New York macht Bau-Einbehalte über 5% nichtig: Ein Leitfaden für Auftragnehmer zum Prompt Payment Act

Bei einer Renovierung im Wert von 2 Millionen Dollar macht der Unterschied zwischen einer 10 %- und einer 5 %-Einbehaltsklausel 100.000 Dollar Ihres Geldes aus, das auf dem Bankkonto eines anderen sitzt – zinslos – bis lange nachdem Ihre Crews nach Hause gegangen sind. Wenn Sie in New York bauen, hat eine unscheinbare Änderung des staatlichen Prompt Payment Act die Rechnung geändert: Jede Klausel in privaten Bauverträgen, die einen Einbehalt über 5 % der Vertragssumme verlangt, ist nun nichtig und durchsetzbar.

Das klingt nach einer technischen Fußnote. In der Praxis verändert es, wie Sie Verträge verhandeln, wann Ihre Forderungen in Bargeld umgewandelt werden und was Ihr Work-in-Progress-Zeitplan aussagen sollte. Dieser Leitfaden zeigt, was sich geändert hat, was der Prompt Payment Act Ihnen bereits garantiert hat (viele Auftragnehmer berufen sich nie darauf) und wie Sie Ihre Bücher entsprechend anpassen.

Was hat sich geändert: Einbehalte über 5 % sind jetzt nichtig​

Einbehalte – der Anteil, den ein Eigentümer von jeder Fortschrittszahlung bis zum Abschluss des Auftrags als Sicherheit einbehält – liegen historisch bei 5 % bis 10 % bei gewerblichen Projekten, wobei 10 % bei privaten Arbeiten nicht ungewöhnlich sind, bei denen der Eigentümer die ganze Verhandlungsmacht hatte. Nach der Änderung zu New York General Business Law Artikel 35-E (dem Gesetz, das manche Prompt Payment Act nennen), ist eine Vertragsklausel, die einen Einbehalt über 5 % der Vertragssumme verlangt, nichtig. Sie lesen richtig: nicht „unfair“, nicht „verhandelbar“ – nichtig, wie eine illegale Klausel nichtig ist.

Die zugrunde liegenden Einbehaltsregeln im Gesetz sehen nun wie folgt für qualifizierte private Projekte:

• Eigentümer dürfen nicht mehr als 5 % der Vertragssumme einbehalten, und nur durch gegenseitige Vereinbarung, die im Vertrag festgehalten ist.
• Auftragnehmer und Subunternehmer dürfen ebenfalls nicht mehr als 5 % von der darunterliegenden Stufe zurückbehalten – und in keinem Fall mehr als der Eigentümer tatsächlich einbehält. Wenn der Eigentümer 3 % einbehält, dürfen Ihre Subunter بسverträge nicht 5 % einhalten.
• Einbehalte müssen innerhalb von 30 Tagen nach endgültiger Abnahme der Arbeiten freigegeben werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, schuldet die derjenige, der zurückbehält, Zinsen in Höhe von 1 % pro Monat auf den fälligen Betrag.

Zwei Hinweise, bevor Sie jeden Vertrag in der Schublade roten Stift verteilen. Erstens gilt das Gesetz für private Bauverträge, bei denen die Gesamtkosten des Projekts mindestens 150.000 US-Dollar betragen – öffentliche Arbeiten unterliegen separaten staatlichen Finanzvorschriften, und kleine Wohnprojekte (einzelne Einfamilienhäuser ohne die Drei-Familien-Häuser und kleine Wohnkomplexe) sind ausgenommen. Zweitens ist „nichtig“ ein Schild, kein Schwert: Es schützt Sie vor einer übereilten Klausel, aber eine alt 10 %-Klausel in einer alten Vorlage lädt immer noch zu Streitigkeiten, verspäteten Zahlungen und Anwälten ein. Aktualisieren Sie die Papiere.

Was der Prompt Payment Act Ihnen bereits gegeben hat (und Sie nutzen es wahrscheinlich nicht)​

Der Einbehaltsdeckel sitzt auf einem Zahlungsrahmen, seit Jahren im Gesetz – und bemerkenswert viele kleine Auftragnehmer behandeln ihn als optional. Das ist er nicht. Für gedeckte private Projekte:

Zwölf Werktage zur Annahme oder Ablehnung Ihres Zahlungsantrags. Der Eigentümer muss innerhalb von 12 Werktagen auf Ihre Rechnung reagieren, und die Annahme darf nicht unberechtigt verweigert werden. Eine Ablehnung muss schriftlich erfolgen und die strittigen Punkte benennen. „Wir kümmern uns drum“ ist keine ausreichende Antwort.

Innerhalb von Eltern Tagen nach Annahme zahlen. Sobald eine Rechnung genehmigt ist, muss die Zahlung spätestens 30 Tage nach Genehmigung erfolgen – oder, wenn ein Baukreditgeber Bauspar zugrunde liegt, sieben Tage nachdem der Eigentümer das Geld tatsächlich auf seinem Konto hat.

Sieben Tage im Follow-up. Sobald der Auftragnehmer das Geld erhalten hat, müssen Zahlungen bis an Subunternehmer und Lieferanten innerhalb von sieben Tagen erfolgen – und jeder Einbehalt into erfordert eine schriftliche Benachrichtigung über Höhe, Ursache und den zur Behebung erforderlichen, mit Zahlung innerhalb von sieben Tagen nach zur Abstellung.

1 % Zinsen pro Monat. Verspätete Zahlungen an Auftragnehmer oder Subunternehmer enthalten Zinsen in Höhe von 1 % pro Monat (12 % pro Jahr) auf den unbezahlten Betrag, oder einen höheren Satz, wenn es der Vertrag vorsieht.

Das Recht, die Arbeit zu unterwerfen. Sind unbestrittenes Beträge nicht bezahlt, Sie die Leistung nach 10 Tagen Unterbrechung, 10 Kalendertage schriftlicher Ankündigung, und Sub‐ fueter erhalten das gleiche Recht, mit Verweisung an Eigentümer und Auftragnehmer. Vertrag zur Ablehnung des Suspensionsrechts sind selbst nichtig, ebenso wie außerstaatliche Wahl- und Gerichtsstandsklauseln (mit einer eingeschränkten Ausnahme für Materiallieferanten) und Klauseln, die beschleunigte Schiedsverfahren blockieren: ungeklärte Zahlungsstreitigkeiten können in einem AAA-Schnellverfahren beigelegt werden.

Zusammengefasst beschert das Gesetz einem disziplinierten Auftraggeber einen kompletten Inkasso-Zyklus: korrekt abrechnen, laufenlassen die 12-Werktage-Frist, am 30. Tag einziehen, machen Sie es mit Zinsen, Unterbrechungsanzeige, Tag, Schiedsverfahren die Welle, wenn der Scheck nicht kommt. Die meisten nutzen nichts davon. Der Einbehaltsdeckel fügt das fehlende Teil ein – Geld, das bisher bis zur „endgültigen Freigabe“ als Geisel gehalten wurde, ist nun limitiert, definiert und gesetzlichem Frist freigegeben.

Warum das wichtiger ist, as es klingt​

Einbehalte sind dort, wo das Bargeld kleiner Auftragnehmer stirbt. Auf jedem Teil des Jobs akkumuliert sich der einbehalt, sodass ein Auftragnehmer mit 8 % Gewinnmargen bis zur Mitte des Projekts ein ganzes Jahr Gewinn beim Eigentümer geparkt haben kann. Das müssen Sie über eine Kreditlinie finanzieren (Zahlen Sie Zinsen), Sie können Ihre eigene Bank erwähnen (mehr dazu) oder Ausstattung und Personal hinzufügen.

Die Reduzierung des Förstandshöchstsatzes 10 % auf 5 % setzt die Hälfte des geparkten Kapitals während der Lifde frei. Aber der Deckel entfernt auch die Polster, die Eigentümer historisch zur Deckung des Abschlussrisikos – Mängellisten, Rückrufen, Gewährleistungsverpflichtungen angelegt haben. Eigentümer tragen das Risiko nicht einfach eine Absorptionsgefahr; sie verhindern Gegenleistung von Meilensteindefinitionen, Abrechnungsdokumentation und Belegen. Die Gewinner unter dem neuen Regime sind Auftragnehmer, die gut abgesichere Zahlungsanträge haben, die am ersten Tag genehmigt werden können, und eine Abschlussdokumentation verlegt die endgültige Freigabe eindeutig fest.

Die Vertragscheckliste: Korrektur der Unterlagen vor dem nächsten Projekt​

1. Ziehen jeden Template vor, der verwendet – Eigentümervertrags, Unterwerfungsverträge, Bestellungen – und kappen Sie den Einbehalt allerentwürzen bei 5 %. Eine nullige Klausel kostet Ihnen immer noch Geld, solange beide Seiten streiten über die Interpretation.
2. Synchronisieren Sie die Einbehalte Ihrer Sub dies dem Hauptvertrag. Denken Sie an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeitsregel: Was Sie von Sub einbezogen erhalten, darf nie das vom Eigentümer übersteigen. Verknöchen Sie dies fest und automatisch („Einbehalt in Höhe des kleineren von 5 % oder dem tatsächlich gehaltenen“) – keine einzige Festkennziffer.
3. Löschen Sie Klauseln, die dem Gesetz widersprechen. Klauseln, die Zahlungsbedingungen abweichen, die er anders als das Gesetz, die sind nichtig. Ein Sub-Vertext, das „Netto zahlbar bei Eigentümerzahlung“ verspricht, ist also nicht unordentlich, sondern gesetz bindend und zeigt Ihren Sub, dass Sie das Gesetz nicht kennen.
4. Verzichten Sie nicht auf das Rücktrittsrecht. Klauseln sind nichtig; lassen Sie sie auf, und behalten Sie das Druckmittel.
5. Verhandeln Sie nach Staffelungen und Alternativen. Sonst nichts gleichwertig daran hindert, die Reduzierung oder vollendung bei 50 % oder wesentlicher Fertigstellung, Bargeld zu ersetzen können durch Bürgschein, oder die Einlagen zu eskalieren. Sprechen Sie darüber vor der Übersicht (Punktliste).
6. Definieren Sie „endgültige Abnahme der Leitungen“ im Vertrag. Die 30-Tage-Frist für die Freigabe beginnt am Tag der Freigabe. Ein unklarer Abschlussheute ist der letzte verbleibende Weg, auf dem Geld sitzen kann. Legen Sie Walkthrough, Punktliste-Frist und Freigabedokument fest.

Die Buchhaltungsseite: Bringen Sie die Einbehalte nicht ins Tabernakel sondern in den Zeitplan​

Einbehalte sind kein Verlust, sondern verdientes Einkommen, nicht eingezogen – und Ihre Bücher sollte das vermitteln. So wird exakte Erfassung zur Unterart der Compliance-Chorebeginning sowie steht Ihnen Geld bei.

Buchen Sie es als Vertragsvermögen, ungeteil nach Freigabe-Termin. Unter ASC 606 ist der Einbehalt Teil des Transaktionspreises; Ihr Recht darauf ist von der gesamten Fertigstelle, nicht nur dem Zeitlauf – also liegt als Vertragsvermögen vor (viele nennen es „Einbehaltsforderung“). Ein Teil, der für Sie innerhalb von zwölf Monaten freigesetzt wird, ist in kurzfristig; die übrigen als langfristig. Diese Klassifizierung zählt mehr einer genauen Zuordnung,sie bewertet Ihr Umlaufvermögensverhältnis, das Ihre Bondlinie und Bankkonditionen beeinflusst.

• Führen Sie im WIP-Zeitplan, nicht im Kopf. Ein Arbeitsplan, der zeigt: Vertragswert, angefallene Kosten, Prozent vollständig, fakturiert bis heute und Einbehalte – je Projektangezeigt, zeigt Ihnen, ob Arbeit Selbstfinanzierung oder still gekundert ist. Wenn Sie die Prozentauf der Fertigung verwenden für „Bau“ – oder mehrjährige Aufträge – wie meist für Bauherren mit fiskaler Jahreswebelin, wenn jährlich umfielen, so muss der Einbehalt als Einnahme in dem Jahr der Arbeit ausgewiesen -, nicht erst wenn der Scheck endlich sinkt.

• Ein bekehren Altersbewertung wie jeder Forderung. In jedem Projekt mit Freigabe-Datum migrieren. Wenn die 30 Tage nach endlicher Genehmigung vergehen ohne Zahlung, sollte das System bei den 1%-Monatszinssatz-Zusammenrechnung: Nein, Zinsen, die forderungsberechtigen Sie und aber im Einkommen entstehenden Zinsen. Ein Altersreport Einzelaufstellung ist auch die Frühwarnung für Eigentümer, die zu langsam zahlen/systematisch.

• Achten auf die Umsatzgrenzen für die Steuerwahl. Kleine Auftragnehmerin können die Ausnahme von den Brutto ohne Sonderverlust für jeden Bauvertrag nutzen, der endet innerhalb von Zwei Jahren (Grenze liegt grobb Großen Ordnung ca. 30 Millionen, jährlich). Übersiegt es diesen Betrag, müssen Sie die Prozentwerte der Fertigung nutzen. Welche Methode auch immer gilt: Ihr Single ’Ein einzelhalten bewacht, ob Steuerklärung und Bücher einstellen – ein prüfender Trace-Eintag.

Bevor Einbehalten und Freigaben pro Vertrag gemacht sind, dass aus einer lästigen Steuerprüfung oder Pfa. FederSchule zum Ereignis.

• Respekt für die Gesetzeslücke-Liegenhaltung – der Zahlung im Wenn** Zahlungen, die Sie auf einem Bauprojekt inkl. Einhemhalten freigegeben, sind Treuhandgeldern– für Subunter, Lieferanten. Pflicht, die Personen – die Ihre Bücher über Treuhand, der Empfang und Ausgaben stehen: Führer, Führer, Führer/Verwaltern mit Mitwirkungsumgehung sind persönlich. – Einfach gesagt: Die eingesparte Relea des Eigentümers gut d` Auszahlung an Sub and interne Rechnung um festhalten. Ihr Abrechnungssystem soll dem jeder Dollar für andere, Quittung aus zu treuen eingespart fertigen, ohne Gedulde, ohne Archäologie-Ausbreitung.

Ein 30-Tage-Abschluss-Playbook​

Das Geld wird im wahrsten, im letzten Monat der Arbeit gewonnen oder verloren Einheit: den größten Raum des Job: Obey unsere `list:

1. Überprüfen Sie ihr eigenes Werk zuerst – bevor Sie auf die endgültige Begünstigung prüfen – so finden im Walkthrough nichts mehr.
2. Liefern Sie das Komplettpaket –as built,garantien,Lienzerichte,Erklärungen – mit dem letzten Zahlungantrag. Unvollständige – die letzte Verteidigung das Empfangen gilt.
3. Die „endgültige Abnahme“ im Schriftform – notieren und Ziele 30 Tage des Mai: Das ist der gesetz.starte und 30. Fri .
4. An Tag 31. Frist – Verlangen aus dem Gesetz: den Einhaltsbetrag, entwickelt Monatezinssatz und (wenn)hey – Ankündigung des Streitbehandlungsprozesses Als Hinweis.
5. Nach unten freigeben – within the same drive/ noz: Nach Bezahlung sind Ihre Sub. wieder alles so schnell wie nur isset: „Ein halt“ als eigene innen. Harsame!

Bücher, die zahlen​

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