Ви оформили документи на будинок у 2018 році з іпотекою на 900 000 доларів. Ваш сусід оформив документи у 2016 році з іпотекою на 1,1 мільйона доларів. Ви обоє щомісяця виписуєте однаковий чек тому самому кредитору, обоє використовуєте постатейне вирахування і обоє в лютому сідаєте за Форму 1098. Проте лише один із вас може повністю вирахувати відсотки. Іншому доведеться заповнювати робочу таблицю, множити на коефіцієнт і спостерігати, як частина вирахування зникає.
Це Розділ 163(h) Кодексу внутрішніх доходів у реальному житті. Це правило визначає, чи буде найбільший рядок у вашому Додатку A (Schedule A) вирахуванням у 14 000 доларів чи в 8 500 доларів. Це також один із найбільш незрозумілих аспектів податкового кодексу з трьома різними лімітами боргу, двома різними граничними датами, спеціальним правилом для HELOC і новим вирахуванням страхових премій за іпотекою, яке щойно повернулося у 2026 році після дворічної відсутності.
Цей посібник розкриває все: що змінилося згідно із Законом про скорочення податків і робочі місця (TCJA), що знову змінилося згідно із Законом One Big Beautiful Bill Act (OBBBA), і як підтримувати ваші записи в чистоті, щоб отримати кожен долар, на який ви маєте право, не викликаючи запитань під час перевірки.
Чому це вирахування все ще важливе у 2026 році
Вирахування відсотків за іпотекою є найбільшим постатейним вирахуванням за обсягом у доларах, яке більшість власників житла коли-небудь заявлятимуть. За останніми даними IRS, його вказали у 17,8 мільйонах декларацій із загальними податковими витратами приблизно 52,6 мільярда доларів.
Тим не менш, кількість бенефіціарів стала набагато меншою, ніж раніше. До TCJA близько 30 відсотків платників податків використовували постатейне вирахування. Сьогодні, коли стандартне вирахування становить 16 100 доларів для осіб, які подають декларацію окремо, і 32 200 доларів для подружніх пар, що подають декларацію спільно у 2026 році, лише близько 14 відсотків декларацій взагалі містять постатейні вирахування. Майже 97 відсотків грошової вартості вирахування припадає на платників податків із доходами понад 100 000 доларів, а 78 відсотків — на тих, чий дохід перевищує 200 000 доларів.
Отже, це вирахування насамперед допомагає власникам житла з високим рівнем доходу та значними іпотечними кредитами — і для цих людей правильний розрахунок вартий тисяч доларів на рік.
Три ліміти боргу, які ви повинні знати
Розділ 163(h) та пов'язані з ним нормативні акти встановлюють три різні категорії «заборгованості на придбання житла», кожна з яких має власний ліміт. Те, до якої категорії ви належите, повністю залежить від дати підписання кредитного договору.
Категорія 1: До 14 жовтня 1987 року (зарезервовані)
Якщо ви взяли іпотеку на кваліфіковане житло до 13 жовтня 1987 року, на відсотки, які ви можете вирахувати, не поширюється жоден ліміт у доларах, і немає жодних обмежень щодо того, як були використані кошти. Ця категорія є здебільшого історичною — дуже мало таких позик залишилося непогашеними — але вона має значення для літніх власників житла, які ніколи не рефінансували кредит.
Категорія 2: З 14 жовтня 1987 року до 15 грудня 2017 року
Іпотечні кредити, отримані в цей період, підпадають під сукупний ліміт заборгованості на придбання житла в 1 мільйон доларів (500 000 доларів, якщо подружжя подає декларації окремо). Також існує виняток для обов’язкового контракту: якщо ви підписали письмовий обов’язковий контракт на купівлю житла до 15 грудня 2017 року, а угода була закрита до 1 квітня 2018 року, ви можете використовувати ліміт у 1 мільйон доларів, навіть якщо закриття відбулося після набрання чинності TCJA.
Категорія 3: Після 15 грудня 2017 року
Це категорія TCJA, з якою працює більшість власників житла. Ліміт заборгованості на придбання житла становить 750 000 доларів (375 000 доларів, якщо подружжя подає декларації окремо). Розділ 70108 закону OBBBA зробив цей ліміт у 750 000 доларів постійним. Спочатку планувалося, що він втратить чинність 31 грудня 2025 року і повернеться до старого ліміту в 1 мільйон доларів, але Конгрес зробив нижчий поріг постійним до настання цієї дати.
Це важливо, оскільки кожен аналіз кількарічної давності — включаючи багато маркетингових матеріалів з нерухомості — припускав, що ліміт повернеться до 1 мільйона доларів у 2026 році. Цього не сталося. Якщо ви плануєте купівлю з великою сумою кредиту (jumbo purchase), вам слід розраховувати на 750 000 доларів заборгованості на придбання житла, що підлягає вирахуванню, у найближчому майбутньому.
Що насправді означає «заборгованість на придбання житла»
Ліміт застосовується до заборгованості на придбання житла, що має точне законодавче визначення. Це борг, який одночасно відповідає трьом критеріям:
- Використаний для купівлі, будівництва або суттєвого покращення кваліфікованого житла
- Забезпечений (заставою) цього кваліфікованого житла
- Отриманий після придбання житла або у зв'язку з його купівлею, будівництвом чи покращенням
Тут кожне слово має значення. Кредит, який ви берете і використовуєте для погашення заборгованості за кредитними картками, не є заборгованістю на придбання житла, навіть якщо банк називає його «другою іпотекою» і навіть якщо ваш будинок є заставою за ним. Кредит, який ви берете для фінансування ремонту кухні, що додає нерухомості постійної вартості, є заборгованістю на придбання житла, і відсотки за ним можуть підлягати вирахуванню.
Кінець загального податкового вирахування за «позикою під заставу житла»
До прийняття TCJA ви могли вираховувати відсотки з боргу під заставу житла на суму до 100 000 доларів США незалежно від того, як ви використовували ці гроші. Ця категорія зникла. Точне формулювання закону в поточному керівництві IRS звучить так:
«Незалежно від того, коли виникла заборгованість, ви більше не можете вираховувати відсотки за позикою, забезпеченою вашим житлом, у тій мірі, в якій кошти від позики не були використані для купівлі, будівництва або суттєвого покращення вашого житла».
Отже, якщо ви використовуєте HELOC для оплати весілля, автомобіля або рахунку за навчання, відсотки не підлягають вирахуванню. Якщо ви використовуєте той самий HELOC для встановлення нового даху, відсотки підлягають вирахуванню (з урахуванням загального ліміту у 750 000 доларів США). Назва позики не має значення — має значення використання отриманих коштів.
Що вважається «суттєвим покращенням»
IRS проводить межу між технічним обслуговуванням і покращенням. Регулярний ремонт — перефарбовування, заміна зламаної побутової техніки, латання даху — не враховуються. Щоб кваліфікуватися як суттєве покращення, робота має додавати постійної вартості, подовжувати термін корисної експлуатації житла або адаптувати його для нового використання. Поширені приклади, що підпадають під цю категорію:
- Повна заміна даху
- Оздоблення підвалу або горища
- Додавання спальні, ванної кімнати або прибудови
- Встановлення нової системи HVAC (опалення, вентиляції та кондиціонування)
- Повний ремонт кухні або ванної кімнати
- Встановлення сонячних панелей або стаціонарного резервного генератора
Речі, які самі по собі не дають права на вирахування: очищення ринв, перефарбовування кімнати, заміна килимового покриття, ремонт крана, що протікає, або купівля меблів.
Практичний наслідок полягає в тому, що вам потрібен документальний слід того, на що було витрачено кошти HELOC. Якщо записи вашого кредитора показують 80 000 доларів, знятих з HELOC, а рахунки-фактури вашого підрядника показують 80 000 доларів за ремонт кухні, ви маєте надійне підґрунтя. Якщо ви змішали гроші HELOC з особистою готівкою і проводили ремонт з поточного рахунку, податковий інспектор може змусити вас розподілити кошти і відмовити у вирахуванні відсотків, пов'язаних із використанням не на цілі покращення.
Що вважається «кваліфікованим житлом»
Ви можете вираховувати відсотки за іпотекою на ваше основне житло плюс ще одне житло, яке ви визначите як своє друге житло. Обидва об'єкти мають кваліфікуватися як резиденція, що IRS визначає функціонально: нерухомість повинна мати місце для сну, обладнання для приготування їжі та туалет. Це досить широке визначення, яке охоплює:
- Односімейні будинки, кондомініуми, кооперативи
- Таунхауси
- Мобільні будинки
- Будинки на воді та житлові фургони (RV)
- Котеджі або нерухомість для відпочинку
Якщо ви володієте трьома або більше об'єктами, ви можете щороку обирати, який із них буде вашим призначеним другим житлом. Вибір робиться щорічно.
Правило 14 днів або 10 відсотків для другого житла
Якщо ви здаєте своє друге житло в оренду, ви повинні особисто використовувати його більше 14 днів протягом року або більше 10 відсотків днів, коли воно здавалося за ринковою ціною, залежно від того, що більше. Якщо ви не дотримуєтесь цієї норми, нерухомість не розглядається як резиденція згідно з Розділом 280A; відсотки обробляються за іншими правилами, і вирахування за боргом на придбання житла не застосовується.
Це правило, на якому попадається багато господарів, що здають житло на Airbnb. Якщо ви купили будинок на пляжі, здавали його в оренду 200 днів, а самі провели в ньому 12 днів, мінімум у 14 днів не дотримано, і нерухомість не кваліфікується як друге житло для цілей Розділу 163(h).
Рефінансування: пастка «старих правил», яку пропускає більшість домовласників
Рефінансування позики, на яку поширювалися старі правила («grandfathered loan»), — це найпоширеніший спосіб випадково втратити доступ до ліміту в 1 мільйон доларів. Правило механічне: при рефінансуванні нова позика зберігає пільговий статус лише до суми основного залишку старої позики на момент рефінансування. Все, що перевищує цю суму, розглядається як новий борг на придбання житла, на який поширюється ліміт у 750 000 доларів.
Приклад. Ви купили житло у 2015 році з іпотекою 980 000 доларів. До 2024 року ви виплатили залишок до 850 000 доларів. Ви рефінансуєте іпотеку в нову позику на 1 000 000 доларів, щоб отримати готівку на прибудову.
- 850 000 доларів нової позики розглядаються як старий борг на придбання за лімітом 1 млн доларів.
- 150 000 доларів — це новий борг на придбання, що підпадає під ліміт 750 тис. доларів.
- Оскільки 850 000 доларів уже займають місце в «старому кошику», нові 150 000 доларів не отримують окремого ліміту — вони додаються до вашої загальної суми боргу на придбання і можуть підлягати або не підлягати повному вирахуванню залежно від решти вашого боргу.
Рефінансування, проведене в період з 16 грудня 2017 року до кінця 2025 року, зберігало пільговий статус до суми старого залишку згідно зі спеціальним перехідним правилом. Це продовжує застосовуватися до існуючих рефінансувань згідно з поточними вказівками IRS, але нові придбання розглядаються самостійно.
Інше правило, за яким відсотки за рефінансуванням можуть бути відхилені: якщо ваша початкова пільгова позика була «балонною» іпотекою (з одноразовим погашенням залишку), рефінансувана позика зберігає пільговий статус максимум на 30 років з дати рефінансування оригінальної балонної позики. Після цього вона переходить у категорію «Bucket 3».
Нюанси нерухомості змішаного використання та домашнього офісу
Якщо ви використовуєте частину свого будинку як домашній офіс, об'єкт для оренди або для будь-яких інших нежитлових цілей, ви повинні розподілити іпотечний борг і відсотки між житловим і нежитловим використанням. Частина, що відноситься до житлового використання, залишається в межах Розділу 163(h). Частина, що відноситься до бізнесу або оренди, переноситься до Додатку C, Додатку E або туди, де звітується про відповідний бізнес-дохід.
Орендована частина вашого будинку залишається «житловою» — тобто вважається частиною кваліфікованого житла — лише якщо виконуються всі три умови:
- Орендована частина не має власних незалежних місць для сну, приготування їжі та туалету (тобто фактично не є окремою житловою одиницею).
- Орендовану площу займають не більше двох орендарів.
- Оренда не є вашою основною підприємницькою діяльністю на цьому об'єкті нерухомості.
Якщо ці умови не виконуються, ви керуєте багатоквартирним об'єктом, і розподіл відсотків стає складнішим.
Страхові внески за іпотекою повертаються у 2026 році
Протягом 2022–2025 років відрахування на страхові внески за іпотекою (PMI, внески FHA, комісії за фінансування VA) не діяли — термін їх дії закінчився, і вони не були продовжені. Закон OBBBA повернув їх, починаючи з 2026 року.
Механіка 2026 року:
- Внески за заборгованістю на придбання кваліфікованого житла розглядаються як відсотки за кваліфікованим житлом і відображаються у Додатку A (Schedule A).
- Вони не підпадають під ліміт заборгованості на придбання у розмірі 750 000 доларів (відрахування страхових внесків відокремлене від відрахування відсотків).
- Відрахування поступово скасовується на 10 відсотків за кожні 1 000 доларів (500 доларів для одружених осіб, що подають декларацію окремо) доходу AGI понад 100 000 доларів (50 000 доларів для MFS). При AGI у 109 000 доларів відрахування повністю зникає для тих, хто подає спільну декларацію; для тих, хто подає декларацію окремо (MFS), межа настає на рівні 54 500 доларів.
Тож якщо ви придбали житло з першим внеском менше 20 відсотків і сплачуєте PMI, ви зможете отримати додаткове відрахування у 2026 році, але лише якщо ваш AGI достатньо помірний, щоб не потрапити під повне скасування.
Як звітувати у Додатку A (Schedule A)
Для декларацій за 2026 рік відповідними рядками є:
- Рядок 8a: Відсотки за іпотекою житла, зазначені у формі 1098.
- Рядок 8b: Відсотки за іпотекою житла, не зазначені у формі 1098 (зазвичай фінансування від продавця). Ви також повинні вказати ім'я одержувача платежу, адресу та TIN.
- Рядок 8c: Пункти (points), не зазначені у формі 1098 (або пункти, зазначені у формі 1098, які підлягають вирахуванню негайно, а не шляхом амортизації).
- Рядок 8d: Страхові внески за іпотекою (знову актуальні для 2026 року).
- Рядок 8e: Сума рядків від 8a до 8d.
Коли залишок вашого кредиту перевищує ліміт, офіційним інструментом є робоча таблиця 1 (Table 1 worksheet) з Публікації 936. Вона розраховує ваш ліміт кваліфікованого кредиту і видає єдиний десятковий «коефіцієнт відрахування», на який ви множите загальну суму відсотків, сплачених за рік. Математика механічна, але вхідні дані — середній баланс, баланс на дати рефінансування, розподіл між заборгованістю на придбання та іншою заборгованістю — це те, на чому домовласники часто помиляються.
Документація, яка рятує відрахування під час аудиту
Існує п'ять документів, які варто зберігати в одній папці, в ідеалі протягом усього терміну володіння будинком плюс три роки після продажу:
- Оригінал HUD-1 або Closing Disclosure, що підтверджує початкову суму кредиту та цільове використання коштів.
- Форма 1098 за кожен рік іпотеки. Кредитори надсилають її у січні.
- Документи про закриття будь-якого рефінансування, що показують залишок основного боргу безпосередньо перед рефінансуванням, суму нового кредиту та розбивку будь-яких виплачених готівкою коштів (cash-out).
- Рахунки-фактури підрядників та докази оплати будь-яких робіт, що фінансувалися за рахунок HELOC, кредиту під заставу житла або рефінансування з отриманням готівки, які ви розглядаєте як заборгованість на придбання.
- Простий реєстр, який пов'язує кожне зняття коштів з HELOC з конкретними витратами на покращення житла. Якщо було знято 80 000 доларів, ви повинні мати рахунки підрядників на ці ж 80 000 доларів.
Без цих записів інспектор може оскаржити ваш розподіл між заборгованістю на придбання (що підлягає відрахуванню) та заборгованістю, не пов'язаною з придбанням (що не підлягає відрахуванню), і ви не зможете довести свою позицію.
Поширені помилки, які коштують домовласникам грошей
- Відрахування відсотків за HELOC, використаних на особисті витрати. Це найпоширеніша помилка після прийняття закону TCJA. Правила змінилися у 2018 році, але звичка залишилася.
- Трактування поточного ремонту як суттєвого покращення. Заміна зламаного побутового приладу — це ремонт, а не покращення (improvement).
- Забудькуватість про виняток щодо обов'язкового контракту при поданні заявки на збереження старого статусу (grandfathered status) для закриття угоди у 2018 році. Якщо ви підписали контракт до 15 грудня 2017 року і закрили угоду до 1 квітня 2018 року, для вас все ще діє ліміт у 1 млн доларів.
- Пропуск порогу використання другого будинку. Оренда нерухомості для відпочинку протягом більшої частини року без особистого використання протягом 14 днів позбавляє її права на відрахування.
- Отримання готівки (cash-out) без перерахунку частини заборгованості на придбання. Кожне рефінансування з отриманням готівки змінює математику; відстеження має бути виконано заново.
- Припущення, що відрахування варто заявляти. Перевірте цифри. Для багатьох домовласників з іпотекою менше 400 000 доларів в умовах низьких ставок загальна сума деталізованих відрахувань (itemized deductions) все одно виявляється меншою за стандартне відрахування, і відрахування відсотків за іпотекою на практиці не має сенсу.
Тримайте свої іпотечні записи в порядку з першого дня
Відрахування відсотків за іпотекою винагороджує за ведення якісної документації. Заборгованість на придбання порівняно з кредитом під заставу житла, залишок основного боргу при кожному рефінансуванні, використання кожного зняття з HELOC — це не ті цифри, які ваш кредитор розрахує за вас, і не ті цифри, які податкове програмне забезпечення вгадає правильно без ваших даних.
Beancount.io пропонує простий текстовий облік, який робить такий тип відстеження легким. Кожне зняття коштів за кредитом стає транзакцією, кожен платіж підряднику позначається тегом конкретного проекту з покращення житла, а поточний баланс вашої заборгованості на придбання доступний за допомогою одного запиту Beancount. Це прозоро, підтримує контроль версій і готове до роботи з ШІ — жодних «чорних скриньок», жодної прив’язки до постачальника. Почніть безкоштовно і додайте до своїх фінансів ту саму інженерну дисципліну, яку ви застосовуєте в решті свого життя.
Джерела: