Обратен 1031 обмен: Как да закупите заменящия имот преди продажбата на стария

Представете си следното: забелязвате идеалния инвестиционен имот — изцяло отдадена под наем сграда с медицински офиси на пазар с бърз растеж. Продавачът иска приключване на сделката в рамките на 30 дни. Междувременно жилищната сграда, която притежавате от петнадесет години, стои на пазара и знаете, че ще отнеме от шест до девет месеца, за да намерите подходящия купувач на правилната цена. Изпуснете ли медицинските офиси, губите шестцифрен поток от доходи. Продайте първо жилищната сграда и платете данък върху капиталовата печалба — така току-що сте предали на IRS повече, отколкото бихте похарчили за нов покрив.

Обратната замяна по чл. 1031 решава точно този проблем. Тя ви позволява да придобиете заместващия имот първо, а след това да се освободите от прехвърляния имот в рамките на 180 дни — като през цялото време отлагате федералните данъци върху капиталовата печалба и възстановяването на амортизацията. Това е един от най-мощните инструменти в арсенала на опитния инвеститор в недвижими имоти, но също така е и един от най-безпощадните от процедурна гледна точка. Пропуснете краен срок дори с един ден или придобийте собственост на грешно име, и IRS може да третира цялата трансакция като облагаема продажба.

Това ръководство разглежда как всъщност работи обратната замяна по чл. 1031, рамката за „безопасно пристанище“ (safe-harbor), която я прави възможна, вариантите, които ще срещнете, и капаните, в които са попадали дори опитни инвеститори.

Защо изобщо съществува обратната замяна

Стандартната „директна“ замяна по чл. 1031 (наречена на раздел 1031 от Кодекса за вътрешните приходи на САЩ) работи в познат ред: първо продавате, след това купувате. Данъкоплатецът прехвърля имота на купувач, приходите отиват директно при Квалифициран посредник (Qualified Intermediary), а данъкоплатецът има 45 дни да посочи заместващ имот и 180 дни да приключи сделката за него. Всички пари в брой, до които се докоснете, се превръщат в „boot“ (облагаема сума) и подлежат на данъчно облагане.

Директната структура работи добре, когато предлагането е изобилно или когато времето съвпада. Тя обаче се проваля, когато идеалният заместващ имот стане наличен, преди да сте готови да финализирате продажбата. Опитът да се запълни празнината с лична покупка не работи — ако придобиете собственост върху заместващия имот преди завършване на замяната, имотът вече не се счита за „такъв, който предстои да бъде придобит“ в рамките на замяната и отлагането на данъците отпада.

В продължение на десетилетия данъкоплатците и IRS спореха дали замените в обратен ред изобщо могат да се квалифицират по раздел 1031. Основният проблем: не можете законно да притежавате правото на собственост върху двата имота едновременно и все пак да твърдите, че това е „замяна“. Нещо трябва да се промени.

IRS най-накрая предостави работещ отговор през 2000 г.

Revenue Procedure 2000-37: Безопасното пристанище, което я направи реалност

Revenue Procedure 2000-37, издадена през септември 2000 г., установи „безопасно пристанище“ (safe harbor) за обратните замени. Съгласно тези насоки, IRS се съгласява да не оспорва квалификацията на имота като заместващ или прехвърлян, стига трансакцията да е структурирана като Квалифицирано споразумение за улесняване на замяната (Qualified Exchange Accommodation Arrangement, или QEAA).

Трикът е в образувание от трета страна, наречено Държател на правото на собственост за улесняване на замяната (Exchange Accommodation Titleholder, или EAT). EAT — обикновено LLC с един член, създадено специално за трансакцията — поема юридическото право на собственост върху един от имотите и го „паркира“ за период до 180 дни. През този прозорец данъкоплатецът организира другата страна на замяната. Когато всичко е подредено, EAT прехвърля собствеността и размяната завършва.

Тъй като EAT се третира като бенефициарен собственик на паркирания имот за целите на федералния данък върху доходите, данъкоплатецът никога не притежава двата имота едновременно. Трансакцията остава в техническите граници на раздел 1031, въпреки че икономическият ред е обърнат.

Безопасното пристанище също така изрично позволява договорености, които иначе биха изглеждали проблематични:

• Данъкоплатецът може да заема пари на EAT, дори безлихвено
• Данъкоплатецът може да гарантира заеми от трети страни, взети от EAT
• Данъкоплатецът може да наема паркирания имот от EAT по време на периода на паркиране
• Данъкоплатецът може да управлява строителството или да действа като главен изпълнител на паркирания имот
• Споразумението може да включва опция за покупка на фиксирана цена
• Една и съща фирма може да служи и като EAT, и като Квалифициран посредник

Тази гъвкавост е това, което превърна обратните замени от теоретична възможност в рутинен инструмент в търговските недвижими имоти.

Двата варианта за паркиране

Има два начина за структуриране на обратна замяна и изборът има реални последици за финансирането, риска и сложността.

Замяна накрая (Паркиран заместващ имот)

Това е най-често срещаната структура. EAT придобива и държи заместващия имот. Данъкоплатецът продължава да притежава прехвърляния имот, докато се намери купувач. Когато прехвърляният имот се продаде, приходите преминават през Квалифициран посредник, EAT прехвърля паркирания заместващ имот на данъкоплатеца и замяната завършва.

Защо се предпочита: данъкоплатецът запазва собствеността — а следователно и приходите от наем, амортизацията и оперативния контрол — върху прехвърляния имот до деня на неговата продажба. EAT държи само новия имот, който често е по-малкият и по-прост актив за паркиране.

Първоначална замяна (Паркиран отстъпен имот)

Тук EAT придобива отстъпения имот от данъкоплатеца. След това данъкоплатецът използва паричните средства от тази продажба, за да закупи директно заменящия имот. EAT държи стария имот, докато не бъде намерен купувач – трета страна.

Първоначалната замяна (Exchange-first) е по-рядко срещана, тъй като повдига по-сложни въпроси относно финансирането: EAT (или кредитор, склонен да го финансира) трябва да осигури пари в брой, за да купи отстъпения имот по пазарна стойност. Тя може да има смисъл, когато отстъпеният имот е малък, с нисък ливъридж или вече има осигурен купувач, който обаче не е готов да приключи сделката.

Двата срока, които не трябва да пропускате

Обратната замяна съгласно правилата за "safe harbor" (защитено пристанище) се подчинява на същите 45-дневни и 180-дневни срокове като правата замяна, но събитията, които задействат отброяването, са различни. Срокът започва да тече от деня, в който EAT придобива паркирания имот.

• Ден 45: Данъкоплатецът трябва да предостави писмена, недвусмислена идентификация на отстъпения имот (или имоти) на EAT или на Квалифицирания посредник. Тук се прилагат същите правила за три имота, правилото за 200% и правилото за 95%, които важат при идентификация при права замяна.
• Ден 180: Замяната трябва да бъде финализирана. Или EAT прехвърля паркирания заменящ имот на данъкоплатеца, или EAT прехвърля паркирания отстъпен имот на купувач – трета страна (в зависимост от това коя страна е била паркирана).

Няма удължаване на сроковете поради трудни пазарни условия, бавни купувачи или проблеми с финансирането. За разлика от правата замяна, "safe harbor" не предлага облекчения за пропуснати крайни срокове, освен в случаите на федерално обявено бедствие. Пропуснете ли 180-ия ден, защитата на "safe harbor" отпада, излагайки цялата трансакция на потенциално оспорване от страна на IRS.

Практичен съвет: предвидете буфер в графика за продажба. Ако трябва да продадете отстъпения имот в рамките на 180 дни, целете се към купувачи в рамките на 120 до 150 дни, така че непредвидени проблеми с нотариални актове, инспекции или финансиране да не ви подведат към крайния срок.

Изискването за подобие (И какво се зачита)

Както отстъпеният, така и заменящият имот трябва да бъдат държани за продуктивна употреба в търговия или бизнес, или за инвестиция, и трябва да бъдат от "подобен вид" (like-kind). Откакто Законът за данъчните облекчения и работните места (Tax Cuts and Jobs Act) влезе в сила през 2018 г., само недвижимо имущество отговаря на условията – замените на движимо имущество (превозни средства, оборудване, произведения на изкуството) бяха премахнати.

Добрата новина: стандартът за подобие при недвижимите имоти е широк. IRS третира практически всички недвижими имоти в САЩ като подобни на други недвижими имоти в САЩ. Можете да замените:

• Жилищна сграда за незастроен терен
• Търговски център за склад за самообслужване
• Еднофамилен имот под наем за 30% дял в индустриален склад чрез структура на съсобственост (tenant-in-common)
• Земеделска земя за търговски офис в бизнес сграда

Какво не отговаря на условията: основното ви жилище, втори дом, използван за лични нужди, имоти, държани предимно за препродажба (дилерски имоти), чуждестранни недвижими имоти и дялове в партньорства (въпреки че дяловете в Делауеърски законов тръст – DST – могат да отговарят на условията при правилно структуриране).

Реални разходи и реална математика

Обратните замени не са евтини. Таксите за EAT обикновено са с 5000 до 15 000 долара по-високи от тези при стандартна права замяна, в зависимост от сложността, периода на държане от EAT и дали са включени строителство или подобрения. Добавете правни такси, такси за кредитори, които могат да се прилагат два пъти (веднъж при покупката от EAT и веднъж при окончателното прехвърляне), както и евентуални двойни такси за вписване или данъци за прехвърляне, които някои щати налагат.

Направете изчисленията, преди да се ангажирате. При капиталова печалба от 500 000 долара при комбинирана федерална и щатска дългосрочна ставка от около 28% (включително 3,8% данък върху нетния инвестиционен доход), данъчното отлагане запазва приблизително 140 000 долара оборотен капитал. Дори при 15 000 долара допълнителни разходи, отлагането е икономически обосновано. Но при печалба от 50 000 долара математиката е много по-оспорвана и правата замяна (или просто плащането на данъка) може да бъде по-доброто решение.

Обратна замяна "Изграждане по поръчка" (Build-to-Suit)

Специализиран вариант – понякога наричан "обратна замяна с подобрения" или "обратна замяна с изграждане по поръчка" – позволява на EAT да държи имот, докато се извършва строителство или големи подобрения. Данъкоплатецът може да финансира работата чрез приходите от замяната, като земята и подобренията, завършени преди 180-ия ден, се зачитат към стойността на замяната.

Това е особено ефективно, когато заменящият имот е незастроена земя или сграда, която се нуждае от сериозна реновация, за да съответства на стойността на отстъпения имот. Без структура с подобрения, разликата в стойността се проявява като облагаем остатък (boot). С нея работата, извършена по време на периода на паркиране, запълва разликата без данъци.

Две предупреждения: зачитат се само реално извършеният труд и реално вложените материали преди EAT да прехвърли правото на собственост. Подписан договор за строителство за бъдеща работа не добавя стойност към замяната. А 180-дневният срок остава абсолютен, така че реалистичните графици за строителство са от съществено значение.

Чести грешки, които дисквалифицират замяната

Дори опитни инвеститори се препъват в едни и същи проблеми:

Придобиване на собственост на грешно име. EAT трябва да притежава законното право на собственост през целия период на паркиране. Ако имотът случайно бъде вписан на името на данъкоплатеца – или на името на свързано лице, което данъкоплатецът контролира извън QEAA – защитата на "safe harbor" се нарушава.

Докосване на парите. Когато отстъпеният имот се продаде, приходите трябва да преминат през Квалифициран посредник, а не през сметката на данъкоплатеца. Дори кратък престой в лична сметка създава ситуация на "конструктивно получаване" (constructive receipt) и дисквалифицира замяната.

Настройване на QI/EAT след приключване на сделката. Договореността трябва да бъде налице преди всяко прехвърляне на собственост. Приключването на сделката първо и последващото оформяне на документацията за замяна е един от най-бързите начини да загубите отлагането.

Подценяване на сложността на финансирането. Много банки не кредитират LLC-та, контролирани от EAT, а дори и тези, които го правят, изискват обширна документация. Инвеститорите, които не са уредили финансирането предварително, често се оказват в затруднено положение, понякога прибягвайки до мостови кредити при високи лихви.

Твърде тясно идентифициране на заменящия имот. Въпреки че заменящият имот е вече паркиран, формалните правила за идентификация все още се прилагат. Посочете резервни варианти в рамките на правилото за 200% в случай, че нещо се обърка.

Пропускане на правилата за свързани лица. Продажбата на отстъпен имот на свързано лице (или купуването на заменящ от такова) въвежда двугодишно изискване за държане и други ограничения. Правилата за "safe harbor" не отменят тези ограничения.

Поддържане на документалната следа

Обратната замяна по чл. 1031 създава по-обемна документална следа от почти всяка друга сделка с недвижими имоти. Обикновено ще разполагате със споразумение за QEAA, документи за учредяване на EAT, множество нотариални актове, съгласия от кредитори, договори за наем между данъкоплатеца и EAT, уведомления за идентификация, счетоводни отчети за замяната и потенциално договори за строителство. IRS проверява обратните замени по-стриктно от стандартните, а Формуляр 8824 трябва да бъде подаден за годината, в която замяната приключва.

Точното и своевременно счетоводство не е опция тук. Замяната създава ново изчисляване на данъчната основа (basis), което ще съпътства заменящия имот докато го притежавате — и при всяка бъдеща замяна, надградена върху него. Небрежните записи по време на периода на „паркиране“ могат да доведат до грешки при амортизацията, спорове относно данъчната основа и главоболия при одит години по-късно. Много инвеститори научават по трудния начин, че разходите за възстановяване на счетоводството на обратна замяна под натиск от одит са много по-високи от разходите за правилното му водене в реално време.

Ето къде прозрачната и подходяща за одит счетоводна система се отплаща. Всеки заем, всяко плащане на наем между вас и EAT, всяко теглене за строителство трябва да попадне в главната книга с ясна документация за това кой какво е притежавал и кога.

Кога обратната замяна е правилното решение

Използвайте обратна замяна, когато:

• Сте намерили отличен заменящ имот и няма да имате втори шанс за него
• Пазарът облагодетелства продавачите, но конкретният заменящ имот, който искате, е рядък или за него има голяма конкуренция
• Намирате се в график по чл. 1031 и вашата стандартна замяна пропадне броени седмици преди крайния срок (някои специалисти преобразуват затруднена стандартна замяна в обратна около 45-ия ден)
• Имате нужда от време за извършване на подобрения, които да повишат стойността на заменящия имот до тази на отстъпения имот
• Продавачът изисква бързо приключване на сделката, а вие не можете да осигурите средствата от отстъпения имот навреме

Избягвайте обратната структура, когато:

• Пазарът на заменящи имоти е достатъчно ликвиден, за да бъдат идентифицирани след продажбата
• Отложеният данък е малък в сравнение с разходите за EAT и структурирането
• Нямате осигурено финансиране за имота, държан от EAT
• Вашият отстъпен имот няма реалистичен шанс да бъде продаден в рамките на 180 дни

Поддържайте счетоводните си книги чисти от първия ден

Обратните замени по чл. 1031 успяват или се провалят въз основа на документацията, а изискванията за водене на отчетност продължават дълго след приключване на замяната — през всеки запис за амортизация, всяко рефинансиране и всяко бъдещо разпореждане. Beancount.io предлага текстово базирано счетоводство (plain-text accounting), което ви осигурява пълна прозрачност и постоянна история с контрол на версиите за всяка корекция на данъчната основа, плащане на наем и капиталово подобрение. Започнете безплатно и вижте защо разработчици, инвеститори и финансови професионалисти избират текстово базираното счетоводство за записите, които може да се наложи да защитават след десетилетие.