Имате вила в планината. Прекарвате там три седмици всяко лято, давате я на сестра си за една седмица и я отдавате под наем на платформа за краткосрочни наеми през останалата част от сезона. Когато дойде време за данъците, един-единствен въпрос определя как ще се третира всеки долар наем и всеки долар разход: използвахте ли мястото като дом? Отговорът не зависи от чувствата ви към вилата. Зависи от броене на дни — дни на лично ползване спрямо дни под наем — и попадането от грешната страна на границата може да заличи хиляди долари приспадания, които сте предполагали, че имате. Това ръководство преминава през трите данъчни категории, в които може да попадне едно ваканционно жилище, как правилно да броите дните си, как да разделяте разходите между лично ползване и наем и ограниченията за загуби, които важат за всяка категория.
Трите категории: Къде попада вашето ваканционно жилище
IRS Публикация 527, авторитетното ръководство за жилищни имоти под наем, сортира всяка жилищна единица, която едновременно използвате и отдавате под наем, в едно от три третирания. Жилищна единица е всеки имот с основни битови удобства — място за спане, кухненски facilities и тоалетна — така че къщи, апартаменти, мобилни домове, лодки и дори части от дом, които отдавате под наем, се броят.
Категория 1: Отдавано под наем по-малко от 15 дни. Ако отдавате имота под наем по-малко от 15 дни през годината, не декларирате нито един долар от наема като доход — независимо колко сте събрали. Компромисът е, че не можете да приспаднете и никакви разходи за наем. Това е правилото зад така нареченото правило Augusta, наречено на собственици на жилища близо до голф турнира Мастърс, които отдават къщите си под наем за една доходна седмица всяка пролет. Отбележете, че лихвата по ипотеката и данъците върху имота все още са приспадаеми като лични приспадания по Schedule A, точно както ако никога не бяхте отдавали имота под наем; те просто не могат да бъдат искани като разходи за наем.
Категория 2: Използвано като дом. Ако отдавате под наем 15 дни или повече и личното ви ползване надвишава по-голямото от 14 дни или 10 процента от дните, отдадени под наем на справедлива наемна цена, имотът е резиденция с наемна дейност — имот със смесено ползване. Декларирате целия наемен доход, но приспаданията ви за наем са ограничени до брутния наемен доход. Можете да нулирате наемната печалба, но никога не можете да покажете загуба от наем, независимо колко големи са реалните ви разходи. Неизползваните приспадания се пренасят напред към бъдещи години, вместо да изчезнат.
Категория 3: Не е използвано като дом. Ако отдавате под наем 15 дни или повече и личното ви ползване остава на или под по-голямото от 14 дни или 10 процента от дните на справедлив наем, имотът се третира като чист наемен имот. Декларирате дохода и приспадате всички разходи за наем, включително амортизация, и ако разходите надвишават дохода, имате загуба от наем, която може да компенсира друг доход — при спазване на ограниченията за загуби от пасивна дейност, разгледани по-долу.
Границата, която има най-голямо значение, е тази между категории 2 и 3, така че броенето на дни заслужава пълното ви внимание.
Броене на дни: Тестовете за 14 дни и 10%
Тестът, формулиран точно: използвали сте жилищната единица като дом, ако дните ви на лично ползване надвишават по-голямото от 14 дни или 10 процента от общите дни, в които е била отдавана под наем на други лица на справедлива наемна цена.
Фразата "по-голямото от" обърква хората, така че разгледайте какво означава. Ако отдавате вилата под наем за 100 дни на пазарна наемна цена, 10 процента са 10 дни, а по-голямото от 14 и 10 е 14 — така че 15 или повече дни лично ползване я правят ваш дом. Но ако отдавате под наем за 200 дни, 10 процента са 20, а по-голямото от 14 и 20 е 20 — така че можете да я използвате лично до 20 дни и все още да запазите третиране като чист наем. Интензивното отдаване под наем ви носи повече лични дни.
Какво се брои като ден на лично ползване
Един ден се брои като лично ползване, ако за която и да е част от деня, която и да е част от единицата се използва за лични цели от вас или от определени други хора. Детайлите имат значение:
- Собственото ви ползване — дори на пълна наемна цена. Ако отседнете в имота сами, това е ден на лично ползване, точка. IRS дава пример със собственици, които използвали вилата си за един уикенд и си платили справедлива наемна стойност за него; тези дни все още се броят като лични.
- Ползване от членове на семейството. Ползването от вашия съпруг/съпруга, братя и сестри и полубратя/полусестри, предци (родители, баби и дядовци) и преки потомци (деца, внуци) се брои като ваше лично ползване — дори ако ви плащат пазарна наемна цена. Ако оставите дъщеря ви да живее там цялото лято на пълна наемна цена, това добавя дни на лично ползване към вашия брой.
- Ползване от всеки, който плаща по-малко от справедлив наем. Приятел, който остане срещу символична сума, победител в благотворителен търг, който "спечели" седмица във вилата ви, или роднина, който плаща под пазарната наемна цена, всички генерират дни на лично ползване. Даряването на едноседмичен престой на благотворителна кампания е щедро, но това е седмица на лично ползване, не наемна седмица.
- Дни по реципрочна договореност. Ако разменяте домове с друг собственик, така че всеки от вас използва имота на другия, тези дни се броят като лични.
Има едно важно изключение за роднини: ако член на семейството наема мястото като основното си жилище и плаща пазарна наемна цена, тези дни са наемни дни, не лични дни. Това изключение рядко важи за ваканционни жилища, но има значение, ако родител или възрастно дете живее в втория ви имот целогодишно.
Дни, които не се броят като лично ползване
Дните за ремонт и поддръжка са изключени. Всеки ден, който прекарате в работа по същество на пълен работен ден по ремонт и поддръжка на имота — не подобряване — не е ден на лично ползване, дори ако членове на семейството използват имота за отдих същия ден. Боядисването на терасата, поправката на бойлера и обслужването на климатичната система се броят; добавянето на нова спалня не се брои, защото това е подобрение. Водете едновременен дневник на това, което сте правили всеки ден — "3 юни: смених дъските на терасата, 7 часа" — защото IRS тълкува "по същество на пълен работен ден" като по-голямата част от работния ден, а дневникът е единственото доказателство, което ще имате две години по-късно при данъчна проверка.
Празните дни не се броят в нито една посока. Дните, в които имотът стои празен, не са нито лични, нито наемни дни. Те просто отпадат от дробта — което е точно причината методът на разпределение Bolton, разгледан по-долу, да може да бъде толкова ценен.
Разделяне на разходите: Методът на IRS срещу методът Bolton
След като знаете категорията си, трябва да разделите всеки разход между лично ползване и наем. Само наемната част отива в Schedule E. Има два приети начина за изчисляване на наемния процент и те могат да дадат много различни числа.
Методът на IRS, единственият показан в Публикация 527, разделя наемните дни на общите дни, в които имотът е бил използван за каквато и да е цел — наемни дни плюс лични дни. Ако сте отдавали вилата под наем за 120 дни и сте я използвали лично за 30 дни, наемният процент е 120, разделено на 150, или 80 процента. Всеки разход — лихва по ипотека, данък върху имота, застраховка, комунални услуги, ремонти, амортизация — взема същия 80-процентов наемен дял.
Методът Bolton (наричан още метод на съда) третира лихвата по ипотека и данъците върху имота по различен начин от всичко останало. Тъй като лихвата и данъците се натрупват равномерно през цялата година, независимо дали някой е там или не, Данъчният съд — потвърден от Девети окръжен съд, като втори съд стигна до същия резултат в по-късно дело — позволи те да бъдат разпределяни по наемни дни върху пълната 365-дневна година, докато оперативните разходи и амортизацията запазват дробта по метода на IRS. При същите числа лихвата и данъците вземат наемен дял от 120, разделено на 365, или около 33 процента, докато ремонтите и амортизацията все още вземат 80 процента.
Това звучи по-зле за наема — и в Schedule E е така — но личната част от лихвата по ипотека и данъка върху имота не се губи. Тя отива в Schedule A като приспадане по позиции. Методът Bolton на практика премества приспаданията за лихва и данък от ограничената декларация в Schedule E към личната ви декларация, където те не се сблъскват с ограничение на наемния доход. Преди данъчните промени от 2017 г. това беше ясна победа за всеки, който приспада по позиции, и ясна загуба за всеки, който използва стандартното приспадане. Днес отговорът зависи от вашата ситуация: по-високото стандартно приспадане означава, че по-малко собственици приспадат по позиции, а ограничението на приспаданията за държавни и местни данъци ограничава колко прехвърлен данък върху имота всъщност можете да използвате. Изчислявайте и двата метода всяка година, вместо да предполагате, че миналогодишният победител все още печели.
Едно предупреждение: IRS никога не е отстъпвал по метода Bolton и продължава да публикува само своя. Данъчният софтуер обикновено по подразбиране използва метода на IRS, така че ако искате третиране по Bolton, може да се наложи да override-нете разпределението ръчно и да запазите работен документ, показващ изчисленията.
Ограниченията за загуби: Защо вашата категория решава всичко
Имот със смесено ползване: приспаданията са ограничени до наемния доход. Ако домът ви попада в категория 2 и разходите ви за наем надвишават наемния ви доход, Работен лист 5-1 в Публикация 527 разпределя ограничения пул от приспадания в фиксиран ред. Първо идват разходите, които така или иначе биха били приспадаеми — лихва по ипотека, данъци върху имота и загуби от бедствия. След това идват оперативните разходи като застраховка, комунални услуги, ремонти и поддръжка. Амортизацията е последна. Каквото не се побере в брутния наемен доход, се пренася напред към следващата година, където получава още един шанс срещу наемния доход за тази година. Пренасянето никога не изтича, но може да компенсира само наемен доход от същия имот — никога няма да намали заплатата или бизнес дохода ви.
Редът има практическа последица: тъй като амортизацията е последна в опашката, много собственици на имоти със смесено ползване никога не успяват да приспаднат и долар от нея за дадена година. Ако наемният ви доход едва покрива лихва, данъци и комунални услуги, вашата амортизация — често най-големият счетоводен разход — просто се присъединява към опашката за пренасяне.
Чист наемен имот: загубите са разрешени, след което ограничени от правилата за пасивна дейност. В категория 3 няма ограничение на брутния доход; разходите и амортизацията могат да създадат истинска загуба от наем. Но наемната дейност като цяло е пасивна, така че загубата може да компенсира само друг пасивен доход, освен ако не отговаряте на условията за изключението за активно участие: ако участвате активно — одобрявате наематели, организирате ремонти, вземате управленски решения — можете да приспаднете до $25,000 загуби от наем срещу обикновен доход. Тази отстъпка се премахва поетапно между $100,000 и $150,000 модифициран коригиран брутен доход и изчезва напълно над $150,000. Отложените пасивни загуби се пренасят напред за неопределено време и се освобождават, когато продадете имота в напълно облагаема сделка.
Минимално отдаване под наем: без загуба, без доход, без документи. В категория 1 няма какво да загубите и какво да приспаднете. Не декларирайте наема, не искайте разходи за наем и пазете броя на дните си, в случай че IRS попита как сте се квалифицирали.
Чести грешки, които струват на собствениците на ваканционни жилища
Грешно броене на семейни дни. Най-честата единична грешка е третирането на престоя на роднина на пълна цена като наем. Брат ви ви плаща същата седмична ставка като непознат, така че го записвате като наемен доход без ден на лично ползване — но правилата казват друго. Семейното ползване се брои като лично, независимо какво са платили, освен ако роднината използва дома като основно жилище. Едно дълго семейно лято може тихо да ви избута от категория 3 в категория 2 и да заличи приспадане за загуба, на което сте разчитали.
Забравяне на седмицата от благотворителен търг. Даряването на едноседмичен престой на училищна кампания не изглежда нито лично ползване, нито наем. IRS го третира като лично ползване, защото обитателите са платили по-малко от справедливата наемна цена — не са платили нищо на вас. Записвайте го като лична седмица от самото начало.
Записване на подобрения като дни за ремонт. Изключението за дни за поддръжка обхваща само ремонти, които поддържат имота в работно състояние. Седмица, прекарана в ремонтиране на кухнята, е седмица на лично ползване, ако живеете там, докато работите, въпреки че сте прекарали всеки ден с инструменти в ръце. Отделяйте ремонтните си пътувания от пътуванията за реновиране в календара.
Прилагане на теста за 10% към грешна база. 10-те процента се измерват спрямо дни, отдадени под наем на справедлива наемна цена — не общите дни в годината, не дните на ползване. Дните под наем под пазарната цена не разширяват базата; те намаляват броя на наемните ви дни и едновременно добавят към личното ползване — двоен удар.
Предполагане, че загубата е приспадаема, защото имотът "е загубил пари". Имот със смесено ползване с $18,000 наемен доход и $26,000 разходи не е произвел данъчна загуба от $8,000. Произвел е $18,000 нулиран наемен доход и $8,000 пренасяне. Ако декларацията ви показва загуба в Schedule E за имот, който сте използвали за един месец, нещо не е наред.
Водете дневник на дните, преди да ви потрябва
Всяко правило в това ръководство работи с две числа — дни на лично ползване и дни на справедлив наем — и IRS ги иска след факта, когато паметта е избледняла. Един прост текущ дневник е най-евтината данъчна застраховка, която собственикът на ваканционно жилище може да си купи. За всеки ден от годината, в който имотът е зает, записвайте датата, кой е бил там, дали е била начислена справедлива наемна цена и, за работни пътувания, какъв ремонт или поддръжка сте извършили и приблизително колко часа е отнело. Съчетайте дневника с отделна папка за разходи: извлечения по ипотека, данъчни сметки, застраховка, комунални услуги, разписки за ремонти, отчети за изплащания от платформата и кратка бележка в подкрепа на вашата цифра за справедлив наем, като сравними обяви за подобни седмици.
Ползата надхвърля защитата при проверка. Точните броеве на дни са това, което ви позволява умишлено да изберете метода си на разпределение, да планирате лично пътуване в края на годината, без да преминавате в територията на смесено ползване, и да докажете баланс за пренасяне години след като разходите са платени. Проследявайте дните, докато се случват, и данъчната декларация почти се пише сама.
Поддържайте наемните си книги толкова организирани, колкото и дневника на дните
Данъците за ваканционни жилища възнаграждават собствениците, които могат да докажат точно какво се е случило на всеки ден и всеки долар — кои дни са били отдадени под наем на справедлива стойност, кои са били лични, кои са били дни за ремонт и как всеки разход се разделя между двете. Такова водене на записи е трудно в кутия с разписки и лесно в счетоводна книга, където всяка транзакция се категоризира в момента, в който се случи. Beancount.io предоставя счетоводство с обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към счетоводство с обикновен текст.
