Вы купили дом в 2018 году, оформив ипотеку на $900 000. Ваш сосед купил дом в 2016 году с ипотекой на $1,1 млн. Вы оба ежемесячно выписываете одинаковые чеки одному и тому же кредитору, оба детализируете вычеты и оба в феврале садитесь за заполнение формы 1098. Тем не менее, только один из вас может полностью вычесть проценты. Другому придется заполнять таблицу, умножать на коэффициент и наблюдать, как значительная часть вычета исчезает.
Это и есть раздел 163(h) Налогового кодекса США в реальной жизни. Именно это правило определяет, станет ли самая большая строка в вашем Приложении A (Schedule A) вычетом в $14 000 или в $8 500. Это также один из самых неверно понимаемых разделов налогового законодательства с тремя различными лимитами долга, двумя разными датами отсечения, специальным правилом для HELOC и совершенно новым вычетом страховых взносов по ипотеке, который только что вернулся в 2026 году после двухлетнего перерыва.
Это руководство подробно разбирает все нюансы — что изменилось согласно Закону о сокращении налогов и создании рабочих мест (TCJA), что снова изменилось согласно Закону «One Big Beautiful Bill Act» (OBBBA), и как вести учет так, чтобы заявить каждый положенный доллар без лишних вопросов со стороны аудита.
Почему этот вычет по-прежнему важен в 2026 году
Вычет процентов по ипотеке — это крупнейший по объему в долларах постатейный вычет, который когда-либо заявляет большинство домовладельцев. Согласно последним данным IRS, его заявили в 17,8 миллионах деклараций, а общие налоговые расходы составили примерно $52,6 млрд.
При этом число бенефициаров значительно меньше, чем раньше. До принятия TCJA около 30 процентов налогоплательщиков детализировали вычеты. Сегодня, когда стандартный вычет в 2026 году составляет $16 100 для одиночных заявителей и $32 200 для супружеских пар, подающих совместную декларацию, только около 14 процентов деклараций содержат детализированные вычеты. Почти 97 процентов денежной стоимости вычета приходится на налогоплательщиков с доходом выше $100 000, а 78 процентов — на тех, чей доход превышает $200 000.
Таким образом, этот вычет в первую очередь помогает домовладельцам с высокими доходами и крупными ипотечными кредитами — и для этих людей правильный расчет стоит тысячи долларов в год.
Три лимита долга, которые необходимо знать
Раздел 163(h) и связанные с ним нормативные акты создают три различные категории «задолженности по приобретению жилья», каждая со своим лимитом. В какую категорию вы попадете, полностью зависит от даты подписания кредитного договора.
Категория 1: До 14 октября 1987 года (Сохраненный статус / Grandfathered)
Если вы взяли ипотеку на соответствующее жилье до 13 октября 1987 года, долларового лимита на проценты, которые вы можете вычесть, не существует, и нет ограничений на то, как использовались средства. Эта категория в основном историческая — таких кредитов осталось крайне мало, — но она важна для пожилых домовладельцев, которые никогда не рефинансировали свои займы.
Категория 2: С 14 октября 1987 года по 15 декабря 2017 года
Ипотечные кредиты, полученные в этот период, подпадают под совокупный лимит задолженности по приобретению в размере $1 млн ($500 000, если супруги подают декларации раздельно). Также существует исключение для обязательных контрактов: если вы подписали письменный обязательный контракт на покупку жилья до 15 декабря 2017 года, а сделка была закрыта до 1 апреля 2018 года, вы можете использовать лимит в $1 млн, даже если закрытие сделки произошло после вступления TCJA в силу.
Категория 3: После 15 декабря 2017 года
Это категория TCJA, с которой работает большинство домовладельцев. Лимит задолженности по приобретению жилья составляет $750 000 ($375 000, если супруги подают декларации раздельно). Раздел 70108 закона OBBBA сделал этот лимит в $750 000 постоянным. Первоначально предполагалось, что его действие прекратится 31 декабря 2025 года и он вернется к прежнему лимиту в $1 млн, но Конгресс закрепил более низкий порог на постоянной основе до того, как наступил срок прекращения действия.
Это важно, так как во всех анализах прошлых лет — включая множество маркетинговых материалов по недвижимости — предполагалось, что в 2026 году лимит снова вырастет до $1 млн. Этого не произошло. Если вы планируете покупку жилья по программе «джамбо», вам следует ориентироваться на $750 000 вычитаемой задолженности по приобретению в обозримом будущем.
Что на самом деле означает «Задолженность по приобретению жилья»
Лимит применяется к задолженности по приобретению жилья (home acquisition debt), что имеет точное установленное законом значение. Это долг, который одновременно соответствует трем критериям:
- Использован для покупки, строительства или существенного улучшения соответствующего жилья.
- Обеспечен залогом этого соответствующего жилья.
- Возник после приобретения жилья или в связи с его покупкой, строительством или улучшением.
Здесь важно каждое слово. Кредит, который вы берете и используете для погашения задолженности по кредитным картам, не является задолженностью по приобретению жилья, даже если банк называет его «второй ипотекой» и даже если ваш дом служит обеспечением. Кредит, взятый на ремонт кухни, который добавляет объекту постоянную стоимость, является задолженностью по приобретению жилья, и проценты по нему могут подлежать вычету.
Конец общего вычета по процентам на кредит под залог недвижимости (Home Equity Loan)
До вступления в силу TCJA вы могли вычитать проценты на сумму до 100 000 долларов США по кредиту под залог недвижимости независимо от того, как вы использовали эти деньги. Эта категория упразднена. Точная законодательная формулировка в текущем руководстве IRS гласит:
«Независимо от того, когда возникла задолженность, вы больше не можете вычитать проценты по кредиту, обеспеченному вашим домом, в той мере, в какой средства по кредиту не были использованы для покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома».
Таким образом, если вы используете кредитную линию под залог жилья (HELOC) для оплаты свадьбы, автомобиля или счета за обучение, проценты не подлежат вычету. Если вы используете тот же HELOC для установки новой крыши, проценты подлежат вычету (с учетом общего лимита в 750 000 долларов). Название кредита не имеет значения — значение имеет использование полученных средств.
Что считается «существенным улучшением» (Substantially Improve)
IRS проводит грань между техническим обслуживанием и улучшением. Текущий ремонт — перекраска, замена сломанной бытовой техники, латание крыши — не считается. Чтобы квалифицироваться как существенное улучшение, работа должна добавлять постоянную стоимость, продлевать срок полезного использования дома или адаптировать его для нового использования. Распространенные примеры, которые подходят под это определение:
- Полная замена крыши
- Отделка подвала или чердака
- Добавление спальни, ванной комнаты или пристройки
- Установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC)
- Полная реконструкция кухни или ванной комнаты
- Установка солнечных панелей или стационарного резервного генератора
Вещи, которые сами по себе не квалифицируются: чистка желобов, перекраска комнаты, замена ковролина, ремонт протекающего крана или покупка мебели.
Практический вывод заключается в том, что вам необходимо документальное подтверждение (paper trail) того, на что были потрачены средства HELOC. Если записи вашего кредитора показывают, что из HELOC было снято 80 000 долларов, а счета вашего подрядчика подтверждают ремонт кухни на сумму 80 000 долларов, вы находитесь в безопасности. Если вы смешали деньги HELOC с личными наличными и оплачивали ремонт с расчетного счета, инспектор может заставить вас распределить средства и отказать в вычете процентов, связанных с целями, не являющимися улучшениями.
Что считается «квалифицированным жильем» (Qualified Home)
Вы можете вычитать проценты по ипотеке на ваше основное жилье плюс еще один дом, который вы обозначите как второе жилье. Оба объекта должны квалифицироваться как жилое помещение, которое IRS определяет функционально: в собственности должны быть спальные места, условия для приготовления пищи и туалет. Это определение достаточно широкое, чтобы охватить:
- Дома на одну семью, кондоминиумы, кооперативы
- Таунхаусы
- Передвижные дома (мобильные дома)
- Хаусботы (жилые лодки) и автодома (RV)
- Коттеджи или недвижимость для отдыха
Если вы владеете тремя или более объектами, вы можете ежегодно выбирать, какой из них будет вашим назначенным вторым жильем. Выбор делается ежегодно.
Правило 14 дней или 10 процентов для вторых домов
Если вы сдаете свой второй дом в аренду, вы должны лично пользоваться им более 14 дней в году или более 10 процентов дней, когда он сдавался в аренду по справедливой рыночной цене, в зависимости от того, что больше. Если вы не соблюдаете это условие, недвижимость не рассматривается как жилое помещение в соответствии с разделом 280A; проценты обрабатываются по другим правилам, и вычет по задолженности на приобретение жилья (acquisition-debt) не применяется.
Это правило, на котором попадаются многие арендодатели Airbnb, работающие неполный рабочий день. Если вы купили дом на побережье, сдавали его 200 дней и провели в нем сами 12 дней, порог в 14 дней не достигнут, и недвижимость не квалифицируется как второе жилье для целей раздела 163(h).
Рефинансирование: ловушка «дедушкиной оговорки», которую упускают многие домовладельцы
Рефинансирование кредита с сохраненным статусом («дедушкина оговорка», grandfathered loan) — самый распространенный способ случайно потерять доступ к лимиту в 1 миллион долларов. Правило носит механический характер: при рефинансировании новый кредит сохраняет «дедушкин» статус только в пределах остатка основного долга по старому кредиту на момент рефинансирования. Все, что выше этой суммы, рассматривается как новая задолженность на приобретение, на которую распространяется лимит в 750 000 долларов.
Пример. Вы купили жилье в 2015 году с ипотекой в 980 000 долларов. К 2024 году вы выплатили остаток до 850 000 долларов. Вы рефинансируете кредит на новую сумму в 1 000 000 долларов, чтобы получить наличные для пристройки.
- 850 000 долларов нового кредита рассматриваются как «дедушкина» задолженность на приобретение в рамках лимита в 1 млн долларов.
- 150 000 долларов — это новая задолженность на приобретение, на которую распространяется лимит в 750 тыс. долларов.
- Поскольку 850 000 долларов уже занимают место в «дедушкиной» категории, новые 150 000 долларов не получают свой собственный отдельный лимит — они включаются в ваш общий итог задолженности на приобретение и могут быть полностью или частично не подлежащими вычету в зависимости от остальной части вашего долга.
Рефинансирование, проведенное в период с 16 декабря 2017 года по конец 2025 года, сохраняло статус «дедушкиного» до суммы старого баланса согласно специальному переходному правилу. Это продолжает применяться к тем существующим рефинансированиям согласно текущему руководству IRS, но новые приобретения рассматриваются на собственных основаниях.
Другое правило, из-за которого проценты по рефинансированию могут быть не приняты к вычету: если ваш первоначальный кредит с «дедушкиной оговоркой» был балун-ипотекой (balloon mortgage), рефинансированный кредит сохраняет «дедушкин» статус в течение максимум 30 лет с даты рефинансирования первоначального балун-кредита. После этого он переходит в категорию кредитов «Корзины 3» (Bucket 3).
Нюансы недвижимости смешанного использования и домашнего офиса
Если вы используете часть своего дома в качестве домашнего офиса, сдаваемого в аренду помещения или для любой другой нежилой цели, вы должны распределить ипотечный долг и проценты между жилым и нежилым использованием. Часть, относящаяся к жилому использованию, остается в рамках раздела 163(h). Часть, относящаяся к использованию в бизнесе или для сдачи в аренду, переносится в Schedule C, Schedule E или в другое место, где декларируется соответствующий доход от бизнеса.
Сдаваемая в аренду часть вашего дома остается «жилой» — то есть считается частью квалифицированного дома — только в том случае, если соблюдаются все три условия:
- Сдаваемая часть не имеет собственных независимых спальных мест, условий для приготовления пищи и туалета (т. е. фактически не является отдельной жилой единицей)
- Сдаваемое помещение занимают не более двух арендаторов
- Сдача в аренду не является вашей основной предпринимательской деятельностью на данном объекте недвижимости
Если вы выходите за эти рамки, значит, вы управляете многоквартирным объектом, и распределение процентов становится более сложным.
Страховые взносы по ипотеке возвращаются в 2026 году
В период с 2022 по 2025 год налоговый вычет по страховым взносам по ипотеке (PMI, взносы FHA, сборы за финансирование VA) не действовал — срок его действия истек, и он не был продлен. OBBBA вернул его, начиная с 2026 года.
Механика 2026 года:
- Взносы по задолженности на приобретение квалифицированного жилья рассматриваются как проценты по ипотечному кредиту и отражаются в Приложении A (Schedule A).
- Они не подпадают под ограничение задолженности на приобретение в размере 750 000 долларов США (вычет по взносам отделен от вычета по процентам).
- Вычет постепенно сокращается на 10 процентов на каждые 1000 долларов (500 долларов для лиц, состоящих в браке и подающих налоговую декларацию отдельно) скорректированного валового дохода (AGI) сверх 100 000 долларов (50 000 долларов для MFS). При AGI в 109 000 долларов вычет полностью аннулируется для подающих совместную декларацию; для MFS порог наступает на уровне 54 500 долларов.
Таким образом, если вы приобрели жилье с первоначальным взносом менее 20 процентов и выплачиваете PMI, вы можете получить дополнительный вычет в 2026 году, но только если ваш AGI достаточно умерен, чтобы пройти порог поэтапного сокращения.
Как заполнять Приложение A (Schedule A)
Для деклараций за 2026 год актуальны следующие строки:
- Строка 8a: Проценты по ипотеке, указанные в форме 1098.
- Строка 8b: Проценты по ипотеке, не указанные в форме 1098 (обычно финансируемые продавцом). Также необходимо указать имя, адрес и ИНН (TIN) получателя платежа.
- Строка 8c: Пункты (points), не указанные в форме 1098 (или указанные в форме 1098, которые подлежат вычету немедленно, а не через амортизацию).
- Строка 8d: Страховые взносы по ипотеке (снова актуально для 2026 года).
- Строка 8e: Сумма строк с 8a по 8d.
Когда остаток вашего кредита превышает лимит, официальным инструментом является таблица 1 из Публикации 936. Она рассчитывает ваш лимит квалифицированного кредита и выдает один десятичный «коэффициент вычета», на который вы умножаете общую сумму процентов, выплаченных за год. Расчеты механические, но именно на входных данных — среднем балансе, балансе на даты рефинансирования, распределении между задолженностью на приобретение и прочими долгами — домовладельцы часто ошибаются.
Документация, которая сохранит ваш вычет при аудите
Существует пять документов, которые следует хранить в одной папке, в идеале в течение всего срока владения домом плюс три года после продажи:
- Оригинал HUD-1 или Closing Disclosure, показывающий первоначальную сумму кредита и использование средств.
- Форма 1098 за каждый год ипотеки. Кредиторы присылают ее в январе.
- Документы о закрытии сделки при любом рефинансировании, показывающие остаток основного долга непосредственно перед рефинансированием, новую сумму кредита и разбивку любых выплат наличными (cash-out).
- Счета подрядчиков и подтверждение оплаты любых работ, профинансированных за счет HELOC, кредита под залог недвижимости или рефинансирования с обналичиванием (cash-out), которые вы рассматриваете как задолженность на приобретение.
- Простой реестр (ledger), который связывает каждое списание с HELOC с конкретными расходами на улучшение жилья. Если было снято 80 000 долларов, у вас должно быть счетов от подрядчиков на те же 80 000 долларов.
Без этих записей инспектор может оспорить ваше распределение между задолженностью на приобретение (подлежит вычету) и задолженностью, не связанной с приобретением (не подлежит вычету), и у вас не будет возможности доказать свою позицию.
Распространенные ошибки, которые стоят домовладельцам денег
- Вычет процентов по HELOC, использованных на личные расходы. Это самая распространенная ошибка после принятия TCJA. Правила изменились в 2018 году, а привычки — нет.
- Рассмотрение текущего ремонта как существенного улучшения. Замена сломанного бытового прибора — это ремонт, а не улучшение.
- Игнорирование исключения о договоре с обязательствами (binding-contract exception) при заявлении статуса «дедушкиной оговорки» для сделок 2018 года. Если вы подписали договор до 15 декабря 2017 года и закрыли сделку до 1 апреля 2018 года, вы все еще подпадаете под лимит в 1 миллион долларов.
- Несоблюдение порога использования второго жилья. Сдача курортной недвижимости в аренду большую часть года без личного использования в течение 14 дней лишает ее права на вычет.
- Вывод наличных без повторного отслеживания части задолженности на приобретение. Каждое рефинансирование с обналичиванием меняет математику; отслеживание должно быть выполнено заново.
- Предположение, что вычет стоит заявлять. Посчитайте цифры. Для многих домовладельцев с ипотекой менее 400 000 долларов в условиях низких процентных ставок общая сумма постатейных вычетов все равно оказывается меньше стандартного вычета, и вычет по процентам по ипотеке на практике не имеет значения.
Держите ипотечные записи в порядке с первого дня
Вычет по процентам по ипотеке поощряет ведение качественной отчетности. Задолженность на приобретение против долга под залог недвижимости, остаток основного долга при каждом рефинансировании, использование каждого списания с HELOC — это не те цифры, которые кредитор рассчитает за вас, и не те цифры, которые налоговое ПО правильно угадает без вашего участия.
Beancount.io предоставляет возможность учета в текстовом формате (plain-text accounting), что делает такое отслеживание легким. Каждое списание по кредиту становится транзакцией, каждая выплата подрядчику помечается тегом конкретного проекта по улучшению, а текущий баланс задолженности на приобретение доступен по одному запросу в Beancount. Это прозрачно, поддерживает контроль версий и готово к использованию с ИИ — никаких «черных ящиков» и привязки к поставщику. Начните бесплатно и привнесите в свои финансы ту же инженерную дисциплину, которую вы применяете в остальной жизни.
Источники: