В тех районах, где вы работаете, водите детей в школу и уже платите за аренду, дом, который вы могли бы себе позволить, часто стоит на земле, которую вы позволить себе не можете. Во многих дорогих рынках земля под скромным домом составляет треть его цены или больше — и именно стоимость земли выталкивает ежемесячный платёж за пределы досягаемости. Земельный траст местного сообщества, или CLT, решает эту проблему, разделяя сделку на две части: вы покупаете дом, некоммерческая организация сохраняет землю, а 99-летнее право застройки связывает одно с другим. Ваша цена покупки снижается на стоимость земли, ипотека уменьшается вместе с ней, и дом остаётся доступным для следующего покупателя после вас.
Сегодня более 250 земельных трастов местных сообществ работают почти в каждом штате, управляя десятками тысяч домов. Если ваше домохозяйство имеет умеренный доход на дорогом рынке, дом CLT может стать вашим самым реалистичным путём к владению вместо аренды. Это руководство разбирает, как работает модель, кто подходит по критериям, что на самом деле написано в договоре аренды земли, как растёт ваш капитал по формуле перепродажи и какие компромиссы нужно взвесить перед подписанием.
Как на самом деле работает земельный траст местного сообщества
Механика проще, чем подсказывает название. CLT — это некоммерческая корпорация на базе местного сообщества, которая приобретает землю — путём покупки, дарения или передачи от местных властей — и владеет ею бессрочно, выводя её со спекулятивного рынка. Когда дом на этой земле становится доступным, квалифицированный покупатель приобретает дом и все его улучшения, но не землю под ним. Покупатель и CLT подписывают долгосрочный договор аренды земли, обычно на 99 лет с правом продления, который даёт домовладельцу исключительное право пользования землёй за номинальную ежемесячную плату, часто в диапазоне от $25 до $100.
В повседневной жизни владение домом CLT выглядит и ощущается как обычное домовладение. Вы владеете домом по договору (deed). Вы поддерживаете имущество, платите страхование домовладельца и налог на недвижимость — обычно как за дом, так и за землю, либо напрямую, либо в составе арендной платы в зависимости от условий договора. Вы можете построить забор, разбить сад и передать дом наследникам. Различия проявляются в два момента: когда вы финансируете покупку и когда продаёте.
У модели глубокие корни. Первая организация, широко описываемая как земельный траст местного сообщества, New Communities Inc., была основана в 1969 году недалеко от Олбани, штат Джорджия, организаторами движения за гражданские права, стремившимися обеспечить надёжное землевладение для чернокожих фермеров, отстранённых от традиционного владения и кредитования. За последующие десятилетия идея перешла от сельскохозяйственных угодий к городам и пригородам, а крупнейший CLT сегодня — Champlain Housing Trust в Вермонте, обслуживающий территорию трёх округов, — управляет тысячами домов и квартир. В 2016 году национальные сети объединились в Grounded Solutions Network, которая остаётся ведущим техническим ресурсом движения.
Управление CLT также отличается от типичного застройщика или арендодателя. Классическая структура — трёхсторонний совет: одна треть — арендаторы, живущие на земле CLT, одна треть — жители окружающего сообщества и одна треть — представители общественных интересов. Как домовладелец вы не просто живёте в программе — вы получаете голос в управлении ею.
Кто подходит для дома CLT
CLT обслуживают покупателей, которых оставляет за бортом традиционный рынок, поэтому каждая программа устанавливает правила соответствия. Конкретика варьируется от траста к трасту, но ожидайте комбинацию следующего:
- Ограничения по доходу. Большинство CLT ориентированы на домохозяйства с доходом примерно 50–80 процентов от медианного дохода по местности (AMI), хотя некоторые программы поднимают планку выше на чрезвычайно дорогих рынках, а другие обслуживают более низкие диапазоны. Лимиты публикуются по размеру домохозяйства и обновляются ежегодно, поэтому проверяйте текущие цифры траста, а не полагайтесь на предположения.
- Статус покупателя впервые или первого поколения. Многие программы отдают приоритет покупателям, впервые приобретающим жильё, а некоторые добавляют предпочтения для покупателей, которые никогда не владели жильём, работают поблизости или в настоящее время арендуют жильё в районе.
- Проживание владельца. Дома CLT предназначены для проживания, а не для сдачи в аренду. Договоры аренды земли обычно требуют, чтобы дом был вашим основным местом жительства, и ограничивают или запрещают сдачу его другим.
- Обучение покупателя жилья. Большинство трастов требуют прохождения курса для покупателей жилья, одобренного HUD, до покупки. Это действительно полезно — договор аренды земли и формула перепродажи заслуживают изучения — и некоторые программы дополняют его индивидуальным консультированием.
- Готовность к ипотеке. Вам всё ещё нужно получить одобрение на кредит (подробнее о дружественном к CLT кредитовании ниже), включая приемлемую кредитную историю и первоначальный взнос. Хорошая новость в том, что первоначальный взнос рассчитывается от сниженной цены без стоимости земли.
Поскольку каждый траст устанавливает свои правила в рамках этих закономерностей, практический первый шаг — найти CLT, обслуживающий ваш район, и прочитать его руководство для покупателей. Листы ожидания распространены там, где спрос превышает несколько домов, которые освобождаются каждый год, поэтому подавайте заявку заранее, даже если в настоящее время ни одна единица не выставлена на продажу.
99-летний договор аренды земли, статья за статьёй
Договор аренды земли — это документ, который заставляет всю модель работать, и вам следует прочитать каждую его страницу до закрытия сделки. Хотя каждый траст адаптирует стандартные модельные договоры, основные положения последовательны:
Чем вы владеете и что арендуете. Вы владеете зданием и его улучшениями на праве полной собственности (fee simple) — настоящий договор, зарегистрированный в земельных records. Вы держите арендное право на землю: исключительное владение и пользование на срок аренды с продлением ещё на 99 лет. Право собственности CLT на саму землю никогда не закладывается и никогда не продаётся.
Арендная плата. Ожидайте скромный ежемесячный платёж — $35 в месяц типично для нескольких давно работающих трастов, и большинство держатся ниже $100. Договор указывает, как и когда плата может расти; распространённое ограничение привязывает повышения к инфляции и допускает их не чаще, чем раз в несколько лет. Некоторые трасты добавляют небольшой взнос в резервный ремонтный фонд, который накапливается на счёте, доступном вам для будущего обслуживания.
Содержание и улучшения. Дом ваш для содержания, и договор говорит об этом прямо. Улучшения — это то, на что покупателям нужно обращать внимание: многие договоры аренды земли различают обычное содержание и квалифицированные капитальные улучшения, и только документированные, предварительно одобренные улучшения добавляются к вашей цене перепродажи впоследствии. Новая крыша с чеками и предварительным письменным одобрением считается; выходные с покраской обычно нет. Храните каждый чек.
Налоги и страхование. В большинстве программ вы платите налог на недвижимость как за дом, так и за землю, либо по счетам, направляемым напрямую вам, либо ежемесячно через траст. Всё больше штатов признают, что дом с ограничениями на перепродажу не должен облагаться налогом так, как если бы он мог продаваться по полной рыночной стоимости — Флорида, например, предписывает оценщикам оценивать дома CLT по их ограниченной стоимости — но практика варьируется по округам, поэтому уточните, как ваш оценщик относится к участкам CLT.
Ограничения использования. Помимо проживания владельца, договоры обычно требуют поддерживать дом в хорошем состоянии, иметь страхование с надлежащим указанием траста и получать согласие перед крупными переделками, рефинансированием или принятием дополнительных обременений. Это читается как строгие ковенанты ТСЖ с миссией за ними: защита субсидии, вложенной в дом.
Наследники и трудности. Вы можете оставить дом CLT своим наследникам, которые могут жить в нём, если они соответствуют требованиям договора, или продать его по той же формуле перепродажи. Если вы отстаёте по ипотеке, большинство трастов имеют право вмешаться — погасить просрочку, выкупить кредит или найти квалифицированного покупателя — прежде чем обращение взыскания уничтожит ограничения доступности. Это право вмешательства — одна из причин, по которой кредиторы соглашаются участвовать.
Формула перепродажи: как растёт ваш капитал
Вот пункт, который больше всего удивляет покупателей, поэтому давайте будем точны. Когда вы продаёте дом CLT, вы не можете выставить его по любой цене, которую выдержит рынок. Договор аренды земли называет максимальную цену перепродажи, рассчитываемую по формуле, и покупатель должен быть другим домохозяйством, соответствующим по доходу (при этом траст обычно имеет преимущественное право — право первой руки — купить дом сам или назначить покупателя).
Большинство трастов используют формулу на основе оценки: ваша цена перепродажи равна тому, что вы заплатили, плюс доля рыночного роста стоимости, плюс зачёт за квалифицированные улучшения. Доля роста чаще всего составляет около 25 процентов. Проработанный пример делает компромисс конкретным:
- Вы покупаете дом CLT за $180 000. Идентичный дом без ограничений по соседству продаётся за $300 000 — разница в $120 000 это стоимость земли, которую вам не пришлось финансировать.
- Десять лет спустя оценки показывают, что рыночная стоимость без ограничений выросла на $100 000.
- Ваша цена перепродажи равна вашей цене покупки $180 000 плюс 25 процентов от роста в $100 000 ($25 000) плюс документированные квалифицированные улучшения — скажем, $15 000 за заменённую крышу. Итого: $220 000.
- Вы также сохраняете каждый доллар основного долга по ипотеке, выплаченного за десятилетие, — именно здесь происходит большая часть реального накопления богатства.
Следующий покупатель платит $220 000 вместо $400 000, дом остаётся доступным без новой субсидии, а вы уходите с выплаченным основным долгом плюс справедливая — не рыночная — доходность. Существуют два менее распространённых типа формул: формулы с фиксированной ставкой, которые добавляют установленный годовой процент независимо от движения рынка, и формулы на основе индекса, которые привязывают цену к внешнему ориентиру, такому как медианный доход по местности или инфляция. Формулы с фиксированной ставкой и индексные более предсказуемы, но могут отставать от местной реальности на быстро меняющихся рынках.
Честная формулировка: дом CLT создаёт ограниченный капитал, а ограниченный капитал всё равно лучше аренды. Исследования давно работающих программ последовательно показывают, что большинство продавцов CLT уходят с достаточной суммой — выплаченный основной долг плюс рост по формуле — чтобы перейти к обычной покупке. Относитесь к CLT как к трамплину для накопления богатства, а не как к лотерейному билету.
Получение ипотеки на дом CLT
«Но даст ли банк кредит на дом без земли?» Да — с нужным кредитором и документами. Оба крупных покупателя вторичного рынка опубликовали правила совместного владения. Требования Fannie Mae показательны: договор аренды земли должен следовать одобренной модели (модель Grounded Solutions Network или её предшественник), дополнение к договору аренды земли CLT регистрируется вместе с ипотекой, срок аренды должен превышать дату погашения кредита как минимум на пять лет, а ограничения на перепродажу должны автоматически прекращаться при обращении взыскания, чтобы кредитор никогда не оказался с неликвидным активом. Кредиты, застрахованные FHA, также широко используются для покупок CLT.
На практике три совета делают финансирование более гладким:
- Начните со списка кредиторов траста. CLT поддерживают отношения с банками и кредитными союзами, которые уже закрывали их кредиты ранее. Кредитный специалист, впервые видящий договор аренды земли, может добавить недели путаницы; тот, кто сделал двадцать таких, работает быстро.
- Ожидайте портфельного кредитования. Даже при наличии руководств агентств на бумаге многие кредиты CLT держатся на собственном балансе кредитора, а не продаются. Местные банки и кредитные союзы с миссией общественного кредитования часто являются самыми надёжными партнёрами.
- Получите правила улучшений и рефинансирования в письменном виде. Большинство договоров требуют согласия траста перед рефинансированием или заимствованием под дом. Уточните процесс до того, как он понадобится, а не во время отсчёта фиксации ставки.
Поскольку цена покупки исключает стоимость земли, сумма вашего кредита, первоначальный взнос и ежемесячный платёж уменьшаются вместе — именно поэтому покупатели, которые не могут получить одобрение традиционно, часто подходят для дома CLT в том же районе.
Честные компромиссы
Ни одна модель жилья не состоит из одних плюсов. Взвесьте это с ясными глазами:
Что вы получаете: цену покупки намного ниже рыночной; стабильный ежемесячный платёж вместо растущей аренды; выплату основного долга по ипотеке, которая автоматически создаёт сбережения; голос в организации, управляющей вашей землёй; и право передать возможность вашим детям.
Что вы отдаёте: большую часть рыночного роста стоимости, который получают ваши соседи; свободный выбор покупателя при перепродаже; часть свободы делать ремонт, рефинансировать или брать кредиты без согласия; и, на тонких рынках, потенциально более длительное ожидание продажи, поскольку пул покупателей ограничен квалифицированными домохозяйствами.
Распространённые ошибки, которых следует избегать:
- Просмотр договора аренды земли по диагонали. Формула перепродажи, правила зачёта улучшений и процесс согласия на рефинансирование управляют вашим крупнейшим активом. Прочитайте их до вашего предложения, а не за столом закрытия сделки.
- Ремонт без одобрения. Неодобренные или недокументированные улучшения добавляют ноль к вашей цене перепродажи. Получите письменное предварительное одобрение и храните каждый счёт.
- Использование незнакомого кредитора. Обычный кредитный специалист, никогда не видевший дополнения CLT, может застопорить или утопить ваше закрытие сделки. Используйте кредитора, рекомендованного трастом.
- Игнорирование расчёта для следующего покупателя. Перед покупкой попросите траст смоделировать вашу вероятную цену перепродажи при нескольких сценариях роста стоимости. Если цифры не финансируют ваш следующий шаг, другая программа может подойти лучше.
Держите документацию CLT организованной с первого дня
Дом CLT вознаграждает организованных владельцев больше, чем обычный. Ваша итоговая цена перепродажи зависит от документов, разбросанных по годам: первоначальная оценка, раскрытие при закрытии сделки, каждый счёт за улучшения с письмом о предварительном одобрении, квитанции об аренде земли и записи о налоге на недвижимость. Покупатели, которые ведут единый файл — физический или цифровой — с расходами каждого года, разделёнными по категориям, могут обосновать каждый доллар зачёта за улучшения при продаже. Покупатели, которые бросают чеки в ящик, регулярно оставляют тысячи долларов законной стоимости перепродажи невостребованными, потому что не могут доказать, что потратили.
Эта привычка накапливается. Отслеживание арендной платы, налогов, страхования и обслуживания как отдельных категорий также показывает вам истинную ежемесячную стоимость дома — то число, которое имеет значение, когда вы сравниваете владение с арендой или моделируете следующую покупку.
Упростите управление финансами
Планируя покупку дома на арендованной земле, ведение чётких записей о каждой жилищной затрате — и каждой квитанции об улучшениях — это то, что обращает формулу перепродажи в вашу пользу. Beancount.io предоставляет бухгалтерию в виде простого текста, которая даёт вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными, так что ваши платежи по аренде земли, налоговые счета и расходы на ремонт остаются организованными на годы, не завися от какого-либо одного приложения. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на бухгалтерию в виде простого текста.
