Якщо ваш кредитор прощає частину вашої іпотеки у 2026 році — через короткий продаж, звернення стягнення або реструктуризацію позики — IRS зазвичай розглядатиме кожен прощений долар як оподатковуваний дохід. Федеральний захист, який дозволяв домовласникам виключати до $750,000 скасованого іпотечного боргу, закінчився 31 грудня 2025 року, і Конгрес його не продовжив. Дефіцит у $60,000 від короткого продажу, який минулого року був би неоподатковуваним, тепер може надійти як форма 1099-C і податковий рахунок на п'ятизначну суму.
Цей посібник пояснює, що саме закінчилося, як тепер оподатковується кожен тип скасування іпотеки та які винятки — неплатоспроможність, банкрутство та кілька інших — все ще можуть вас захистити.
Що закінчилося 31 грудня 2025 року
З 2007 року стаття 108(a)(1)(E) податкового кодексу дозволяла платникам податків виключати «кваліфіковану заборгованість за основним житлом», списану за їхнім основним житлом. Протягом багатьох років Конгрес неодноразово продовжував її, востаннє охоплюючи списання, завершені до 1 січня 2026 року, а також списання, завершені пізніше, якщо вони були здійснені за домовленістю, укладеною та підтвердженою письмово до цієї дати.
Це все правило «дідусевої обмовки», і воно вузьке:
- Списано до 1 січня 2026 року: все ще можна виключити, до $750,000 ($375,000, якщо одружений і подаєте окремо).
- Списано у 2026 році або пізніше за письмовою домовленістю, підписаною до 1 січня 2026 року: все ще можна виключити. Лист про схвалення короткого продажу або обов'язкова угода про реструктуризацію, датована 2025 роком, зараховується; усна обіцянка — ні.
- Усе інше, списане у 2026 році: зазвичай оподатковуваний дохід від скасування боргу (COD).
Зверніть увагу, що завжди означало слово «кваліфікований», бо це досі має значення для випадків «дідусевої обмовки»: лише заборгованість на придбання — борг, використаний для купівлі, будівництва або суттєвого покращення вашого основного житла, забезпечений цим житлом. Кошти від рефінансування з вилученням капіталу, витрачені на автомобілі, кредитні картки або навчання, ніколи не були кваліфікованими, і кредитні лінії під заставу житла, використані для чогось іншого, ніж суттєві покращення житла, також ніколи не були кваліфікованими.
Як скасований борг за іпотекою стає оподатковуваним доходом
Механіка проста й нещадна. Коли кредитор скасовує борг у розмірі $600 або більше, він подає форму 1099-C до IRS і надсилає вам копію. Скасована сума в полі 2 є звичайним доходом, який декларується у вашій декларації та оподатковується за вашою граничною ставкою — не за пільговими ставками приросту капіталу.
Домовласник у 22% ставці, у якого у 2026 році скасовано $50,000 іпотечного боргу без виключення, винний приблизно $11,000 додаткового федерального податку, плюс будь-який податок штату. З 1099-C не утримується нічого, тому рахунок надходить одразу під час подання декларації.
Не ігноруйте 1099-C
Кожного сезону подання декларацій платники податків викидають конверт із 1099-C, припускаючи, що прощений борг не може бути доходом. IRS отримує власну копію, і її програма зіставлення позначить пропуск, надіславши повідомлення з пропозицією податку, штрафів і відсотків. Якщо ви отримуєте 1099-C — або 1099-A після звернення стягнення — припускайте, що IRS про це знає, і розберіться з цим у своїй декларації, або задекларувавши дохід, або заявивши виключення за формою 982.
Короткі продажі: дві податкові події, а не одна
Короткий продаж породжує два окремі податкові наслідки, і закінчене виключення завжди покривало лише один із них.
Подія 1: прибуток або збиток від продажу. Ви продали своє житло, тому обчислюєте прибуток як ціну продажу мінус вашу скориговану базу (ціна придбання плюс покращення, мінус амортизація, якщо ви її колись брали). Для основного житла виключення за статтею 121 — до $250,000 прибутку ($500,000 для спільної декларації), якщо ви володіли житлом і використовували його протягом двох із останніх п'яти років — все ще повністю чинне і зазвичай усуває цей прибуток.
Подія 2: дохід від скасування боргу на дефіцит. Якщо ви були винні $320,000, а кредитор прийняв $260,000 як повне задоволення, різниця в $60,000 є доходом від скасування боргу. До 2025 року виключення для основного житла стирало його. У 2026 році він оподатковується, якщо не застосовується інший виняток.
Приклад короткого продажу у 2026 році
Ви купили житло за $280,000, не робили покращень і продаєте зі збитком за $260,000 проти залишку за іпотекою $320,000:
- Прибуток від продажу: $260,000 − $280,000 = збиток $20,000. Збитки за особистим житлом не підлягають відрахуванню, тому ця подія податково нейтральна.
- Дохід від скасування боргу: $320,000 − $260,000 = $60,000 звичайного доходу.
За граничної ставки 22% це приблизно $13,200 федерального податку за операцією, в якій ви не отримали нічого. Це саме той результат, який раніше запобігало закінчене виключення, і саме тому перевірка винятку через неплатоспроможність, описаного нижче, тепер є необхідною для кожного, хто здійснює короткий продаж.
Звернення стягнення: регрес проти без регресу змінює все
Податкове трактування звернення стягнення залежить від одного питання: чи міг кредитор стягнути з вас особисто дефіцит?
Борг із регресом: можливий дохід від скасування боргу
З боргом із регресом звернення стягнення розділяється на частини. Сума, реалізована за уявним продажем, дорівнює справедливій ринковій вартості нерухомості (форма 1099-A, поле 4), а будь-який залишок несплаченого боргу, який кредитор згодом прощає, є доходом від скасування боргу (форма 1099-C, можливо, в пізнішому році).
Приклад: іпотека з регресом на $300,000, житло вартістю $240,000 на момент звернення стягнення, кредитор прощає дефіцит у $60,000. Ви декларуєте прибуток або збиток, виміряний проти $240,000 реалізованої суми, плюс $60,000 доходу від скасування боргу, коли борг скасовується. До 2026 року $60,000 можна було виключити як кваліфіковану заборгованість за основним житлом; тепер потрібен інший виняток.
Стежте за пасткою часу: 1099-A (звернення стягнення) і 1099-C (скасування боргу) можуть надійти в різні податкові роки. Декларуйте продаж у році 1099-A, а дохід від скасування боргу — або його виключення — у році 1099-C. Не враховуйте дефіцит двічі — і як надходження від продажу, і як скасований борг.
Борг без регресу: немає доходу від скасування боргу, але можливий прибуток
З боргом без регресу єдиним засобом захисту кредитора є сама нерухомість. Повний непогашений залишок позики зараховується як ваша реалізована сума — доходу від скасування боргу немає взагалі, тому закінчене виключення не має значення.
Це не те саме, що звільнення від податку. Якщо залишок без регресу $300,000 перевищує вашу скориговану базу $220,000, у вас прибуток $80,000. Для основного житла виключення за статтею 121 часто його поглинає, але для другого житла, орендованої нерухомості або житла, в якому ви не прожили достатньо довго, цей «фантомний прибуток» оподатковується, хоча готівки для його сплати немає.
Як визначити, який у вас борг
Перевірте форму 1099-A, поле 5: кредитор зазначає, чи несли ви особисту відповідальність. Закон штату також має значення — кілька штатів забороняють або обмежують судові рішення про дефіцит за позиками на придбання житла, фактично роблячи їх без регресу. Якщо сумніваєтеся, запитайте місцевого податкового фахівця перед поданням, бо неправильне припущення спотворює і характер, і суму доходу.
Реструктуризація та модифікація позик: тихий тригер
Вам не потрібно втрачати житло, щоб зіткнутися з доходом від скасування боргу у 2026 році. Кредитори регулярно зменшують основну суму, знижують відсоткові ставки або продовжують строки, щоб позичальники продовжували платити — а зменшення основної суми поза банкрутством або неплатоспроможністю є доходом від скасування боргу, коли воно надається.
Поширені тригери 2026 року включають:
- Списання основної суми в остаточній модифікації позики. Зменшення залишку на $25,000 — це $25,000 доходу.
- Реструктуризація ставки та строку, яку податкові правила трактують як «суттєву модифікацію», що вважається обміном старої позики на нову, що може генерувати дохід від скасування боргу на різниці.
- Передача майна замість звернення стягнення, яка оподатковується як продаж щодо полегшення боргу плюс дохід від скасування боргу на будь-який прощений дефіцит, так само як короткий продаж.
Якщо ваш сервісер пропонує модифікацію, попросіть податкову звітність у письмовій формі, перш ніж підписувати: чи подадуть вони 1099-C, на яку суму і в якому році? Реструктуризація, яка рятує ваше житло, але створює несподіваний податковий рахунок, зазвичай все одно варта того, щоб її прийняти — але ви хочете передбачити рахунок, маючи напоготові виключення або заплановані авансові платежі.
Винятки, які все ще вас захищають
Виключення для основного житла зникло для нових списань, але Конгрес залишив решту статті 108 незмінною. Тепер це ваші перші лінії захисту.
1. Неплатоспроможність: найважливіше з решти виключень
Якщо ваші загальні зобов'язання перевищували справедливу ринкову вартість ваших активів безпосередньо перед списанням, ви можете виключити дохід від скасування боргу в межах суми цієї неплатоспроможності. Тепер це головний захист для домовласників із негативною вартістю житла, і він застосовується до будь-якого скасованого боргу, не лише іпотечного.
Ключова механіка:
- Вимірюйте в момент перед скасуванням. Перелічіть кожне зобов'язання (залишки за іпотекою, автокредити, кредитні картки, медичні рахунки, студентські позики, податковий борг) і кожен актив за справедливою ринковою вартістю (банківські рахунки, пенсійні рахунки, транспортні засоби, побутові товари, сама нерухомість). Перевищення зобов'язань над активами і є сумою вашої неплатоспроможності.
- Виключайте в межах суми неплатоспроможності. Неплатоспроможні на $80,000 зі скасованим іпотечним боргом $60,000? Уся сума $60,000 виключається. Неплатоспроможні лише на $20,000? Ви виключаєте $20,000, а решту $40,000 декларуєте як дохід.
- Заявляйте за формою 982. Позначте поле про неплатоспроможність, впишіть виключену суму та додайте форму до декларації. Саму таблицю неплатоспроможності ви не подаєте, але заповніть її — Публікація 4681 містить детальну таблицю — і зберігайте її у своїх записах. IRS часто її запитує.
- Зменшуйте податкові атрибути. Виключений дохід від скасування боргу не є повністю безкоштовним: ви повинні зменшити чисті операційні збитки, перенесені кредити і, зрештою, базу майна на виключену суму. Для більшості домовласників без перенесених сум це означає зменшення бази збереженого майна, що трохи збільшує прибуток від майбутнього продажу.
Документуйте вартість активів одночасно — роздруківки Kelley Blue Book, виписки з брокерських рахунків, письмову оцінку побутових товарів — бо відтворювати «безпосередньо перед списанням» через рік під час перевірки дуже болісно.
2. Банкрутство: найсильніше виключення
Борг, списаний у справі про банкрутство за статтею 11 (Title 11), повністю виключається, без обмеження в доларах і без потреби вимірювати неплатоспроможність. Виключення через банкрутство має перевагу: якщо борг кваліфікується і за банкрутством, і за неплатоспроможністю, ви заявляєте банкрутство. Як і неплатоспроможність, виключення супроводжується зменшенням податкових атрибутів за формою 982.
Час має значення. Лише борг, списаний у справі про банкрутство, кваліфікується. Іпотечний борг, прощений під час короткого продажу за шість місяців до подання заяви, перевіряється за неплатоспроможністю, а не за банкрутством.
3. Винятки, які варто швидко перевірити
- Кваліфікована фермерська заборгованість і кваліфікована заборгованість бізнесу з нерухомістю все ще можуть бути виключені за власними правилами — актуально, якщо нерухомість забезпечує фермерський або бізнесовий борг, а не особисте житло.
- Борг без регресу, як пояснено вище, за визначенням не створює доходу від скасування боргу при зверненні стягнення.
- Стаття 121 все ще виключає до $250,000/$500,000 прибутку від продажу основного житла. Вона ніколи не покривала дохід від скасування боргу і не покриває досі — але вона зазвичай нейтралізує половину короткого продажу або звернення стягнення, що стосується продажу.
- Борги, скасовані як дарунок, спадок або відрахуваний платіж (наприклад, продавець прощає фінансований ним вексель із великодушності) взагалі не є доходом від скасування боргу.
- Списання студентських позик мають власні правила, що розвиваються, і виходять за межі цієї статті — не припускайте, що логіка іпотеки переноситься на них.
Порядок виключень
Коли може застосовуватися більше ніж одне виключення, стаття 108 встановлює порядок: спершу банкрутство, потім неплатоспроможність (у межах, не покритих банкрутством), потім кваліфікована фермерська, потім кваліфікована заборгованість бізнесу з нерухомістю. Лише одне виключення на кожен долар скасованого боргу — не можна накладати неплатоспроможність і банкрутство на ту саму суму.
Податки штатів: другий рахунок, який потрібно перевірити
Штати не дотримуються федерального закінчення автоматично. Деякі відповідають Внутрішньому податковому кодексу станом на фіксовану дату і можуть все ще містити старішу версію виключення; інші відокремилися роки тому; кілька ніколи його не мали. Це працює в обидва боки: ви можете заборгувати податок штату за іпотечним боргом, який був федерально виключений у випадку «дідусевої обмовки» за домовленістю 2025 року, або отримати виключення штату, якого федеральна декларація більше не пропонує.
Перед поданням перевірте дату відповідності вашого штату та його конкретне трактування доходу від скасування боргу і виключень за формою 982. Якщо ви переїхали між списанням і поданням, перевірте правила обох штатів.
Захистіть себе: контрольний список на 2026 рік
Якщо короткий продаж, звернення стягнення або реструктуризація триває або вже позаду цього року:
- Встановіть точну дату списання та документацію. Чи було щось завершено або оформлено письмовою підписаною домовленістю до 1 січня 2026 року? Знайдіть листи про схвалення та угоди — це ваш єдиний шлях до виключення за «дідусевою обмовкою».
- Негайно заповніть таблицю неплатоспроможності. Вартість активів і залишки зобов'язань повинні відображати момент перед скасуванням. Відтворення їх під час подання провокує помилки й проблеми з перевіркою.
- Зіставте кожну інформаційну форму. Узгодьте форми 1099-A і 1099-C з вашими виписками за позикою. Кредитори помиляються в полях — неправильна справедлива ринкова вартість, неправильна дата списання, регрес помилково позначений як без регресу. Оскаржуйте помилки кредитору письмово та зберігайте копії.
- Відстежуйте вашу скориговану базу. Розрахункові відомості, квитанції про покращення та попередня амортизація — усе це живить обчислення прибутку на половині операції, що стосується продажу.
- Плануйте готівку. Якщо жодне виключення не покриває дохід від скасування боргу, скоригуйте утримання або зробіть авансові платежі. Податок на фантомний дохід цілком реальний, а штрафи за недоплату накладаються зверху.
- Зверніться по професійну допомогу заздалегідь. Справи про скасування боргу поєднують зіставлення інформаційних форм, зменшення атрибутів, відповідність штату і, іноді, право про судові рішення щодо дефіциту. Перевірка перед поданням коштує набагато менше, ніж відповідь на повідомлення після.
Відстежуйте кожен долар реструктуризації
Справи про скасований борг виграються або програються на записах: база вашого житла, історія залишку за позикою, знімок активів і зобов'язань, що доводить неплатоспроможність, і зменшення атрибутів, які ви переносите у формі 982. Електронні таблиці, розкидані по поштових ланцюжках, — це те, як дати списання забуваються, а виключення губляться. Ведення чистого, хронологічного реєстру позики, бази нерухомості та кожного повідомлення від сервісера перетворює готовий до перевірки файл із проєкту на вихідні на роздруківку. Якщо ви хочете мати перевагу в організованих записах, документація Beancount описує бухгалтерію подвійного запису в простому тексті, яку ви можете застосувати саме для такого роду паперового сліду.
Тримайте свої фінанси організованими протягом реструктуризації
Короткий продаж, звернення стягнення або модифікація — це достатньо стресово й без податкових сюрпризів, які це ускладнюють. Підтримка чітких фінансових записів — залишків за позиками, коригувань бази, таблиць неплатоспроможності та кожної форми 1099 — це те, що дозволяє вам заявити кожне виключення, на яке ви маєте право. Beancount.io забезпечує бухгалтерію в простому тексті, яка дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — жодних чорних скриньок, жодної залежності від постачальника. Почніть безкоштовно і побачте, чому розробники та фінансові фахівці переходять на бухгалтерію в простому тексті.
