Если вы гражданин США, владеющий квартирой в Ванкувере, домиком в Маскоке или любым другим объектом отдыха где-либо в Канаде, вы, вероятно, уже слышали хорошие новости: федеральный налог на недостаточно используемое жильё (UHT) отменён. 26 марта 2026 года Закон о реализации бюджета 2025 года №1 получил королевскую санкцию, и вместе с ним ежегодный налог в размере 1% на «недостаточно используемое» жильё в Канаде — а также связанная с ним отчётность — был отменён для 2025 года и всех последующих лет.
Это настоящая победа. UHT был головной болью для тысяч американских владельцев, которые даже не слышали о нём, пока их канадский бухгалтер (или очень строгое письмо от Канадского налогового агентства — CRA) не сообщил им, что они обязаны подать декларацию. Но вот что легко упустить среди празднований: отмена не имеет обратной силы. Если вы владели канадской жилой недвижимостью в 2022, 2023 или 2024 годах, вы всё ещё можете быть должны подать декларации, уплатить налог, штрафы и проценты за эти годы — и CRA ничего из этого не простило.
В этом руководстве разбирается, что именно изменилось, какие обязательства сохраняются после отмены, и как привести свой бухгалтерский учёт по канадской недвижимости в порядок, чтобы подобные сюрпризы больше не повторялись — будь то федеральный налог или один из провинциальных и муниципальных налогов на пустующее жильё, которые всё ещё действуют.
Что такое налог на недостаточно используемое жильё на самом деле
UHT вступил в силу для 2022 календарного года в рамках более широких усилий канадского правительства по сдерживанию иностранных спекуляций на рынке жилья. Он вводил ежегодный налог в 1% от стоимости пустующей или недостаточно используемой жилой недвижимости, принадлежащей, прямо или косвенно, определённым категориям нерезидентов и лиц, не являющихся гражданами Канады.
Ловушка, в которую попалось так много владельцев из США, заключалась не в самом налоге, а в требовании подачи декларации. Декларацию по UHT (Форма UHT-2900) должен был подать любой «затронутый владелец», который не был специально отнесён к категории «исключённых владельцев», даже если этот владелец в конечном итоге соответствовал условиям для освобождения от налога и не был обязан платить ни цента. Исключёнными владельцами обычно были граждане Канады и постоянные жители, владевшие недвижимостью напрямую на своё имя. Все остальные — включая граждан США, владевших недвижимостью напрямую, и канадцев, владевших недвижимостью через корпорацию, траст или товарищество — должны были ежегодно подавать декларацию, чтобы заявить об освобождении от налога (например, освобождении для недвижимости отдыха в соответствующих сельских или рекреационных зонах) или уплатить налог.
Поскольку освобождения были щедрыми, а обязанность подавать декларацию — всеобщей, многие владельцы из США, которые никогда не были должны ни цента фактического налога, всё равно были обязаны подать декларацию. И пропуск этого срока влек за собой минимальный штраф в размере 1000 долларов для физических лиц (2000 долларов для корпораций), независимо от того, был ли налог фактически начислен.
Что изменилось в марте 2026 года
Бюджет 2025 года отменил UHT на будущее, начиная с 2025 календарного года. На практике это означает:
- Декларация по UHT за 2025 год и все последующие годы не требуется. Если вашей единственной причиной подавать декларацию был UHT, это ежегодное обязательство отменено.
- UHT не подлежит уплате за 2025 год и далее, даже если бы вы были должны его по старым правилам.
- Обязательства за 2022, 2023 и 2024 годы не были прощены. Требование подать декларацию и уплатить налог (где это применимо) за эти три года остаётся в силе, включая любые штрафы и проценты за просроченные или неподанные декларации.
Последний пункт — тот, над которым стоит задуматься. Если вы купили недвижимость в Канаде, скажем, в 2023 году и никогда не знали о существовании UHT, у вас может быть просрочка по подаче двух или трёх деклараций за эти годы, каждая из которых несёт свой риск минимального штрафа. Отмена налога снимает будущее бремя; она не стирает прошлых рисков. Если вы не уверены, подавали ли вы декларации за эти годы, стоит подтвердить это у специалиста по трансграничному налогообложению до того, как CRA вместо него пришлёт письмо.
Федеральная отмена не затрагивает провинциальные и муниципальные налоги на пустующее жильё
Именно эта часть чаще всего застаёт людей врасплох: отмена федерального UHT никак не повлияла на разрозненную систему провинциальных и муниципальных налогов на пустующее жильё, которые несколько канадских юрисдикций ввели в дополнение к нему. Если ваша недвижимость находится в одном из таких районов, у вас, скорее всего, всё ещё есть действующие обязательства по подаче деклараций и уплате налогов, совершенно не связанные с тем, что изменилось в марте 2026 года.
- Налог на спекуляцию и пустующее жилье (SVT) Британской Колумбии — провинциальный налог, который для 2026 налогового года взимает с иностранных владельцев и владельцев, декларирующих бо́льшую часть дохода за пределами Канады, по ставке 3% от оценочной стоимости (по сравнению с 1% для граждан Канады и постоянных жителей). Декларация по SVT должна быть подана до 31 марта каждого года, и она применяется независимо от ныне отменённого федерального UHT.
- Налог на пустующее жилье (EHT) Ванкувера — муниципальный налог в дополнение к провинциальному SVT. Для 2025 отчётного года ставка на недвижимость, признанную или объявленную пустующей, составляла 3% от оценочной налогооблагаемой стоимости, с подачей декларации в начале февраля.
- Налог на пустующее жилье (VHT) Торонто — Торонто управляет этим налогом полностью на муниципальном уровне, без провинциальной надстройки. Ставка на 2025 год составляла 3% от текущей оценочной стоимости, с подачей декларации до 30 апреля и уплатой тремя частями позднее в году.
Другими словами, гражданин США, владеющий квартирой в центре Ванкувера, может столкнуться с необходимостью подавать до трёх отдельных деклараций о пустующем жилье за один год — провинциальную, муниципальную и (до 2024 года включительно) федеральную — каждая со своей формой, сроком и определением того, что считается «пустующим» или «недостаточно используемым». Федеральная отмена упрощает ровно один из этих уровней.
Что на самом деле следует сделать владельцам из США сейчас
- Подтвердите свой статус подачи деклараций UHT за 2022–2024 годы. Если вы владели соответствующей недвижимостью в любой из этих лет и не уверены, была ли подана декларация, не думайте, что отмена её покрывает — это не так. Просроченные декларации за эти годы всё ещё несут риски штрафов и процентов, и срок взыскания не останавливается только потому, что программа завершена.
- Проверьте, находится ли ваша недвижимость в зоне действия провинциального или муниципального налога на пустующее жильё. Владение недвижимостью в Ванкувере, других определённых регионах Британской Колумбии или Торонто означает, что у вас, скорее всего, есть действующая ежегодная обязанность по подаче декларации независимо от федеральных изменений.
- Ведите учёт занятости недвижимости круглый год, а не только в период подачи деклараций. Налоги на пустующее жильё и освобождения от них обычно зависят от того, сколько дней недвижимость была занята соответствующим арендатором или владельцем. Количество ночей проживания, договоры аренды и данные о потреблении коммунальных услуг — это те доказательства, которые превращают стрессовую проверку в пятиминутное подтверждение.
- Не путайте трансграничное налоговое резидентство с налогами на пустующее жильё. Это разные режимы с разными правилами. Являясь налоговым резидентом США, вы автоматически не освобождаетесь ни от одного из них и не подпадаете под их действие; каждая юрисдикция определяет «иностранного владельца» по-своему.
Почему это проблема учёта, а не только налогообложения
Причина, по которой декларации по UHT и налогам на пустующее жильё часто застают людей врасплох, обычно не в сложности самого налога, а в том, что записи, необходимые для подтверждения освобождения, изначально никогда не велись. Знать, сколько дней недвижимость была занята, какие расходы были по ней оплачены и какое юридическое лицо формально владеет титулом, требует такой же дисциплины, как и любая другая часть управления финансами: последовательных, датированных, категоризированных записей, которые можно передать бухгалтеру (или в CRA) без необходимости восстанавливать год воспоминаний.
Это как раз тот вид трансграничной сложности, при котором выгодно рассматривать владение недвижимостью как любой другой набор бухгалтерских книг — отдельный счёт или главную книгу для недвижимости, заметки о занятости, привязанные к датам, и категории расходов, которые чётко соответствуют любому освобождению или декларации, которые вам в конечном итоге понадобится подтвердить.
Ведите записи по трансграничной недвижимости, которые можно отстоять
Будь то федеральный налог, который больше не существует, провинциальный налог на спекуляцию или муниципальная декларация о пустующем жильё, общая нить одна и та же: вам нужны чёткие, датированные записи о занятости и праве собственности, чтобы подтвердить любые ваши заявления. Beancount.io предоставляет вам бухгалтерию в виде открытого текста, которая прозрачна и находится под контролем версий, так что заметки о занятости недвижимости, расходы и история подачи деклараций хранятся в той же проверяемой главной книге, что и остальная часть ваших финансов — никакой суеты по восстановлению трёхлетней истории, когда юрисдикция задаёт вопросы. Начните бесплатно и увидите, насколько проще становится налоговый сезон, когда ваши записи никогда не вызывали сомнений.