Шок від витрат на закриття угоди у Флориді: податок на гербові марки $0,70 і нематеріальний податок $0,20 — пояснення

Ви знаходите будинок за $500 000 поблизу Орландо, рахуєте цифри та плануєте бюджет на перший внесок, інспекцію й титульне страхування. А потім надходить розкриття витрат на закриття угоди з тисячами доларів податків на передачу майна у Флориді, які ви ніколи не враховували: гербові марки на акт, гербові марки на боргову розписку та щось під назвою нематеріальний податок. Жоден із них не підлягає переговорам зі штатом, усі вони сплачуються готівкою за столом, і нерозуміння того, хто що платить, — одна з найпоширеніших несподіванок у день закриття угоди на ринку нерухомості Флориди.

Ось повна картина: три окремі податки, два різні платники, один округ, який порушує всі правила, і пастка рефінансування, яка оподатковує залишок вашої позики вдруге.

Три податки, приховані в кожному закритті угоди у Флориді​

У Флориді немає податку на доходи, але штат компенсує частину цих надходжень щоразу, коли нерухомість змінює власника або потрапляє під іпотеку. Покупка з фінансуванням запускає три окремі податки штату:

На що варто звернути увагу. По-перше, податок на акт і податки на позику повністю незалежні: гербові марки продавця на акт не зменшують податки покупця на позику, і навпаки. По-друге, покупець, який платить готівкою, повністю пропускає два останні рядки — немає розписки, немає іпотеки, немає податків на позику. Це саме по собі може заощадити тисячі доларів і є однією з причин, чому готівкові пропозиції у Флориді закриваються дешевше, а не лише швидше.

Податок 1: Гербові марки на акт (зазвичай рахунок продавця)​

Глава 201 Статутів Флориди встановлює податок на гербові марки для кожного акта або документа, що передає частку у нерухомості Флориди. Ставка становить $0,70 на кожні $100 зустрічного надання або його частини — «або його частини» означає, що ви завжди округлюєте до наступних $100. Продаж за $500 050 сплачує марки з $500 100 зустрічного надання.

При стандартному продажі між незалежними сторонами «зустрічне надання» — це ціна покупки. При продажі за $500 000 гербові марки на акт становлять $3 500. Але зустрічне надання не завжди дорівнює ціні в договорі:

• Обтяжене майно оподатковується за боргом. Якщо ви передаєте майно, обтяжене іпотекою на $300 000 — навіть за допомогою квітклейм-акта на користь члена родини із зазначенням «$10 та любов і прихильність» — гербові марки зазвичай нараховуються на непогашений залишок у $300 000. Зазначені $10 не мають значення, коли борг переходить разом із майном.
• Обмін та змішане зустрічне надання враховуються. Доплата, прийнятий борг та інша цінність, надана за майно, — усе це зустрічне надання.
• Договір визначає, хто платить. За звичаєм і згідно зі стандартним договором Florida Realtors/Florida Bar гербові марки на акт сплачує продавець. Але це умова договору, а не статут — сторони можуть її змінити. На ринку покупця продавці іноді пропонують покрити й податки покупця на позику; під час торгів покупці іноді беруть на себе гербові марки на акт. Хоч би що казав договір, секретар суду стягує повну суму під час реєстрації.

Ще один нюанс для інвесторів: ви не можете уникнути гербових марок на акт, передавши майно у ТОВ без зустрічного надання, а потім продавши частки у ТОВ. Стаття 201.02 охоплює цю операцію — якщо ви продаєте частки власності в юридичній особі за зустрічне надання протягом трьох років після безподаткової передачі, гербовий податок нараховується на ціну продажу так само, якби ви передали майно за актом. Дарунки залишаються звільненими, але продаж у межах трирічного вікна оподатковується.

Податок 2: Гербові марки на боргову розписку (перший податок покупця на позику)​

Окремий гербовий податок застосовується до боргової розписки та іпотеки за ставкою $0,35 на кожні $100 заборгованості, знову з округленням до наступних $100. На позику в $400 000 це $1 400. Зазвичай його сплачує покупець-позичальник.

Існує стеля, яка має значення для великих позик: гербовий податок на боргову розписку обмежений $2 450 на документ. Суми заборгованості понад $700 000 не додають нових марок на розписку. Позика в $1,2 млн сплачує ті самі $2 450 марок на розписку, що й позика в $700 000. Пам'ятайте, що стеля застосовується лише до цього податку — нематеріальний податок нижче не має стелі й продовжує зростати разом із сумою позики.

Іногородні покупці іноді припускають, що позика, закрита в іншому штаті, звільняється від податку Флориди. Це не так: якщо розписка забезпечена нерухомістю у Флориді, податок слідує за заставою, а не за столом закриття угоди.

Податок 3: Разовий нематеріальний податок (другий податок покупця на позику)​

Стаття 199.133 встановлює одноразовий «разовий» нематеріальний податок у розмірі 2 міли — $0,002 за долар, або $2 за $1 000 — на зобов'язання, забезпечені іпотекою на нерухомість у Флориді. На позику в $400 000 це $800. На відміну від марок на розписку, стелі немає: іпотека в $2 млн передбачає $4 000 нематеріального податку.

Два нюанси, які варто знати:

• Технічно його сплачує кредитор. Статут покладає юридичну відповідальність за нематеріальний податок на кредитора. На практиці майже кожне житлове закриття угоди перекладає його на позичальника як витрату на врегулювання, і федеральні правила розкриття витрат на закриття угоди очікують побачити його на боці покупця. Не розраховуйте на те, що ваш банк добровільно його сплатить.
• Він застосовується один раз на іпотеку, а не один раз на транш. Для кредитної лінії під заставу житла (HELOC) нематеріальний податок (і марки на розписку) сплачуються авансом із повного ліміту кредиту. Подальші зняття коштів із цієї лінії не оподатковуються повторно. Обирайте розмір лінії свідомо: HELOC на $200 000, який ви використовуєте лише наполовину, все одно сплачує податок з повних $200 000.

Округ Маямі-Дейд порушує правила​

Кожна ставка вище діє на рівні штату — крім ставки на акт в окрузі Маямі-Дейд, який має власну структуру:

• Односімейні житлові будинки: $0,60 на кожні $100 зустрічного надання (дешевше, ніж у решті штату).
• Усе інше: $0,60 плюс місцевий додатковий податок $0,45, разом $1,05 на кожні $100 — на 50 відсотків більше за стандартну ставку.

Дуплекс, номер у кондо-готелі, комерційна будівля або вільна земельна ділянка: усі сплачують комбіновану ставку $1,05 у Маямі-Дейд. На продажі за $400 000 це $4 200 гербових марок на акт проти $2 800 будь-де в іншому місці Флориди. Ставки марок на розписку й нематеріального податку не змінюються залежно від округу, тож змінюється лише частина закриття угоди, пов'язана з актом — але в комерційних угодах сам додатковий податок може становити статтю витрат із п'ятьма нулями. Перевірте класифікацію майна перед тим, як оцінювати; припущення про ставку $0,60 для майна, що не відповідає кваліфікації, — класична помилка в бюджетуванні.

Складаємо все докупи: два приклади з розрахунками​

Приклад 1: покупка за $500 000 з позикою $400 000, округ Орандж. Продавець платить гербові марки на акт $3 500 ($500 000 поділити на $100, помножити на $0,70). Покупець платить марки на розписку $1 400 ($400 000 поділити на $100, помножити на $0,35) плюс нематеріальний податок $800 ($400 000 помножити на 0,002), разом податки покупця на позику становлять $2 200. Сукупні податки штату на передачу майна за цією угодою: $5 700.

Приклад 2: односімейний будинок за $600 000 з позикою $480 000, округ Маямі-Дейд. Продавець платить $3 600 гербових марок на акт за ставкою $0,60 для односімейного житла. Покупець платить $1 680 марок на розписку плюс $960 нематеріального податку, разом для покупця $2 640. Сукупно: $6 240. Якби те саме майно в Маямі-Дейд було дуплексом, самі лише гербові марки продавця на акт зросли б до $6 300 за ставкою $1,05.

Рефінансування: коли ви платите ці податки вдруге​

Ось і пастка. Коли ви рефінансуєте, погашаючи стару позику та підписуючи абсолютно нову боргову розписку й іпотеку — стандартне рефінансування — гербові марки й нематеріальний податок нараховуються на всю суму нової позики, а не лише на готівку, яку ви знімаєте. Ви сплатили податки на позику під час покупки; ви сплачуєте їх знову з повного залишку під час рефінансування. Рефінансування на $380 000 коштує $1 330 марок на розписку плюс $760 нематеріального податку: $2 090 тертя ще до жодного долара економії на ставці.

Існує законний спосіб платити менше, але його потрібно структурувати до закриття угоди. Якщо операція оформлена як поновлення, зміна або консолідація існуючого зобов'язання — зазвичай шляхом відступлення існуючої іпотеки новому кредитору та її внесенням змін — податок нараховується лише на нові гроші, тобто перевищення над непогашеним залишком основного боргу. Рефінансування залишку в $380 000 у позику на $400 000 через структуру відступлення та внесення змін оподатковує лише збільшення на $20 000: $70 марок на розписку плюс $40 нематеріального податку.

Загвоздка в тому, що кредитор має погодитися, і багато житлових кредиторів не будуть возитися зі структурами відступлення при звичайних рефінансуваннях — паперова робота коштує їм більше, ніж заощаджує вам на малих залишках. На великих комерційних позиках це рутина, і економія значна. Запитайте про це заздалегідь: щойно стару іпотеку погашено в реєстрі, а нову зареєстровано, результат із повним податком зафіксовано, і його не можна скасувати.

Суми зняття готівки завжди вважаються новими грошима, а скорочення строку чи зниження ставки без зміни залишку все одно запускає повний податок на нову розписку. Коли ви моделюєте точку беззбитковості рефінансування у Флориді, ставте податки на позику в нульовий місяць — на позиці в $400 000 вони додають приблизно два-чотири місяці до більшості розрахунків беззбитковості.

Передачі, які законно уникають податку​

Не кожен акт передбачає сплату марок. Основні звільнення в Главі 201 включають:

• Подружжя та homestead. Передачі майна homestead між подружжям звільняються, коли єдиним зустрічним наданням є існуюча іпотека — додавання вашого подружжя до титулу заставленого сімейного будинку не коштує нічого в гербових марках на акт. Передачі подружнього житла у зв'язку з розлученням так само звільняються.
• Ваш власний відкличний траст. Передача майна за актом до відкличного живого трасту, де ви залишаєтеся бенефіціаром — стандартне фінансування для планування спадщини — звільняється, оскільки реальної зміни бенефіціарної власності не відбувається.
• Коригувальні акти. Акт, що виправляє друкарську помилку без зміни власності, не передбачає додаткового податку.
• Державні передачі. Передачі до або від державних органів звільняються.

Кожне звільнення потрібно належним чином заявити — зазвичай шляхом зазначення підстави в акті під час реєстрації — і секретар суду може відхилити заяву, яка не задокументована. І пам'ятайте про асиметрію: звільнення для подружнього homestead є вузьким. Передача обтяженого майна не-homestead вашому подружжю або передача homestead будь-кому іншому все одно оподатковується за залишком іпотеки.

Федеральний податковий аспект: база, прибуток та амортизація​

Податки на передачу майна у Флориді також впливають на вашу федеральну декларацію, і режим залежить від того, з якого боку стола ви сиділи:

• Продавці розглядають гербові марки на акт як витрати на продаж, що зменшують отриману суму — та сама категорія, що й комісії брокера. На тому продажі за $500 000 $3 500 гербових марок на акт безпосередньо зменшують оподатковуваний прибуток.
• Покупці зазвичай додають сплачені податки на передачу до вартості майна, а не вираховують їх. Вони зменшать ваш прибуток через роки, коли ви продасте, замість зменшення доходу цього року.
• Орендодавці та бізнеси отримують кращий режим щодо податків на позику: гербові марки та нематеріальний податок, сплачені за іпотекою на орендну або комерційну нерухомість, є витратами на позику, які амортизуються протягом строку позики. При рефінансуванні неамортизований залишок витрат старої позики зазвичай списується, тоді як витрати нової позики розпочинають новий графік — ще одна причина зберігати документацію кожного закриття угоди окремо за позикою.

Жодна з цих позицій не вимагає екзотичного планування, але всі вони вимагають записів. Через десять років відтворення того, які долари у розкритті витрат на закриття угоди були базою, які були амортизованими витратами на позику, а які — невирахуваними особистими витратами, — мізерна робота, якщо ви не категоризували їх під час закриття.

Відстежуйте кожен долар закриття угоди за категорією, а не за сумою​

Цей момент щодо ведення обліку заслуговує на наголос, адже змішування витрат на закриття угоди — це бухгалтерська помилка, що стоїть за більшістю податкових помилок у нерухомості. Один банківський переказ під час закриття угоди може містити п'ять різних податкових режимів: передплачені відсотки (вираховуються зараз), відшкодування податку на майно (вираховуються зараз), титульне страхування та реєстраційні збори (додаються до бази), марки на позику й нематеріальний податок (амортизуються протягом строку позики для інвестиційної нерухомості) та резерви, розміщені в ескроу (взагалі не витрата, доки не виплачені). Віднесення всього переказу на один рахунок гарантує, що принаймні один із цих режимів буде неправильним.

Виправлення — простий графік витрат на закриття угоди, складений протягом тижня після закриття: кожен рядок розрахункового звіту зіставлений із його податковим призначенням — поточне вирахування, амортизована база, амортизована витрата на позику або актив ескроу — з прикріпленим PDF. Для користувачів обліку у plain-text це означає окремі проводки за категоріями, а не один сумарний запис, тож майбутній продаж, рефінансування чи аудит автоматично витягують правильні цифри. Ваша документація може показати, як структурувати такі багатокомпонентні операції, а панель Fava дозволяє легко перевірити, що кожна категорія опинилася там, де їй належить.

Тримайте витрати на нерухомість організованими з дня закриття угоди​

Чи ви купуєте свій перший будинок у Флориді, рефінансуєте інвестиційний дуплекс або закриваєте угоду на комерційне приміщення в Маямі-Дейд, гербові марки та нематеріальні податки заслуговують на таке саме ретельне відстеження, як і сама ціна — вони впливають на вашу базу, вашу точку беззбитковості й ваші вирахування протягом багатьох років. Beancount.io пропонує облік у plain-text, який дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — без чорних скриньок, без прив'язки до постачальника. Почніть безкоштовно і дізнайтеся, чому розробники та фінансові фахівці переходять на облік у plain-text.