Todos los meses, puede que esté pagando unos cientos de dólares por una póliza de seguro que protege a otra persona. El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) cubre a su prestamista —no a usted— contra el riesgo de que incurra en incumplimiento y, en un préstamo convencional con menos del 20 por ciento de enganche, suele costar entre el 0,46 y el 1,50 por ciento del monto del préstamo al año, según el Housing Finance Policy Center del Urban Institute. En un préstamo de 400.000 dólares, eso supone aproximadamente entre 150 y 500 dólares al mes, por una cobertura de la que usted nunca se beneficiará personalmente. La buena noticia: la ley federal le ofrece no una, sino dos salidas, y muchos propietarios pasan de largo junto a la primera durante años sin darse cuenta.
Esta guía explica exactamente cuándo puede cancelar el PMI, cuándo su administrador del préstamo debe eliminarlo automáticamente, las condiciones que pueden bloqueárselo y por qué los prestatarios de FHA se enfrentan a un conjunto de reglas completamente distinto.
El PMI en 60 segundos: qué está pagando
Cuando da menos del 20 por ciento de enganche en una hipoteca convencional, su prestamista normalmente exige un PMI. Lo contrata el prestamista, lo proporciona una aseguradora privada y se le factura a usted, casi siempre como una partida dentro de su pago mensual de la hipoteca. Su costo depende principalmente de su puntaje de crédito y de su relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés): cuanto más bajo sea su puntaje y más pequeño su enganche, mayor será la prima.
Dos cosas que el PMI no es:
- No es un seguro de hogar. Ese protege su propiedad contra incendios, tormentas y reclamaciones de responsabilidad civil. El PMI protege únicamente la posición del prestamista en su préstamo.
- No es permanente, en un préstamo convencional. A diferencia de algunos programas con respaldo gubernamental, el PMI convencional tiene una fecha de finalización legalmente obligatoria. Conocer las reglas marca la diferencia entre pagarlo durante tres años y pagarlo durante diez.
Sus dos derechos federales bajo la Ley de Protección de Propietarios de Vivienda
Antes de 1998, los prestamistas no tenían ninguna obligación de avisarle cuándo podía eliminarse su PMI, y muchos prestatarios seguían pagando mucho después de superar el 20 por ciento de capital propio. El Congreso respondió con la Ley de Protección de Propietarios de Vivienda de 1998 (HPA, por sus siglas en inglés), que cubre la mayoría de las hipotecas convencionales conformes sobre una vivienda principal formalizadas el 29 de julio de 1999 o después. Le otorga dos derechos distintos.
Una definición importa para ambos: "valor original" significa el menor entre el precio de compra de su contrato y el valor tasado en el cierre, no lo que vale hoy su vivienda. Todos los porcentajes que aparecen a continuación se calculan sobre ese número congelado, a menos que solicite específicamente a su administrador que considere el valor de mercado actual, lo cual es un proceso distinto con reglas más estrictas (más sobre esto a continuación).
Derecho 1: cancelación solicitada por el prestatario al 80 por ciento
Tiene derecho a pedir a su administrador, por escrito, que cancele el PMI en la fecha en que su saldo de capital esté previsto por primera vez alcanzar el 80 por ciento del valor original, el punto en el que usted posee el 20 por ciento del capital propio. Su formulario de divulgación del PMI del cierre debe indicar esa fecha, y su administrador debe recordarle sus derechos de cancelación cada año.
Para obtener la cancelación, por lo general debe demostrar todo lo siguiente:
- Está al día con su hipoteca. Ningún pago con 30 días o más de atraso en los 12 meses anteriores, y ninguno con 60 días o más de atraso en los 24 meses anteriores.
- Sin gravámenes subordinados. Un préstamo sobre el capital de la vivienda o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) sobre la propiedad puede bloquear la cancelación hasta que se pague o hasta que la relación préstamo-valor combinada cumpla con el umbral de su administrador.
- El valor de la propiedad no ha disminuido. El administrador puede exigir pruebas —a menudo una opinión de precio de corredor o una tasación a su cargo— de que la vivienda sigue valiendo al menos su valor original.
- Una solicitud por escrito. La cancelación nunca es automática al 80 por ciento. Si nunca la solicita, seguirá pagando hasta el siguiente umbral.
Derecho 2: terminación automática al 78 por ciento
Si usted no hace nada, su administrador debe terminar automáticamente el PMI en la fecha en que su saldo esté previsto por primera vez alcanzar el 78 por ciento del valor original según su calendario de amortización original, siempre que esté al día en esa fecha. Sin solicitud, sin tasación, sin acción alguna de su parte.
Dos matices importantes:
- "Previsto" hace un trabajo real. La fecha del 78 por ciento se calcula a partir de su calendario de pagos original, no de su saldo real. Los pagos adicionales al capital lo llevan al 78 por ciento del saldo antes en la vida real, pero la terminación automática sigue ocurriendo en la fecha prevista, razón por la cual solicitar la cancelación anticipada al 80 por ciento, en lugar de esperar, normalmente ahorra más.
- Los préstamos de alto riesgo están exentos de la terminación automática al 78 por ciento. Para los préstamos que la HPA clasifica como de alto riesgo, el administrador no está obligado a terminar al 78 por ciento, pero la red de seguridad final que se describe a continuación sigue aplicándose, y usted todavía puede solicitar la cancelación al 80 por ciento.
La red de seguridad: terminación en el punto medio del préstamo
Si por alguna razón el PMI sigue vigente en el punto medio de su período de amortización —el año 15 de un préstamo a 30 años, por ejemplo—, el administrador debe terminarlo entonces, siempre que usted esté al día. Esto cubre casos límite: préstamos de alto riesgo, prestatarios que se atrasaron y luego se pusieron al día, y préstamos anteriores a las demás protecciones de la ley.
Lo que la HPA no cubre
- Préstamos FHA y VA. Estos tienen sus propios regímenes de seguro hipotecario (véase la sección sobre FHA más abajo). Los préstamos VA no tienen ningún seguro hipotecario mensual, solo una comisión de financiamiento inicial.
- Seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI). Si su prestamista pagó la prima a cambio de una tasa ligeramente más alta, no hay nada que cancelar: su "PMI" está integrado en la propia tasa. Refinanciar es la única salida.
- Préstamos formalizados antes del 29 de julio de 1999. Los derechos de cancelación y terminación de la ley no se aplican, aunque su contrato de préstamo o la ley estatal pueden otorgarle derechos similares, y su administrador está obligado a informarle sobre ellos. De lo contrario, usted elimina el PMI a la antigua usanza: pídalo y documente el 20 por ciento de capital propio.
Cómo solicitar la cancelación: un manual paso a paso
Conocer la regla del 80 por ciento es el paso cero. Así es como se ejecuta realmente.
1. Encuentre su fecha límite y sus cifras. Saque su divulgación original del PMI de su paquete de cierre (en ella figura la fecha prevista del 80 por ciento) o llame a su administrador y pídala: los administradores deben mantener un número de teléfono específicamente para preguntas sobre el PMI. Divida su saldo de capital actual entre el valor original de su vivienda. Si el resultado es 0,80 o menos, puede solicitarlo.
2. Revise primero su historial de pagos. Reúna 12 meses de estados de cuenta. Un solo pago con 30 días de atraso en el último año es la razón más común por la que los administradores deniegan la cancelación, y también es la más fácil de resolver con paciencia: espere a que el pago atrasado quede fuera del período, y vuelva a solicitarlo.
3. Pregunte por las condiciones adicionales del inversionista antes de pagar por una tasación. Su administrador responde ante el inversionista que posee su préstamo (a menudo Fannie Mae o Freddie Mac), y los inversionistas añaden reglas de antigüedad cuando la cancelación se basa en el valor tasado actual de su vivienda en lugar de la amortización prevista. Una condición típica exige un 75 por ciento de LTV si ha sido propietario de la vivienda entre dos y cinco años, se relaja al 80 por ciento después de cinco años, y además exige dos años de propiedad antes de que siquiera se considere una solicitud basada en el valor. Si está solicitando por motivos de saldo previsto al 80 por ciento del valor original, se aplica la prueba estándar de la HPA, pero confirme en qué vía se encuentra, porque una tasación de 300 a 600 dólares solicitada para la vía equivocada es dinero desperdiciado.
4. Presente la solicitud por escrito. Llame para conocer el proceso exacto del administrador y luego sígalo al pie de la letra: la mayoría exige una solicitud por escrito más pruebas de valor (una tasación u opinión de precio de corredor que ellos encargan, normalmente a su costo) y una certificación de que no tiene gravámenes subordinados. Conserve copias de todo con fechas.
5. Verifique la eliminación en su siguiente estado de cuenta. El PMI debería desaparecer del desglose de pagos el mes siguiente a la aprobación. Los administradores han sido penalizados por demorarse con cancelaciones válidas, así que si pasan meses sin cambios, escale por escrito, y sepa que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) acepta quejas sobre fallos en la cancelación del PMI.
Cuatro formas más rápidas de salir
Esperar el calendario de amortización es el camino más lento. Estas adelantan la fecha:
Haga pagos adicionales al capital. Cada dólar adicional de capital acerca su saldo real al 80 por ciento más rápido, momento en el cual solicita la cancelación en lugar de esperar la terminación automática al 78 por ciento. Consulte su tabla de amortización para ver cómo un modesto pago mensual adicional desplaza la fecha; los ahorros del PMI se suman a los ahorros de intereses.
Solicite una cancelación basada en el valor tras una revalorización o mejoras. Si su mercado ha subido o una reforma añadió valor real, una nueva tasación que muestre un 80 por ciento de LTV frente al valor actual puede acabar con el PMI años antes. Tenga en cuenta las condiciones de antigüedad mencionadas arriba, y sea realista con las cuentas de la tasación: en una compra de 400.000 dólares con un 10 por ciento de enganche, necesita que la vivienda se tase en 450.000 dólares para alcanzar el 80 por ciento sobre un saldo de 360.000 dólares.
Refinancie a un nuevo préstamo con un LTV del 80 por ciento o menos. Una refinanciación reemplaza su préstamo por completo, así que el PMI simplemente no existe en el nuevo si tiene el 20 por ciento de capital propio. Este es el movimiento correcto cuando las tasas han bajado desde que compró o cuando la revalorización por sí sola lo llevó a cruzar la línea, pero compare los costos totales, no solo el pago mensual: entre el 2 y el 5 por ciento en costos de cierre puede tardar años en recuperarse solo con los ahorros del PMI.
Elimine un segundo gravamen que lo bloquea. Si una HELOC o un préstamo sobre el capital de la vivienda es lo único que se interpone entre usted y la cancelación, pagarlo o cerrarlo puede ser la "eliminación del PMI" más barata disponible.
Una cosa que no elimina el PMI por sí sola: una reamortización del préstamo (recast). La reamortización reduce su pago después de un pago único grande, pero la mayoría de los administradores mantienen el PMI en su lugar; usted todavía necesita solicitar la cancelación según las reglas estándar.
Por qué los préstamos FHA juegan con reglas distintas
Si tiene un préstamo FHA, casi nada de lo anterior se aplica. El seguro hipotecario de FHA se llama MIP (prima de seguro hipotecario), se rige por las reglas de HUD en lugar de la HPA, y las puertas de salida son más estrechas:
- Préstamos endosados el 3 de junio de 2013 o después, con menos del 10 por ciento de enganche: el MIP dura toda la vida del préstamo. No hay derecho de solicitud al 80 por ciento ni eliminación automática al 78 por ciento. Las únicas salidas son pagar el préstamo o refinanciar a un préstamo que no sea FHA.
- Préstamos de la misma época con un 10 por ciento o más de enganche: el MIP se cancela después de 11 años. No en un umbral de saldo, sino según un reloj.
- Préstamos endosados antes del 3 de junio de 2013: el MIP se cancela al 78 por ciento del LTV, similar en espíritu a la terminación automática convencional.
El seguro de FHA también tiene dos partes: una prima inicial del 1,75 por ciento del préstamo (normalmente incluida en el saldo) más una prima anual —del 0,15 al 0,75 por ciento según el tamaño y el plazo del préstamo, con la mayoría de los prestatarios pagando el 0,55 por ciento— facturada mensualmente. Ese costo acumulado es la razón por la que refinanciar de FHA a un préstamo convencional es uno de los movimientos de mayor rendimiento que puede hacer un prestatario de FHA con el 20 por ciento de capital propio: se deshace por completo del MIP mensual y, si su crédito ha mejorado desde la compra, también podría obtener una mejor tasa. Solo confirme que la tasa y los costos de cierre del nuevo préstamo justifican el cambio, y recuerde que refinanciar reinicia su reloj de amortización a menos que elija un plazo más corto.
Errores que mantienen vivo el PMI más tiempo de lo debido
- Suponer que desaparece automáticamente al 80 por ciento. No lo hace. El ochenta por ciento es un derecho que usted debe ejercer por escrito; solo el 78 por ciento es automático.
- Ignorar la divulgación anual del PMI. Su administrador debe recordarle cada año sus derechos de cancelación. Trate ese aviso como un recordatorio para recalcular su LTV.
- Dejar que un pequeño pago atrasado se quede en el período. Un solo atraso de 30 días en 12 meses puede hundir una solicitud. Configure el débito automático al menos para el mínimo si su historial por lo demás está limpio.
- Encargar una tasación antes de preguntar para qué vía califica. La cancelación por saldo previsto y la cancelación por valor actual tienen distintas reglas de pruebas y distintos umbrales de LTV según las condiciones del inversionista.
- Olvidar los gravámenes subordinados. Abra una HELOC después de la compra y puede bloquear la cancelación hasta que el LTV combinado satisfaga a su administrador.
- Quedarse quieto con un préstamo FHA posterior a 2013 y el 20 por ciento de capital propio. Cada mes que espera es un mes de MIP que ninguna ley le devolverá jamás. Cotice ahora una refinanciación convencional.
Controle el PMI como la partida que es
El PMI se esconde dentro de su pago de la hipoteca, que es exactamente por lo que alarga su bienvenida más de lo debido: fuera de la vista, fuera de la mente, pero sigue facturando. Sepárelo como una línea propia en sus libros, como haría con cualquier suscripción: importe mensual, el saldo o la fecha en que termina, y el total acumulado que habrá pagado para entonces. Ese único hábito hace tres cosas a la vez: cuantifica lo que vale la cancelación anticipada, le da un recordatorio programado para revisar su LTV cada pocos meses, y le permite verificar —estado de cuenta por estado de cuenta— que el administrador efectivamente eliminó el cargo cuando correspondía. Si controla sus gastos con contabilidad de texto plano, un asiento mensual en una cuenta de gastos como Expenses:Housing:MortgageInsurance hace que el total acumulado sea trivialmente visible, y su panel de control muestra el mes en que la línea finalmente llega a cero.
Mantenga organizados sus costos de vivienda desde el primer día
Mientras avanza hacia la eliminación del PMI —siguiendo su saldo frente a ese umbral del 80 por ciento, documentando el valor de su vivienda y verificando cada estado de cuenta—, mantener registros financieros claros convierte una meta vaga en un plan programado. Beancount.io ofrece contabilidad de texto plano que le brinda total transparencia y control sobre sus datos financieros: sin cajas negras, sin dependencia de proveedores. Comience gratis y descubra por qué los desarrolladores y los profesionales de las finanzas se están pasando a la contabilidad de texto plano.
