Форма IRS 1098: Полное руководство по вашей выписке о процентах по ипотеке

Большинство домовладельцев бросают форму 1098 в стопку налоговых документов, не понимая до конца, что она означает для их финансового результата. Это дорогостоящая ошибка — для многих домовладельцев проценты по ипотеке являются крупнейшим доступным постатейным налоговым вычетом, позволяющим ежегодно экономить тысячи долларов в налоговый сезон.

В этом руководстве подробно разбирается все, что вам нужно знать о форме IRS 1098: что это такое, что означает каждая графа, как использовать ее в налоговой декларации и что изменилось в 2026 году, что делает эту форму более ценной, чем когда-либо.

Что такое форма IRS 1098?

Форма 1098, официально называемая Выпиской о процентах по ипотеке (Mortgage Interest Statement), — это налоговая форма, которую ваш ипотечный кредитор присылает вам каждый январь. Она содержит сведения о том, сколько процентов по ипотеке, страховых взносов по ипотеке (MIP) и баллов (points) вы выплатили за предыдущий налоговый год.

Форма служит двум целям:

1. Для вас (заемщика): она предоставляет информацию, необходимую для получения налогового вычета по процентам по ипотеке в вашей федеральной налоговой декларации.
2. Для кредитора: она фиксирует полученные им проценты, о которых он обязан отчитаться перед IRS как о доходе.

Если вы выплатили 600 долларов или более в качестве процентов по ипотеке за календарный год, ваш кредитор по закону обязан отправить вам форму 1098 до 31 января.

Кто получает форму 1098?

Вы получите форму 1098, если:

• У вас есть ипотека на ваш основной или второй дом
• Вы выплатили 600 долларов или более в качестве процентов в течение года
• Ваш кредитор является финансовым учреждением, кредитным союзом, ссудо-сберегательной ассоциацией или любой организацией, которая регулярно получает проценты по ипотеке

Вы не получите форму 1098, если у вас оформлена ипотека у частного кредитора (например, члена семьи) или если недвижимость является арендуемой или инвестиционной — хотя проценты по таким кредитам все равно могут подлежать вычету по другим правилам.

Понимание каждой графы формы 1098

Форма содержит 11 граф (боксов), но некоторые из них важнее других для вашей налоговой декларации:

Графа 1: Полученные проценты по ипотеке

Это самая важная графа. В ней указана общая сумма процентов по ипотеке, выплаченных вами в течение года. Это основной показатель, который вы перенесете в свою налоговую декларацию для получения вычета по процентам по ипотеке.

Графа 2: Остаток основной суммы ипотечного кредита

Остаток вашей задолженности по кредиту на 1 января отчетного года (или на дату оформления, если ипотека была новой). IRS использует это для проверки того, укладывается ли ваш вычет в разрешенные лимиты долга.

Графа 3: Дата оформления ипотеки

Дата начала действия вашего ипотечного кредита. Эта дата важна для определения того, какой лимит вычета применяется к вашему кредиту (подробнее об этом ниже).

Графа 4: Возврат переплаченных процентов

Если ваш кредитор вернул вам какие-либо проценты, которые вы переплатили в предыдущем году, эта сумма указывается здесь. Технически это является налогооблагаемым доходом, если вы заявляли вычет по первоначальному платежу.

Графа 5: Страховые взносы по ипотеке (MIP)

Если вы платите за частное ипотечное страхование (PMI) или страховые взносы FHA, эти платежи указываются в графе 5. В 2026 налоговом году страховые взносы по ипотеке по-прежнему подлежат вычету как проценты по ипотеке в Приложении A (Schedule A).

Графа 6: Баллы, выплаченные при покупке основного жилья

Баллы (также называемые комиссиями за оформление кредита или дисконтными баллами), которые вы выплатили при покупке своего первого дома. Обычно они полностью вычитаются в году их оплаты, если соответствуют требованиям IRS, хотя баллы по рефинансированным ипотечным кредитам обычно должны распределяться и вычитаться в течение всего срока действия кредита.

Графы 7–9: Информация об объекте недвижимости

Эти графы идентифицируют адрес недвижимости, указывают, обеспечивают ли ипотеку несколько объектов, и является ли недвижимость основным местом жительства заемщика.

Графа 10: Прочая информация

Кредиторы могут использовать эту графу для предоставления дополнительной информации, имеющей отношение к вашему вычету.

Графа 11: Дата приобретения ипотеки

Для ипотечных кредитов, приобретенных после 2016 года, в этой графе указывается, когда кредитор приобрел ипотеку. В основном это используется для институционального учета.

Налоговый вычет по процентам по ипотеке: что нужно знать

Лимиты вычетов

Не все проценты по ипотеке подлежат полному вычету. Закон о сокращении налогов и создании рабочих мест (TCJA) от 2017 года установил текущие лимиты:

Дата оформления кредита	Лимит вычитаемого долга	Лимит для MFS
После 15 декабря 2017 г.	$750,000	$375,000
15 декабря 2017 г. или ранее	$1,000,000	$500,000

Если остаток вашей ипотеки превышает эти лимиты, вы можете вычесть только пропорциональную часть процентов. Например, если у вас есть кредит на 1 миллион долларов, оформленный в 2022 году, вы можете вычесть 75% процентов, указанных в графе 1.

Квалифицируемое жилье

Вычет применяется к:

• Вашему основному месту жительства (дом, в котором вы живете большую часть года)
• Одному второму дому (дом для отдыха, дача, лодка со спальными местами, кухней и санузлом)

Вы не можете вычесть проценты по ипотеке за третью недвижимость, инвестиционную недвижимость или арендуемую недвижимость с помощью Приложения A (проценты по арендной недвижимости вместо этого указываются в Приложении E).

Детализация вычетов по сравнению со стандартным вычетом

Чтобы воспользоваться преимуществами Формы 1098, вы должны детализировать вычеты в Приложении A (Schedule A). Для 2026 налогового года стандартный вычет составляет:

• $16 100 для лиц, подающих декларацию индивидуально
• $32 200 для супругов, подающих совместную декларацию
• $24 150 для глав домохозяйств

Если общая сумма ваших детализированных вычетов — проценты по ипотеке, налоги на имущество, благотворительные пожертвования и другие подходящие расходы — превышает стандартный вычет, детализация имеет смысл. Если нет, вам выгоднее использовать стандартный вычет, даже если вы выплатили значительные проценты по ипотеке.

Важные новости на 2026 год: изменение лимита SALT

Вот то, что делает Форму 1098 особенно заслуживающей внимания в этом году: лимит на вычет налогов штатов и местных налогов (SALT) значительно увеличился в 2026 году.

С 2018 по 2025 год вычет SALT был ограничен суммой в $10 000. Этот лимит мешал миллионам домовладельцев в штатах с высокими налогами, таких как Калифорния, Нью-Йорк и Нью-Джерси, использовать детализацию, поскольку одни только налоги на имущество часто превышали порог стандартного вычета только в сочетании с процентами по ипотеке — однако лимит SALT в $10 000 оставлял их ни с чем.

В 2026 году лимит SALT вырос примерно до $40 000 (с поправкой на инфляцию). Это изменение означает, что многие домовладельцы, у которых раньше не было причин для детализации, теперь могут получить от нее значительную выгоду — и Форма 1098 занимает центральное место в этом расчете.

Пример: Домовладелец в Нью-Джерси, который платит $18 000 налогов на имущество и $22 000 процентов по ипотеке, теперь имеет потенциальные вычеты в размере $40 000 только по этим двум категориям, что значительно выше стандартного вычета в $32 200 для супругов, подающих совместную декларацию.

Как использовать Форму 1098 в вашей налоговой декларации

Шаг 1: Получите Форму 1098

Ваш кредитор должен отправить Форму 1098 до 31 января. Вы можете получить ее по почте или в электронном виде через онлайн-портал кредитора. Если у вас несколько ипотек (включая кредит под залог недвижимости), вы получите отдельную Форму 1098 для каждой из них.

Шаг 2: Решите, стоит ли детализировать вычеты

Сложите все потенциальные детализированные вычеты:

• Проценты по ипотеке (Графа 1 Формы 1098)
• Пункты (Points) (Графа 6, если применимо)
• Премии по ипотечному страхованию (Графа 5, если применимо)
• Налоги штатов и местные налоги (налоги на имущество + подоходный налог или налог с продаж, в пределах лимита SALT)
• Благотворительные взносы
• Другие подходящие расходы

Если общая сумма превышает стандартный вычет, приступайте к детализации.

Шаг 3: Заполните Приложение A (Schedule A)

Перенесите суммы, подлежащие вычету, в Приложение A к Форме 1040:

• Строка 8a: Подлежащие вычету проценты по ипотеке, указанные в Форме 1098 (Графа 1)
• Строка 8b: Проценты по ипотеке, не указанные в Форме 1098 (для частных кредиторов)
• Строка 8c: Пункты, не указанные в Форме 1098
• Строка 8d: Премии по ипотечному страхованию (Графа 5)

Шаг 4: Проверьте лимит долга

Если ваш непогашенный остаток основной суммы (Графа 2) превышает $750 000 (или $1 000 000 для кредитов, взятых до 2018 года), вам нужно будет рассчитать процент, подлежащий вычету, и указать его соответствующим образом в рабочем листе, приведенном в Публикации IRS 936.

Распространенные ошибки, которых следует избегать

Предположение, что все проценты подлежат вычету: Если ваш кредит превышает лимиты долга, вам нужно рассчитать часть, подлежащую вычету — не вписывайте просто данные из Графы 1 без проверки.

Забытые пункты (points) при покупке: Пункты, выплаченные при покупке жилья (Графа 6), часто полностью подлежат вычету в год выплаты, но многие налогоплательщики упускают это из виду.

Игнорирование различий для арендной недвижимости: Если вы сдаете свой дом в аренду более чем на 14 дней в году, действуют другие правила, и вам может потребоваться распределить проценты между Приложением A (Schedule A) и Приложением E (Schedule E).

Утеря формы: IRS рекомендует хранить Форму 1098 не менее трех лет на случай аудита. Поскольку вычеты по процентам по ипотеке относительно велики и часто подвергаются проверке, сохранение документации особенно важно.

Игнорирование ситуаций с рефинансированием: При рефинансировании вы получаете новую Форму 1098. Пункты, выплаченные при рефинансировании, обычно вычитаются в течение всего срока действия кредита, а не единовременно — в отличие от пунктов при покупке.

Что делать, если вы не получили Форму 1098

Если вы заплатили более $600 процентов по ипотеке, но не получили Форму 1098 к середине февраля:

1. Свяжитесь с отделом обслуживания клиентов вашего кредитора.
2. Войдите в онлайн-портал кредитора — многие теперь предоставляют цифровые копии.
3. Проверьте, не менялась ли организация, обслуживающая вашу ипотеку, в течение года (вы можете получить форму от новой организации или две формы от обеих).

Вы все равно можете заявить вычет по процентам по ипотеке даже без Формы 1098, но вам понадобится документальное подтверждение ваших платежей, и вы укажете проценты в отдельной строке Приложения A (строка 8b) вместе с именем кредитора, адресом и идентификационным номером налогоплательщика.

Варианты Формы 1098

«Форма 1098» — это на самом деле семейство связанных форм:

• Форма 1098-E: Отчет о процентах по студенческим кредитам (содержит данные о выплаченных процентах по студенческому кредиту)
• Форма 1098-T: Отчет об оплате обучения (используется для получения налоговых льгот на образование)
• Форма 1098-C: Пожертвования моторных транспортных средств, лодок и самолетов (для благотворительных взносов)
• Форма 1098-F: Штрафы, пени и другие суммы (не связаны с владением жильем)

Когда кто-то упоминает «Форму 1098» в контексте ипотеки, почти всегда имеется в виду исходная версия без дополнительного буквенного индекса для процентов по ипотеке.

Упростите учет ваших финансов

Управление расходами, подлежащими налоговому вычету, такими как проценты по ипотеке, требует упорядоченного ведения финансовых записей в течение всего года, а не только суеты перед подачей налоговой декларации. Beancount.io предлагает текстовый бухгалтерский учет, который обеспечивает прозрачный реестр всех ваших финансовых транзакций с поддержкой контроля версий. Это позволяет легко отслеживать расходы для вычетов, сверять годовые отчеты и уверенно готовиться к налоговому сезону. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты выбирают текстовый бухгалтерский учет.