Ваш кредитор уже повідомив IRS точно, скільки відсотків за іпотекою ви сплатили минулого року. Щосічня один примірник Форми 1098 надходить вам, а інший іде безпосередньо до IRS, де програма зіставлення даних порівнює його з вашою декларацією. Якщо число відсотків у вашому Додатку E не узгоджується з тим, що повідомив кредитор, ви не працюєте непомітно — ви стаєте в чергу за повідомленням від IRS. Хороша новина: для орендодавців майже кожен долар у цій формі підлягає відрахуванню. Вам лише потрібно розмістити кожне поле в правильному рядку.
Що означає кожне поле Форми 1098 для орендодавця
Форма 1098, Довідка про сплачені відсотки за іпотекою, надається вашим кредитором, коли ви сплатили $600 або більше відсотків за іпотекою протягом року. Вона має надійти до 31 січня. Ось як її читати з погляду орендної нерухомості.
Поле 1 — Отримані відсотки за іпотекою. Це головне число: частина відсотків у ваших іпотечних платежах, яку кредитор отримав від вас протягом календарного року. Для нерухомості, що здається на 100 відсотків, ця сума зазвичай переходить до Додатка E, рядок 12. Зверніть увагу, чим вона не є: вона не включає основну суму боргу, депозити на ескроу та комісії. Якщо ви дивитеся на свій загальний щомісячний платіж і дивуєтеся, чому Поле 1 таке мале, решта — це основна сума, що збільшує власний капітал, та ескроу — жодне з них не належить до рядка 12.
Поле 2 — Непогашена основна сума іпотеки. Залишок за вашим кредитом: залишок на початок року, залишок на кінець року або обидва, залежно від кредитора. Ви не відраховуєте цю суму — це довідкова інформація. Утім, погляньте на неї. Якщо залишок виглядає неправильно, ваша сума відсотків теж може бути неправильною, і виявити помилку обслуговування в лютому краще, ніж розплутувати її під час перевірки.
Поле 3 — Дата видачі іпотеки. Коли було надано кредит. Здебільшого довідкова інформація для орендодавців, але вона важлива, коли ви амортизуєте пункти, бо саме тут починається відлік амортизації.
Поле 4 — Повернення переплачених відсотків. Якщо кредитор повертає відсотки, які ви переплатили в попередньому році, це відображається тут. Не відраховуйте їх — і якщо ви відрахували ці відсотки в попередньому році, повернення може бути оподатковуваним орендним доходом у році його отримання.
Поле 5 — Премії за страхування іпотеки. Премії за приватне іпотечне страхування (PMI) або премії за іпотечне страхування FHA (MIP), які ви сплатили протягом року. Для орендної нерухомості вони зазвичай підлягають відрахуванню як витрати на страхування в Додатку E, рядок 9 — це інший рядок і інша податкова логіка, ніж відрахування для власника житла, як пояснюється нижче.
Поле 6 — Пункти, сплачені при купівлі. Пункти (комісії за видачу кредиту, що стягуються за користування грошима), відображені тут. Назва поля вказує на "основне місце проживання", але кредитори відображають пункти тут незалежно від типу нерухомості. Не дозволяйте цій назві підштовхнути вас до режиму власника житла: для орендної нерухомості пункти майже ніколи не відраховуються одразу всією сумою. Вони розподіляються протягом строку кредиту.
Поля з 7 по 11 — Ідентифікатори нерухомості та кредиту. Поле 8 містить адресу нерухомості, що забезпечує іпотеку — переконайтеся, що вона відповідає вашій орендній нерухомості, особливо якщо ви володієте кількома заставленими об'єктами й форми надходять одним стосом. Поле 9 показує, скільки об'єктів забезпечують кредит (кредит на кілька об'єктів оренди розподіляє вашу роботу з розподілу). Поле 10 ("Інше") часто містить корисну довідкову інформацію, як-от податки на нерухомість, які кредитор сплатив з вашого рахунку ескроу. Поле 11 показує дату набуття іпотеки, якщо кредитор придбав ваш кредит у середині року.
Куди потрапляє кожне число в Додатку E
Уявіть Форму 1098 як сировину, а Додаток E — як готову схему. Відображення для повністю зданої в оренду нерухомості:
- Відсотки з Поля 1 → Додаток E, рядок 12 (Відсотки за іпотекою, сплачені банкам і фінансовим установам).
- Іпотечне страхування з Поля 5 → Додаток E, рядок 9 (Страхування), відраховується в році сплати.
- Податки на нерухомість, сплачені з ескроу і показані в Полі 10 → Додаток E, рядок 11 (Податки). Відраховуйте податки в році, коли кредитор фактично сплатив їх податковому органу, а не в році, коли ви поповнили рахунок ескроу.
- Пункти з Поля 6 → амортизуються протягом строку кредиту, при цьому щорічна частка додається до вашого відрахування відсотків. Інструкції до Додатка E чіткі: пункти, включно з комісіями за видачу кредиту, що стягуються лише за користування грошима, мають відраховуватися протягом строку кредиту.
Два підводні камені заслуговують на наголос. По-перше, ніколи не відраховуйте передплачені відсотки в році їх сплати — вони належать лише до року, до якого правильно відносяться. По-друге, відсотки відраховуються в момент сплати, що для більшості орендодавців на касовому методі означає календарний рік, у якому платіж було проведено.
Пункти працюють інакше для оренди — амортизуйте, не списуйте витрати
Це найбільш неправильно зрозумілий аспект оподаткування іпотеки орендної нерухомості. Власники житла, які купують основне місце проживання, часто можуть відрахувати всю суму пунктів у році купівлі, якщо вони виконують низку умов. Орендодавці не можуть. Пункти, сплачені для отримання іпотеки на орендну нерухомість, є передплаченими відсотками, а передплачені відсотки мають розподілятися пропорційно протягом строку кредиту.
Розрахунок простий. Сплатіть $3 600 пунктів за 30-річною іпотекою на орендну нерухомість, і ваше щорічне відрахування становитиме $120 — $10 на місяць протягом 360 місяців. Якщо ви продаєте нерухомість або повністю погашаєте кредит достроково, будь-який залишок неамортизованої суми зазвичай підлягає відрахуванню в цьому останньому році. Рефінансування працює так само для залишкових пунктів старого кредиту: коли старий кредит погашається, неамортизований залишок стає таким, що підлягає відрахуванню, тоді як пункти нового кредиту розпочинають власний графік амортизації.
Один нюанс рефінансування, який варто знати: якщо ви рефінансуєте з тим самим кредитором, залишкові пункти старого кредиту зазвичай приєднуються до графіка амортизації нового кредиту, а не відраховуються одразу. З іншим кредитором старий залишок підлягає відрахуванню в році погашення. Ведіть простий графік амортизації для кожного кредиту — початкова сума пунктів, річна сума, залишок — і, образно кажучи, прикріпіть його до податкової справи цієї нерухомості. Через роки, коли ви рефінансуєте або продаєте, цей графік коштуватиме реальних грошей.
Інші витрати на закриття угоди підкоряються власним правилам і здебільшого взагалі не торкаються Додатка E. Іпотечні комісії, витрати на абстракт, і реєстраційні збори, сплачені для отримання кредиту, є капітальними витратами, які стають частиною вашої бази в нерухомості — вони зменшують ваш прибуток від продажу, а не ваш орендний дохід сьогодні. Витрати на оцінку, кредитний звіт і титульні витрати, пов'язані з кредитом, зазвичай амортизуються разом з витратами на кредит. Жодне з них не відображається у Формі 1098, і саме тому про них забувають; відстежуйте їх у своїх книгах від дня закриття.
Іпотечне страхування для оренди: відрахування за рядком 9, яке багато власників пропускають
Іпотечне страхування викликає плутанину, бо версія цього відрахування для власників житла втратила чинність. Відрахування премій за іпотечне страхування як кваліфікованих відсотків за основним місцем проживання припинилося після 2021 податкового року, і багато орендодавців дійшли висновку, що PMI померло скрізь. Воно не померло в Додатку E.
Орендна нерухомість утримується для отримання доходу, тому її іпотечне страхування функціонує як звичайні орендні витрати — страхування доходного активу — а не як особисті кваліфіковані відсотки за основним місцем проживання. Керівництво IRS щодо орендних витрат прямо підтверджує цю позицію: премії за іпотечне страхування на орендну нерухомість зазвичай підлягають відрахуванню в році сплати і відображаються в Додатку E, рядок 9. Жодних обмежень за рівнем доходу, жодної вимоги деталізувати відрахування, жодного відстеження боргу на придбання. Якщо ви сплачуєте $1 800 на рік PMI за орендну нерухомість, повна сума $1 800 зменшує ваш орендний дохід.
Два практичні зауваження. По-перше, Поле 5 Форми 1098 дає вам річну суму — використовуйте її, але перевірте її за вашими виписками за кредитом, якщо страхування було скасовано в середині року. По-друге, перевіряйте статус вашого поліса щороку: щойно співвідношення позики до вартості знизиться достатньо, скасування PMI, який вам більше не потрібен, краще за його відрахування. Відрахування повертає частку кожного долара; скасування повертає цілий долар.
Коли Форми 1098 немає — або на ній вказано не те ім'я
Не кожна іпотека на орендну нерухомість створює придатну Форму 1098. Інструкції до Додатка E дають вам чіткий план дій для кожного випадку.
Відсотки менше $600. Кредитори зобов'язані надавати Форму 1098 лише коли отримані відсотки сягають $600. Малий залишок або кредит, погашений на початку року, можуть взагалі не дати форми. Ви все одно відраховуєте кожен долар відсотків, які ви фактично сплатили — візьміть підсумок з вашої річної виписки за кредитом і зберігайте його разом з декларацією.
Продавець фінансування або приватний кредитор. Якщо вашим отримувачем був не банк чи фінансова установа — нота про перенесення боргу продавцем, позика від члена сім'ї — відображайте відсотки, що підлягають відрахуванню, у рядку 13 (Інші відсотки) замість рядка 12. Будьте готові підтвердити їх: зберігайте вексель, записи про платежі та ідентифікаційні дані отримувача. Відсотки, які ви не можете задокументувати, — це відсотки, які ви не можете захистити.
Форму 1098 отримав співпозичальник. Якщо ви та хтось інший, крім вашого подружжя, яке подає спільну декларацію, були обидва відповідальні за іпотеку і форму отримала інша особа, відраховуйте лише вашу частку відсотків, також у рядку 13. Додайте до декларації заяву із зазначенням імені та адреси особи, яка отримала Форму 1098, і напишіть "Див. додаток" біля рядка 13.
Ви сплатили більше, ніж показує Поле 1. Це трапляється при передачі обслуговування в середині року та при схемах зниження ставки. Якщо додаткові відсотки підлягають відрахуванню, вкажіть усю суму, що підлягає відрахуванню, у рядку 12 і додайте заяву, що пояснює різницю, знову позначивши "Див. додаток". Ніколи не переписуйте число мовчки — програма зіставлення IRS бачить цифру кредитора, і саме ваше додане пояснення не дає рутинній розбіжності перетворитися на повідомлення.
Нерухомість зі змішаним використанням: розподіліть перед відрахуванням
Усе вищезазначене припускає 100-відсоткову оренду. Якщо ви здаєте лише частину нерухомості — дуплекс, де ви живете в одному блоці, одноквартирний будинок з орендованою квартирою в підвалі — ви відраховуєте лише ту частину кожної суми з 1098, яка стосується орендованої частини. Поширений метод — площа: якщо орендована одиниця становить 40 відсотків житлової площі будинку, 40 відсотків Поля 1 переходять до рядка 12 Додатка E, 40 відсотків Поля 5 — до рядка 9, а 40 відсотків податків, сплачених з ескроу, — до рядка 11. Залишок для особистого використання підпадає під правила для власників житла в Додатку A, з урахуванням усіх звичайних обмежень.
Будьте послідовними та документуйте свій метод розподілу. Використовуйте той самий відсоток для кожного поля 1098 і рахунку за податок на нерухомість, і зберігайте розрахунок — однорядкову нотатку з цифрами площі — у своїй податковій справі. Зміна відсотків рік за роком без фізичної зміни нерухомості — саме той тип непослідовності, який викликає запитання.
Перетворення колишнього житла на оренду розташоване на перетині обох світів. Від дати перетворення відсотки є витратами Додатка E, а не деталізованим відрахуванням. Неамортизовані пункти від попереднього рефінансування того, що тепер є орендою, зазвичай продовжують амортизуватися проти орендного доходу. А відлік амортизації починається при перетворенні, використовуючи менше з вашої скоригованої бази або справедливої ринкової вартості — окремий розрахунок, але той самий урок: того дня, коли змінюється використання нерухомості, змінюється і її податковий режим.
П'ять помилок, які коштують орендодавцям грошей
- Відрахування основної суми як відсотків. Лише частина відсотків у вашому платежі підлягає відрахуванню. Кожен долар основної суми збільшує власний капітал — це цінно, але не є витратами. Поле 1 вже виключає її; довіряйте полю.
- Відрахування депозитів на ескроу замість фактичних платежів. Гроші, які ви надсилаєте кредитору для рахунку ескроу, ще не є витратами. Податки на нерухомість і страхування стають такими, що підлягають відрахуванню, коли кредитор їх виплачує. У першому та останньому році кредиту депозити та виплати зазвичай різняться — використовуйте цифри виплат.
- Списання пунктів за оренду в перший рік. Правило для власників житла не переноситься з вами до Додатка E. Амортизуйте пункти протягом строку кредиту та зберігайте графік.
- Розміщення відсотків за оренду в Додатку A. Відсотки за іпотекою на орендну нерухомість ніколи не є деталізованим відрахуванням. Вони потрапляють до Додатка E незалежно від того, чи ви деталізуєте відрахування, чи берете стандартне відрахування — одна з тихих переваг володіння орендною нерухомістю.
- Забування про зіставлення. Перед поданням прив'яжіть кожну 1098 до її нерухомості та її колонки в Додатку E: Поле 1 до рядка 12, Поле 5 до рядка 9, податки з ескроу до рядка 11, частку пунктів за рік до відсотків. Десятихвилинне зіставлення на кожну нерухомість запобігає найпоширенішому повідомленню від IRS для орендодавців.
Тримайте слід відсотків кожної нерухомості готовим до перевірки
Форма 1098 надходить раз на рік, але дисципліна, яка робить її безболісною, — щомісячна. Записуйте кожен іпотечний платіж у своїх книгах, розділений на три частини — відсотки, основна сума, ескроу — щоб січнева форма лише підтверджувала дванадцять місяців записів, а не була єдиним числом, яке у вас є. Ведіть поточний графік амортизації пунктів за кожним кредитом, фіксуйте виплати з ескроу, коли вони відбуваються, і зберігайте кожну річну виписку за кредитом разом з відповідною декларацією. Коли передача обслуговування розділяє ваші відсотки між двома виписками, або рефінансування завершує один графік амортизації і розпочинає інший, ваш реєстр уже має розповідати цю історію.
У міру зростання вашого портфеля орендної нерухомості саме цей паперовий слід за кожною нерухомістю відрізняє спокійний податковий сезон від гарячкового. Beancount.io пропонує бухгалтерію у простому тексті, яка зберігає прозорими всі записи про відсотки, ескроу та амортизацію кожної нерухомості, під контролем версій і готовими для ШІ. Почніть безкоштовно і дізнайтеся, чому розробники та фінансові фахівці переходять на бухгалтерію у простому тексті.
