Formulaire IRS 1098 : Le guide complet de votre relevé d'intérêts hypothécaires

La plupart des propriétaires jettent leur formulaire 1098 dans une pile de documents fiscaux sans vraiment comprendre ce qu'il signifie pour leurs finances. C'est une erreur coûteuse : pour de nombreux propriétaires, les intérêts hypothécaires constituent la plus importante déduction détaillée disponible, permettant potentiellement d'économiser des milliers de dollars à chaque saison fiscale.

Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir sur le formulaire IRS 1098 : ce qu'il est, la signification de chaque case, comment l'utiliser dans votre déclaration de revenus et ce qui a changé en 2026 rendant ce formulaire plus précieux que jamais.

Qu'est-ce que le formulaire IRS 1098 ?

Le formulaire 1098, officiellement appelé Mortgage Interest Statement (État des intérêts hypothécaires), est un formulaire fiscal que votre prêteur hypothécaire vous envoie chaque année en janvier. Il indique le montant des intérêts hypothécaires, des primes d'assurance hypothécaire (MIP) et des points que vous avez payés au cours de l'année fiscale précédente.

Le formulaire remplit deux objectifs :

1. Pour vous (l'emprunteur) : Il fournit les informations nécessaires pour demander une déduction des intérêts hypothécaires sur votre déclaration de revenus fédérale.
2. Pour le prêteur : Il documente les intérêts qu'il a reçus, qu'il doit déclarer comme revenus à l'IRS.

Si vous avez payé 600 $ ou plus d'intérêts hypothécaires au cours d'une année civile, votre prêteur est légalement tenu de vous envoyer un formulaire 1098 avant le 31 janvier.

Qui reçoit le formulaire 1098 ?

Vous recevrez le formulaire 1098 si :

• Vous avez une hypothèque sur votre résidence principale ou secondaire
• Vous avez payé 600 $ ou plus d'intérêts au cours de l'année
• Votre prêteur est une institution financière, une coopérative de crédit, une association d'épargne et de prêt, ou toute entreprise qui reçoit régulièrement des intérêts hypothécaires

Vous ne recevrez pas de formulaire 1098 si vous avez une hypothèque auprès d'un prêteur privé (comme un membre de la famille) ou si la propriété est un immeuble locatif ou de placement — bien que les intérêts sur ces prêts puissent toujours être déductibles selon des règles différentes.

Comprendre chaque case du formulaire 1098

Le formulaire comporte 11 cases, mais certaines sont plus importantes que d'autres pour votre déclaration de revenus :

Case 1 : Mortgage Interest Received (Intérêts hypothécaires reçus)

C'est la case la plus importante. Elle indique le total des intérêts hypothécaires que vous avez payés au cours de l'année. C'est le chiffre principal que vous transférerez sur votre déclaration de revenus pour demander la déduction des intérêts hypothécaires.

Case 2 : Outstanding Mortgage Principal (Capital hypothécaire restant dû)

Le solde impayé de votre prêt au 1er janvier de l'année de déclaration (ou à la date de montage si l'hypothèque est nouvelle). L'IRS utilise cette information pour vérifier si votre déduction respecte les limites d'endettement autorisées.

Case 3 : Mortgage Origination Date (Date d'octroi du prêt)

La date à laquelle votre prêt hypothécaire a débuté. Cette date est importante pour déterminer quelle limite de déduction s'applique à votre prêt (plus de détails ci-dessous).

Case 4 : Refund of Overpaid Interest (Remboursement d'intérêts trop-perçus)

Si votre prêteur vous a remboursé des intérêts que vous aviez trop payés au cours d'une année précédente, ce montant apparaît ici. Il s'agit techniquement d'un revenu imposable si vous aviez déduit le paiement original.

Case 5 : Mortgage Insurance Premiums (MIP) (Primes d'assurance hypothécaire)

Si vous payez une assurance hypothécaire privée (PMI) ou des primes d'assurance hypothécaire FHA, ces paiements apparaissent dans la case 5. Pour l'année fiscale 2026, les primes d'assurance hypothécaire restent déductibles en tant qu'intérêts hypothécaires sur l'Annexe A.

Case 6 : Points Paid on Purchase of Principal Residence (Points payés pour l'achat de la résidence principale)

Les points (également appelés frais de montage de prêt ou points d'escompte) que vous avez payés lors de l'achat initial de votre maison. Ils sont généralement entièrement déductibles l'année où vous les avez payés s'ils répondent aux exigences de l'IRS, bien que les points sur les hypothèques refinancées doivent généralement être déduits sur la durée du prêt.

Cases 7–9 : Property Information (Informations sur la propriété)

Ces cases identifient l'adresse de la propriété, si vous avez plusieurs propriétés garantissant l'hypothèque, et si la propriété est la résidence principale de l'emprunteur.

Case 10 : Other Information (Autres informations)

Les prêteurs peuvent utiliser cette case pour fournir des informations supplémentaires relatives à votre déduction.

Case 11 : Mortgage Acquisition Date (Date d'acquisition de l'hypothèque)

Pour les hypothèques acquises après 2016, cette case indique quand le prêteur a acquis l'hypothèque. Elle est principalement utilisée pour la tenue des dossiers institutionnels.

La déduction des intérêts hypothécaires : ce que vous devez savoir

Limites de déduction

Tous les intérêts hypothécaires ne sont pas entièrement déductibles. La loi sur les réductions d'impôts et les emplois (TCJA) de 2017 a établi les limites actuelles :

Date d'origine du prêt	Limite de la dette déductible	Limite MFS (Marié déclarant séparément)
Après le 15 décembre 2017	750 000 $	375 000 $
Le ou avant le 15 décembre 2017	1 000 000 $	500 000 $

Si votre solde hypothécaire dépasse ces limites, vous ne pouvez déduire qu'une part proportionnelle des intérêts déclarés dans la case 1. Par exemple, si vous avez un prêt de 1 million de dollars souscrit en 2022, vous pouvez déduire 75 % des intérêts déclarés en case 1.

Logements admissibles

La déduction s'applique à :

• Votre résidence principale (la maison où vous vivez la majeure partie de l'année)
• Une résidence secondaire (maison de vacances, chalet, bateau disposant d'installations pour dormir, cuisiner et de toilettes)

Vous ne pouvez pas déduire les intérêts hypothécaires sur une troisième propriété, un immeuble de placement ou un immeuble locatif en utilisant l'Annexe A (les intérêts des immeubles locatifs figurent plutôt sur l'Annexe E).

Ventilation des déductions vs déduction forfaitaire

Pour bénéficier du Formulaire 1098, vous devez détailler vos déductions sur l'Annexe A (Schedule A). Pour l'année fiscale 2026, la déduction forfaitaire est de :

• 16 100 $ pour les contribuables célibataires
• 32 200 $ pour les couples mariés déclarant conjointement
• 24 150 $ pour les chefs de famille

Si le total de vos déductions détaillées — intérêts hypothécaires, impôts fonciers, dons de bienfaisance et autres dépenses admissibles — dépasse votre déduction forfaitaire, il est logique de les détailler. Dans le cas contraire, il vaut mieux opter pour la déduction forfaitaire, même si vous avez payé des intérêts hypothécaires importants.

Grande nouvelle pour 2026 : Le changement du plafond SALT

Voici un élément qui rend le Formulaire 1098 particulièrement digne d'intérêt cette année : le plafond de déduction des impôts nationaux et locaux (SALT) a considérablement augmenté pour 2026.

De 2018 à 2025, la déduction SALT était plafonnée à 10 000 $. Ce plafond a empêché des millions de propriétaires dans des États à forte fiscalité comme la Californie, New York et le New Jersey de détailler leurs déductions car leurs seuls impôts fonciers dépassaient souvent le seuil de la déduction forfaitaire uniquement lorsqu'ils étaient combinés aux intérêts hypothécaires — or, le plafond SALT de 10 000$ les laissait en deçà du compte.

Pour 2026, le plafond SALT est passé à environ 40 000 $ (ajusté selon l'inflation). Ce changement signifie que de nombreux propriétaires qui n'avaient auparavant aucune raison de détailler leurs déductions peuvent désormais en bénéficier de manière significative — et le Formulaire 1098 est au cœur de ce calcul.

Exemple : Un propriétaire dans le New Jersey qui paie 18 000 $d'impôts fonciers et 22 000$ d'intérêts hypothécaires dispose désormais de 40 000 $de déductions potentielles pour ces deux seules catégories, ce qui est bien supérieur à la déduction forfaitaire de 32 200$ pour un couple marié déclarant conjointement.

Comment utiliser le Formulaire 1098 sur votre déclaration de revenus

Étape 1 : Récupérer votre Formulaire 1098

Votre prêteur doit envoyer le Formulaire 1098 avant le 31 janvier. Vous pouvez le recevoir par courrier ou par voie électronique via le portail en ligne de votre prêteur. Si vous avez plusieurs hypothèques (y compris un prêt sur valeur domiciliaire), vous recevrez un Formulaire 1098 distinct pour chacune d'elles.

Étape 2 : Décider s'il faut détailler les déductions

Additionnez toutes les déductions détaillées potentielles :

• Intérêts hypothécaires (Case 1 du Formulaire 1098)
• Points (Case 6, le cas échéant)
• Primes d'assurance hypothécaire (Case 5, le cas échéant)
• Impôts nationaux et locaux (impôts fonciers + impôts sur le revenu ou sur les ventes, jusqu'au plafond SALT)
• Contributions de bienfaisance
• Autres dépenses admissibles

Si le total dépasse votre déduction forfaitaire, procédez à la ventilation.

Étape 3 : Remplir l'Annexe A

Reportez les montants déductibles sur l'Annexe A du Formulaire 1040 :

• Ligne 8a : Intérêts hypothécaires déductibles signalés sur le Formulaire 1098 (Case 1)
• Ligne 8b : Intérêts hypothécaires non signalés sur le Formulaire 1098 (pour les prêteurs privés)
• Ligne 8c : Points non signalés sur le Formulaire 1098
• Ligne 8d : Primes d'assurance hypothécaire (Case 5)

Étape 4 : Vérifier la limite d'endettement

Si votre capital restant dû (Case 2) dépasse 750 000 $(ou 1 000 000$ pour les prêts antérieurs à 2018), vous devrez calculer votre pourcentage déductible et le déclarer en conséquence sur la feuille de calcul fournie dans la publication 936 de l'IRS.

Erreurs courantes à éviter

Supposer que tous les intérêts sont déductibles : Si votre prêt dépasse les limites d'endettement, vous devez calculer la partie déductible — ne saisissez pas simplement la Case 1 sans vérifier.

Oublier les points sur un achat : Les points payés lors de l'achat d'une maison (Case 6) sont souvent entièrement déductibles l'année du paiement, mais de nombreux contribuables passent à côté.

Oublier la distinction pour les propriétés locatives : Si vous louez votre maison plus de 14 jours par an, des règles différentes s'appliquent et vous devrez peut-être répartir les intérêts entre l'Annexe A et l'Annexe E.

Ne pas conserver le formulaire : L'IRS recommande de conserver le Formulaire 1098 pendant au moins trois ans en cas d'audit. Comme les déductions d'intérêts hypothécaires sont relativement importantes et souvent examinées de près, il est particulièrement important de conserver les documents.

Ignorer les situations de refinancement : Lorsque vous refinancez, vous recevez un nouveau Formulaire 1098. Les points payés sur un refinancement sont généralement déduits sur la durée du prêt, et non en une seule fois — contrairement aux points d'achat.

Que faire si vous ne recevez pas le Formulaire 1098

Si vous avez payé plus de 600 $ d'intérêts hypothécaires mais n'avez pas reçu le Formulaire 1098 à la mi-février :

1. Contactez le service client de votre prêteur
2. Connectez-vous au portail en ligne de votre prêteur — beaucoup proposent désormais des copies numériques
3. Vérifiez si votre gestionnaire de prêt a changé au cours de l'année (vous pourriez recevoir un formulaire du nouveau gestionnaire, ou deux formulaires de la part des deux)

Vous pouvez toujours réclamer la déduction des intérêts hypothécaires même sans Formulaire 1098, mais vous aurez besoin d'une preuve de vos paiements et devrez déclarer les intérêts sur une ligne distincte de l'Annexe A (Ligne 8b) avec le nom, l'adresse et le numéro d'identification fiscale du prêteur.

Variantes du Formulaire 1098

Le « Formulaire 1098 » est en réalité une famille de formulaires connexes :

• Formulaire 1098-E : Relevé des intérêts sur les prêts étudiants (déclare les intérêts payés sur les prêts étudiants)
• Formulaire 1098-T : Relevé des frais de scolarité (utilisé pour réclamer des crédits d'impôt pour l'éducation)
• Formulaire 1098-C : Contributions de véhicules à moteur, bateaux et avions (pour les dons de bienfaisance)
• Formulaire 1098-F : Amendes, pénalités et autres montants (sans rapport avec l'accession à la propriété)

Lorsque quelqu'un mentionne le « Formulaire 1098 » dans le contexte des hypothèques, il s'agit presque toujours de la version originale non numérotée relative aux intérêts hypothécaires.

Simplifiez la gestion de vos registres financiers

La gestion des dépenses déductibles, comme les intérêts hypothécaires, nécessite des registres financiers organisés tout au long de l'année, plutôt que de se précipiter au moment de la déclaration de revenus. Beancount.io propose une comptabilité en texte brut qui vous offre un historique transparent et contrôlé par version de toutes vos transactions financières, facilitant ainsi le suivi des dépenses déductibles, le rapprochement des relevés de fin d'année et la préparation de la saison fiscale en toute confiance. Commencez gratuitement et découvrez pourquoi les développeurs et les professionnels de la finance choisissent la comptabilité en texte brut.