Floridas neues Protected-Series-LLC-Gesetz: Eine Master-LLC oder fünf separate LLCs?

Wenn Sie drei Mietimmobilien in Florida besitzen, standen Sie wahrscheinlich schon vor dieser Entscheidung: eine einzige LLC gründen, die alle Immobilien hält, oder für jede Immobilie eine separate LLC bezahlen, damit eine Klage wegen eines Hauses die anderen beiden nicht berühren kann. Bisher gewann „separate LLC pro Immobilie“ beim Sicherheitsaspekt, und „eine LLC“ gewann bei Kosten und Papierkram. Seit dem 1. Juli 2026 bietet Florida eine dritte Option, die versucht, beides zu vereinen.

Senate Bill 316, im Juni 2025 von Gouverneur Ron DeSantis unterzeichnet, fügte die Uniform Protected Series Provisions dem Florida Revised Limited Liability Company Act hinzu. Das Gesetz trat am 1. Juli 2026 in Kraft und erlaubt es einer einzelnen Florida-LLC, sich in mehrere interne „Protected Series“ aufzuteilen – jede davon kann eigene Vermögenswerte halten, eigene Verträge unterzeichnen und ihre eigenen Verbindlichkeiten abschotten, ohne dass Sie für jede Einheit eine vollständig separate juristische Person anmelden und pflegen müssen.

Das klingt nach einem kostenlosen Mittagessen. Ganz so einfach ist es nicht. Hier ist, was das Gesetz tatsächlich bewirkt, und wie Sie die Sache angehen sollten, wenn Sie eine Florida Protected Series LLC gegen den traditionellen Weg mehrerer eigenständiger LLCs abwägen.

Was eine Protected Series LLC tatsächlich ist​

Eine Protected Series LLC (PSLLC) beginnt als normale Florida-LLC – manchmal auch „Mothership“ genannt –, die in ihrem Gesellschaftsvertrag eine oder mehrere interne Abteilungen ausweist und beim Florida Department of State ein Certificate of Designation einreicht. Jede dieser Abteilungen, Protected Series genannt, kann dann:

• Eigene Vermögenswerte halten (eine Mietimmobilie, ein Ausrüstungsgegenstand, ein Geschäftsbereich)
• Verträge im eigenen Namen abschließen
• Eigene Geschäftsführer und in manchen Fällen eigene Eigentümer haben
• Verbindlichkeiten eingehen, die theoretisch ausschließlich auf diese Series beschränkt bleiben

Entscheidend ist: Eine Protected Series ist keine eigene juristische Person. Sie kann nicht unabhängig von der übergeordneten PSLLC existieren und überlebt nicht, wenn die Muttergesellschaft aufgelöst wird. Man sollte sie sich weniger als Tochtergesellschaft vorstellen und eher als ein rechtlich anerkanntes Abteil innerhalb eines einzigen Unternehmens.

Florida ist nicht der erste Bundesstaat, der Series LLCs zulässt – Delaware, Texas, Illinois und über ein Dutzend weitere tun dies bereits, mit deutlichen Unterschieden in der Strenge der Regeln. Floridas Version tendiert zur Strenge, insbesondere bei der Buchführung, und genau das ist der Punkt, der tatsächlich darüber entscheidet, ob der Haftungsschutz vor Gericht Bestand hat.

Der „doppelte Schutzschild“ – und warum der horizontale neu ist​

Jede Florida-LLC bietet bereits einen vertikalen Schutzschild: Gläubiger können in der Regel nicht auf Ihr persönliches Vermögen zugreifen, um Schulden der LLC zu begleichen. Dieser Schutz ist nicht neu.

Neu ist der horizontale Schutzschild zwischen den Series. Er besteht aus zwei Teilen:

1. Non-Liability-Regel – eine Series haftet in der Regel nicht für die Schulden einer anderen Series oder der Muttergesellschaft.
2. Non-Recourse-Regel – ein Gläubiger einer Series kann sich nur an die „zugeordneten Vermögenswerte“ dieser bestimmten Series (oder der Muttergesellschaft) halten, nicht an Vermögenswerte, die in einer Schwester-Series liegen.

Vereinfacht gesagt: Wird Series A (Ihr Doppelhaus in der Elm Street) wegen eines Sturzes verklagt und führt ordnungsgemäße Aufzeichnungen, kann der Kläger nicht auf die Mietimmobilie zugreifen, die in Series B ein paar Straßen weiter liegt. Das ist das gesamte Wertversprechen einer Series LLC – und es hängt vollständig von Aufzeichnungen ab, die Sie freiwillig führen müssen, ohne dass eine staatliche Behörde Ihre Arbeit überprüft.

Das Kleingedruckte, das darüber entscheidet, ob der Schutzschild hält​

Der horizontale Schutzschild unterliegt der klassischen Durchgriffshaftung (Veil Piercing). Wenn Sie die gesetzlich vorgeschriebenen Aufzeichnungen nicht führen, kann ein Gericht die Trennung zwischen den Series vollständig missachten – wodurch der gesamte Sinn ihrer Einrichtung zunichtegemacht wird.

Floridas Gesetz verlangt, dass jede Protected Series Aufzeichnungen führt, die so präzise sind, dass eine „unbeteiligte, vernünftige Person“ Folgendes könnte:

• Feststellen, welche Vermögenswerte zu dieser Series gehören, und sie von den Vermögenswerten der Muttergesellschaft oder einer anderen Series unterscheiden
• Bestimmen, wann und von wem die Series jeden Vermögenswert erworben hat
• Jede gezahlte Gegenleistung dokumentieren, falls ein Vermögenswert zwischen der Muttergesellschaft und einer Series (oder zwischen Series) übertragen wurde

Das Gesetz erlaubt eine gewisse Flexibilität dabei, wie Sie diese Aufzeichnungen organisieren – durch konkrete Auflistung, Kategorie, Prozentsatz/Anteil oder eine dokumentierte Zuordnungsformel –, aber nicht dabei, ob Sie sie führen. Es gibt weder eine Übergangsfrist noch eine im Gesetz verankerte Option, die Aufzeichnungen später nachzuholen.

Zwei weitere formale Anforderungen, die Sie vor dem 1. Juli 2026 kennen sollten:

• Namensgebung: Der rechtliche Name jeder Series muss mit dem Namen der übergeordneten PSLLC beginnen, typischerweise gefolgt von „Protected Series“ oder einer akzeptierten Abkürzung wie „P.S.“. So können das öffentliche Register – sowie Titelgesellschaften, Banken und Gerichte – eine Series von ihrer Muttergesellschaft unterscheiden.
• Besonderheiten bei Immobilien: Floridas Grundbuchsystem hat eigene, nicht einheitliche Vorschriften dafür, wie von einer Series gehaltene Immobilien betitelt und eingetragen werden, da die Infrastruktur des staatlichen Grundbuchamts nicht für Series LLCs konzipiert wurde.

Die Buchhaltung ist die eigentliche Kostenfrage, nicht die Anmeldegebühr​

Die Anmeldegebühr für eine eigenständige LLC in Florida beträgt 125 $, zuzüglich eines Jahresberichts von 138,75$. Gründen Sie zehn separate LLCs für zehn Immobilien, zahlen Sie das Zehnfache von beidem und müssen zehn Registered Agents, zehn Jahresberichte und zehn Sätze an Gründungsdokumenten jonglieren. Eine einzelne PSLLC benötigt hingegen nur eine Gründungsanmeldung, einen Jahresbericht und einen Registered Agent, mit zusätzlichen (kleineren) Gebühren nur für jede Series-Designation. Auf dem Papier wirkt die Series-Struktur deutlich günstiger.

In der Praxis schrumpft dieser Vorsprung schnell, sobald man berücksichtigt, was ordnungsgemäße Compliance tatsächlich erfordert – Series für Series:

• Ein separates Bankkonto – vermischte Gelder sind einer der schnellsten Wege, wie ein horizontaler Schutzschild durchbrochen wird
• Ein separates Buchhaltungsjournal, das im Idealfall eine eigene Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erzeugt
• Verträge und Mietverträge, die im eigenen Namen der Series unterzeichnet werden, nicht im Namen der Mutter-LLC
• Eine eigene Versicherungspolice, sofern zutreffend

Das ist im Wesentlichen dieselbe operative Disziplin, die Sie auch beim Betrieb separater LLCs bräuchten – Sie erledigen es nur innerhalb einer einzigen rechtlichen Hülle statt mehrerer. Wenn Sie die Bücher nicht wirklich getrennt führen, werden Ihnen die eingesparten staatlichen Anmeldegebühren einer PSLLC nicht helfen, wenn ein Gericht den Schutzschild durchbricht, weil die Mietkautionen von Series A und die Reparaturrechnungen von Series B auf demselben Konto lagen.

Die steuerliche Behandlung bringt eine weitere Komplikation mit sich, die Sie vor der Gründung mit Ihrem Steuerberater besprechen sollten: Der IRS hat noch keine endgültigen Richtlinien zu Series LLCs herausgegeben, und ob jede Series eine eigene EIN benötigt, hängt von Faktoren ab wie einer eigenständigen Eigentümerstruktur, einer eigenen steuerlichen Einstufung oder einer eigenen Steuererklärung. Manche Series können sich die EIN der Muttergesellschaft teilen, wenn Eigentümerschaft und Geschäftsführung identisch bleiben und die Aufzeichnungen sauber geführt werden; andere können das nicht. Das ist keine Entscheidung, die Sie im Alleingang treffen sollten – lassen Sie sich die EIN- und Anmeldestruktur von einem Steuerfachmann bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Ein durchgerechneter Vergleich​

Nehmen wir an, Sie sind Vermieter mit vier Mietimmobilien in Tampa, jede im Wert von etwa 300.000 $, und Sie entscheiden vor dem 1. Juli 2026, wie Sie das Eigentum strukturieren wollen.

Vier separate LLCs: vier Gründungsanmeldungen zu je 125 $(500$ insgesamt), vier Jahresberichte zu je 138,75 $(555$/Jahr), vier Registered Agents, vier Sätze an Gründungsdokumenten und vier EINs. Verklagt ein Mieter wegen einer Verletzung auf Immobilie 2, ist nur die LLC von Immobilie 2 exponiert – die anderen drei sind durch jahrzehntealtes, etabliertes Florida-LLC-Recht mit einer umfangreichen Rechtsprechungshistorie geschützt.

Eine PSLLC mit vier Series: eine Gründungsanmeldung plus vier Series-Designationen (geringere Gesamtkosten), ein Jahresbericht (138,75 $/Jahr), ein Registered Agent – aber vier separate Bankkonten, vier Buchhaltungsjournale, vier Sätze an Mietverträgen, die im eigenen Namen jeder Series unterzeichnet werden, und ein ernsthaftes Gespräch mit Ihrem Steuerberater darüber, ob jede Series eine eigene EIN benötigt. Verklagt ein Mieter wegen einer Verletzung bei Series 2, sind die anderen drei Series nur geschützt, wenn Ihre Aufzeichnungen sauber genug sind, um einer Durchgriffshaftungsklage standzuhalten – unter einem Gesetz, das zum Zeitpunkt dieses Artikels über keinerlei Florida-Rechtsprechungshistorie verfügt.

Die Einsparungen durch den PSLLC-Weg sind real, aber bescheiden – ein paar hundert Dollar pro Jahr an Anmeldegebühren bei einem Portfolio mit vier Immobilien. Der Buchhaltungsaufwand ist in beiden Fällen nahezu identisch. Was Sie tatsächlich eintauschen, sind Jahrzehnte etablierter Florida-LLC-Präzedenzfälle gegen niedrigere staatliche Gebühren und unerprobte Gesetzesformulierungen. Bei einem großen Portfolio (mehr als ein Dutzend Immobilien) wird die Differenz bei den Anmeldegebühren so groß, dass die Abwägung klarer zugunsten einer PSLLC ausfällt. Bei drei oder vier Immobilien raten viele Florida-Anwälte ihren Mandanten, abzuwarten und zu beobachten, wie die ersten Streitfälle zum horizontalen Schutzschild vor Gericht ausgehen, bevor sie eine bestehende Struktur umwandeln.

Wer tatsächlich davon profitiert​

Floridas eigene gesetzgeberische Diskussion um SB 316, die von den darüber schreibenden Praktikern aufgegriffen wird, deutet auf einen recht engen idealen Anwendungsfall hin: Immobilieninvestoren und Fondsmanager, die mehrere ähnliche Vermögenswerte halten und diese voneinander abschotten wollen – etwa ein Vermieter mit fünf Mietimmobilien oder ein Fonds, der Kapital auf mehrere Entwicklungsprojekte mit jeweils potenziell unterschiedlichen Investoren aufteilt.

Weniger gut passt die Struktur, wenn:

• Sie planen, eine einzelne Immobilie oder einen Geschäftsbereich separat zu verkaufen, zu fusionieren oder umzuwandeln – Floridas PSLLC-Gesetz unterstützt Transaktionen auf Ebene einer einzelnen Series nicht reibungslos
• Sie sich nicht dauerhaft zu der oben beschriebenen Buchhaltungsdisziplin für jede Series verpflichten können
• Sie mit Kreditgebern, Titelversicherern oder Banken arbeiten, die mit der Struktur nicht vertraut sind – da das Gesetz brandneu ist, könnten manche Vertragspartner zögern, Vermögenswerte innerhalb einer Series zu finanzieren oder zu versichern, bis Rechtsprechung und Marktpraxis nachgezogen haben

Dieser letzte Punkt wiegt schwerer, als er zunächst klingt. Da das Gesetz erst am 1. Juli 2026 in Kraft trat, gibt es noch keine Florida-Rechtsprechungshistorie dazu, wie aggressiv Gerichte den horizontalen Schutzschild durchbrechen werden, wenn Aufzeichnungen unzureichend sind. Unternehmer, die jetzt eine PSLLC einführen, sind faktisch Early Adopters einer rechtlichen Struktur, die gesetzlich fundiert, aber gerichtlich noch nicht erprobt ist.

Die Entscheidung zur Buchhaltung steht am Anfang, nicht am Ende​

Für welche Struktur Sie sich auch entscheiden – eine PSLLC mit mehreren Series oder mehrere eigenständige LLCs –, der Haftungsschutz steht und fällt mit Ihren Aufzeichnungen, nicht mit Ihren Gründungsunterlagen. Ein Gericht interessiert nicht, dass in Ihrem Gesellschaftsvertrag steht, dass Series A und Series B getrennt sind; es interessiert, ob Ihre Kontoauszüge, Journale und Verträge sie tatsächlich so behandelt haben.

Genau deshalb lohnt sich eine textbasierte, versionskontrollierte Buchhaltung, wenn Sie eine Struktur mit mehreren Einheiten oder mehreren Series aufbauen. Mit Beancount.io können Sie ein sauberes, prüfbares Journal pro Immobilie oder Geschäftsbereich führen – jedes Konto klar gekennzeichnet und getrennt, mit einer vollständigen Historie, auf die Sie (oder im schlimmsten Streitfall Ihr Anwalt) verweisen und sagen können: „Hier ist der Beweis, dass diese Mittel niemals vermischt wurden.“ Jetzt kostenlos starten und halten Sie Ihre Unternehmensstruktur auf dem Papier genauso sauber wie in den Büchern.