Faltan tres días para el cierre del condominio en Florida que compraste hace una década. El precio de venta es de $500,000, tu ganancia tras diez años de plusvalía es quizá de $120,000, y entonces la compañía de títulos te informa que el comprador está legalmente obligado a enviar $75,000 de tus ingresos directamente al IRS antes de que veas un solo centavo. No es el 15% de tu ganancia. Es el quince por ciento del precio total de venta.
Eso es la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA) en acción. La buena noticia: la retención no es tu factura de impuestos. Es un depósito a cuenta de ella, y como vendedor extranjero tienes dos vías legítimas para quedarte con la mayor parte de ese dinero: reducir la retención antes del cierre con un certificado de retención del IRS, o reclamar el exceso después en una declaración de impuestos de EE. UU. Esta guía recorre ambas, desde el lado del vendedor en la mesa de cierre.
Por qué el 15% de tu precio de venta nunca llega a ti
Según la Sección 1445 del Código de Rentas Internas, cuando una persona extranjera dispone de un interés en bienes raíces de EE. UU., el comprador (el "adquirente") debe retener el 15% del monto total realizado —el precio bruto de venta, no la ganancia— y remitirlo al IRS. El comprador es personalmente responsable de esa retención, además de multas e intereses si lo hace mal, y por eso ningún agente de cierre competente le permitirá omitirla por tu palabra.
Tres cosas de esta regla sorprenden a los vendedores extranjeros:
- Se aplica al precio bruto. Vende por $500,000 con una base de costo de $480,000 y una ganancia de $20,000, y la retención sigue siendo $75,000: casi cuatro veces tu ganancia real.
- "Disposición" es más amplio que una venta. Las donaciones, los canjes, las liquidaciones e incluso la cesión de tu contrato de compra de una propiedad en EE. UU. a otra persona antes del cierre pueden activar la retención sobre el monto que realizas.
- Ser propietario a través de una entidad no lo evita. Una corporación o sociedad de EE. UU. que vende bienes raíces estadounidenses retiene como agente de retención ella misma, y los intereses en entidades que poseen bienes raíces de EE. UU. son en general también intereses en bienes raíces de EE. UU. Una corporación extranjera que distribuye bienes raíces de EE. UU. a accionistas extranjeros debe retener el 21% de la ganancia que reconoce.
La lógica es directa: al Congreso le preocupaba que un vendedor que vive en el extranjero cobrara los ingresos y nunca presentara una declaración en EE. UU. La retención obliga a que el dinero llegue primero a suelo estadounidense y te hace venir a reclamarlo.
Las cuentas que hacen que la retención supere tu impuesto real
He aquí por qué el 15% casi siempre se queda corto. La retención se calcula sobre el monto bruto realizado, pero tu impuesto real en EE. UU. se calcula sobre tu ganancia neta —precio de venta menos tu base ajustada (lo que pagaste, más mejoras, menos depreciación)— y la ganancia sobre bienes raíces de EE. UU. en manos de una persona no residente tributa en general a las mismas tasas progresivas de ganancias de capital que pagan las personas estadounidenses.
Recorramos un caso típico:
- Precio de venta: $600,000 → retención FIRPTA: $90,000
- Base ajustada: $420,000 → ganancia gravable: $180,000
- En posesión durante más de un año, así que aplican las tasas de ganancias de capital a largo plazo. A una tasa de ganancias de capital del 15%, el impuesto federal es de aproximadamente $27,000 (más cualquier recuperación de depreciación, gravada a hasta el 25%).
El IRS retiene $90,000 contra una obligación de alrededor de $30,000. Esa diferencia de $60,000 es tu dinero a recuperar, ya sea por adelantado o a la hora de declarar. El resto de esta guía trata precisamente de hacer eso.
Excepciones que pueden eliminar la retención por completo
Antes de solicitar nada, comprueba si la retención siquiera es obligatoria. Las principales excepciones legales relevantes para los vendedores:
La excepción de residencia del comprador ($300,000 o menos)
No se requiere retención cuando el precio de venta es de $300,000 o menos y el comprador (que debe ser una persona física) adquiere la propiedad como residencia, es decir, que el comprador o un familiar tiene planes definidos de vivir allí al menos el 50% de los días en que la propiedad se use durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses posteriores a la transmisión. Los días vacantes no cuentan.
Si el precio está entre $300,000 y $1 millón y el comprador usará la propiedad como residencia, la tasa baja al 10% en lugar del 15%.
Como vendedor, no puedes invocar esta excepción por ti mismo: depende de los planes del comprador. Pero sí puedes asegurarte de que el comprador y el agente de cierre la conozcan: un comprador que califica pero nunca le dice al agente de liquidación cuáles son sus planes simplemente retendrá el 15% completo.
Otras excepciones que conviene conocer
- Transferencias de no reconocimiento. Si no debe reconocerse ganancia ni pérdida debido a una disposición de no reconocimiento del Código o a un beneficio de un tratado, el vendedor puede entregar al comprador un aviso escrito que cumpla cinco requisitos reglamentarios específicos, y el comprador presenta una copia al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre.
- Monto realizado nulo. Si no realizas nada en la transferencia (ciertas ejecuciones hipotecarias y abandonos, por ejemplo), no hay nada de lo que retener.
- Intereses cotizados en bolsa. Las disposiciones de acciones que se negocian regularmente en una corporación nacional, o de intereses en sociedades y fideicomisos cotizados en bolsa, generalmente están exceptuadas, aunque los intereses sustanciales no cotizados en bolsa aún pueden quedar comprendidos.
Si ninguna de estas encaja, tu herramienta principal es el certificado de retención.
Formulario 8288-B: solicítalo con antelación para reducir la retención antes del cierre
Un certificado de retención es la autorización anticipada del IRS para que el comprador retenga menos del 15%, o nada en absoluto. Tú (o el comprador, o el agente de cualquiera de las partes) lo solicitas presentando el Formulario 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests.
El IRS concede certificados en tres situaciones generales:
- Tu impuesto máximo es menor que la retención. El caso más común del vendedor: presentas el cálculo de la sección anterior —ganancia esperada, período de tenencia, tasa aplicable— y el IRS autoriza una retención por el monto reducido que corresponde a tu obligación real.
- Estás exento. Por ejemplo, una transferencia que califica para el tratamiento de no reconocimiento.
- Acuerdas pagar el impuesto de otra manera. Acuerdos de venta a plazos respaldados por garantía adecuada, de modo que el impuesto se pague a medida que llegan los pagos en lugar de retenerse por adelantado.
El momento lo es todo
El IRS generalmente tiene 90 días para actuar sobre la solicitud, y en la práctica la revisión suele durar todo el período o más. Eso tiene dos consecuencias:
- Presenta el Formulario 8288-B lo antes posible, idealmente el día en que se pone en venta la propiedad, no la semana del cierre. Un certificado que llega después del cierre no ayuda a nadie en la mesa de liquidación.
- Una solicitud pendiente pausa la remisión del comprador, no la retención. Si la solicitud sigue pendiente al cierre, el comprador aún retiene el monto completo, pero lo mantiene en custodia (normalmente el agente de cierre lo deposita en escrow) en lugar de enviarlo al IRS. Luego el comprador presenta el Formulario 8288 dentro de los 20 días posteriores a que el IRS emita o deniegue el certificado, remite solo el monto reducido aprobado y libera el saldo a tu favor.
Consejos prácticos de la propia guía del IRS: si vives en el extranjero, pon la información de la compañía de escrow o de cierre en la Casilla 5 del Formulario 8288-B para que la carta de determinación llegue rápidamente a la mesa de liquidación. Y ten en cuenta que el IRS cambia la "fecha de transmisión" en los Formularios 8288 y 8288-A a la fecha de su carta de determinación, pero tú sigues declarando la venta en tu declaración de impuestos del año en que ocurrió realmente la disposición.
Necesitas un ITIN antes de poder recuperar un dólar
Todo lo que viene después —el certificado de retención, la declaración de retención, el reembolso— funciona con un número de identificación fiscal de EE. UU. Si no tienes un número de Seguro Social, necesitas un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN), que se solicita con el Formulario W-7.
Hazlo con antelación, por una razón mecánica: el IRS emite la Copia B del Formulario 8288-A con sello de fecha (tu prueba de la retención) vinculada a tu TIN, y adjuntas esa Copia B a tu declaración de impuestos para reclamar el crédito. Sin TIN, no hay 8288-A sellado, no hay crédito. El trámite del ITIN tarda semanas en buenas condiciones, y un Agente de Aceptación Certificado en tu país puede verificar tus documentos de identidad para que no tengas que enviar tu pasaporte por correo al IRS.
Solicita el ITIN en paralelo con la solicitud del Formulario 8288-B: ambos tardan más de lo que permite cualquier plazo de cierre, y ambos son más baratos de obtener antes de que exista un contrato.
Presentar el Formulario 1040-NR para reclamar tu reembolso
Si se retuvo el 15% completo —porque no se solicitó ningún certificado, se denegó la solicitud o simplemente el cierre llegó primero— recuperas el exceso presentando una declaración de impuestos de EE. UU.:
- Las personas físicas presentan el Formulario 1040-NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax Return, declarando la venta, calculando el impuesto real sobre la ganancia y reclamando la retención de FIRPTA como crédito. Adjunta la Copia B del Formulario 8288-A con sello de fecha como prueba.
- Las corporaciones extranjeras y otras entidades presentan generalmente el Formulario 1120-F en su lugar.
Tres detalles que hacen tropezar a quienes declaran por primera vez:
- Declara en el año de la disposición real. Aunque la fecha en la Copia B de tu Formulario 8288-A muestre el año siguiente (lo que ocurre siempre que una solicitud de certificado de retención empujó la determinación del IRS más allá del fin de año), la venta corresponde a la declaración del año en que realmente se cerró.
- Ten en cuenta la recuperación de depreciación. Si alquilaste la propiedad y reclamaste depreciación —o tenías derecho a reclamarla— el monto recuperado tributa a tasas más altas (hasta el 25% para la ganancia no recuperada de la Sección 1250). Revisa tus calendarios de depreciación antes de calcular el reembolso esperado para que la cifra no te sorprenda.
- Comprueba si ayuda la exclusión de la Sección 121. Una persona no residente que usó la propiedad como residencia principal y cumple los demás requisitos puede a veces excluir la ganancia bajo la Sección 121, y esa obligación menor es exactamente el tipo de demostración que respalda un certificado de retención reducida desde el principio.
Presenta la declaración aunque no esperes reembolso: es lo que concilia la retención con tu obligación real y, en una venta con pérdida, documenta que no se debía nada.
No olvides la capa estatal
El FIRPTA federal es solo la mitad del estado de cierre en muchos estados. Varios estados aplican sus propios regímenes de retención sobre ventas de bienes raíces por no residentes, y "no residente" a efectos estatales a menudo incluye a ciudadanos estadounidenses que simplemente viven en otro estado.
California es el mayor ejemplo: los compradores de bienes raíces en California generalmente deben retener el 3.33% del precio de venta para la Franchise Tax Board (declarado en el Formulario 593), además del 15% federal. En esa venta de $600,000, eso es otro $19,980 retenido, lo que lleva la retención total por encima de $100,000 frente a una obligación federal de ~$30,000. California ofrece sus propios mecanismos de retención reducida y elección (incluida la retención sobre la ganancia en lugar del precio en algunos casos), además de una declaración estatal aparte para reclamar el exceso.
Otros estados con su propia retención sobre transferencias de no residentes incluyen Hawái, Maryland, Virginia y una lista creciente de otros, cada uno con sus propios formularios, tasas y proceso de reembolso. Antes del cierre, hazle dos preguntas al agente de liquidación: qué retención estatal aplica a esta venta y cuál es el equivalente estatal del proceso de certificado de retención. El certificado federal no cubre el estatal, y la elección estatal no cubre el federal.
Errores que cometen los vendedores extranjeros (y cómo evitarlos)
- Iniciar el proceso del 8288-B después de firmar el contrato. Con ~90 días de revisión del IRS, una solicitud tardía te consigue una retención en escrow, no una retención reducida al cierre. Empieza cuando pongas la propiedad en venta.
- Cerrar sin un ITIN. Aún puedes vender, pero cada paso del reembolso hace cola detrás del W-7. Solicítalo con meses de antelación.
- Declarar la venta en el año equivocado. La fecha del 8288-A sigue la carta de determinación del IRS; tu declaración sigue la fecha real de cierre. Que no coincidan atrae un requerimiento.
- Ignorar el estado. Los vendedores que planifican con cuidado el 15% federal y olvidan el 3.33% de California (o el de Hawái, o el de Maryland) salen del cierre con pérdidas dos veces.
- Suponer que una LLC lo arregla. Poseer bienes raíces de EE. UU. a través de una LLC o corporación nacional cambia quién es el agente de retención, no si aplica FIRPTA. Los intereses en entidades que poseen bienes raíces de EE. UU. son en general ellos mismos intereses en bienes raíces de EE. UU.
- Suponer que un tratado te exime. La mayoría de los tratados fiscales de EE. UU. conservan el derecho a gravar las ganancias de bienes raíces donde se ubica la propiedad. Los tratados rara vez eliminan la retención de FIRPTA: verifica el artículo específico antes de apoyarte en uno.
Mantén tus registros de venta transfronteriza listos para una auditoría
Una venta bajo FIRPTA genera un rastro documental que abarca años y fronteras: el estado de liquidación de la compra original, facturas de mejoras, calendarios de depreciación, la solicitud 8288-B, la Copia B del 8288-A sellada, el 1040-NR, más los formularios estatales. El IRS cruza el crédito por retención con la presentación del Formulario 8288 del comprador, así que un documento faltante o que no coincide retrasa tu reembolso durante meses.
Haz seguimiento de las piezas móviles como harías con cualquier proyecto de cumplimiento de varios pasos: un libro mayor para los ajustes de base de la propiedad a lo largo de su vida, una carpeta por presentación y una lista de verificación que vincula cada formulario con su plazo. Si posees bienes raíces en EE. UU. junto con otras inversiones, llevar los libros de la propiedad en un formato transparente y con control de versiones rinde el doble: una vez cuando el 8288-B te pide que sustentes tu ganancia esperada, y otra cuando el 1040-NR te pide que la pruebes. Las guías de /docs/ y el panel de Fava pueden ayudarte a visualizar cuentas de propiedades de varios años sin perder las transacciones subyacentes.
Simplifica tu contabilidad de propiedades transfronterizas
Vender bienes raíces en EE. UU. desde el extranjero significa conciliar registros de compra, depreciación, certificados de retención y reclamaciones de reembolso en dos sistemas fiscales y varios años. Beancount.io ofrece contabilidad en texto plano que te da total transparencia y control sobre tus datos financieros: sin cajas negras, sin dependencia de proveedores. Empieza gratis y descubre por qué los desarrolladores y los profesionales de las finanzas se están cambiando a la contabilidad en texto plano.
