Si eres ciudadano estadounidense y posees un condominio en Vancouver, una cabaña en Muskoka o una propiedad vacacional en cualquier parte de Canadá, probablemente ya escuchaste las buenas noticias: el Impuesto Federal a la Vivienda Subutilizada (UHT, por sus siglas en inglés) desapareció. El 26 de marzo de 2026, el Proyecto de Ley de Implementación del Presupuesto 2025, N.º 1, recibió la sanción real y, con ella, el impuesto anual del 1% sobre la vivienda canadiense "subutilizada" —junto con la declaración correspondiente— fue derogado para 2025 y todos los años posteriores.
Eso es un verdadero logro. El UHT fue un dolor de cabeza en términos de cumplimiento para miles de propietarios estadounidenses que nunca habían oído hablar de él hasta que su contador canadiense (o una carta muy severa de la CRA) les dijo que debían presentar una declaración. Pero esta es la parte que es fácil pasar por alto en medio de la celebración: la derogación no es retroactiva. Si poseíste una propiedad residencial canadiense en 2022, 2023 o 2024, es posible que aún debas declaraciones, impuestos, multas e intereses por esos años —y la CRA no ha eximido nada de eso.
Esta guía explica qué cambió realmente, qué obligaciones sobreviven a la derogación y cómo poner en orden la contabilidad de tu propiedad canadiense para que este tipo de sorpresa no vuelva a ocurrir, ya sea por un impuesto federal o por uno de los impuestos municipales y provinciales sobre viviendas desocupadas que siguen muy vigentes.
Qué era realmente el Impuesto a la Vivienda Subutilizada
El UHT entró en vigor para el año calendario 2022 como parte de un esfuerzo más amplio del gobierno canadiense para desalentar la especulación extranjera en el mercado inmobiliario. Imponía un impuesto anual del 1% sobre el valor de las propiedades residenciales vacías o subutilizadas propiedad, directa o indirectamente, de ciertos propietarios no residentes y no canadienses.
La trampa que sorprendió a tantos propietarios estadounidenses no fue el impuesto en sí, sino el requisito de presentar la declaración. La declaración del UHT (Formulario UHT-2900) debía ser presentada por cualquier "propietario afectado" que no estuviera específicamente clasificado como "propietario excluido", incluso si ese propietario finalmente calificaba para una exención y debía cero dólares en impuestos. Los propietarios excluidos eran generalmente ciudadanos canadienses y residentes permanentes que poseían el título de propiedad directamente a su nombre. Todos los demás —incluidos los ciudadanos estadounidenses que poseían propiedades directamente y los canadienses que poseían propiedades a través de una corporación, fideicomiso o sociedad— debían presentar una declaración anual para reclamar una exención (como la exención por propiedad vacacional disponible para áreas rurales o recreativas calificadas) o pagar el impuesto.
Debido a que las exenciones eran generosas pero la obligación de presentar la declaración era universal, muchos propietarios estadounidenses que nunca debieron un centavo de impuesto real aún debían una declaración, y no presentarla desencadenaba una multa mínima de $1,000 para individuos ($2,000 para corporaciones), independientemente de si realmente se debía algún impuesto.
Qué cambió en marzo de 2026
El Presupuesto 2025 eliminó el UHT en adelante, con efecto para el año calendario 2025 en adelante. En la práctica, esto significa:
- No se requiere declaración UHT para 2025 ni para ningún año futuro. Si tu única razón para presentar la declaración era el UHT, esa obligación anual ha desaparecido.
- No se paga UHT a partir de 2025, incluso si lo hubieras debido según las reglas anteriores.
- Las obligaciones de 2022, 2023 y 2024 no fueron perdonadas. El requisito de presentar la declaración —y pagar, cuando corresponda— por esos tres años sigue vigente, incluidas las multas e intereses por declaraciones presentadas tarde o nunca presentadas.
Ese último punto es el que vale la pena considerar. Si compraste una propiedad canadiense en, digamos, 2023 y nunca supiste que existía el UHT, es posible que actualmente tengas dos o tres años de declaraciones no presentadas en los libros de la CRA, cada una con su propia exposición a una multa mínima. La derogación elimina la carga futura del impuesto; no borra la exposición pasada. Si no estás seguro de haber presentado la declaración por esos años, vale la pena confirmarlo con un preparador de impuestos transfronterizo antes de que la CRA envíe una carta en su lugar.
La derogación federal no afecta los impuestos provinciales y municipales a viviendas desocupadas
Esta es la parte que más sorprende a la gente: eliminar el UHT federal no hizo nada ante el mosaico de impuestos provinciales y municipales a viviendas desocupadas que varias jurisdicciones canadienses superpusieron sobre él. Si tu propiedad se encuentra en una de estas áreas, es probable que aún tengas obligaciones activas de declaración y pago completamente separadas de cualquier cosa que cambiara en marzo de 2026.
- Impuesto a la Especulación y Viviendas Desocupadas de Columbia Británica (SVT) — un impuesto provincial que, para el año fiscal 2026, cobra a propietarios extranjeros y a propietarios que declaran la mayor parte de sus ingresos fuera de Canadá una tasa del 3% del valor tasado (frente al 1% para ciudadanos canadienses y residentes permanentes). La declaración del SVT vence el 31 de marzo de cada año y se aplica independientemente del ahora extinto UHT federal.
- Impuesto a Viviendas Vacías de Vancouver (EHT) — un impuesto a nivel municipal adicional al SVT provincial. Para el año de referencia 2025, la tasa sobre propiedades consideradas o declaradas vacías era del 3% del valor tasable imponible, con declaraciones que vencen a principios de febrero.
- Impuesto a Viviendas Desocupadas de Toronto (VHT) — Toronto administra esto completamente a nivel municipal, sin capa provincial. La tasa para 2025 era del 3% del Valor de Tasación Actual, con la declaración vencida el 30 de abril y el pago dividido en tres cuotas más adelante en el año.
En otras palabras, un ciudadano estadounidense que posee un condominio en el centro de Vancouver podría estar lidiando con hasta tres declaraciones separadas de tipo "vivienda desocupada" en un año determinado: provincial, municipal y (hasta 2024) federal, cada una con su propio formulario, fecha límite y definición de lo que se considera "vacío" o "subutilizado". La derogación federal simplifica exactamente una de esas capas.
Qué deberían hacer realmente los propietarios estadounidenses ahora
- Confirma tu estado de declaración UHT para 2022–2024. Si poseíste una propiedad calificada en alguno de esos años y no estás seguro de que se haya presentado una declaración, no asumas que la derogación la cubre — no es así. Las declaraciones tardías de esos años aún conllevan exposición a multas e intereses, y el reloj de las cobranzas no se detiene solo porque el programa terminó.
- Verifica si tu propiedad se encuentra dentro de los límites de un impuesto provincial o municipal a viviendas desocupadas. Ser propietario en Vancouver, el resto de las regiones designadas de Columbia Británica o Toronto significa que probablemente tengas una declaración anual activa que hacer, independientemente de lo que haya sucedido a nivel federal.
- Mantén registros de ocupación durante todo el año, no solo al momento de presentar la declaración. Los impuestos a viviendas desocupadas y las exenciones generalmente dependen de cuántos días estuvo ocupada una propiedad por un inquilino o propietario calificado. La cantidad de noches pasadas, los contratos de arrendamiento y el uso de servicios públicos son el tipo de evidencia que convierte una auditoría estresante en una confirmación de cinco minutos.
- No confundas la residencia fiscal transfronteriza con el impuesto a la vivienda desocupada. Son regímenes diferentes con reglas diferentes: ser residente fiscal de EE. UU. no excusa ni activa automáticamente ninguno de ellos, y cada jurisdicción define "propietario extranjero" en sus propios términos.
Por qué esto es un problema de contabilidad, no solo un problema fiscal
La razón por la que las declaraciones del UHT y de impuestos a viviendas desocupadas toman por sorpresa a la gente generalmente no es porque el impuesto sea complicado, sino porque los registros necesarios para demostrar una exención nunca se llevaron en primer lugar. Saber cuántos días estuvo ocupada una propiedad, qué gastos se pagaron por ella y qué entidad posee técnicamente el título requiere la misma disciplina que cualquier otra parte de la gestión de tus finanzas: registros consistentes, fechados y categorizados que puedas entregar a un contador (o a la CRA) sin tener que reconstruir un año de memoria.
Este es exactamente el tipo de complejidad transfronteriza que se beneficia de tratar la propiedad de tu inmueble como cualquier otro conjunto de libros contables: una cuenta o libro mayor distinto para la propiedad, notas de ocupación vinculadas a fechas y categorías de gastos que se correspondan claramente con cualquier exención o declaración que eventualmente necesites respaldar.
Mantén registros de propiedades transfronterizos que puedas defender
Ya sea un impuesto federal que ya no existe, un impuesto provincial a la especulación o una declaración municipal de vivienda desocupada, el hilo común es el mismo: necesitas registros claros y fechados de ocupación y propiedad para respaldar lo que sea que declares. Beancount.io te ofrece una contabilidad en texto plano que es transparente y controlada por versiones, de modo que las notas de ocupación de una propiedad, los gastos y el historial de declaraciones vivan en el mismo libro mayor auditable que el resto de tus finanzas — sin tener que apresurarse a reconstruir tres años de historia cuando una jurisdicción lo solicite. Comienza gratis y descubre cuánto más fácil se vuelve la temporada de impuestos cuando tus registros nunca estuvieron en duda.