Форма IRS 1098: Повний посібник із вашої довідки про відсотки за іпотекою
Більшість власників житла кидають свою форму 1098 до купи податкових документів, не розуміючи до кінця, що вона означає для їхнього бюджету. Це дорога помилка — для багатьох власників житла відсотки за іпотекою є найбільшим окремим пунктом серед деталізованих відрахувань, що потенційно дозволяє заощадити тисячі доларів кожного податкового сезону.
Цей посібник детально розбирає все, що вам потрібно знати про форму IRS 1098: що це таке, що означає кожна графа, як використовувати її у вашій податковій декларації та що змінилося у 2026 році, що робить цю форму ціннішою, ніж будь-коли.
Що таке форма IRS 1098?
Форма 1098, офіційно названа Mortgage Interest Statement (Виписка про відсотки за іпотекою), — це податкова форма, яку ваш іпотечний кредитор надсилає вам кожного січня. У ній зазначається, скільки відсотків за іпотекою, страхових внесків за іпотекою (MIP) та балів (points) ви сплатили протягом попереднього податкового року.
Форма виконує дві функції:
- Для вас (позичальника): Вона надає інформацію, необхідну для подання заяви на вирахування відсотків за іпотекою у вашій федеральній податковій декларації.
- Для кредитора: Вона документує отримані ними відсотки, про які вони повинні звітувати перед IRS як про дохід.
Якщо ви сплатили 600 доларів США або більше відсотків за іпотекою протягом календарного року, ваш кредитор за законом зобов’язаний надіслати вам форму 1098 до 31 січня.
Хто отримує форму 1098?
Ви отримаєте форму 1098, якщо:
- У вас є іпотека на основне або вторинне житло
- Ви сплатили 600 доларів США або більше відсотків протягом року
- Ваш кредитор є фінансовою установою, кредитною спілкою, ощадно-позичковою касою або будь-якою компанією, яка регулярно отримує відсотки за іпотекою
Ви не отримаєте форму 1098, якщо у вас іпотека у приватного кредитора (наприклад, члена сім'ї) або якщо нерухомість є об'єктом оренди чи інвестиційною нерухомістю — хоча відсотки за такими кредитами все одно можуть підлягати вирахуванню за іншими правилами.
Розуміння кожної графи у формі 1098
Форма має 11 граф, але для вашої податкової декларації деякі з них важливіші за інші:
Графа 1: Отримані відсотки за іпотекою (Mortgage Interest Received)
Це найважливіша графа. Вона показує загальну суму відсотків за іпотекою, які ви сплатили протягом року. Це основна цифра, яку ви перенесете до своєї податкової декларації, щоб заявити про вирахування відсотків за іпотекою.
Графа 2: Залишок основної суми іпотеки (Outstanding Mortgage Principal)
Ваш непогашений залишок за кредитом станом на 1 січня звітного року (або на дату оформлення, якщо іп отека була новою). IRS використовує це для перевірки того, чи відповідає ваше вирахування встановленим лімітам боргу.
Графа 3: Дата видачі іпотеки (Mortgage Origination Date)
Дата початку вашого іпотечного кредиту. Ця дата має значення для визначення того, який ліміт вирахування застосовується до вашого кредиту (докладніше про це нижче).
Графа 4: Повернення надміру сплачених відсотків (Refund of Overpaid Interest)
Якщо ваш кредитор повернув будь-які відсотки, які ви переплатили в попередньому році, ця сума з'являється тут. Технічно це оподатковуваний дохід, якщо ви вирахували початковий платіж.
Графа 5: Страхові внески за іпотекою (MIP)
Якщо ви сплачуєте приватне страхування іпотеки (PMI) або страхові внески FHA, ці платежі відображаються в графі 5. Для 2026 податкового року страхові внески за іпотекою залишаються вирахуваними як відсотки за іпотекою в Додатку A (Schedule A).
Графа 6: Бали, сплачені при купівлі основного місця проживання (Points Paid on Purchase of Principal Residence)
Бали (також звані комісіями за оформлення кредиту або дисконтними пунктами), які ви сплатили під час першої купівлі житла. Вони, як правило, повністю підлягають вирахуванню в тому році, коли ви їх сплатили, якщо вони відповідають вимогам IRS, хоча бали за рефінансованими іпотеками зазвичай повинні вираховуватися протягом усього терміну дії кредиту.
Графи 7–9: Інформація про нерухомість (Property Information)
Ці графи ідентифікують адресу нерухомості, чи є у вас кілька об'єктів, що забезпечують іпотеку, і чи є нерухомість основним місцем проживання позичальника.
Графа 10: Інша інформація (Other Information)
Кредитори можуть використовувати цю графу для надання додаткової інформації, що стосується вашого вирахування.
Графа 11: Дата придбання іпотеки (Mortgage Acquisition Date)
Для іпотек, придбаних після 2016 року, у цій графі вказано, коли кредитор придбав іпотеку. Вона в основному використовується для інституційного обліку.
Вирахування відсотків за іпотекою: що вам потрібно знати
Ліміти вирахувань
Не всі відсотки за іпотекою підлягають повному вирахуванню. Закон про зниження податків та створення робочих місць (TCJA) від 2017 року встановив поточні ліміти:
| Дата видачі кредиту | Ліміт боргу, що підлягає вирахуванню | Ліміт MFS |
|---|---|---|
| Після 15 грудня 2017 року | $750,000 | $375,000 |
| 15 грудня 2017 року або раніше | $1,000,000 | $500,000 |
Якщо залишок вашої іпотеки перевищує ці ліміти, ви можете вирахувати лише пропорційну частку відсотків. Наприклад, якщо у вас є кредит на 1 мільйон доларів, виданий у 2022 році, ви можете вирахувати 75% відсотків, зазначених у графі 1.
Кваліфіковане житло
Вирахування поширюється на:
- Ваше основне місце проживання (будин ок, де ви живете більшу частину року)
- Один додатковий будинок (будинок для відпочинку, котедж, човен із спальним місцем, кухнею та туалетом)
Ви не можете вирахувати відсотки за іпотекою на третій об'єкт нерухомості, інвестиційну нерухомість або орендовану нерухомість за допомогою Додатка A (Schedule A) — натомість відсотки за орендовану нерухомість вказуються в Додатку E (Schedule E).
Деталізація відрахувань порівняно зі стандартним відрахуванням
Щоб отримати вигоду від Форми 1098, ви повинні деталізувати відрахування у Додатку A (Schedule A). Для 2026 податкового року стандартне відрахування становить:
- $16,100 для осіб, які подають декларацію одноосібно
- $32,200 для подружжя, які подають де кларацію спільно
- $24,150 для голів домогосподарств
Якщо ваші загальні деталізовані відрахування — відсотки за іпотекою, податки на нерухомість, благодійні внески та інші відповідні витрати — перевищують ваше стандартне відрахування, деталізація має сенс. Якщо ні, вам вигідніше скористатися стандартним відрахуванням, навіть якщо ви сплатили значні відсотки за іпотекою.
Важливі новини на 2026 рік: Зміна ліміту SALT
Ось що робить Форму 1098 особливо вартою уваги цього року: ліміт на відрахування державних та місцевих податків (SALT) суттєво зріс для 2026 року.
З 2018 по 2025 рік відрахування SALT було обмежене сумою в $10,000. Цей ліміт заважав мільйонам власників житла в штатах з високими податками, таких як Каліфорнія, Нью-Йорк та Нью-Джерсі, проводити деталізацію, оскільки лише їхні податки на майно часто перевищували поріг стандартного відрахування тільки у поєднанні з відсотками за іпотекою — проте ліміт SALT у $10,000 не дозволяв їм досягти цього порогу.
Для 2026 року ліміт SALT зріс приблизно до $40,000 (скориговано з урахуванням інфляції). Ця зміна означає, що багато власників житла, які раніше не мали причин для деталізації, тепер можуть отримати від цього значну вигоду — і Форма 1098 є центральною у цьому розрахунку.
Приклад: Власник будинку в Нью-Джерсі, який сплачує $18,000 податку на майно та $22,000 відсотків за іпотекою, тепер має $40,000 потенційних відрахувань лише з цих двох категорій, що значно перевищує стандартне відрахування у $32,200 для подружжя, яке подає спільну декларацію.
Як використовувати Форму 1098 у вашій податковій декларації
Крок 1: Отримайте свою Форму 1098
Ваш кредитор повинен надіслати Форму 1098 до 31 січня. Ви можете отримати її поштою або в електронному вигляді через онлайн-портал вашого кредитора. Якщо у вас кілька іпотек (включаючи кредит під заставу житла), ви отримаєте окрему Форму 1098 для кожної з них.
Крок 2: Вирішіть, чи робити деталізацію
Складіть усі потенційні деталізовані відрахування:
- Відсотки за іпотекою (Поле 1 Форми 1098)
- Пункти (Поле 6, якщо застосовно)
- Страхові премії за іпотекою (Поле 5, якщо застосовно)
- Державні та місцеві податки (податки на майно + податки на дохід або продаж, до ліміту SALT)
- Благодійні внески
- Інші відповідні витрати
Якщо загальна сума перевищує ваше стандартне відрахування, переходьте до деталізації.
Крок 3: Заповніть Додаток A (Schedule A)
Перенесіть суми, що підлягають відрахуванню, до Додатка A Форми 1040:
- Рядок 8a: Відсотки за іпотекою, що підлягають відрахуванню та зазначені у Формі 1098 (Поле 1)
- Рядок 8b: Відсотки за іпотекою, не зазначені у Формі 1098 (для приватних кредиторів)
- Рядок 8c: Пункти (points), не зазначені у Формі 1098
- Рядок 8d: Страхові премії за іпотекою (Поле 5)
Крок 4: Перевірте ліміт заборгованості
Якщо ваша непогашена основна сума боргу (Поле 2) перевищує $750,000 (або $1,000,000 для позик, взятих до 2018 року), вам потрібно буде розрахувати відсоток, що підлягає відрахуванню, і вказати його відповідно до робочої таблиці, наданої у Публікації IRS 936.
Поширені помилки, яких слід уникати
Припущення, що всі відсотки підлягають відрахуванню: Якщо ваша позика перевищує ліміти заборгованості, вам потрібно розрахувати частину, що підлягає відрахуванню — не просто вписуйте дані з Поля 1 без перевірки.
Забування про пункти (points) при купівлі: Пункти, сплачені під час купівлі житла (Поле 6), часто повністю підлягають відрахуванню в рік сплати, але багато платників податків пропускають це.
Ігнорування різниці для орендної нерухомості: Якщо ви здаєте своє житло в оренду більше ніж на 14 днів на рік, діють інші правила, і вам може знадобитися розподілити відсотки між Додатком A та Додатком E.
Несвоєчасне зберігання форми: IRS рекомендує зберігати Форму 1098 принаймні три роки на випадок аудиту. Оскільки відрахування відсотків за іпотекою є відносно великими і часто перевіряються, зберігання документації є особливо важливим.
Ігнорування ситуацій з рефінансуванням: При рефінансуванні ви отримуєте нову Форму 1098. Пункти, сплачені при рефінансуванні, зазвичай відраховуються протягом терміну дії кредиту, а не всі одразу — на відміну від пунктів при купівлі.
Що робити, якщо ви не отримали Форму 1098
Якщо ви сплатили понад $600 відсотків за іпотекою, але не отримали Форму 1098 до середини лютого:
- Зверніться до відділу обслуговування клієнтів вашого кредитора
- Увійдіть на онлайн-портал вашого кредитора — багато хто зараз надає цифрові копії
- Перевірте, чи не змінювалася компанія, що обслуговує вашу іпотеку, протягом року (ви можете отримати форму від нового сервісу або дві форми від обох)
Ви все одно можете претендувати на відрахування відсотків за іпотекою навіть без Форми 1098, але вам знадобиться документальне підтвердження ваших платежів, і ви вкажете відсотки в окремому рядку Додатка A (Рядок 8b) разом із назвою, адресою та ідентифікаційним номером платника податків кредитора.
Варіанти Форми 1098
"Форма 1098" — це насправді сімейство споріднених форм:
- Форма 1098-E: Звіт про відсотки за студентською позикою (Student Loan Interest Statement)
- Форма 1098-T: Звіт про плату за навчання (Tuition Statement — використовується для отримання податкових пільг на освіту)
- Форма 1098-C: Внески транспортних засобів, човнів та літаків (для благодійних пожертв)
- Форма 1098-F: Штрафи, пені та інші суми (не пов'язані з володінням житлом)
Коли хтось згадує "Форму 1098" у контексті іпотеки, майже завжди мається на увазі оригінальна, ненумерована версія про відсотки за іпотекою.
Спростіть ведення фінансового обліку
Управління витратами, що підлягають вирахуванню, як-от відсотки за іпотекою, вимагає впорядкованих фінансових записів протягом усього року, а не лише гарячкових пошуків під час податкового сезону. Beancount.io пропонує текстову бухгалтерію (plain-text accounting), яка забезпечує прозорий запис усіх ваших фінансових операцій із підтримкою контролю версій, що дозволяє легко відстежувати витрати, які підлягають вирахуванню, узгоджувати річні звіти та впевнено готуватися до податкового періоду. Почніть безкоштовно і дізнайтеся, чому розробники та фінансові фахівці обирають текстову бухгалтерію.
