Usted cerró la compra de una casa en 2018 con una hipoteca de $900,000. Su vecino cerró en 2016 con una hipoteca de $1.1 millones. Ambos emiten el mismo cheque mensual al mismo prestamista, ambos detallan sus deducciones y ambos se sientan con el Formulario 1098 en febrero. Sin embargo, solo uno de ustedes puede deducir la totalidad de los intereses. El otro tiene que completar una hoja de trabajo, multiplicar por una proporción y ver cómo una parte de la deducción desaparece.
Esa es la Sección 163(h) del Código de Impuestos Internos en la vida real. Es la regla que decide si la línea más importante de su Anexo A es una deducción de $14,000 o una de $8,500. También es uno de los rincones más incomprendidos del código tributario, con tres límites de deuda diferentes, dos fechas de corte distintas, una regla especial para las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y una nueva deducción por primas de seguro hipotecario que regresó en 2026 tras haber desaparecido por dos años.
Esta guía desglosa todo: lo que cambió bajo la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA), lo que cambió nuevamente bajo la Ley del Gran Proyecto de Ley Hermoso (OBBBA) y cómo mantener sus registros lo suficientemente limpios para reclamar cada dólar al que tiene derecho sin generar dudas en una auditoría.
Por qué esta deducción sigue siendo importante en 2026
La deducción de intereses hipotecarios es la mayor deducción detallada por volumen de dólares que la mayoría de los propietarios reclamarán jamás. Según los datos más recientes del IRS, 17.8 millones de declaraciones la reclamaron, con un gasto fiscal total de aproximadamente $52.6 mil millones.
Dicho esto, la población de beneficiarios es mucho menor de lo que solía ser. Antes de la TCJA, aproximadamente el 30 por ciento de los contribuyentes detallaban sus deducciones. Hoy, con la deducción estándar en $16,100 para declarantes solteros y $32,200 para casados que presentan una declaración conjunta en 2026, solo un 14 por ciento de las declaraciones detallan deducciones. Casi el 97 por ciento del valor en dólares de la deducción fluye hacia contribuyentes con ingresos superiores a $100,000, y el 78 por ciento se destina a aquellos con ingresos superiores a $200,000.
Por lo tanto, esta es una deducción que ayuda principalmente a los propietarios de viviendas de mayores ingresos con hipotecas considerables y, para esas personas, calcular correctamente la cifra vale miles de dólares al año.
Los tres límites de deuda que debe conocer
La Sección 163(h) y las regulaciones relacionadas crean tres categorías diferentes de "deuda de adquisición de vivienda", cada una con su propio tope. En qué categoría cae usted depende enteramente de la fecha en que firmó el préstamo.
Categoría 1: Antes del 14 de octubre de 1987 (Con derechos adquiridos)
Si tomó una hipoteca sobre una vivienda calificada antes del 13 de octubre de 1987, no hay un límite en dólares sobre el interés que puede deducir y no hay restricciones sobre cómo se utilizaron los fondos. Esta categoría es mayormente histórica (muy pocos de estos préstamos siguen vigentes), pero es relevante para propietarios mayores que nunca refinanciaron.
Categoría 2: Del 14 de octubre de 1987 al 15 de diciembre de 2017
Las hipotecas contraídas durante este periodo califican para un límite combinado de $1 millón en deuda de adquisición ($500,000 si es casado y presenta la declaración por separado). También existe una excepción de contrato vinculante: si firmó un contrato escrito y vinculante para comprar una casa antes del 15 de diciembre de 2017 y el cierre de la compra ocurrió antes del 1 de abril de 2018, puede usar el tope de $1 millón aunque el cierre haya sido después de que la TCJA entrara en vigor.
Categoría 3: Después del 15 de diciembre de 2017
Esta es la categoría de la TCJA y con la que trabajan la mayoría de los propietarios. El límite de la deuda de adquisición es de $750,000 ($375,000 si es casado y presenta la declaración por separado). La Sección 70108 de la OBBBA hizo permanente este tope de $750,000. Originalmente estaba programado para expirar el 31 de diciembre de 2025 y volver al antiguo límite de $1 millón, pero el Congreso hizo permanente el umbral más bajo antes de que ocurriera dicha expiración.
Esto es importante porque todos los análisis de hace unos años (incluyendo mucho material de marketing inmobiliario) asumían que el tope volvería a $1 millón en 2026. No fue así. Si está planeando una compra de préstamo jumbo, debe planificar basándose en $750,000 de deuda de adquisición deducible para el futuro indefinido.
Qué significa realmente "Deuda de Adquisición de Vivienda"
El tope se aplica a la deuda de adquisición de vivienda, la cual tiene un significado estatutario preciso. Es la deuda que cumple con tres pruebas al mismo tiempo:
- Utilizada para comprar, construir o mejorar sustancialmente una vivienda calificada.
- Garantizada por esa vivienda calificada.
- Contraída después de que se adquirió la vivienda o en relación con la compra, construcción o mejora.
Cada palabra cuenta aquí. Un préstamo que usted toma y utiliza para pagar tarjetas de crédito no es deuda de adquisición de vivienda, incluso si el banco lo llama "segunda hipoteca" y aunque su casa sirva de garantía. Un préstamo que toma para financiar la remodelación de una cocina que añade valor permanente a la propiedad es deuda de adquisición de vivienda, y el interés puede ser deducible.
El fin de la deducción general por "Préstamo con garantía hipotecaria"
Antes de la TCJA, se podía deducir el interés de hasta $100,000 de deuda con garantía hipotecaria, independientemente de cómo se utilizara el dinero. Esa categoría ha desaparecido. El lenguaje estatutario exacto en la guía actual del IRS dice:
"Independientemente de cuándo se haya contraído la deuda, ya no se puede deducir el interés de un préstamo garantizado por su vivienda en la medida en que los fondos del préstamo no se hayan utilizado para comprar, construir o mejorar sustancialmente su vivienda".
Así que si usted recurre a una HELOC para pagar una boda, un coche o una matrícula universitaria, el interés no es deducible. Si recurre a la misma HELOC para poner un tejado nuevo, el interés es deducible (sujeto al tope combinado de $750,000). La etiqueta del préstamo no importa; lo que importa es el uso de los fondos.
Qué se considera "Mejorar sustancialmente"
El IRS traza una línea entre el mantenimiento y la mejora. Las reparaciones rutinarias (volver a pintar, sustituir electrodomésticos rotos, parchear un tejado) no cuentan. Para calificar como mejora sustancial, la obra tiene que añadir valor permanente, prolongar la vida útil de la vivienda o adaptarla a un nuevo uso. Ejemplos comunes que califican:
- Sustituir el tejado por completo
- Terminar un sótano o un ático
- Añadir un dormitorio, un baño o una ampliación
- Instalar un nuevo sistema de HVAC (climatización)
- Una remodelación completa de la cocina o el baño
- Instalar paneles solares o un generador de reserva permanente
Cosas que no califican por sí solas: limpiar canalones, repintar una habitación, sustituir la alfombra, arreglar un grifo que gotea o comprar muebles.
La implicación práctica es que necesita un rastro documental de lo que pagó la HELOC. Si los registros de su prestamista muestran $80,000 retirados de la HELOC y las facturas de su contratista muestran $80,000 de remodelación de la cocina, usted está en terreno sólido. Si mezcló el dinero de la HELOC con efectivo personal y realizó la renovación desde una cuenta corriente, un inspector puede obligarle a asignar los fondos y denegar el interés asociado con el uso que no sea para mejoras.
Qué se considera una "Vivienda cualificada"
Puede deducir los intereses hipotecarios de su vivienda principal más otra vivienda que designe como su segunda residencia. Ambas tienen que calificar como residencia, lo que el IRS define funcionalmente: la propiedad debe tener espacio para dormir, instalaciones de cocina y un inodoro. Esto es lo suficientemente permisivo como para cubrir:
- Casas unifamiliares, condominios, cooperativas
- Casas adosadas
- Casas móviles
- Casas flotantes y caravanas
- Cabañas o propiedades de vacaciones
Si posee tres o más lugares, puede elegir cuál es su segunda vivienda designada cada año. La elección se hace año tras año.
La regla de los 14 días o el 10 por ciento para segundas residencias
Si alquila su segunda vivienda, debe utilizarla personalmente durante más de 14 días al año, o más del 10 por ciento de los días que estuvo alquilada a un precio de mercado justo, lo que sea mayor. Si no llega a eso, la propiedad no se trata como una residencia bajo la Sección 280A; el interés se maneja bajo reglas diferentes y la deducción por deuda de adquisición no se aplica.
Esta es la regla que atrapa a muchos anfitriones de Airbnb a tiempo parcial. Si compró una casa en la playa, la alquiló 200 días y pasó 12 días en ella usted mismo, no se cumple el mínimo de 14 días y la propiedad no califica como segunda vivienda para los propósitos de la Sección 163(h).
Refinanciación: La trampa de los derechos adquiridos que la mayoría de los propietarios pasan por alto
Refinanciar un préstamo con derechos adquiridos (grandfathered) es la forma más común de perder accidentalmente el acceso al tope de $1 millón. La regla es mecánica: cuando se refinancia, el nuevo préstamo mantiene el estatus de derechos adquiridos solo hasta el saldo del capital del préstamo antiguo en el momento de la refinanciación. Cualquier cantidad por encima de eso se trata como nueva deuda de adquisición sujeta al límite de $750,000.
Un ejemplo práctico. Compró en 2015 con una hipoteca de $980,000. Para 2024, ha reducido el saldo a $850,000. Refinancia en un nuevo préstamo de $1,000,000 para sacar efectivo para una ampliación.
- $850,000 del nuevo préstamo se tratan como deuda de adquisición con derechos adquiridos bajo el tope de $1M.
- $150,000 es nueva deuda de adquisición sujeta al tope de $750K.
- Debido a que $850,000 ya están en la categoría de derechos adquiridos, los nuevos $150,000 no obtienen su propio tope separado: se integran en su total general de deuda de adquisición y pueden o no ser totalmente deducibles dependiendo del resto de su deuda.
Las refinanciaciones realizadas entre el 16 de diciembre de 2017 y finales de 2025 preservaron el estatus de derechos adquiridos hasta el saldo anterior bajo una regla de transición especial. Eso continúa aplicándose a esas refinanciaciones existentes según la guía actual del IRS, pero las nuevas adquisiciones se rigen por sus propias condiciones.
La otra regla que provoca la denegación del interés de refinanciación: si su préstamo original con derechos adquiridos era una hipoteca balloon (con pago final global), el préstamo refinanciado conserva el estatus de derechos adquiridos durante un máximo de 30 años a partir de la fecha en que se refinanció el préstamo original. Después de eso, se convierte en un préstamo de la Categoría 3.
La complicación de la propiedad de uso mixto y la oficina en casa
Si utiliza parte de su casa como oficina en casa, unidad de alquiler o cualquier otro propósito no residencial, tiene que asignar la deuda hipotecaria y el interés entre el uso residencial y el no residencial. La parte atribuible al uso residencial permanece bajo la Sección 163(h). La parte atribuible al uso comercial o de alquiler se traslada al Schedule C, Schedule E, o dondequiera que se informe el ingreso comercial correspondiente.
Una parte alquilada de su casa sigue siendo "residencial" —lo que significa que cuenta como parte de la vivienda cualificada— solo si se cumplen estas tres condiciones:
- La parte alquilada no tiene sus propias instalaciones independientes para dormir, cocinar e inodoro (es decir, no es efectivamente una unidad de vivienda separada)
- No más de dos inquilinos ocupan el espacio alquilado
- Alquilar no es su actividad comercial principal en la propiedad
Si queda fuera de eso, está operando una propiedad de unidades múltiples y la asignación de intereses se vuelve más complicada.
Las primas de seguros hipotecarios regresan en 2026
De 2022 a 2025, la deducción por primas de seguros hipotecarios (PMI, primas de la FHA, comisiones de financiación del VA) estuvo fuera de los libros: había expirado y no se prorrogó. La OBBBA la recuperó a partir de 2026.
La mecánica para 2026:
- Las primas sobre la deuda de adquisición de una vivienda calificada se tratan como intereses de residencia calificada y se informan en el Anexo A.
- No están sujetas al límite de deuda de adquisición de $750,000 (la deducción de la prima es independiente de la deducción de intereses).
- La deducción se elimina gradualmente en un 10 por ciento por cada $1,000 ($500 si es casado y presenta una declaración por separado) de AGI (Ingreso Bruto Ajustado) por encima de $100,000 ($50,000 MFS). Al alcanzar los $109,000 de AGI, la deducción total desaparece para los declarantes conjuntos; para los MFS, el límite abrupto llega a los $54,500.
Por lo tanto, si compró con un pago inicial inferior al 20 por ciento y está pagando un PMI, puede obtener una deducción adicional en 2026, pero solo si su AGI es lo suficientemente moderado como para superar la eliminación gradual.
Cómo informar en el Anexo A
Para las declaraciones de 2026, las líneas pertinentes son:
- Línea 8a: Intereses hipotecarios informados en el Formulario 1098.
- Línea 8b: Intereses hipotecarios no informados en un 1098 (normalmente financiados por el vendedor). También debe incluir el nombre, la dirección y el TIN (número de identificación fiscal) del beneficiario.
- Línea 8c: Puntos no informados en el Formulario 1098 (o puntos informados en un 1098 que son deducibles actualmente en lugar de amortizados).
- Línea 8d: Primas de seguros hipotecarios (nuevamente vigentes para 2026).
- Línea 8e: Total de las líneas 8a a 8d.
Cuando el saldo de su préstamo supera el límite, la hoja de trabajo de la Tabla 1 de la Publicación 936 es la herramienta oficial. Calcula su límite de préstamo calificado y genera una única "proporción deducible" decimal que se multiplica por el total de intereses pagados durante el año. El cálculo es mecánico, pero los datos de entrada (saldo promedio, saldo en las fechas de refinanciamiento, asignaciones entre deuda de adquisición y otras deudas) son los puntos donde los propietarios suelen equivocarse.
Documentación que protege la deducción en una auditoría
Hay cinco documentos que conviene guardar en una sola carpeta, idealmente durante toda la vida de la vivienda más tres años después de su venta:
- HUD-1 original o Divulgación de Cierre que muestre el monto original del préstamo y cómo se utilizaron los fondos.
- Formulario 1098 de cada año de la hipoteca. Los prestamistas lo envían en enero.
- Documentos de cierre de cualquier refinanciamiento, que muestren el saldo del capital inmediatamente antes del refinanciamiento, el nuevo monto del préstamo y el desglose de cualquier retiro de efectivo (cash-out).
- Facturas de contratistas y comprobantes de pago de cualquier trabajo financiado por una HELOC, un préstamo con garantía hipotecaria o un refinanciamiento con retiro de efectivo que esté tratando como deuda de adquisición.
- Un libro mayor sencillo que vincule cada disposición de una HELOC con gastos de mejora específicos. Si se dispuso de $80,000, querrá que coincidan $80,000 en facturas de contratistas.
Sin esos registros, un examinador puede cuestionar su asignación entre deuda de adquisición (deducible) y deuda de no adquisición (no deducible), y usted no tendrá forma de demostrar su postura.
Errores comunes que cuestan dinero a los propietarios
- Deducir intereses de HELOC utilizados para gastos personales. Este es el error más común tras la TCJA. Las reglas cambiaron en 2018; el hábito no.
- Tratar reparaciones rutinarias como mejoras sustanciales. Sustituir un electrodoméstico averiado es una reparación, no una mejora.
- Olvidar la excepción de contrato vinculante al reclamar el estatus de derechos adquiridos (grandfathered) en un cierre de 2018. Si firmó antes del 15 de diciembre de 2017 y cerró antes del 1 de abril de 2018, sigue bajo el límite de $1 millón.
- No alcanzar el umbral de uso de segunda vivienda. Alquilar una propiedad de vacaciones durante la mayor parte del año sin usarla personalmente durante 14 días la descalifica.
- Retirar efectivo sin recalcular la parte de la deuda de adquisición. Cada refinanciamiento con retiro de efectivo cambia el cálculo; el seguimiento debe rehacerse.
- Asumir que vale la pena reclamar la deducción. Haga las cuentas. Para muchos propietarios con hipotecas inferiores a $400,000 en entornos de tipos de interés bajos, el total de las deducciones detalladas sigue siendo inferior a la deducción estándar, y la deducción de los intereses hipotecarios es irrelevante en la práctica.
Mantenga sus registros hipotecarios organizados desde el primer día
La deducción de los intereses hipotecarios premia los buenos registros. Deuda de adquisición frente a deuda de capital de la vivienda, saldo de capital en cada refinanciamiento, el uso de cada disposición de la HELOC; estos no son números que su prestamista calculará por usted, y no son números que el software de impuestos adivinará correctamente sin sus datos.
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Fuentes: