за:

• Вашето основно жилище (домът, в който живеете през по-голямата част от годината)
• Едно второ жилище (ваканционен дом, хижа, лодка със съоръжения за спане/готвене/баня)

Не можете да приспадате ипотечна лихва за трети имот, инвестиционен имот или имот под наем чрез Приложение А (лихвата за имот под наем отива вместо това в Приложение Д).

Детайлизиране срещу ползване на стандартното данъчно облекчение

За да се възползвате от Формуляр 1098, трябва да детайлизирате данъчните си облекчения в Приложение А (Schedule A). За данъчната 2026 година стандартното данъчно облекчение е:

• $16,100 за подаващи индивидуално
• $32,200 за семейни двойки, подаващи съвместно
• $24,150 за глави на домакинства

Ако общата сума на вашите детайлизирани данъчни облекчения — ипотечна лихва, имотни данъци, благотворителни дарения и други допустими разходи — надвишава вашето стандартно данъчно облекчение, детайлизирането има смисъл. Ако не го надвишава, за вас е по-изгодно да изберете стандартното данъчно облекчение, дори ако сте платили значителна ипотечна лихва.

Големи новини за 2026 г.: Промяната в ограничението SALT

Ето нещо, което прави Формуляр 1098 особено важен за внимание през тази година: ограничението за дедукцията на щатските и местните данъци (SALT) се увеличи драстично за 2026 г.

От 2018 г. до края на 2025 г. дедукцията SALT беше ограничена до $10,000. Това ограничение попречи на милиони собственици на жилища в щати с високи данъци като Калифорния, Ню Йорк и Ню Джърси да детайлизират облекченията си, тъй като техните имотни данъци често надвишаваха прага на стандартното облекчение само в комбинация с ипотечната лихва — но лимитът SALT от $10,000 ги оставяше под този праг.

За 2026 г. лимитът SALT се е увеличил на приблизително $40,000 (коригиран спрямо инфлацията). Тази промяна означава, че много собственици на жилища, които преди това не са имали причина да детайлизират, сега могат да извлекат значителна полза от това — и Формуляр 1098 е централен за това изчисление.

Пример: Собственик на жилище в Ню Джърси, който плаща $18,000 имотни данъци и $22,000 ипотечна лихва, сега има $40,000 потенциални облекчения само от тези две категории, което е доста над стандартното данъчно облекчение от $32,200 за семейни двойки, подаващи съвместно.

Как да използвате Формуляр 1098 във вашата данъчна декларация

Стъпка 1: Съберете вашите Формуляри 1098

Вашият кредитор трябва да изпрати Формуляр 1098 до 31 януари. Можете да го получите по пощата или по електронен път чрез онлайн портала на кредитора. Ако имате няколко ипотеки (включително заем срещу собствения капитал на жилището), ще получите отделен Формуляр 1098 за всяка от тях.

Стъпка 2: Решете дали да детайлизирате

Съберете всички потенциални детайлизирани данъчни облекчения:

• Ипотечна лихва (Клетка 1 на Формуляр 1098)
• Точки (Клетка 6, ако е приложимо)
• Премии за застраховка на ипотеката (Клетка 5, ако е приложимо)
• Щатски и местни данъци (имотни данъци + данъци върху доходите или продажбите, до лимита SALT)
• Благотворителни вноски
• Други допустими разходи

Ако общата сума надвишава вашето стандартно данъчно облекчение, преминете към детайлизиране.

Стъпка 3: Попълнете Приложение А (Schedule A)

Прехвърлете сумите за облекчения в Приложение А към Формуляр 1040:

• Ред 8a: Подлежаща на приспадане ипотечна лихва, отчетена във Формуляр 1098 (Клетка 1)
• Ред 8b: Ипотечна лихва, която не е отчетена във Формуляр 1098 (за частни кредитори)
• Ред 8c: Точки, които не са отчетени във Формуляр 1098
• Ред 8d: Премии за застраховка на ипотеката (Клетка 5)

Стъпка 4: Проверете лимита на дълга

Ако вашата неизплатена главница (Клетка 2) надвишава $750,000 (или $1,000,000 за заеми преди 2018 г.), ще трябва да изчислите вашия процент за приспадане и да го докладвате съответно в работната таблица, предоставена в IRS Публикация 936.

Чести грешки, които трябва да избягвате

Предположението, че цялата лихва подлежи на приспадане: Ако заемът ви надвишава лимитите за дълга, трябва да изчислите частта, която може да се приспадне — не въвеждайте просто Клетка 1 без проверка.

Забравяне на точките при покупка: Точките (points), платени при покупка на жилище (Клетка 6), често се приспадат изцяло в годината на плащане, но много данъкоплатци пропускат това.

Пропускане на разграничението за имот под наем: Ако отдавате жилището си под наем за повече от 14 дни в годината, важат различни правила и може да се наложи да разпределите лихвата между Приложение А (Schedule A) и Приложение Е (Schedule E).

Несъхраняване на формуляра: IRS препоръчва съхраняването на Формуляр 1098 за поне три години в случай на одит. Тъй като облекченията за ипотечна лихва са сравнително големи и често проверявани, запазването на документацията е особено важно.

Игнориране на ситуации с рефинансиране: Когато рефинансирате, получавате нов Формуляр 1098. Точките, платени при рефинансиране, обикновено се приспадат през целия период на заема, а не наведнъж — за разлика от точките при покупка.

Какво да правите, ако не получите Формуляр 1098

Ако сте платили повече от $600 ипотечна лихва, но не сте получили Формуляр 1098 до средата на февруари:

1. Свържете се с отдела за обслужване на клиенти на вашия кредитор
2. Влезте в онлайн портала на вашия кредитор — много от тях вече предоставят цифрови копия
3. Проверете дали обслужващата ви ипотечна компания се е променила през годината (може да получите формуляр от новия доставчик или два формуляра от двамата)

Все още можете да предявите облекчение за ипотечна лихва дори без Формуляр 1098, но ще ви е необходима документация за вашите плащания и ще трябва да докладвате лихвата на отделен ред в Приложение А (Ред 8b) заедно с името на кредитора, адреса и неговия данъчен идентификационен номер.

Варианти на Формуляр 1098

„Формуляр 1098“ всъщност е семейство от свързани формуляри:

• Формуляр 1098-E: Справка за лихви по студентски заем (отчита платените лихви по студентски заеми)
• Формуляр 1098-T: Справка за обучение (използва се за искане на данъчни кредити за образование)
• Формуляр 1098-C: Дарения на моторни превозни средства, лодки и самолети (за благотворителни дарения)
• Формуляр 1098-F: Глоби, неустойки и други суми (не са свързани със собствеността върху жилище)

Когато някой спомене „Формуляр 1098“ в контекста на ипотеки, той почти винаги има предвид оригиналната версия за ипотечна лихва без допълнителна буква.

Опростете Вашето финансово счетоводство

Управлението на данъчно признати разходи, като лихви по ипотечни кредити, изисква организирани финансови записи през цялата година – а не просто панически действия по време на данъчната кампания. Beancount.io предлага счетоводство в текстов формат (plain-text accounting), което ви осигурява прозрачен запис с контрол на версиите на всички ваши финансови транзакции, улеснявайки проследяването на подлежащите на приспадане разходи, сверяването на годишните отчети и подготовката за данъчния сезон с увереност. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти избират счетоводството в текстов формат.