У вас є будиночок у горах. Ви проводите там три тижні щоразу влітку, позичаєте його сестрі на тиждень і здаєте його через платформу короткострокової оренди решту сезону. Коли настає час подавати декларацію, одне питання визначає, як трактується кожен долар орендної плати і кожен долар витрат: чи використовували ви це місце як дім? Відповідь не залежить від того, як ви ставитеся до будиночка. Вона залежить від підрахунку днів — днів особистого використання проти днів оренди — і якщо ви опинитеся не на тому боці, це може знищити тисячі доларів відрахувань, на які ви розраховували. Цей посібник розглядає три податкові категорії, до яких може потрапити житло для відпочинку, як правильно рахувати дні, як розподіляти витрати між особистим і орендним використанням, а також ліміти збитків, що застосовуються до кожної категорії.
Три категорії: куди потрапляє ваше житло для відпочинку
IRS Publication 527, авторитетний посібник з житлової орендної нерухомості, відносить кожну житлову одиницю, яку ви і використовуєте, і здаєте, до одного з трьох режимів. Житлова одиниця — це будь-яка власність з базовими умовами для проживання — місцем для сну, кухонними зручностями та туалетом — тому будинки, кондомініуми, мобільні будинки, човни і навіть частини будинку, які ви здаєте, усі враховуються.
Категорія 1: Оренда менше 15 днів. Якщо ви здаєте власність менше 15 днів протягом року, ви не декларуєте жодного долара орендної плати як дохід — незалежно від того, скільки ви отримали. Компроміс полягає в тому, що ви також не можете відраховувати жодних витрат на оренду. Це правило лежить в основі так званого правила Augusta, названого на честь домовласників поблизу гольф-турніру Masters, які здають свої будинки на один прибутковий тиждень щоразу навесні. Зауважте, що відсотки за іпотекою та податок на нерухомість все ще підлягають відрахуванню як особисті деталізовані відрахування у Schedule A, точно так, якби ви взагалі не здавали власність; їх просто не можна заявити як витрати на оренду.
Категорія 2: Використовується як дім. Якщо ви здаєте на 15 днів або більше і ваше особисте використання перевищує більшу з величин — 14 днів або 10 відсотків днів оренди за справедливою орендною ціною — власність є резиденцією з орендною діяльністю — змішаною власністю. Ви декларуєте весь орендний дохід, але ваші відрахування за оренду обмежені вашим валовим орендним доходом. Ви можете звести орендний прибуток до нуля, але ніколи не можете показати орендний збиток, незалежно від того, наскільки великі ваші реальні витрати. Невикористані відрахування переносяться на майбутні роки, а не зникають.
Категорія 3: Не використовується як дім. Якщо ви здаєте на 15 днів або більше і ваше особисте використання залишається на рівні або нижче більшої з величин — 14 днів або 10 відсотків днів оренди за справедливою ціною — власність трактується як звичайна орендна власність. Ви декларуєте дохід і відраховуєте всі витрати на оренду, включаючи амортизацію, і якщо витрати перевищують дохід, у вас є орендний збиток, який може зменшити інший дохід — з урахуванням лімітів збитків від пасивної діяльності, розглянутих нижче.
Межа, яка має найбільше значення, — це межа між категоріями 2 і 3, тому підрахунку днів слід приділити всю свою увагу.
Підрахунок днів: тести 14 днів і 10%
Тест, сформульований точно: ви використовували житлову одиницю як дім, якщо ваші дні особистого використання перевищують більшу з величин — 14 днів або 10 відсотків загальної кількості днів, коли вона здавалася іншим за справедливою орендною ціною.
Формулювання «більша з величин» збиває людей з пантелику, тому розберімо, що воно означає. Якщо ви здаєте будиночок на 100 днів за ринковою орендною ціною, 10 відсотків — це 10 днів, а більша з величин 14 і 10 — це 14 — тому 15 або більше днів особистого використання роблять його вашим домом. Але якщо ви здаєте на 200 днів, 10 відсотків — це 20, а більша з величин 14 і 20 — це 20 — тому ви можете використовувати його особисто до 20 днів і все ще зберігати режим чистої оренди. Інтенсивне орендне використання дає вам більше днів особистого використання.
Що вважається днем особистого використання
День вважається особистим використанням, якщо протягом будь-якої частини дня будь-яка частина одиниці використовується для особистих цілей вами або певними іншими людьми. Деталі мають значення:
- Ваше власне використання — навіть за повну орендну плату. Якщо ви самі зупиняєтеся у власності, це день особистого використання, крапка. IRS наводить приклад власників, які використовували свій котедж на вихідні та платили собі справедливу орендну вартість за це; ті дні все одно зараховувалися як особисті.
- Використання членами сім'ї. Використання вашим подружжям, братами й сестрами та зведеними братами й сестрами, предками (батьками, бабусями й дідусями) та прямими нащадками (дітьми, онуками) зараховується як ваше особисте використання — навіть якщо вони платять вам справедливу ринкову орендну плату. Якщо ви дозволяєте своїй доньці жити там все літо за повну орендну плату, це додає дні особистого використання до вашого підрахунку.
- Використання будь-ким, хто платить менше справедливої орендної плати. Друг, який зупиняється за символічну суму, переможець благодійного аукціону, який «виграв» тиждень у вашому будиночку, або родич, який платить нижче ринкової орендної плати, — усі вони створюють дні особистого використання. Пожертвувати тижневе перебування на благодійний збір — це щедро, але це тиждень особистого використання, а не тиждень оренди.
- Дні за взаємною домовленістю. Якщо ви обмінюєтеся будинками з іншим власником так, що кожен з вас використовує власність іншого, ці дні вважаються особистими.
Існує один важливий виняток для родичів: якщо член сім'ї орендує це місце як своє основне місце проживання і платить справедливу ринкову орендну плату, ці дні є днями оренди, а не особистими днями. Цей виняток рідко застосовується до житла для відпочинку, але він має значення, якщо батько або доросла дитина живе у вашій другій власності цілий рік.
Дні, які не вважаються особистим використанням
Дні ремонту та обслуговування виключаються. Будь-який день, який ви проводите, працюючи суттєво повний робочий час над ремонтом та обслуговуванням власності — не покращенням її — не є днем особистого використання, навіть якщо члени сім'ї використовують власність для відпочинку того самого дня. Фарбування тераси, ремонт водонагрівача та обслуговування системи опалення, вентиляції й кондиціонування зараховуються; додавання нової спальні — ні, бо це покращення. Ведіть поточний журнал того, що ви робили кожного дня — «3 червня: замінив дошки тераси, 7 годин» — тому що IRS тлумачить «суттєво повний робочий час» як більшу частину робочого дня, а журнал — це єдиний доказ, який у вас буде через два роки під час аудиту.
Порожні дні не зараховуються ні в той, ні в інший бік. Дні, коли власність стоїть порожньою, не є ні днями особистого використання, ні днями оренди. Вони просто випадають із дробу — саме тому метод розподілу Bolton, розглянутий нижче, може бути таким цінним.
Розподіл витрат: метод IRS проти методу Bolton
Коли ви знаєте свою категорію, ви повинні розділити кожну витрату між особистим і орендним використанням. Лише орендна частина потрапляє до Schedule E. Існує два визнаних способи обчислити відсоток оренди, і вони можуть дати дуже різні числа.
Метод IRS, єдиний, показаний у Publication 527, ділить дні оренди на загальну кількість днів, коли власність використовувалася для будь-якої мети — дні оренди плюс дні особистого використання. Якщо ви здавали будиночок 120 днів і використовували його особисто 30 днів, відсоток оренди становить 120 поділити на 150, або 80 відсотків. Кожна витрата — відсотки за іпотекою, податок на нерухомість, страхування, комунальні послуги, ремонт, амортизація — бере ту саму 80-відсоткову орендну частку.
Метод Bolton (також званий методом суду) трактує відсотки за іпотекою та податки на нерухомість інакше, ніж усе інше. Оскільки відсотки й податки нараховуються рівномірно протягом усього року, незалежно від того, чи хтось там є, Податковий суд — підтверджений Дев'ятим округом, причому другий суд дійшов того самого висновку в пізнішій справі — дозволив розподіляти їх за днями оренди протягом повного 365-денного року, тоді як операційні витрати й амортизація зберігають дріб за методом IRS. За тими самими числами відсотки й податки беруть орендну частку 120 поділити на 365, або близько 33 відсотків, тоді як ремонт і амортизація все ще беруть 80 відсотків.
Це звучить гірше для оренди — і в Schedule E це так — але особиста частина відсотків за іпотекою та податку на нерухомість не втрачається. Вона переходить до Schedule A як деталізоване відрахування. Метод Bolton фактично переміщує відрахування відсотків і податків з обмеженої декларації Schedule E до вашої особистої декларації, де вони не стикаються з обмеженням орендного доходу. До податкових змін 2017 року це було явною перевагою для тих, хто деталізував відрахування, і явним програшем для тих, хто брав стандартне відрахування. Сьогодні відповідь залежить від вашої ситуації: вище стандартне відрахування означає, що менше власників деталізують відрахування, а обмеження на відрахування державних і місцевих податків обмежує те, скільки переміщеного податку на нерухомість ви фактично можете використати. Розраховуйте обидва методи щороку, а не припускайте, що торішній переможець усе ще перемагає.
Одне застереження: IRS ніколи не визнавав метод Bolton і продовжує публікувати лише свій власний. Податкове програмне забезпечення зазвичай за замовчуванням використовує метод IRS, тому якщо ви хочете застосувати метод Bolton, вам, можливо, доведеться вручну перевизначити розподіл і зберегти робочий документ із розрахунками.
Ліміти збитків: чому ваша категорія вирішує все
Змішана власність: відрахування обмежені орендним доходом. Якщо ваш дім потрапляє до категорії 2 і ваші витрати на оренду перевищують ваш орендний дохід, Worksheet 5-1 у Publication 527 розподіляє обмежений пул відрахувань у фіксованому порядку. Спочатку йдуть витрати, які підлягали б відрахуванню в будь-якому разі — відсотки за іпотекою, податки на нерухомість і збитки від нещасних випадків. Далі йдуть операційні витрати, такі як страхування, комунальні послуги, ремонт і обслуговування. Амортизація йде останньою. Те, що не вміщується в межах валового орендного доходу, переноситься на наступний рік, де отримує ще один шанс проти того річного орендного доходу. Перенесення ніколи не закінчується, але воно може зменшувати лише орендний дохід від тієї самої власності — воно ніколи не зменшить вашу зарплату або дохід від бізнесу.
Порядок має практичний наслідок: оскільки амортизація стоїть останньою в черзі, багато власників змішаної власності ніколи не отримують можливості відрахувати жодного долара з неї в конкретному році. Якщо ваш орендний дохід ледве покриває відсотки, податки та комунальні послуги, ваша амортизація — часто найбільша паперова витрата — просто приєднується до черги перенесення.
Чиста орендна власність: збитки дозволені, але потім обмежені правилами пасивної діяльності. У категорії 3 немає обмеження за валовим доходом; витрати й амортизація можуть створити справжній орендний збиток. Але орендна діяльність зазвичай є пасивною, тому збиток може зменшувати лише інший пасивний дохід, якщо ви не маєте права на виняток активної участі: якщо ви активно берете участь — схвалюєте орендарів, організовуєте ремонт, ухвалюєте управлінські рішення — ви можете відрахувати до 25 000 доларів орендних збитків проти звичайного доходу. Ця пільга поступово скасовується між 100 000 і 150 000 доларів скоригованого валового доходу та повністю зникає вище 150 000 доларів. Призупинені пасивні збитки переносяться безстроково і звільняються, коли ви продаєте власність у повністю оподатковуваній операції.
Мінімальне орендне використання: немає збитку, немає доходу, немає паперової роботи. У категорії 1 нічого втрачати й нічого відраховувати. Не декларуйте орендну плату, не заявляйте витрати на оренду та зберігайте підрахунок днів на випадок, якщо IRS запитає, як ви кваліфікувалися.
Поширені помилки, які дорого коштують власникам житла для відпочинку
Неправильний підрахунок днів перебування родичів. Найпоширеніша помилка — трактувати перебування родича за повну ціну як оренду. Ваш брат платить вам ту саму тижневу ставку, що й незнайомець, тому ви записуєте це як орендний дохід без дня особистого використання — але правила кажуть інакше. Використання родичами зараховується як особисте незалежно від того, скільки вони заплатили, якщо тільки родич не використовує дім як основне місце проживання. Одне довге сімейне літо може тихо перемістити вас з категорії 3 до категорії 2 і знищити відрахування збитку, на яке ви розраховували.
Забути про тиждень на благодійному аукціоні. Пожертвувати тижневе перебування на шкільний збір здається ані особистим використанням, ані орендою. IRS трактує це як особисте використання, тому що мешканці заплатили менше справедливої орендної ціни — вони взагалі нічого не заплатили вам. Записуйте це як особистий тиждень від самого початку.
Записувати покращення як дні ремонту. Виняток для днів обслуговування охоплює лише ремонт, який підтримує власність у робочому стані. Тиждень, витрачений на переобладнання кухні, є тижнем особистого використання, якщо ви живете там, поки працюєте, навіть якщо ви проводили кожен день з ящиком для інструментів у руках. Відокремлюйте свої поїздки для ремонту від поїздок для оновлення в календарі.
Застосування тесту 10% до неправильної бази. 10 відсотків вимірюються проти днів оренди за справедливою орендною ціною — не проти загальної кількості днів у році, не проти використаних днів. Дні оренди нижче ринкової ціни не збільшують базу; вони зменшують ваш підрахунок днів оренди й одночасно додають до особистого використання — подвійний удар.
Припущення, що збиток підлягає відрахуванню, бо власність «втратила гроші». Змішана власність з 18 000 доларів орендного доходу та 26 000 доларів витрат не дала податкового збитку в 8 000 доларів. Вона дала 18 000 доларів обнуленого орендного доходу та 8 000 доларів перенесення. Якщо ваша декларація показує збиток у Schedule E за власністю, яку ви використовували місяць, щось не так.
Ведіть журнал днів, перш ніж він вам знадобиться
Кожне правило в цьому посібнику працює на двох числах — днях особистого використання та днях справедливої оренди — і IRS запитує про них постфактум, коли пам'ять уже згасла. Простий поточний журнал — це найдешевше податкове страхування, яке може купити власник житла для відпочинку. Для кожного дня року, коли власність зайнята, записуйте дату, хто там був, чи стягувалася справедлива орендна плата, і, для робочих поїздок, який ремонт чи обслуговування ви виконували та приблизно скільки годин це зайняло. Поєднуйте журнал з окремою папкою витрат: виписки за іпотекою, податкові рахунки, страхування, комунальні послуги, квитанції за ремонт, звіти про виплати з платформи та коротку записку на підтримку вашої цифри справедливої оренди, наприклад, порівнянні оголошення для подібних тижнів.
Вигода виходить за межі захисту під час аудиту. Точні підрахунки днів — це те, що дозволяє вам свідомо обирати метод розподілу, планувати особисту поїздку наприкінці року, не перетинаючи межу змішаного використання, і доводити залишок перенесення через роки після сплати витрат. Відстежуйте дні в міру їх настання, і податкова декларація майже напишеться сама.
Тримайте свої орендні книги такими ж організованими, як і журнал днів
Податки на житло для відпочинку винагороджують власників, які можуть довести точно, що сталося кожного дня і з кожним доларом — які дні були здані за справедливою вартістю, які були особистими, які були днями ремонту та як кожна витрата розподіляється між ними. Таке ведення обліку важке в коробці з квитанціями і легке в реєстрі, де кожна транзакція категоризується в момент її здійснення. Beancount.io забезпечує бухгалтерський облік у простому тексті, який дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — жодних чорних скриньок, жодної залежності від постачальника. Почніть безкоштовно і дізнайтеся, чому розробники та фінансові фахівці переходять на бухгалтерський облік у простому тексті.
