Si su prestamista condona parte de su hipoteca en 2026 — mediante una venta corta, una ejecución hipotecaria o una renegociación del préstamo — el IRS generalmente tratará cada dólar condonado como ingreso tributable. El escudo federal que permitía a los propietarios excluir hasta $750,000 de deuda hipotecaria cancelada expiró el 31 de diciembre de 2025, y el Congreso no lo renovó. Un déficit de venta corta de $60,000 que habría estado libre de impuestos el año pasado ahora puede llegar como un Formulario 1099-C y una factura fiscal de cinco cifras.
Esta guía explica qué expiró, cómo se grava ahora cada tipo de cancelación hipotecaria y qué excepciones — insolvencia, bancarrota y algunas otras — todavía pueden protegerlo.
Qué expiró el 31 de diciembre de 2025
Desde 2007, la Sección 108(a)(1)(E) del código fiscal permitía a los contribuyentes excluir el "endeudamiento calificado de residencia principal" condonado sobre su vivienda principal. A lo largo de los años, el Congreso la extendió repetidamente, cubriendo más recientemente las condonaciones completadas antes del 1 de enero de 2026, más las condonaciones completadas después si se realizaron bajo un acuerdo celebrado y evidenciado por escrito antes de esa fecha.
Esa es toda la regla de derechos adquiridos, y es estrecha:
- Condonada antes del 1 de enero de 2026: aún excluible, hasta $750,000 ($375,000 si está casado y declara por separado).
- Condonada en 2026 o después bajo un acuerdo escrito firmado antes del 1 de enero de 2026: aún excluible. Una carta de aprobación de venta corta o un acuerdo de renegociación vinculante fechado en 2025 cuenta; una promesa verbal no.
- Todo lo demás condonado en 2026: generalmente es ingreso por cancelación de deuda (COD, por sus siglas en inglés) tributable.
Note lo que "calificado" siempre significó, porque aún importa para los casos con derechos adquiridos: solo el endeudamiento de adquisición — deuda usada para comprar, construir o mejorar sustancialmente su residencia principal, garantizada por esa residencia. Los fondos de refinanciamiento con retiro de efectivo gastados en autos, tarjetas de crédito o universidad nunca fueron calificados, y las líneas de crédito con garantía hipotecaria usadas para algo distinto a mejoras sustanciales del hogar tampoco lo fueron nunca.
Cómo la deuda hipotecaria cancelada se convierte en ingreso tributable
La mecánica es directa e implacable. Cuando un prestamista cancela $600 o más de deuda, presenta el Formulario 1099-C ante el IRS y le envía una copia. El monto cancelado en la Casilla 2 es ingreso ordinario, que se reporta en su declaración y se grava a su tasa marginal — no a las tasas preferenciales de ganancias de capital.
Un propietario en el tramo del 22% al que se le cancelan $50,000 de deuda hipotecaria en 2026 sin una exclusión debe aproximadamente $11,000 en impuesto federal adicional, más cualquier impuesto estatal. No hay retención sobre un 1099-C, así que la factura llega de golpe al momento de declarar.
No ignore el 1099-C
Cada temporada de declaración, los contribuyentes tiran el sobre del 1099-C asumiendo que la deuda condonada no puede ser ingreso. El IRS recibe su propia copia y su programa de cotejo señalará la omisión, enviando un aviso que propone impuesto, multas e intereses. Si recibe un 1099-C — o un 1099-A después de una ejecución hipotecaria — asuma que el IRS lo sabe y trátelo en su declaración, ya sea reportando el ingreso o reclamando una exclusión en el Formulario 982.
Ventas cortas: dos eventos fiscales, no uno
Una venta corta produce dos consecuencias fiscales separadas, y la exclusión expirada solo cubría una de ellas.
Evento 1: ganancia o pérdida en la venta. Usted vendió su casa, así que calcula la ganancia como el precio de venta menos su base ajustada (precio de compra más mejoras, menos depreciación si alguna vez tomó alguna). Para una residencia principal, la exclusión de la Sección 121 — hasta $250,000 de ganancia ($500,000 en conjunto) si fue dueño y usó la casa durante dos de los últimos cinco años — sigue plenamente vigente y generalmente elimina esta ganancia.
Evento 2: ingreso por cancelación de deuda sobre el déficit. Si usted debía $320,000 y el prestamista aceptó $260,000 como pago total, la diferencia de $60,000 es ingreso por COD. Hasta 2025, la exclusión para residencia principal lo borraba. En 2026, es tributable a menos que aplique otra excepción.
Un ejemplo de venta corta en 2026
Usted compró su casa por $280,000, no hizo mejoras y la vende corta por $260,000 contra un saldo hipotecario de $320,000:
- Ganancia de venta: $260,000 − $280,000 = pérdida de $20,000. Las pérdidas de residencia personal no son deducibles, así que este evento es fiscalmente neutro.
- Ingreso por COD: $320,000 − $260,000 = $60,000 de ingreso ordinario.
A una tasa marginal del 22%, eso equivale a aproximadamente $13,200 en impuesto federal sobre una transacción en la que usted se quedó sin nada. Este es el resultado que la exclusión expirada solía prevenir, y es la razón por la cual verificar la excepción por insolvencia que figura abajo ahora es esencial para todo vendedor en corto.
Ejecuciones hipotecarias: con recurso vs. sin recurso lo cambia todo
El tratamiento fiscal de la ejecución hipotecaria depende de una pregunta: ¿podía el prestamista perseguirlo personalmente por el déficit?
Deuda con recurso: posible ingreso por COD
Con deuda con recurso, la ejecución hipotecaria se divide en dos. El monto realizado en la venta presunta equivale al valor justo de mercado de la propiedad (Formulario 1099-A, Casilla 4), y cualquier saldo impago restante que el prestamista condone después es ingreso por COD (Formulario 1099-C, posiblemente en un año posterior).
Ejemplo: hipoteca con recurso de $300,000, casa valuada en $240,000 al momento de la ejecución, el prestamista condona el déficit de $60,000. Usted reporta ganancia o pérdida medida contra $240,000 de monto realizado, más $60,000 de ingreso por COD cuando se cancela la deuda. Antes de 2026, los $60,000 podían excluirse como endeudamiento calificado de residencia principal; ahora necesitan una excepción diferente.
Cuidado con la trampa temporal: el 1099-A (ejecución hipotecaria) y el 1099-C (cancelación de deuda) pueden llegar en años fiscales distintos. Reporte la venta en el año del 1099-A y el ingreso por COD — o su exclusión — en el año del 1099-C. No cuente el déficit dos veces, tanto como producto de la venta como deuda cancelada.
Deuda sin recurso: sin ingreso por COD, pero posible ganancia
Con deuda sin recurso, el único recurso del prestamista es la propiedad misma. El saldo total pendiente del préstamo cuenta como su monto realizado — no hay ingreso por COD en absoluto, así que la exclusión expirada es irrelevante.
Eso no es lo mismo que libre de impuestos. Si el saldo sin recurso de $300,000 excede su base ajustada de $220,000, usted tiene una ganancia de $80,000. En una residencia principal, la exclusión de la Sección 121 a menudo la absorbe, pero en una segunda casa, una propiedad de alquiler o una casa en la que no ha vivido el tiempo suficiente, esa "ganancia fantasma" es tributable sin efectivo en mano para pagarla.
Cómo saber cuál tiene
Revise el Formulario 1099-A, Casilla 5: el prestamista indica si usted era personalmente responsable. La ley estatal también importa — varios estados prohíben o limitan los fallos por déficit en préstamos hipotecarios de compra, lo que efectivamente los convierte en sin recurso. En caso de duda, consulte a un profesional fiscal local antes de declarar, porque equivocarse altera tanto el carácter como el monto del ingreso.
Renegociaciones y modificaciones de préstamos: el desencadenante silencioso
No necesita perder su casa para enfrentar ingreso por COD en 2026. Los prestamistas suelen reducir el capital, bajar las tasas de interés o extender los plazos para que los prestatarios sigan pagando — y una reducción de capital fuera de la bancarrota o la insolvencia es ingreso por COD cuando se otorga.
Los desencadenantes comunes en 2026 incluyen:
- Reducciones de capital en una modificación permanente del préstamo. Una reducción de saldo de $25,000 es $25,000 de ingreso.
- Renegociaciones de tasa y plazo que las reglas fiscales tratan como una "modificación significativa" que se considera un intercambio del préstamo antiguo por uno nuevo, lo que puede generar ingreso por COD sobre la diferencia.
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria, gravada como una venta por el alivio de deuda más ingreso por COD sobre cualquier déficit condonado, igual que una venta corta.
Si su administrador de préstamos ofrece una modificación, pida por escrito el reporte fiscal antes de firmar: ¿presentarán un 1099-C, por qué monto y en qué año? Una renegociación que salva su casa pero crea una factura fiscal sorpresa sigue siendo generalmente conveniente aceptarla — pero usted quiere que la factura se anticipe, con una exclusión preparada o pagos estimados planificados.
Las excepciones que todavía lo protegen
La exclusión para residencia principal desapareció para las nuevas condonaciones, pero el Congreso dejó intacto el resto de la Sección 108. Estas son ahora sus primeras líneas de defensa.
1. Insolvencia: la exclusión restante más importante
Si sus pasivos totales excedían el valor justo de mercado de sus activos inmediatamente antes de la condonación, puede excluir el ingreso por COD hasta el monto de esa insolvencia. Esta es ahora la principal protección para propietarios con hipotecas bajo el agua, y aplica a cualquier tipo de deuda cancelada, no solo hipotecas.
Mecánica clave:
- Mida en el momento antes de la cancelación. Enumere cada pasivo (saldos hipotecarios, préstamos de autos, tarjetas de crédito, facturas médicas, préstamos estudiantiles, impuestos adeudados) y cada activo a valor justo de mercado (cuentas bancarias, cuentas de jubilación, vehículos, bienes del hogar, la propiedad misma). El exceso de pasivos sobre activos es su monto de insolvencia.
- Excluya hasta el monto de insolvencia. ¿Insolvente por $80,000 con $60,000 de deuda hipotecaria cancelada? Los $60,000 completos son excluibles. ¿Insolvente por solo $20,000? Excluye $20,000 y reporta los $40,000 restantes como ingreso.
- Reclámelo en el Formulario 982. Marque la casilla de insolvencia, ingrese el monto excluido y adjunte el formulario a su declaración. No presenta la hoja de trabajo de insolvencia en sí, pero complétela — la Publicación 4681 incluye una detallada — y consérvela con sus registros. El IRS la solicita con frecuencia.
- Reduzca los atributos fiscales. El ingreso por COD excluido no es del todo gratis: debe reducir las pérdidas operativas netas, los créditos arrastrables y, eventualmente, la base de la propiedad por el monto excluido. Para la mayoría de los propietarios sin créditos arrastrables, esto significa reducir la base de la propiedad retenida, lo que aumenta ligeramente la ganancia en una venta futura.
Documente los valores de los activos de forma contemporánea — impresiones de Kelley Blue Book, estados de cuenta de corretaje, una estimación por escrito de los bienes del hogar — porque reconstruir el "inmediatamente antes de la condonación" un año después bajo auditoría es doloroso.
2. Bancarrota: la exclusión más fuerte
La deuda condonada en un caso de bancarrota del Título 11 es totalmente excluible, sin tope en dólares y sin necesidad de medir la insolvencia. Las exclusiones por bancarrota tienen prioridad: si una deuda califica tanto bajo bancarrota como bajo insolvencia, usted reclama bancarrota. Al igual que la insolvencia, la exclusión conlleva reducción de atributos fiscales en el Formulario 982.
El momento importa. Solo la deuda condonada en el caso de bancarrota califica. La deuda hipotecaria condonada en una venta corta seis meses antes de declararse se evalúa bajo insolvencia, no bajo bancarrota.
3. Excepciones que vale la pena revisar rápidamente
- Endeudamiento agrícola calificado y endeudamiento de negocio de bienes raíces calificado todavía pueden excluirse bajo sus propias reglas — relevante si la propiedad garantiza deuda agrícola o de negocio en lugar de una residencia personal.
- Deuda sin recurso, como se explicó arriba, no genera ingreso por COD en una ejecución hipotecaria por definición.
- La Sección 121 todavía excluye hasta $250,000/$500,000 de ganancia en la venta de una residencia principal. Nunca cubrió el ingreso por COD y todavía no lo hace — pero generalmente neutraliza la mitad de venta de una venta corta o ejecución hipotecaria.
- Deudas canceladas como regalo, legado o pago deducible (por ejemplo, un pagaré financiado por el vendedor que este condona por generosidad) no son ingreso por COD en absoluto.
- Las condonaciones de préstamos estudiantiles tienen sus propias reglas en evolución y quedan fuera del alcance de este artículo — no asuma que la lógica hipotecaria se transfiere.
Orden de las exclusiones
Cuando más de una exclusión podría aplicar, la Sección 108 impone un orden: primero bancarrota, luego insolvencia (en la medida en que no esté cubierta por bancarrota), luego agrícola calificada, luego endeudamiento de negocio de bienes raíces calificado. Solo una exclusión por dólar de deuda cancelada — no puede apilar insolvencia y bancarrota sobre el mismo monto.
Impuestos estatales: una segunda factura que debe verificar
Los estados no siguen automáticamente la expiración federal. Algunos se conforman al Código de Rentas Internas a una fecha fija y pueden todavía conservar una versión anterior de la exclusión; otros se desvincularon hace años; unos pocos nunca tuvieron una. Eso corta en ambos sentidos: podría deber impuesto estatal sobre deuda hipotecaria que fue excluida federalmente en un caso con derechos adquiridos por acuerdo de 2025, o podría obtener una exclusión estatal que la declaración federal ya no ofrece.
Antes de declarar, verifique la fecha de conformidad de su estado y su tratamiento específico del ingreso por COD y las exclusiones del Formulario 982. Si se mudó entre la condonación y la declaración, verifique las reglas de ambos estados.
Protéjase: una lista de verificación para 2026
Si una venta corta, ejecución hipotecaria o renegociación está en curso o ya pasó este año:
- Determine con precisión la fecha de condonación y la documentación. ¿Se completó algo o se puso en un acuerdo escrito firmado antes del 1 de enero de 2026? Busque las cartas de aprobación y los acuerdos — son su único camino hacia la exclusión con derechos adquiridos.
- Ejecute la hoja de trabajo de insolvencia de inmediato. Los valores de los activos y los saldos de pasivos deben reflejar el momento antes de la cancelación. Reconstruirlos al momento de declarar invita a errores y problemas en auditorías.
- Coteje cada declaración informativa. Concilie los Formularios 1099-A y 1099-C contra sus estados de cuenta del préstamo. Los prestamistas codifican mal las casillas — valor justo de mercado equivocado, fecha de condonación equivocada, con recurso mal etiquetado como sin recurso. Dispute los errores con el prestamista por escrito y conserve copias.
- Lleve un registro de su base ajustada. Los estados de liquidación, los recibos de mejoras y la depreciación previa alimentan todos el cálculo de la ganancia en la mitad de venta de la transacción.
- Planifique el efectivo. Si ninguna exclusión cubre el ingreso por COD, ajuste la retención o haga pagos estimados. El impuesto sobre el ingreso fantasma es muy real, y las multas por pago insuficiente se acumulan encima.
- Busque ayuda profesional temprano. Los casos de COD combinan el cotejo de declaraciones informativas, la reducción de atributos, la conformidad estatal y, a veces, la ley de fallos por déficit. Una revisión antes de declarar cuesta mucho menos que responder a un aviso después.
Rastree cada dólar de la renegociación
Los casos de deuda cancelada se ganan o se pierden con los registros: la base de su casa, el historial de saldos del préstamo, la instantánea de activos y pasivos que prueba la insolvencia, y las reducciones de atributos que arrastra en el Formulario 982. Las hojas de cálculo dispersas entre hilos de correo electrónico son la forma en que las fechas de condonación se recuerdan mal y las exclusiones se pierden. Mantener un libro mayor limpio y cronológico del préstamo, la base de la propiedad y cada aviso que envía el administrador del préstamo convierte un archivo listo para auditoría de un proyecto de fin de semana en una simple impresión. Si quiere una ventaja para organizar sus registros, la documentación de Beancount explica la contabilidad por partida doble en texto plano que puede adoptar exactamente para este tipo de rastro documental.
Mantenga sus finanzas organizadas durante la renegociación
Una venta corta, una ejecución hipotecaria o una modificación son suficientemente estresantes sin sorpresas fiscales que las agraven. Mantener registros financieros claros — saldos de préstamos, ajustes de base, hojas de trabajo de insolvencia y cada 1099 — es lo que le permite reclamar cada exclusión a la que tiene derecho. Beancount.io ofrece contabilidad en texto plano que le brinda total transparencia y control sobre sus datos financieros — sin cajas negras, sin dependencia de proveedores. Comience gratis y descubra por qué los desarrolladores y profesionales de finanzas se están cambiando a la contabilidad en texto plano.
