国税局 1098 表格：抵押贷款利息对账单完整指南
大多数房主只是将他们的 1098 表格随手丢进一堆税务文件中，而没有真正理解它对他们的财务状况意味着什么。这是一个代价高昂的错误——对于许多房主来说，抵押贷款利息是唯一最大的可用逐项扣除项目，在每个纳税季可能节省数千美元。
本指南详细介绍了你需要了解的有关 IRS 表格 1098 的所有信息：它是什么、每个方框的含义、如何在纳税申报表中使用它，以及 2026 年的变化如何使这份表格比以往任何时候都更有价值。
什么是 IRS 表格 1098？
1098 表格，正式名称为抵押贷款利息对账单，是你的抵押贷款机构在每年 1 月份向你发送的税务表格。它报告了你在上一个纳税年度支付的抵押贷款利息、抵押贷款保险费 (MIP) 和点数。
该表格有两个用途：
- 对于你（借款人）：它提供了你在联邦纳税申报表上申请抵押贷款利息扣除所需的信息。
- 对于贷款机构：它记录了他们收到的利息，他们必须将其作为收入向 IRS 报告。
如果你在一个日历年内支付了 600 美元或更多的抵押贷款利息，法律要求你的贷款机构在 1 月 31 日之前向你发送 1098 表格。
谁会收到 1098 表格？
在以下情况下，你将收到 1098 表格：
- 你拥有主要居所或第二套房产的抵押贷款
- 你在一年内支付了 600 美元或更多的利息
- 你的贷款机构是金融机构、信用合作社、储蓄贷款机构或任何经常收取抵押贷款利息的企业
如果你向私人贷款人（如家庭成员）借款，或者房产是出租或投资房产，你将不会收到 1098 表格——尽管根据不同的规则，这些贷款的利息可能仍然可以扣除。
了解 1098 表格上的每个方框
该表格共有 11 个方框，但其中几个对你的纳税申报表尤为重要：
方框 1：收到的抵押贷款利息
这是最重要的方框。它显示了你在一年内支付的抵押贷款利息总额。这是你填入纳税申报表以申请抵押贷款利息扣除的主要数字。
方框 2：未偿抵押贷款本金
截至报告年度 1 月 1 日（如果抵押贷款是新办理的，则为发放日期）的未偿贷款余额。IRS 使用此信息来核实你的扣除额是否在允许的债务限额内。
方框 3：抵押贷款发放日期
你的抵押贷款开始的日期。此日期对于确定哪种扣除限额适用于你的贷款至关重要（详见下文）。
方框 4：退还的多付利息
如果你的贷款机构退还了你在往年多付的任何利息，该金额将显示在此处。如果你在当时扣除了原始付款，这在技术上属于应纳税收入。
方框 5：抵押贷款保险费 (MIP)
如果你支付私人抵押贷款保险 (PMI) 或 FHA 抵押贷款保险费，这些款项将显示在方框 5 中。对于 2026 纳税年度，抵押贷款保险费在附表 A 中仍可作为抵押贷款利息扣除。
方框 6：购买主要居所时支付的点数
你在首次购房时支付的点数（也称为贷款发放费或折扣点数）。如果符合 IRS 的要求，这些费用通常在你支付的当年可以全额扣除，但转贷（refinance）产生的点数通常必须在贷款期限内摊销扣除。
方框 7–9：房产信息
这些方框标识房产地址、是否有多个房产担保抵押贷款，以及该房产是否为借款人的主要居所。
方框 10：其他信息
贷款机构可以使用此方框提供与你的扣除相关的其他信息。
方框 11：抵押贷款收购日期
对于 2016 年后收购的抵押贷款，此方框显示贷款机构收购抵押贷款的时间。它主要用于机构记录保存。
抵押贷款利息扣除：你需要了解的信息
扣除限额
并非所有的抵押贷款利息都可以全额扣除。2017 年的《减税与就业法案》(TCJA) 确立了当前的限额：
| 贷款起始日期 | 可扣除债务限额 | MFS 限额 |
|---|---|---|
| 2017 年 12 月 15 日之后 | $750,000 | $375,000 |
| 2017 年 12 月 15 日或之前 | $1,000,000 | $500,000 |
如果你的抵押贷款余额超过这些限额，你只能按比例扣除方框 1 中报告的利息。例如，如果你在 2022 年办理了 100 万美元的贷款，则可以扣除方框 1 中报告利息的 75%。
符合条件的房屋
扣除适用于：
- 你的主要居所（你一年中大部分时间居住的房屋）
- 一套第二套住房（度假屋、小屋、具备睡眠/烹饪/卫浴设施的船只）
你不能使用附表 A 扣除第三套房产、投资房产或出租房产的抵押贷款利息（出租房产利息应填入附表 E）。
逐项扣除与标准扣除的对比
要从 1098 表格中获益，你必须在附表 A (Schedule A) 中进行逐项扣除。对于 2026 纳税年度，标准扣除额为：
- 单身纳税人为 $16,100
- 夫妻联合申报为 $32,200
- 户主为 $24,150
如果你的总逐项扣除额（包括抵押贷款利息、财产税、慈善捐赠和其他合规支出）超过了你的标准扣除额，那么选择逐项扣除是有意义的。如果没超过，那么选择标准扣除对你更有利，即使你支付了巨额的抵押贷款利息。
2026 年重大新闻：SALT 上限的变化
今年有一件事让 1098 表格特别值得关注：州和地方税 (SALT) 的扣除上限在 2026 年大幅提高。
从 2018 年到 2025 年，SALT 扣除额的上限为 $10,000。这一上限导致加利福尼亚州、纽约州和新泽西州等高税率州的数百万房主无法进行逐项扣除，因为他们的房产税往往只有在与抵押贷款利息结合时才会超过标准扣除门槛——然而 $10,000 的 SALT 上限让他们望尘莫及。
到 2026 年，SALT 上限已提高至约 $40,000 （随通货膨胀调整）。这一变化意味着许多以前没有理由进行逐项扣除的房主现在可能会从中显著受益——而 1098 表格是这一计算的核心。
示例：一位在新泽西州的房主支付了 $18,000 的房产税和 $22,000 的抵押贷款利息，现在仅这两个项目就有 $40,000 的潜在扣除额，远高于夫妻联合申报的 $32,200 标准扣除额。
如何在报税中使用 1098 表格
第一步：收集你的 1098 表格
你的贷款机构必须在 1 月 31 日之前寄出 1098 表格。你可能会通过邮件收到，或者通过贷款机构的在线门户以电子方式获取。如果你有多笔抵押贷款（包括房屋净值贷款），你将为每笔贷款收到一份单独的 1098 表格。
第二步：决定是否逐项扣除
加总所有潜在的逐项扣除项目：
- 抵押贷款利息（1098 表格第 1 栏）
- 点数（第 6 栏，如适用）
- 抵押贷款保险费（第 5 栏，如适用）
- 州和地方税（房产税 + 所得税或销 售税，最高至 SALT 上限）
- 慈善捐赠
- 其他合规支出
如果总额超过了你的标准扣除额，请继续进行逐项扣除。
第三步：填写附表 A
将可扣除金额填写至 1040 表格的附表 A (Schedule A)：
- 第 8a 行：1098 表格（第 1 栏）报告的可扣除住房抵押贷款利息
- 第 8b 行：未在 1098 表格上报告的住房抵押贷款利息（针对私人贷款人）
- 第 8c 行：未在 1098 表格上报告的点数
- 第 8d 行：抵押贷款保险费（第 5 栏）
第四步：检查债务限额
如果你的未偿本金（第 2 栏）超过 $750,000（对于 2018 年之前的贷款为 $1,000,000），你需要计算可扣除的百分比，并根据 IRS 第 936 号出版物中提供的计算表进行相应报告。
应避免的常见错误
假设所有利息都是可扣除的：如果你的贷款超过了债务限额，你需要计算可扣除的部分——不要在未核实的情况下直接填写第 1 栏的金额。
忘记购房时的点数：购房时支付的点数（第 6 栏）通常在支付当年可以全额扣除，但许多纳税人漏掉了这一点。
忽视出租物业的区别：如果你每年出租房屋超过 14 天，将适用不同的规则，你可能需要在附表 A 和附表 E 之间分配利息。
未保留表格：IRS 建议将 1098 表格保留至少 三年，以防被审计。由于抵押贷款利息扣除额相对较大且常被审查，保留文件证明尤为重要。
忽略再融资情况：当你办理再融资时，会收到一份新的 1098 表格。再融资支付的点数通常在贷款期限内分摊扣除，而不是像购房点数那样一次性扣除。
如果没有收到 1098 表格该怎么办
如果你支付了超过 $600 的抵押贷款利息，但在 2 月中旬仍未收到 1098 表格：
- 联系你贷款机构的客户服务部门
- 登录贷款机构的在线门户——许多机构现在提供电子版
- 检查你的贷款服务商在年内是否发生了变更（你可能会收到新服务商的表格，或者两个服务商各一份表格）
即使没有 1098 表格，你仍然可以申请抵押贷款利息扣除，但你需要提供付款证明文件，并在附表 A 的另一行（第 8b 行）报告该利息，同时附上贷款人的姓名、地址和纳税人识别号。
1098 表格的变体
“1098 表格”实际上是一个相关的表格系列：
- Form 1098-E：学生贷款利息对账单（报告已支付的学生贷款利息）
- Form 1098-T：学费对账单（用于申请教育税收抵免）
- Form 1098-C：机动车、船只和飞机捐赠（用于慈善捐赠）
- Form 1098-F：罚款、违约金及其他款项（与房屋所有权无关）
当有人在抵押贷款语境下提到“1098 表格”时，他们几乎总是指原始的、未加后缀的抵押贷款利息版本。
简化你的财务记录管理
管理房贷利息等可抵扣费用需要全年保持有序的财务记录，而不仅仅是在报税季手忙脚乱。Beancount.io 提供纯文本会计方案，为你提供透明且经过版本控制的所有财务交易记录，让你可以轻松追踪可抵扣费用、核对年终报表，并从容地为报税季做准备。免费开始使用，了解为什么开发者和金融专业人士会选择纯文本会计。
