Каждый месяц вы, возможно, платите несколько сотен долларов за страховой полис, который защищает кого-то другого. Частное ипотечное страхование (PMI) покрывает ваш кредитор — не вас — от риска дефолта, и по обычному кредиту с первоначальным взносом менее 20 процентов оно обычно стоит от 0,46 до 1,50 процента от суммы кредита в год, согласно Центру политики в области жилищного финансирования Института урбанистики. По кредиту в 400 000 долларов это примерно от 150 до 500 долларов в месяц — за покрытие, от которого вы лично никогда не получите выгоды. Хорошая новость: федеральный закон даёт вам не один, а два выхода, и многие домовладельцы годами проходят мимо первого, даже не подозревая об этом.
Это руководство объясняет, когда именно вы можете отменить PMI, когда ваш сервисер обязан автоматически прекратить его, какие условия могут вам помешать и почему заёмщики FHA сталкиваются с совершенно другим набором правил.
PMI за 60 секунд: за что вы платите
Когда вы вносите менее 20 процентов первоначального взноса по обычной ипотеке, ваш кредитор обычно требует PMI. Его оформляет кредитор, предоставляет частный страховщик, а оплачиваете вы — чаще всего отдельной строкой в составе ежемесячного платежа по ипотеке. Ваши расходы зависят в основном от кредитного рейтинга и коэффициента loan-to-value (LTV): чем ниже рейтинг и меньше первоначальный взнос, тем выше премия.
Две вещи, которыми PMI не является:
- Это не страхование домовладельца. Оно защищает вашу недвижимость от пожара, стихийных бедствий и претензий по ответственности. PMI защищает только позицию кредитора по вашему кредиту.
- Это не навсегда — по обычному кредиту. В отличие от некоторых государственных программ, у обычного PMI есть законодательно установленная дата окончания. Знание правил — это разница между оплатой в течение трёх лет и оплатой в течение десяти.
Ваши два федеральных права по Закону о защите домовладельцев
До 1998 года кредиторы не были обязаны сообщать вам, когда PMI может быть снят, и многие заёмщики продолжали платить ещё долго после того, как достигали 20 процентов собственного капитала. Конгресс ответил на это Законом о защите домовладельцев 1998 года (HPA), который охватывает большинство обычных, соответствующих требованиям ипотечных кредитов на основное жильё, закрытых 29 июля 1999 года или позднее. Он даёт вам два отдельных права.
Для обоих важно одно определение: «первоначальная стоимость» означает меньшее из вашей договорной цены покупки и оценочной стоимости на момент закрытия — а не то, сколько ваш дом стоит сегодня. Все проценты ниже рассчитываются от этой зафиксированной цифры, если вы специально не попросите сервисер рассмотреть текущую рыночную стоимость, что является отдельным процессом с более строгими правилами (подробнее ниже).
Право 1: отмена по запросу заёмщика при 80 процентах
Вы имеете право письменно попросить сервисер отменить PMI на дату, когда остаток основного долга впервые по графику достигает 80 процентов первоначальной стоимости — точки, где вы владеете 20 процентами собственного капитала. В вашей форме раскрытия информации о PMI при закрытии должна быть указана эта дата, и сервисер обязан напоминать вам о ваших правах на отмену ежегодно.
Для получения отмены вы, как правило, должны продемонстрировать всё следующее:
- Вы не имеете задолженности по ипотеке. Ни одного платежа с просрочкой 30 и более дней за предыдущие 12 месяцев и ни одного с просрочкой 60 и более дней за предыдущие 24 месяца.
- Нет подчинённых залогов. Кредит под залог жилья или HELOC на недвижимость может блокировать отмену до тех пор, пока он не погашен или комбинированный loan-to-value не соответствует порогу сервисера.
- Стоимость недвижимости не снизилась. Сервисер может потребовать доказательства — часто это оценка брокера или оценка недвижимости за ваш счёт — что дом по-прежнему стоит как минимум свою первоначальную стоимость.
- Письменный запрос. Отмена при 80 процентах никогда не происходит автоматически. Если вы никогда не попросите, вы продолжите платить до следующего порога.
Право 2: автоматическое прекращение при 78 процентах
Если вы ничего не делаете, ваш сервисер обязан автоматически прекратить PMI на дату, когда ваш остаток впервые по графику достигает 78 процентов первоначальной стоимости согласно вашему первоначальному графику амортизации — при условии, что на эту дату у вас нет задолженности. Никаких запросов, никаких оценок, никаких действий с вашей стороны.
Два важных уточнения:
- Слово «по графику» имеет реальное значение. Дата достижения 78 процентов рассчитывается исходя из вашего первоначального графика платежей, а не фактического остатка. Дополнительные платежи в счёт основного долга приблизят вас к 78 процентам остатка быстрее в реальной жизни, но автоматическое прекращение всё равно происходит по запланированной дате — поэтому запрос досрочной отмены при 80 процентах, а не ожидание, обычно экономит больше.
- Высокорисковые кредиты освобождены от автоматического прекращения при 78 процентах. Для кредитов, которые HPA классифицирует как высокорисковые, сервисер не обязан прекращать PMI при 78 процентах — но окончательная страховка ниже всё равно применяется, и вы по-прежнему можете запросить отмену при 80 процентах.
Страховочный вариант: прекращение на середине срока кредита
Если PMI каким-то образом всё ещё действует на середине вашего периода амортизации — например, на 15-м году 30-летнего кредита — сервисер обязан прекратить его тогда, при условии отсутствия у вас задолженности. Это охватывает пограничные случаи: высокорисковые кредиты, заёмщиков, которые отстали, а затем исправились, и кредиты, которые предшествуют другим защитам закона.
Что HPA не охватывает
- Кредиты FHA и VA. У них свои режимы ипотечного страхования (см. раздел о FHA ниже). У кредитов VA вообще нет ежемесячного ипотечного страхования — только единовременный сбор за финансирование.
- Ипотечное страхование, оплаченное кредитором (LPMI). Если ваш кредитор оплатил премию в обмен на немного более высокую ставку, отменять нечего: ваш «PMI» встроен в саму ставку. Единственный выход — рефинансирование.
- Кредиты, закрытые до 29 июля 1999 года. Права на отмену и прекращение по закону не применяются, хотя ваш кредитный договор или закон штата может предоставлять аналогичные права — сервисер обязан сообщить вам о них. В противном случае вы снимаете PMI старым способом: просите и документально подтверждаете 20 процентов собственного капитала.
Как запросить отмену: пошаговое руководство
Знание правила 80 процентов — это нулевой шаг. Вот как это действительно выполнить.
1. Найдите свою триггерную дату и свои цифры. Достаньте первоначальное раскрытие информации о PMI из вашего пакета документов при закрытии (в нём указана запланированная дата достижения 80 процентов) или позвоните сервисеру и запросите её — сервисеры обязаны поддерживать номер телефона специально для вопросов о PMI. Разделите ваш текущий остаток основного долга на первоначальную стоимость дома. При результате 0,80 или ниже вы можете попросить.
2. Сначала проверьте свою платёжную историю. Возьмите выписки за 12 месяцев. Единственная просрочка в 30 дней за последний год — самая распространённая причина отказа сервисеров в отмене, и её также легче всего исправить терпением: дождитесь, пока просрочка выйдет из окна, затем подайте заявку снова.
3. Спросите о дополнительных требованиях инвестора, прежде чем платить за оценку. Ваш сервисер подчиняется инвестору, которому принадлежит ваш кредит (часто Fannie Mae или Freddie Mac), а инвесторы добавляют правила выдержки, когда отмена основана на текущей оценочной стоимости вашего дома, а не на запланированном погашении. Типичное дополнительное требование — 75 процентов LTV, если вы владеете домом от двух до пяти лет, смягчающееся до 80 процентов после пяти лет, плюс два года владения до того, как запрос на основе стоимости вообще будет рассмотрен. Если вы запрашиваете на основании запланированного остатка при 80 процентах от первоначальной стоимости, применяется стандартный тест HPA — но подтвердите, по какому пути вы идёте, потому что оценка за 300–600 долларов, заказанная не по тому пути, — это выброшенные деньги.
4. Изложите запрос в письменной форме. Позвоните, чтобы узнать точный процесс сервисера, затем следуйте ему буквально — большинство требуют письменного запроса плюс подтверждение стоимости (оценка или заключение брокера о цене, которые заказывают они, обычно за ваш счёт) и подтверждение отсутствия подчинённых залогов. Сохраняйте копии всего с датами.
5. Проверьте снятие в следующей выписке. PMI должен исчезнуть из разбивки платежа в месяце после одобрения. Сервисеры подвергались санкциям за затягивание обоснованных отмен, поэтому если проходят месяцы без изменений, эскалируйте в письменной форме — и знайте, что Бюро по финансовой защите потребителей принимает жалобы на неудачи с отменой PMI.
Четыре более быстрых выхода
Ожидание графика амортизации — самый медленный путь. Вот что приближает дату:
Вносите дополнительные платежи в счёт основного долга. Каждый дополнительный доллар основного долга быстрее приближает ваш реальный остаток к 80 процентам — и тогда вы запрашиваете отмену, а не ждёте автоматического прекращения при 78 процентах. Просчитайте свою таблицу амортизации, чтобы увидеть, как скромная ежемесячная доплата сдвигает дату; экономия на PMI накладывается поверх экономии на процентах.
Запросите отмену на основе стоимости после роста цен или улучшений. Если ваш рынок вырос или ремонт добавил реальную стоимость, новая оценка, показывающая LTV 80 процентов от текущей стоимости, может прекратить PMI на годы раньше. Учитывайте правила выдержки выше и будьте реалистичны в расчётах оценки: при покупке за 400 000 долларов с 10-процентным первоначальным взносом вам нужно, чтобы дом оценили в 450 000 долларов, чтобы достичь 80 процентов при остатке 360 000 долларов.
Рефинансируйте в новый кредит при LTV 80 процентов или ниже. Рефинансирование полностью заменяет ваш кредит, поэтому PMI просто не существует по новому кредиту, если у вас 20 процентов собственного капитала. Это правильный шаг, когда ставки упали с момента покупки или когда один только рост стоимости перевёл вас через черту — но сравнивайте общие затраты, а не только ежемесячный платёж: от 2 до 5 процентов расходов на закрытие могут окупаться годами только за счёт экономии на PMI.
Устраните блокирующий второй залог. Если HELOC или кредит под залог жилья — единственное, что стоит между вами и отменой, его погашение или закрытие может оказаться самым дешёвым доступным «снятием PMI».
Одно, что само по себе не снимает PMI: пересчёт кредита (recast, повторная амортизация). Recast снижает ваш платёж после единовременного взноса, но большинство сервисеров оставляют PMI на месте — вам всё равно нужно запросить отмену по стандартным правилам.
Почему кредиты FHA играют по другим правилам
Если у вас кредит FHA, почти ничего из вышесказанного не применяется. Ипотечное страхование FHA называется MIP (премия по ипотечному страхованию), оно регулируется правилами HUD, а не HPA, и выходы более узкие:
- Кредиты, одобренные 3 июня 2013 года или позднее, с первоначальным взносом менее 10 процентов: MIP действует в течение всего срока кредита. Нет права на запрос при 80 процентах и нет автоматического снятия при 78 процентах. Единственные выходы — погашение кредита или рефинансирование в кредит, не относящийся к FHA.
- Кредиты того же периода с первоначальным взносом 10 процентов или более: MIP отменяется через 11 лет. Не по порогу остатка — по часам.
- Кредиты, одобренные до 3 июня 2013 года: MIP отменяется при LTV 78 процентов, что по духу похоже на обычное автоматическое прекращение.
Страхование FHA также состоит из двух частей: единовременная премия в размере 1,75 процента от кредита (обычно включается в остаток) плюс ежегодная премия — от 0,15 до 0,75 процента в зависимости от размера и срока кредита, причём большинство заёмщиков платят 0,55 процента — с ежемесячной оплатой. Именно из-за этой накопленной стоимости рефинансирование из FHA в обычный кредит — один из самых высокодоходных шагов, которые может сделать заёмщик FHA с 20 процентами собственного капитала: вы полностью сбрасываете ежемесячный MIP, и если ваш кредитный рейтинг улучшился с момента покупки, вы можете получить и лучшую ставку. Просто убедитесь, что ставка и расходы на закрытие нового кредита оправдывают переключение, и помните, что рефинансирование перезапускает часы вашей амортизации, если вы не выберете более короткий срок.
Ошибки, из-за которых PMI живёт дольше, чем должен
- Предположение, что он автоматически снимается при 80 процентах. Это не так. Восемьдесят процентов — это право, которое вы должны осуществить письменно; автоматическими являются только 78 процентов.
- Игнорирование ежегодного раскрытия информации о PMI. Ваш сервисер обязан ежегодно напоминать вам о ваших правах на отмену. Относитесь к этому уведомлению как к поводу пересчитать ваш LTV.
- Оставление небольшой просрочки в окне. Одна просрочка в 30 дней за 12 месяцев может потопить запрос. Настройте автоплатёж как минимум на минимальный платёж, если ваша история в остальном чиста.
- Заказ оценки до того, как вы спросили, на какой путь вы имеете право. Отмена по запланированному остатку и отмена по текущей стоимости имеют разные правила доказывания и разные пороги LTV согласно дополнительным требованиям инвесторов.
- Забывание о подчинённых залогах. Откройте HELOC после покупки — и он может блокировать отмену до тех пор, пока комбинированный LTV не удовлетворит ваш сервисер.
- Сидение на кредите FHA после 2013 года с 20 процентами собственного капитала. Каждый месяц ожидания — это месяц MIP, который никакой закон никогда не вернёт. Оцените обычное рефинансирование прямо сейчас.
Отслеживайте PMI как отдельную статью расходов
PMI прячется внутри вашего ипотечного платежа, и именно поэтому он задерживается дольше, чем должен — вне поля зрения, вне размышлений, но всё ещё списывается. Выделите его отдельной строкой в своих книгах, как вы бы поступили с любой подпиской: сумма в месяц, остаток или дата, на которой он заканчивается, и совокупная сумма, которую вы к тому моменту уплатите. Эта единственная привычка делает три вещи сразу: она количественно определяет, сколько стоит досрочная отмена, она даёт вам запланированный триггер для повторной проверки вашего LTV каждые несколько месяцев, и она позволяет вам проверить — выписка за выпиской — что сервисер действительно снял платёж, когда это требовалось. Если вы отслеживаете расходы в plain-text accounting, ежемесячная проводка на счёт расходов вроде Expenses:Housing:MortgageInsurance делает текущий итог тривиально видимым, а ваша dashboard показывает месяц, когда строка наконец обнуляется.
Держите расходы на жильё организованными с первого дня
Пока вы работаете над снятием PMI — отслеживая свой остаток относительно триггера 80 процентов, документируя стоимость вашего дома и проверяя каждую выписку — ведение чётких финансовых записей превращает смутную цель в запланированный план. Beancount.io предоставляет plain-text accounting, которое даёт вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными — никаких чёрных ящиков, никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на plain-text accounting.
