Продаёте недвижимость в США как иностранный собственник? Как уменьшить 15% удержания по FIRPTA и вернуть излишек

До закрытия сделки по кондоминимуму во Флориде, который вы купили десять лет назад, осталось три дня. Цена продажи — $500 000, ваш прирост за десятилетие роста стоимости — примерно $120 000, и тут титульная компания сообщает вам, что покупатель по закону обязан отправить $75 000 из вашей выручки напрямую в IRS ещё до того, как вы увидите хоть цент. Не 15% от вашей прибыли. Пятнадцать процентов от всей цены продажи.

Так работает Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость (Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA). Хорошая новость: удержание — это не ваш налоговый счёт. Это авансовый платёж в счёт него, и как иностранный продавец вы располагаете двумя законными способами сохранить большую часть этих денег: уменьшить удержание до закрытия сделки с помощью сертификата об удержании от IRS, либо заявить излишек к возврату после сделки в налоговой декларации США. Это руководство рассматривает оба пути — с точки зрения продавца за столом закрытия сделки.

Почему 15% от цены продажи до вас не доходят​

Согласно разделу 1445 Налогового кодекса США (Internal Revenue Code), когда иностранное лицо отчуждает интерес в недвижимости США, покупатель («приобретатель») обязан удержать 15% от общей полученной суммы — валовой цены продажи, а не прироста стоимости — и перечислить её в IRS. Покупатель несёт личную ответственность за это удержание, плюс штрафы и проценты в случае ошибки, поэтому ни один добросовестный агент по закрытию сделки не позволит ему пропустить удержание по вашему слову.

Три момента в этом правиле удивляют иностранных продавцов:

• Оно применяется к валовой цене. Продайте за $500 000 при базовой стоимости $480 000 и приросте $20 000 — удержание всё равно составит $75 000, почти в четыре раза больше фактического прироста.
• «Отчуждение» шире, чем продажа. Дарение, обмен, ликвидация и даже уступка вашего договора на покупку недвижимости в США другому лицу до закрытия сделки могут вызвать удержание с полученной вами суммы.
• Владение через юридическое лицо не спасает. Американская корпорация или товарищество, продающие недвижимость в США, сами выступают налоговым агентом по удержанию, а доли в организациях, владеющих недвижимостью в США, как правило, сами являются интересами в недвижимости США. Иностранная корпорация, распределяющая недвижимость в США среди иностранных акционеров, обязана удержать 21% от признанного прироста.

Логика прямолинейна: Конгресс опасался, что продавец, живущий за границей, получит выручку и никогда не подаст декларацию в США. Удержание сначала заводит деньги на территорию США и заставляет вас прийти за ними.

Математика, из-за которой удержание превышает ваш фактический налог​

Вот почему 15% почти всегда даёт превышение. Удержание рассчитывается от валовой полученной суммы, а ваш фактический налог в США — от чистого прироста: цена продажи минус скорректированная базовая стоимость (то, что вы заплатили, плюс улучшения, минус амортизация). При этом прирост от недвижимости в США, принадлежащей нерезиденту-физлицу, как правило, облагается по тем же прогрессивным ставкам на прирост капитала, что и у резидентов США.

Разберём типичный случай:

• Цена продажи: $600 000 → удержание по FIRPTA: $90 000
• Скорректированная базовая стоимость: $420 000 → налогооблагаемый прирост: $180 000
• Владение более года, значит применяются ставки долгосрочного прироста капитала. При ставке 15% федеральный налог составит примерно $27 000 (плюс любое восстановление амортизации, облагаемое по ставке до 25%).

IRS удерживает $90 000 против обязательства около $30 000. Эта разница в $60 000 — ваши деньги, которые нужно вернуть: либо авансом, либо при подаче декларации. Остальная часть руководства — именно об этом.

Исключения, которые могут полностью устранить удержание​

Прежде чем что-либо подавать, проверьте, требуется ли удержание вообще. Основные законодательные исключения, важные для продавцов:

Исключение для жилья покупателя ($300 000 или меньше)​

Удержание не требуется, когда цена продажи составляет $300 000 или меньше и покупатель (обязательно физическое лицо) приобретает недвижимость как жильё — то есть покупатель или член его семьи имеет твёрдые намерения проживать там не менее 50% дней использования объекта в каждом из первых двух 12-месячных периодов после передачи. Дни простоя не учитываются.

Если цена от $300 000 до $1 млн и покупатель будет использовать недвижимость как жильё, ставка снижается до 10% вместо 15%.

Как продавец вы не можете заявить это исключение самостоятельно — оно зависит от намерений покупателя. Но вы можете позаботиться о том, чтобы покупатель и агент по закрытию сделки о нём знали: покупатель, который подходит под условие, но не сообщит о своих планах сотруднику по расчётам, просто удержит полные 15%.

Другие исключения, о которых стоит знать​

• Передачи без признания. Если прирост или убыток не подлежат признанию из-за положения Кодекса о непризнании или льготы по договору, продавец может передать покупателю письменное уведомление, соответствующее пяти конкретным требованиям регламента, а покупатель отправляет копию в IRS в течение 20 дней после закрытия сделки.
• Нулевая полученная сумма. Если вы ничего не получаете от передачи (например, при определённых обращениях взыскания и отказах от имущества), удерживать не из чего.
• Публично торгуемые интересы. Отчуждение регулярно торгуемых акций американской корпорации или долей в публично торгуемых товариществах и трастах, как правило, исключается — хотя существенные доли, не торгуемые публично, всё равно могут попадать под действие.
• Непризнание прироста. Если ни одно из этих исключений не подходит, ваш главный инструмент — сертификат об удержании.

Форма 8288-B: подайте заранее, чтобы уменьшить удержание до закрытия сделки​

Сертификат об удержании — это предварительное разрешение IRS для покупателя удержать меньше 15% или не удерживать вовсе. Вы (либо покупатель, либо агент любой из сторон) запрашиваете его, подавая форму 8288-B, «Заявление на сертификат об удержании для отчуждения иностранными лицами интересов в недвижимости США».

IRS выдаёт сертификаты в трёх основных ситуациях:

1. Ваш максимальный налог меньше удержания. Самый частый случай для продавца: вы показываете расчёт из предыдущего раздела — ожидаемый прирост, период владения, применимую ставку — и IRS разрешает удержание в уменьшенной сумме, соответствующей вашему реальному обязательству.
2. Вы освобождены. Например, передача, подпадающая под режим непризнания.
3. Вы соглашаетесь уплатить налог иным способом. Соглашения о продаже в рассрочку, обеспеченные достаточным залогом, когда налог уплачивается по мере поступления платежей, а не удерживается авансом.

Сроки решают всё​

У IRS обычно есть 90 дней на рассмотрение заявления, а на практике проверка часто занимает весь этот срок или дольше. Отсюда два следствия:

• Подавайте форму 8288-B как можно раньше — в идеале в день выставления недвижимости на продажу, а не на неделе закрытия сделки. Сертификат, пришедший после закрытия, никому за столом расчётов не поможет.
• Поданное заявление приостанавливает перечисление покупателем, но не удержание. Если на момент закрытия заявление ещё рассматривается, покупатель всё равно удерживает полную сумму, но держит её у себя (обычно агент по закрытию депонирует её на эскроу), а не отправляет в IRS. Затем покупатель подаёт форму 8288 в течение 20 дней после того, как IRS выдаст или отклонит сертификат, перечислит только одобренную уменьшенную сумму и вернёт остаток вам.

Практические советы из собственных рекомендаций IRS: если вы живёте за границей, укажите данные эскроу- или клиринговой компании в поле 5 формы 8288-B, чтобы решение дошло до стола расчётов быстро. И учтите: IRS меняет «дату передачи» в формах 8288 и 8288-A на дату своего решения — но вы всё равно отражаете продажу в декларации за год, когда отчуждение фактически произошло.

ITIN нужен до того, как вы сможете вернуть хоть доллар​

Всё, что дальше — сертификат об удержании, справка об удержании, возврат — работает на американском идентификационном номере налогоплательщика. Если у вас нет номера социального страхования, вам нужен индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика (ITIN), который запрашивается по форме W-7.

Сделайте это заранее по чисто механической причине: IRS выдаёт Copy B формы 8288-A с отметкой даты (ваше доказательство удержания), привязанный к вашему идентификационному номеру, и вы прикладываете этот Copy B к декларации для зачёта. Нет номера — нет отмеченного 8288-A — нет зачёта. Обработка ITIN занимает недели даже при благоприятных условиях, а сертифицированный агент по приёму (Certified Acceptance Agent) в вашей стране может заверить документы, удостоверяющие личность, чтобы вам не пришлось отправлять паспорт по почте в IRS.

Запрашивайте ITIN параллельно с подачей формы 8288-B: оба процесса занимают больше времени, чем допускает любой график закрытия сделки, и оба обходятся дешевле, если начать до появления договора.

Подача формы 1040-NR для возврата​

Если удержали все 15% — потому что сертификат не запрашивали, заявление отклонили или закрытие сделки просто произошло раньше — вы возвращаете излишек, подавая декларацию в США:

• Физические лица подают форму 1040-NR, «Декларация по налогу на доходы иностранного лица — нерезидента США», отражая продажу, рассчитывая фактический налог на прирост и заявляя удержание по FIRPTA как зачёт. Приложите Copy B формы 8288-A с отметкой даты как доказательство.
• Иностранные корпорации и другие организации обычно подают форму 1120-F.

Три детали, на которых спотыкаются те, кто подаёт впервые:

1. Отражайте в году фактического отчуждения. Даже если дата на вашем Copy B формы 8288-A указывает на следующий год (так бывает всякий раз, когда запрос сертификата об удержании отодвинул решение IRS за пределы года), продажа относится к декларации за год, когда она фактически закрылась.
2. Учтите восстановление амортизации. Если вы сдавали недвижимость в аренду и заявляли амортизацию — или имели право её заявить — восстановленная сумма облагается по повышенным ставкам (до 25% для невосстановленного прироста по разделу 1250). Поднимите свои графики амортизации до расчёта ожидаемого возврата, чтобы цифра не стала неожиданностью.
3. Проверьте, не поможет ли исключение по разделу 121. Нерезидент, использовавший недвижимость как основное жильё и отвечающий прочим условиям, иногда может исключить прирост по разделу 121 — и именно такое меньшее обязательство как раз и обосновывает уменьшенный сертификат об удержании.

Подавайте, даже если не ожидаете возврата: декларация — это то, что сверяет удержание с вашим реальным обязательством, а при продаже с убытком она документирует, что ничего не причиталось.

Не забудьте про уровень штата​

Федеральный FIRPTA — лишь половина расчёта во многих штатах. Несколько штатов ведут собственные режимы удержания при продаже недвижимости нерезидентами — причём «нерезидент» для целей штата часто включает граждан США, просто живущих в другом штате.

Калифорния — крупнейший пример: покупатели калифорнийской недвижимости, как правило, обязаны удержать 3,33% от цены продажи для Franchise Tax Board (отражается в форме 593) вдобавок к федеральным 15%. При той продаже за $600 000 это ещё $19 980 удержанных — что выводит общее удержание за $100 000 против федерального обязательства около $30 000. Калифорния предлагает собственные механизмы уменьшенного удержания и выборов (включая в некоторых случаях удержание с прироста, а не с цены), плюс отдельную декларацию штата для возврата излишка.

Другие штаты с собственным удержанием при передаче нерезидентам включают Гавайи, Мэриленд, Виргинию и растущий список прочих — у каждого свои формы, ставки и порядок возврата. Перед закрытием сделки задайте агенту по расчётам два вопроса: какое удержание штата применяется к этой продаже и каков в этом штате аналог процесса получения сертификата об удержании? Федеральный сертификат не покрывает штат, а выбор по штату не покрывает федеральный уровень.

Ошибки иностранных продавцов (и как их избежать)​

• Начинать процесс по форме 8288-B после подписания договора. При ~90 днях проверки IRS позднее заявление даёт вам лишь задержку на эскроу, а не уменьшенное удержание при закрытии. Начинайте с момента выставления на продажу.
• Закрывать сделку без ITIN. Продать вы всё равно сможете, но каждый шаг возврата встанет в очередь за формой W-7. Запрашивайте за месяцы.
• Отражать продажу не в том году. Дата в 8288-A следует за решением IRS; ваша декларация — за фактической датой закрытия. Несовпадение провоцирует уведомление.
• Игнорировать штат. Продавцы, тщательно планирующие федеральные 15%, но забывающие про 3,33% Калифорнии (или Гавайев, или Мэриленда), дважды выходят из сделки с недостачей.
• Полагать, что LLC всё решает. Владение недвижимостью в США через американскую LLC или корпорацию меняет лишь то, кто является налоговым агентом по удержанию, но не то, применяется ли FIRPTA. Доли в организациях, владеющих недвижимостью в США, как правило, сами являются интересами в недвижимости США.
• Полагать, что договор вас освобождает. Большинство налоговых договоров США сохраняют право облагать прирост от недвижимости там, где она находится. Договоры редко устраняют удержание по FIRPTA — проверьте конкретную статью, прежде чем на неё полагаться.

Держите записи о трансграничной продаже готовыми к проверке​

Продажа по FIRPTA порождает след документов, охватывающий годы и границы: первоначальный расчётный лист покупки, счета за улучшения, графики амортизации, заявление 8288-B, отмеченный Copy B формы 8288-A, 1040-NR плюс формы штата. IRS сверяет зачёт удержания с поданной покупателем формой 8288, поэтому отсутствующий или несовпадающий документ задерживает возврат на месяцы.

Отслеживайте движущиеся части так, как отслеживали бы любой многошаговый проект по комплаенсу: один реестр для корректировок базовой стоимости недвижимости за всё время владения, одна папка на каждую подачу и чек-лист, привязывающий каждую форму к её сроку. Если вы владеете недвижимостью в США наряду с другими инвестициями, ведение учёта этой недвижимости в прозрачном формате с контролем версий окупается дважды — сначала когда 8288-B требует обосновать ожидаемый прирост, а затем когда 1040-NR требует его доказать. Руководства в /docs/ и панель Fava помогут визуализировать многолетние счета по недвижимости, не теряя лежащие в основе транзакции.

Упростите учёт трансграничной недвижимости​

Продажа недвижимости в США из-за рубежа означает сверку записей о покупке, амортизации, сертификатов об удержании и заявлений на возврат между двумя налоговыми системами и за несколько лет. Beancount.io обеспечивает учёт в виде простого текста, давая вам полную прозрачность и контроль над финансовыми данными — никаких чёрных ящиков, никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на учёт в виде простого текста.