Цей рядок на $6000 у вашому документі про розрахунки, позначений як «комісія за оформлення кредиту», виглядає як комісія. Але IRS може назвати це авансованими відсотками — і від цього залежить, чи ви відрахуєте всю суму цього квітня, чи близько $200 на рік протягом наступних 30 років. Помиліться з класифікацією на декларації за орендовану чи комерційну нерухомість — і ви або дасте IRS прості підстави для коригування, або залишите гроші на столі на десятиліття.
Цей посібник пояснює, як працюють бали, коли нерухомість не є вашим основним житлом: які витрати на закриття вважаються авансованими відсотками, чому бали на орендовану та комерційну нерухомість амортизуються, а не відраховуються одразу, як працює математика за платежами, і пастка рефінансування в того самого кредитора, яка тихо розтягує ваше старе відрахування на абсолютно новий строк кредиту.
Бали — це авансовані відсотки, а не комісія
Слово «бали» охоплює кілька позначень, які ви побачите в документі про розрахунки: дисконтні бали, дисконт за кредит, комісії за оформлення кредиту та максимальні збори за позику. Один бал дорівнює 1% основної суми кредиту — $3000 на іпотеку $300000 — і ви платите його, щоб отримати кредит, зазвичай в обмін на нижчу відсоткову ставку.
Податкове трактування визначається економікою, а не назвою. Оскільки бали — це відсотки, які ви платите до їх нарахування, загальне правило полягає в тому, що ви не можете відрахувати їх повністю у рік сплати. Натомість ви відраховуєте їх пропорційно — рівними частинами — протягом строку (терміну) кредиту.
Але не все, що стягує кредитор, є балами. Суми, стягнуті за конкретні послуги, взагалі не є відсотками, і їх не можна відрахувати як бали ні в рік сплати, ні протягом строку кредиту. Класичні не-бали включають:
- Комісії за оцінку
- Комісії за інспекцію
- Титульні збори та страхування титулу
- Гонорари адвоката
- Нотаріальні збори
- Податки на майно, зібрані під час закриття
- Страхові внески з іпотеки та збори VA
- Витрати на підготовку іпотечного векселя або трастового акта
Дві ознаки допомагають відокремити бали від плати за послуги. По-перше, справжні бали обчислюються як відсоток від основної суми кредиту — фіксована «комісія за обробку» або «комісія за андеррайтинг» у $1495 — це плата за послугу, а не авансовані відсотки. По-друге, бали не можуть бути сплачені замість сум, які зазвичай окремо вказуються в документі про розрахунки. Якщо кредитор об'єднує те, що зазвичай було б деталізованими витратами на закриття, в один рядок «оформлення», лише частина, яка дійсно є авансованими відсотками, кваліфікується.
Виняток для основного житла, який ви, швидше за все, не можете використати
Існує відомий виняток, який дозволяє покупцям відрахувати бали повністю в рік сплати — і він майже ніколи не застосовується до комерційної чи орендованої нерухомості. Щоб відрахувати бали одразу, ви повинні відповідати всім дев'ятьом наступним тестам:
- Кредит забезпечений вашим основним житлом.
- Сплата балів є усталеною діловою практикою у вашому регіоні.
- Сплачені бали не перевищували звичайних ставок у цьому регіоні.
- Ви використовуєте касовий метод обліку.
- Бали не були сплачені замість окремо вказаних розрахункових зборів.
- Кошти, які ви надали до або під час закриття (плюс бали, сплачені продавцем), були не меншими за суму балів — і ви не могли позичити ці кошти у свого кредитора або брокера.
- Ви використали кредит для купівлі або будівництва вашого основного житла.
- Бали були обчислені як відсоток від основної суми іпотеки.
- Сума чітко зазначена як бали в документі про розрахунки.
Тести 1 і 7 — це стіна для інвесторів: кредит має бути забезпечений і використаний для купівлі або будівництва житла, де ви живете більшу частину часу. Бали на друге житло ніколи не можна повністю відрахувати в рік сплати — вони розподіляються протягом строку кредиту — а бали на орендовану або комерційну нерухомість слідують тим самим шляхом амортизації. (Кредит на суттєве покращення вашого основного житла отримує трохи легше трактування — лише тести 1–6 — але це все одно виключає інвестиційну нерухомість.)
Навіть коли ви відповідаєте вимогам, дві деталі можуть зменшити одночасне відрахування. Якщо кошти, які ви принесли на закриття, були меншими за суму балів, ви можете відрахувати лише суму, яку ви надали, а решту потрібно розподілити. І якщо бали перевищують звичайні ставки у вашому регіоні, лише звичайна частина підлягає одночасному відрахуванню.
Як насправді працює амортизація: За платіж, а не за рік
Ось помилка, яку роблять навіть обережні орендодавці: з $4800 у балах на 20-річний кредит вони відраховують $240 щороку ($4800 ÷ 20). Це неправильно. IRS вимагає ділити на кількість запланованих платежів і відраховувати відповідно до того, скільки платежів ви фактично зробили цього року.
Правильна математика для цього прикладу: $4800 ÷ 240 щомісячних платежів = $20 за платіж. Якщо ви закрили кредит у жовтні і зробили 3 платежі в перший рік, ваше відрахування за перший рік становить $60 (3 × $20), а не $240. У повному році з 12 платежами це $240. Для 30-річного кредиту це означає ділення на 360 і відрахування приблизно однієї трьохсот шістдесятої балів за кожен платіж.
Для пропорційного відрахування на кредит для особистого користування кредит також повинен відповідати обмеженням — забезпечений житлом, строк не більше 30 років, стандартні умови регіону для кредитів понад 10 років і обмеження на кількість балів відносно розміру кредиту. Кредити на комерційну та орендовану нерухомість слідують тій самій логіці амортизації: бали та інші витрати на отримання кредиту розподіляються протягом строку кредиту, а річна частка звітується як орендна або комерційна витрата — у Додатку E для орендованої нерухомості — а не як деталізоване відрахування.
Ведіть письмовий графік амортизації від дня закриття: дата кредиту, назва кредитора, початкова сума балів, кількість запланованих платежів і сума за платіж. Він знадобиться вам через роки, коли кредит буде достроково погашено, а відновлювати його з десятирічного документа про розрахунки — це не найприємніше заняття.
Рефінансування змінює правила — навіть для вашого основного житла
Бали, сплачені за рефінансування, зазвичай не підлягають повному відрахуванню в рік їх сплати, навіть якщо нова іпотека забезпечена вашим основним житлом. Бали за рефінансування амортизуються протягом строку нового кредиту.
Є одне важливе виключення: якщо ви використовуєте частину коштів від рефінансування для суттєвого покращення вашого основного житла і відповідаєте першим шести тестам однорічного відрахування, ви можете повністю відрахувати частину балів, що припадає на покращення. Розподіл пропорційний — використайте $25000 із рефінансування $100000 для відповідного ремонту, і 25% справжніх балів підлягають одночасному відрахуванню, тоді як решта 75% амортизується. Решта кредиту — частина, що лише замінює старий борг під кращу ставку — ніколи не кваліфікується для одночасного відрахування.
Рефінансування також впливає на бали з попереднього кредиту, що підводить нас до правила, про яке більшість позичальників ніколи не чули.
Пастка того самого кредитора: Ваше старе відрахування слідує за новим кредитом
Коли іпотека завершується достроково — через дострокове погашення, продаж, стягнення або рефінансування — загальне правило є дружнім до платника податків: ви можете відрахувати всі неамортизовані бали, що залишилися, у рік завершення кредиту. Сплатили $3000 розподілених балів за 15-річний кредит, відрахували $2200 за одинадцять років, а потім погасили залишок? Решта $800 підлягає відрахуванню в рік погашення.
Виняток: якщо ви рефінансуєте в того самого кредитора, ви не можете відрахувати залишок. Натомість ви повинні додати залишок балів до балів нового кредиту та відраховувати комбіновану суму протягом строку нового кредиту.
Розглянемо цифри. Припустимо, ви сплатили $3000 у балах за 15-річну орендовану іпотеку ($200 на рік), відрахували $2200 через одинадцять років, а потім рефінансуєте залишок у новий 30-річний кредит:
- Рефінансування в іншого кредитора: відрахуйте решту $800 цього року повністю. Бали нового кредиту розпочинають власний 30-річний графік амортизації.
- Рефінансування в того самого кредитора: $800 додаються до нового кредиту. Якщо новий кредит несе власні $2000 у балах, ви амортизуєте $2800 за 360 платежів — близько $7.78 за платіж, або приблизно $93 на рік. Відрахування $800, яке ви могли б отримати цього року, замість цього розтягується на три десятиліття.
Пастка посилюється. Рефінансуйте вдруге — знову в того самого кредитора — і досі неамортизовані залишки з обох попередніх кредитів переносяться ще раз. Але якщо при другому рефінансуванні ви перейдете до нового кредитора, усе, що залишилося від першого рефінансування, стає відрахуванням під час погашення. Коли ви порівнюєте ставки, це реальна причина в доларах і центах зважити пропозицію нового кредитора проти пропозиції вашого поточного банку: та сама ставка від іншого кредитора може коштувати сотні або тисячі доларів додаткових відрахувань у перший рік.
Зверніть увагу, що пастка застосовується до розподілених балів, а не до справжніх плат за послуги — ті ніколи не були амортизовані в першу чергу.
Комісії за оформлення проти плати за послуги: Читайте документ про розрахунки
Повернемось до рядка «комісія за оформлення кредиту». Її трактування залежить від того, чим вона насправді є:
- Обчислена як відсоток від кредиту та чітко зазначена як бали або оформлення: трактуйте як бали — амортизуйте протягом строку кредиту (або перевірте можливість однорічного відрахування при купівлі основного житла).
- Фіксована плата за обробку, андеррайтинг, підготовку документів або адміністрування: це плата за послугу, яка ніколи не підлягає відрахуванню як відсотки на особистій декларації.
На орендованій та комерційній нерухомості картина має другий шар: витрати поділяються на дві категорії з різними наслідками.
Витрати на отримання кредиту амортизуються протягом строку кредиту. Це витрати, які ви понесли, щоб отримати фінансування: бали, іпотечні комісії та навіть такі позиції, як комісії за оцінку чи геодезію, якщо кредитор вимагав їх як умову кредиту. Якщо заставлена нерухомість є комерційною або приносить дохід, ці витрати амортизуються — не відраховуються одразу і не амортизуються разом із будівлею через знос.
Витрати на придбання майна капіталізуються у вашу базу. Збори за передачу титулу, страхування титулу, реєстраційні збори, податки на передачу та суми, які продавець був винен, а ви погодилися сплатити, стають частиною вашої вартісної бази у нерухомості. Для житлової орендованої нерухомості ця база відшкодовується через амортизацію протягом 27.5 років — значно повільніший потік, ніж амортизація кредиту, і зовсім інший рядок у декларації.
Неправильне розподілення категорій дорого коштує в обох напрямках. Списання капіталізованих витрат завищує відрахування цього року і запрошує коригування; капіталізація амортизованих витрат на кредит замикає списання на 15 або 30 років у 27.5-річний графік амортизації будівлі. Пройдіться по рядках документа про розрахунки під час закриття, позначте кожну плату як витрату на кредит або витрату на майно та збережіть позначений документ із декларацією того року.
Де кожна частина потрапляє в декларацію
Звітність залежить від використання нерухомості:
- Основне житло (деталізація): відсотки, що підлягають відрахуванню, і бали, сплачені в поточному році та зазначені у Формі 1098, зазвичай потрапляють у Додаток A. Бали, які ви можете відрахувати, але які не були зазначені у Формі 1098 — часто амортизовані частини з попередніх років — потрапляють в окремий рядок для незазначених балів. Не припускайте, що все у Формі 1098 автоматично підлягає відрахуванню: форма може містити бали, які ви не можете відрахувати, особливо при кількох об'єктах нерухомості або деклараціях з подачею окремо для одружених.
- Орендована нерухомість: відсотки за іпотекою та амортизовані бали поточного року є орендними витратами в Додатку E. Фінансовані витрати зазвичай відстежуються як амортизований актив (комісії за кредит), а річна частка потрапляє в декларацію.
- Комерційна нерухомість: відсотки та амортизована частка витрат на кредит є звичайними комерційними витратами діяльності, яка використовує нерухомість.
Одне застереження, яке охоплює всі три випадки: Форма 1098 зазвичай звітує лише про бали, які повністю підлягають відрахуванню в рік сплати. Амортизовані бали з рефінансування орендованої нерухомості три роки тому не з'являться, саме тому ваш власний графік амортизації — а не звіт кредитора — є документом, який має значення для податків.
Поширені помилки, які коштують реальних грошей
- Відрахування балів за орендовану нерухомість повністю в перший рік. Виняток для однорічного відрахування вимагає покупки основного житла. Бали на орендовану та комерційну нерухомість амортизуються, крапка.
- Ділення на роки замість платежів. Графік $4800/20 років — це $20 за щомісячний платіж, а перший рік із 3 платежами дає $60 — не $240.
- Списання плати за послуги як балів. Комісії за оцінку, нотаріальні, титульні, адвокатські та фіксовані плати за обробку не є відсотками, навіть якщо вони стоять поруч із рядком балів.
- Списання старого залишку після рефінансування в того самого кредитора. Залишок розподіляється протягом строку нового кредиту. Лише погашення, продаж або рефінансування в іншого кредитора розблокує його.
- Забуття, що бали, сплачені продавцем, зменшують базу. Покупець вважається таким, що їх сплатив (і відраховує за звичайними тестами), але база житла зменшується на ту саму суму — деталь, яка має значення при продажу.
- Капіталізація витрат на кредит у будівлю. Бали та обов'язкові комісії кредитора амортизуються протягом строку кредиту; лише витрати на придбання майна включаються в амортизовану базу.
- Довіра Формі 1098 як остаточному слову. Вона пропускає амортизовані частини та може включати бали, які не підлягають відрахуванню. Перевіряйте її проти власного графіка щороку.
Відстежуйте витрати на кредит як багаторічні активи, якими вони є
Бали та фінансові комісії — це невеликі багаторічні активи, заховані в стосі документів про закриття. Орендодавці та власники бізнесу, які добре з ними справляються, роблять три невигадливі речі: позначають документ про розрахунки під час закриття, ведуть односторінковий графік амортизації на кожен кредит і дістають цей графік, щойно кредит погашено, продано або рефінансовано — бо саме цього року залишок стає відрахуванням або тихо переноситься далі.
Чисті записи також перетворюють рішення про рефінансування в того самого кредитора на розрахунок, а не сюрприз. Коли ваш поточний банк пропонує рефінансування, ваш графік точно показує, скільки неамортизованого залишку поставлено на карту і скільки це варто як відрахування цього року деінде — перевага, яку ви не можете використати, якщо цифра похована в шафі з документами.
Тримайте фінансові записи організованими від закриття до погашення
Від документа про розрахунки до останнього запису амортизації кожен кредит створює паперовий слід, який охоплює десятиліття і безпосередньо впливає на ваш податковий рахунок. Зберігання цих графіків, звітів і щорічних відрахувань в одному прозорому реєстрі перетворює рішення про рефінансування та підготовку податків з археології на арифметику. Beancount.io надає прості текстові бухгалтерські інструменти, які дають вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — без чорних скриньок, без блокування постачальника. Почніть безкоштовно і подивіться, чому розробники та фінансові професіонали переходять на просту текстову бухгалтерію.
